תפריט חיפוש

עיכוב כחוק אינו מזכה בפיצויים

ד"ר אברהם בן עזרא

מעל הזכויות של האזרח לשמור על ערך המקרקעין שלו ולהתנגד לתוכנית העלולה לפגוע ברכושו, לא מרחף איום של תביעת פיצויים, בתנאי שההתנגדויות נעשות בתום לב ובהתאם לדין, אף על פי שמדרך הטבע פעילות מעין זו גורמת נזק לבונה, ואיחור בתחילת הבנייה.

כאשר דייר בבית משותף מעוניין לבנות בדירתו בנייה כלשהי – בין הרחבה, בין שיפוץ – הרי הוא נדרש מכוח תקנה 2 לתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל – 1970, להגיש את הבקשה להיתר בנייה לתגובת בעלי עניין בנכס, שביניהם השכנים.

להלן לשון התקנה בשלמות:

2. הגשת בקשה להיתר

(א) מבקש היתר (להלן - מבקש) יגיש לועדה המקומית בקשה להיתר בצירוף מפרט כמפורט בטופס 1 בתוספת הראשונה, שהעתק ממנו ניתן לקבל במשרדי כל ועדה מקומית.

(ב) בקשה להיתר תוגש בעותק אחד, והמיפרט בחמישה עותקים.

(ג) בקשה להיתר ומפרט יהיו חתומים בידי אלה:

(1) המבקש;

(2) עורך או עורכי הבקשה;

(3) מתכנן שלד הבנין;

(4) האחראי לביצוע השלד;

(5) בעל זכות בנכס כמפורט בתקנה 2א;

(6) האחראי או האחראים לביקורת.

(ד) חתימותיהם של האחראי לביצוע השלד ושל האחראים לביקורת יכול שיימסרו לועדה במועד מאוחר יותר, אך לא יאוחר ממועד תחילת העבודה נושא ההיתר.

(ה)4 לגבי כל בקשה להיתר לבנין או לתוספת לבנין, ימסור מתכנן שלד הבנין לוועדה המקומית תצהיר בדבר אופן התכנון של השלד לרבות שיטת הבניה, ערוך לפי טופס 9 שבתוספת הראשונה, לא יאוחר מתחילת הבניה.

(ו) כל בעל היתר לבנין או לתוספת לבנין ימסור לוועדה תצהיר מטעם האחראי לביצוע השלד, ערוך לפי טופס 10 שבתוספת הראשונה, בדבר ביצוע בשלד, וכי השלד הוקם בהתאם לתכניות שערך מתכנן שלד הבנין, לא יאוחר מהדיווח בדבר הביקורת על גמר הקמת השלד, כקבוע בפרט 16.02 לתוספת השניה.

(ז) בכל תצהיר לפי תקנות משנה (ה) ו-(ו) לענין תוספת לבנין, יוצהר כי תכנון השלד וביצועו נעשו באופן שיובטח כי הבנין יוכל לשאת את העומסים של התוספת לבנין.

(ח) התצהירים לפי תקנות משנה (ה) ו-(ו) יימסרו נוסף על כל תצהיר או הצהרה הקבועים בכל דין לרבות בתקנות אלה ובייחוד בטפסים 1, 2 ו-4 לתוספת הראשונה. (ט)אין בתקנות משנה (ה) עד (ז) כדי לגרוע מחובותיהם של מתכנן שלד הבנין והאחראי לביצוע השלד על פי כל דין, לרבות בהתאם לתקנות אלה ולתקנות אחרות על פי החוק.

2.א בעל זכות בנכס שחתימתו דרושה

בעל הזכות בנכס שחתימתו על הבקשה להיתר דרושה לענין תקנה 2 הוא:

(1) בנכס הרשום במרשם המקרקעין ושאינו בית משותף כמשמעותו בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן - בית משותף) - הבעל הרשום או חוכרו;

(2) בנכס הרשום במרשם המקרקעין ושאינו בית משותף והוא בבעלות משותפת או חכור למספר חוכרים במשותף - בעל רשום או חוכר;

(3) (בוטלה);

(4) בבית משותף, כל בעלי הדירות בבית המשותף או חוכריהן או נציגות הבית המשותף;

(5) בנכס שאינו רשום במרשם המקרקעין - מי שחייב עליו בתשלום מס רכוש וקרן פיצויים לפי הרשום בפנקסים המנוהלים לפי חוק מס רכוש וקרן פיצויים, התשכ"א-1961, או מי שהיה חייב במס כאמור לולא הופטר מתשלומו מכוח כל חוק;

(6) על אף האמור בפסקאות (1) עד (5), בנכס שהוא מקרקעי ישראל, בין אם הוא רשום במרשם המקרקעין ובין אם לאו - מי שמוסמך לכך מטעם מינהל מקרקעי ישראל, בכפוף להוראות אלה:

(א) לענין תקנה זו יראו את הודעת מינהל מקרקעי ישראל בכתב על אי-התנגדותו לבקשה להיתר כחתימתו על הבקשה;

(ב) אין בהודעה על אי-התנגדות כאמור כדי לפטור חוכר שהגיש את הבקשה ממתן הודעה ליתר החוכרים של אותו נכס כאמור בתקנה 2ב, אם אלה לא חתמו יחד אתו על הבקשה;

(ג) האמור ברישה לפסקה זו לא יחול בבקשה להיתר שלא מבוקשים בה תוספת שטח רצפה או שינוי ייעוד שנקבע בהיתר קודם שניתן ביחס לנכס נשוא הבקשה או גם זה וגם זה;

(7) בבקשה לבצע עבודה או שימוש שניתן להתירם על ידי בית דין לשכירות לפי סעיף 37(א) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 - גם הדייר, כמשמעותו בחוק האמור, ובלבד שבמקרה זה -

(א) המציא לבעל הנכס העתק הבקשה וצירף לבקשה תצהיר מנוסח לפי טופס 6 שבתוספת הראשונה;

(ב) לא תיתן הוועדה המקומית את ההיתר אלא כתום שלושים יום אחרי שהומצא לבעל הנכס העתק הבקשה ותיווסף בגוף ההיתר הערה זו:  "תשומת לבך מופנית לכך כי היתר זה אינו משמש הגנה בפני תביעות בעל הנכס נגדך בגלל ביצוע העבודה או השימוש שהותרו, כל עוד לא קיבלת את הסכמתו של בעל הנכס לביצועם, או, באין הסכמה כאמור, הרשאה של בית דין לשכירות או בית משפט";

(8) בנכס שחלה עליו תכנית מאושרת לחלוקה חדשה כאמור בסעיף 121(2) לחוק, וטרם נרשמה החלוקה במרשם המקרקעין כאמור בסעיף 125 לחוק - מי שהיה בעל זכות בנכס לפי פסקאות (1) עד (7) אילו נרשמה החלוקה במרשם המקרקעין כאמור; לא תיתן הועדה המקומית את ההיתר, אלא אם היה בפניה תשריט לכל שטחה של החלוקה החדשה שאושרה בתכנית כאמור והתשריט הוכן, נחתם ואושר בידי מודד כמשמעותו בפקודת המדידות; אין בהוראות אלה כדי לגרוע מסמכות להתנות בתכנית מתן היתר בניה בנכס כאמור, בקיום תנאים נוספים.

2.ב מתן הודעה לזכאים אחרים לענין תקנות 2 ו-2א -

(1) היו מספר בני אדם בעלי זכות באותו נכס כאמור בתקנה 2א', ולא כולם חתמו, לא יינתן ההיתר, אלא לאחר שהומצא העתק הבקשה לאלה שלא חתמו; המבקש יצרף העתק הבקשה לכל מי שזכאי לקבלו ואת מענו של הזכאי להעתק, והוועדה המקומית תמציא את ההעתקים לזכאים להם, על חשבונו של המבקש;

(2) בהעדר מענו של זכאי להעתק הבקשה, על המבקש לצרף תצהיר ובו יפרט כי מענו של הזכאי להעתק אינו ידוע לו ושעשה מאמץ סביר כדי להשיגו;

(3) בנסיבות האמורות בפיסקה (2) על המבקש לפרסמה בדרך שהוועדה המקומית תורה עליה, לרבות פרסום בעתון יומי ולצרף עותק הפרסום לבקשתו;

(4) מבקש היתר בנכס הרשום כבית משותף שלא לענין שינוי פנימי בדירה בלבד, יצרף לבקשתו נסחי רישום מקרקעין לגבי דירתו, לגבי יתר הדירות בבית ולגבי הרכוש המשותף; אך רשאי הוא לצרף במקום נסח הרישום של יתר הדירות והרכוש המשותף - תצהיר שלו ושל נציגות הבית המשותף על הרכב הבעלות בבית המשותף בנוסח לפי הטפסים 7 ו-8 שבתוספת הראשונה;

(5) המצאה לענין תקנה זו יכול שתהא בדואר.

עד כאן לשון התקנות, עם הערה כי על המעיין להתעדכן ולבדוק כל שינוי בתקנות מעת לעת.

משתמש בכך כי לבעלי עניין בנכס, העלולים להיפגע מביצוע התוכנית, יש מעמד ואם זכאים לקבל לידיהם את התוכניות ולהביע הסתייגות והתנגדות, כמו גם לאחר מכן ככל שיידרש להגיש ערר על החלטות אשר לדעתם פגעו בזכויותיהם.

כך נהגה גם לאה כהן אשר גרה בבית משותף בפתח תקווה, ונדרשה לחתום על תוכניות בנייה של השכנים. בדיקת התוכניות העלתה כי הן גרעו מזכויותיה, ולפיכך הגישה התנגדות ומשלא התקבלה התנגדותה נאלצה להגיש ערר לוועדת ערר מחוזית.

כמובן שהגשת הערר ולפני כן ההתנגדויות, גרמה לעיכוב משמעותי של תחילת הבנייה – ועל כך הוגש נגדה כתב תביעה – ת"ק 2717-08 משה ואיריס דוד נ' לאה כהן, בית המשפט לתביעות קטנות בפתח תקווה, שופטת: ל' לבאון, פסק דין מיום 21 לינואר 2009.

בית המשפט קבע כדלקמן:

הנתבעת על פי כל המסמכים אשר צורפו לכתב ההגנה פעלה תוך ניצול זכויות מוקנות מכוח חוק. כל אחת מן ההתנגדויות אשר הוגשו נעשתה כחוק וגם אם הדבר גרם לעיכובים במתן ההיתר, הרי שהדבר לא נעשה בשום דרך תוך התנהלות ברשלנות בולטת וגם לא בחוסר תום לב.

לפיכך התביעה נדחתה.

יש ללמוד מפסק הדין כי מעל הזכויות של אזרח לשמור על ערך המקרקעין שלו ולהתנגד לתוכנית העלולה לפגוע ברכושו, לא מרחף איום של תביעת פיצויים, בתנאי שההתנגדויות נעשות בתום לב ובהתאם לדין, אף על פי שמדרך הטבע פעילות מעין זו גורמת נזק לבונה, ואיחור בתחילת הבנייה.