תפריט חיפוש

אי התאמה למפרט היא הפרת הסכם

ד"ר אברהם בן עזרא

מפרט המכר, המצורף לחוזה המכר, אמור לתאר את הדירה ואת הרכוש המשותף, והדייר רוכש הדירה מסתמך עליו בקנייתו.
למפרט מצורפת תכנית, כחלק ממנו, וככל שישנה אי התאמה בין הבניין (דירה או רכוש משותף) לבין המפרט, או בין הבניין לבין התוכנית – קיימת בכך הפרת הסכם ע"י הקבלן.

מכאן נובע כי ככל שיש אי התאמה בין מפרט המכר לבין תכנית המכר – אז וודאי שהמפרט או התוכנית לא תואמים לבניין, ולכן הדבר מהווה הפרת הסכם ע"י הקבלן, מבלי שייקבע מה עדיף על מה – התוכנית על המפרט, או המפרט על התוכנית.

ראה בעניין זה ת"א 30119-11-12 אליהו חיים חורי ואח' נ' אאורה השקעות בע"מ, בית המשפט המחוזי מרכז-לוד, פסק דינו של השופט יעקב שפסר מיום 16/01/15, ולהלן ציטוט:

"סעיף 4 (א) לחוק המכר קובע אימתי קיימת "אי התאמה" ביחס לדירה שנמכרה, כאשר, בין היתר, מתייחס הסעיף למצב שבו קיים הבדל בין הדירה כפי שנבנתה לבין המפרט אשר צורף להסכם המכר (ההדגשה שלי – י.ש.):

 "4(א) המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה או קונה המשנה אם התקיים אחד מאלה:

הדירה או כל דבר שבה (להלן: הדירה) שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבניה;"

[יובהר, לשון הסעיף מתייחסת אומנם ל"דירה", אולם, הסעיף כולל בגדרו גם אי התאמה הקיימת ביחס לרכוש המשותף (ראו בעניין זה: זמיר, בעמ' 140 – 138; וכן פרשת אקרילית, בפס' 16 לפסק דינו של השופט פוגלמן)].

מן האמור לעיל יוצא כי מקרה בו ישנו חוסר התאמה בין הרכוש המשותף לבין האמור במפרט, יפורש הוא כאי קיום חיובי המוכר כלפי הרוכש, דהיינו, כהפרה של הסכם המכר על ידי החברות (ראו פרשת אקרילית, בפס' 21 לפסק דינו של השופט פוגלמן; פרשת גייר, עמ' 16 לפסק דינה של השופטת פלפל; זמיר, בעמ' 266; ד"ר אברהם בן עזרא, ליקויי בניה 60 (2006) (להלן: "בן עזרא"))."

אמנם בית המשפט לא נדרש במקרה זה להידרש למקרה של אי התאמה (סתירה) בין המפרט לבין התוכנית, אך מדבריו של ביהמ"ש בעניין אי התאמה, הנשענים על פסיקה ועל ספרות מקצועית, נובעת המסקנה האמורה – כי סתירה בין תוכנית למפרט מהווה אף היא, כאמור, הפרת חוזה המכר.