תפריט חיפוש

הדייר זכאי לדירה המותאמת לתקן החל במועד הרכישה

ד"ר אברהם בן עזרא

התקנות והתקנים אינם בבחינת מסמכים קבועים וקשיחים, אלא מטבע הדברים הם משתנים, עוברים תהליכי עדכון והתחדשות במשך הזמן. קבלן הבונה דירה בזמן מסוים, עלול למכור אותה רק כעבור כמה שנים, ובפרק הזמן שחולף בית מועד הבניה למועד המכירה התקנים הרלוונטיים עלולים להשתנות, להקל או להחמיר.

נשאלת השאלה - אם בפרק הזמן שחלף חודש תקן או הותקנה תקנה שלא הייתה לפני כן - לפי איזה חיקוק מגיע לדיירים לקבל את דירתם? סוגיה זו הגיעה לפתחו של בית המשפט המחוזי בחיפה, ת"א 1512/94 אלקיים ואחרים נגד שיכון ופיתוח לישראל בע"מ ואחרים, שופט: מ' נאמן, פסק דין מיום 17 לפברואר 2002.

דירות התובעים נבנו בעיר צפת - לא כדירות רגילות, אלא במסגרת תקנות התכנון והבנייה (בנייה קלה - הוראות שעה) תשנ"א - 1991, שהותקנו במיוחד לאור הדרישות המוגברות לדירות עבור עולים חדשים באותה עת. הדירות הוקמו באמצעות יבוא של בתי עץ מחו"ל, ומחיר הדירות היה בהתאם - 91,932 ₪ לדירה במחירי אוקטובר 1992. הדירות נבנו בהתאם למפרט מיוחד של מכון התקנים הישראלי שמספרו 422 ועניינו בנייה קלה למגורים. אלא שמפרט זה הוצא בפברואר 1991 במתכונת ראשונית מצומצמת, ואילו באפריל 1992 הוצא עדכון מפורט ומחמיר יותר. בית המשפט פסק כי ביחסי שיכון ופיתוח בע"מ עם הקבלן המבצע [נתבע צד ג'] - מחייב המפרט בנוסחו המקל מפברואר 1991, ואולם ביחסים שבין שיכון ופיתוח בע"מ לבין הדיירים רוכשי הדירות - אשר קנו את הדירות אחרי אפריל 1992 - מחייב המפרט בנוסחו המחמיר החדש מאפריל 1992, וזאת למרות שלכאורה יש כאן סתירה או שמוצבת בפני הקבלן משימה בלתי אפשרית. להלן ציטוט מפסק הדין:

"עוד נפלה מחלוקת בין ב"כ הצדדים, לפי איזה נוסח של המפרט עלי לפסוק במקרה זה; הנתבעת טוענת שעלי לפסוק לאור הנוסח של פברואר 1991 [המקל יותר בדרישותיו] והתובעים טוענים שעלי לפסוק לפי הנוסח מאפריל 1992 [המחמיר יותר].

דעתי כדעת ב"כ הנתבעת בכל הנוגע ליחסים בין הנתבעת לצד ג', מפני שאין מחלוקת כי עבודת הקמת הבתים הסתיימה בנובמבר 1991 [ראה תצהירו של מר נוסבכר מטעם צד ג' שלא נסתר].

לא כך הוא לדעתי ביחסים בין התובעים לנתבעת. לגבי יחסים אלו חל הנוסח מאפריל 1992, שכן מכירת הבתים לתובעים בוצעה לאחר מועד זה, והנתבעת הייתה צריכה לספק בתים העומדים בתקן שהיה קיים בעת המכירה. בטענה שהבתים היו גמורים אז ולכן התובעים יכלו לבדקם, איני רואה כל ממש, שכן בעניין זה אכן חל העיקרון שבחוק המכר (דירות) והרוכשים זכאים היו לקבל בתים המתאימים לתקן המעודכן".

הנובע מכך הוא כי לדיירים שרכשו דירות אשר בנייתם בוצעה כמה שנים לפני הרכישה - מגיעים פריטים לפי החוקים והתקנות שבמועד הרכישה; במקרה דנן מועד הרכישה הוא גם מועד המסירה.

קבלן המשהה מכירת הדירה, בין מרצון ובין מחוסר אפשרות למכרה, חייב לבדוק את התקנים והתקנות שבמועד המכירה ולהתאים להם את הדירה.

לאמור, אף על פי שהקבלן לא היה יכול לנבא במועד הבניה אילו תקנים יעברו שינויים ומה יהיו אותם שינויים, הרי שהוא מחויב לתקן החל במועד ביצוע עסקת המכירה, ואף אם הדירה כבר בנויה על פי תקן קודם – עליו לפצות את הדיירים בהתאם לזכויותיהם לפי התקן החדש ולכלול את נושא אי ההתאמה זאת בחוזי המכר בצורה מפורשת, כי זכויותיהם של הדיירים אינן זהות במקרה זה לחובותיו של הקבלן.

אחרת, יימכרו לדיירים דירות בניגוד לחוק המכר (דירות) לפיו חלה חובת התאמה לתקן חל – לא לתקן שאבד עליו הכלח.