תפריט חיפוש

ת"א 1512/94 אלקיים ואח' נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ

בית המשפט המחוזי

ת"א 1512/94

בית-המשפט המחוזי בחיפה

בפני כב' השופט מנחם נאמן

אלקיים ואח'

- נגד -

שיכון ופיתוח לישראל בע"מ

- נגד -

מליבו ישראל בע"מ ואח' (צד שלישי)

- נגד -

גיורא גור, אדריכלים ואח' (צד רביעי)

החלטה

1. החלטה זו ניתנת במסגרת תביעה של 100 רוכשי דירות לפיצויים בגין ליקויי בנייה שהתגלו בדירות שמכרה להם הנתבעת (להלן - שו"פ) בשכונת רמת מנחם בגין בצפת. הנתבעת מצידה שלחה הודעות צד שלישי לקבלני משנה ואלו שלחו הודעות צד רביעי למתכננים ולספקים.

לצורך הנוחות יקראו הנתבעת, הצדדים השלישיים והרבעיים "קבלנים" אלא אם לפי ההקשר ידרש אחרת.

2. בישיבת קדם-משפט שקיימתי ב-15.5.1996 טען מי מהקבלנים כי התביעה הוגשה בתוך שנת האחריות והם מבקשים פרק זמן להשלם תיקוני ליקויים.

עורך-דין הכהן בא-כוח התובעים השיב שלמרות שלדעתו המועד לתיקונים עבר הוא מסכים למבוקש ובעקבות זאת החלטתי כי עד 31.8.1996 יוכל כל אחד מהצדדים לתקן ליקויים ועד 5.10.1996 יוכל עורך-דין הכהן להמציא חוות-דעת אם ועד כמה השפיעו התיקונים על מצב התביעה לגבי כל דירה.

3. בישיבה שלאחר מכן שהתקיימה ב-13.10.1996 הודיע עורך-דין חשין על דעת כל הקבלנים כי בוצעו רק חלק מהתיקונים וזאת בשל אי שיתוף פעולה מצד התובעים.

 לפיכך ביקש שתשמר זכות הקבלנים להמשיך ולבצע תיקונים.

עורך-דין הכהן הכחיש אי שיתוף פעולה מצד התובעים, טען שלא בוצעו אלא תיקונים מזעריים שלא היה בהם כדי להשפיע על התביעה והתנגד לבקשה לאפשר המשך תיקון ליקויים לאחר שהאורכה שניתנה לא נוצלה.

4. באותה ישיבה הצעתי כי המהנדס מר קרלוס וגמן יתמנה כמומחה מטעם בית-המשפט וכי בשלב ראשון יבדוק 5 דירות לפי בחירת הקבלנים ו-5 דירות לפי בחירת התובעים, על-מנת ש-10 דירות אלו יהוו מידגם לצורך משא ומתן להסדר לגבי כלל הדירות.

הצדדים קיבלו הצעה זו ובהחלטתי מאותו יום כתבתי גם כי אם המומחה יסבור שליקויים מסוימים ניתנים לתיקון והוא ימליץ על כך, אשמע בישיבת קדם-משפט הבאה את עמדות הצדדים לעניין זה ואחליט.

5. המומחה הגיש חוות-דעתו רק ב-20.5.1997 ולפי בקשת הצדדים איפשרתי להם בהחלטתי מיום 25.5.1997 לשלוח למומחה שאלות הבהרה. בהחלטתי זו קבעתי גם כי עד ליום 15.9.1997 על הצדדים להודיע זה לזה אם מסכימים הם שהבדיקה המדגמית תחשב כנכונה לגבי כלל הדירות שאם לא כן לא יהיה מנוס מבדיקת כל הדירות על-ידי המומחה על כל ההוצאות הכרוכות בכך.

6. בישיבת קדם-משפט מיום 4.11.1997 ביקש עורך-דין חשין ושוב על דעת כמעט כל הקבלנים כי אורה על בצוע התיקונים על-ידי הקבלנים בכל הדירות ורק לאחר מכן תבוצע בדיקה חוזרת של המומחה. עורך-דין חשין ביקש עוד כי התשובה לשאלה אם מוסכם לראות ב-10 הדירות בדיקה מדגמית מחייבת לגבי כלל הדירות, תיפול רק לאחר בצוע התיקונים.

7. עורך-דין הכהן התנגד נמרצות להצעה זו וביקש כי אורה לאלתר שהמומחה יבדוק את כל הדירות כדי שניתן יהיה לחייב את הקבלנים בתשלום פיצויים כספיים בגין הליקויים שימצאו.

8. בסיומו של הדיון באותו יום החלטתי לקבל את עמדת המומחה בשאלה אם רצוי וראוי שהקבלנים יבצעו את תיקוני הליקויים בטרם אחליט במחלוקת בעניין זה.

 המומחה השיב מה השיב כפי שאפרט להלן. ועתה עלי להחליט בהחלטת ביניים אם יש לאפשר לקבלנים לתקן את ליקוי הבנייה בעצמם או שיש לחייב את הקבלנים לשלם פיצויים כספיים.

9. טענת בא-כוח חברת "מאליבו", שבנתה כקבלן משנה את מרבית הדירות בפרויקט היא כי לקבלנים לא ניתנה הזדמנות נאותה לבצע תיקונים בדירות. הוא טוען כי במכתבם של התובעים מיום 30.5.1994 לשו"פ, שבו הם הודיעו על קיום ליקויי הבנייה בדירות, הוקצב פרק הזמן של 60 יום לביצוע התיקונים. לטענתו בנסיבות המקרה, מדובר בתקופה קצרה ובלתי סבירה, במיוחד בשים לב לעובדה שמדובר ב-100 דירות, והתובעים המציאו חוות-דעת הנדסיות שהתיחסו רק לחמש דירות מתוך כלל הדירות נושא תביעתם.

10. כמו כן, טען הוא כי על דרישתם של התובעים משו"פ לבצע תיקונים בדירות נודע למאליבו רק בחודש יולי 1994 והיא פנתה מיד לתובעים במכתב מיום 14.7.1994 בו נאמר כי נציגי החברה יבדקו את טענות התובעים, ובמידה והן ימצאו מוצדקות יבוצעו תיקונים בדירות תוך מתן עדיפות לליקויים שתיקונם הוא דחוף. בנוסף הדגישה מאליבו כי פרק הזמן שהוקצב לתיקון הליקויים - 60 יום - הינו בלתי סביר לביצוע תיקונים בהקף כה נרחב. במכתב נוסף ששלחה מאליבו מיום 5.8.1994 התבקשו התובעים להמציא רשימה מפורטת של הדיירים התובעים וצויין כי החברה מתארגנת לביצוע תיקונים בדירות. מאליבו טוענת שהתובעים לא הגיבו לפניתה, ובמקום זאת, בחרו להגיש ביום 27.10.1994 תביעה לבית-המשפט עוד לפני שתמה שנת האחריות של הקבלנים על הדירות.

11. לטענת מאליבו מהנסיבות שתוארו לעיל, עולה כי התובעים לא נתנו לקבלנים הזדמנות נאותה לתקן את הליקויים בדירות. הגשת התביעה עוד לפני שתמה שנת האחריות מראה שהתובעים לא התכוונו ברצינות לאפשר לקבלנים לתקן את הלקויים בדירות. הפניה לשיכון ופיתוח נעשתה בחוסר תום-לב מתוך מטרה אחת ויחידה:

 להכשיר את הקרקע לתביעה שלפנינו. לפיכך, בהתאם לזכותו של הקבלן לבצע תיקונים על-פי חוזה המכר, ומכוח הוראות הדין, יש לאפשר לקבלנים לתקן את הליקויים בפיקוחו של המומחה שמונה מטעם בית-המשפט.

12. ועוד טוענת מאליבו כי בוצעו תיקונים בדירות של התובעים ששיתפו עמה פעולה, אולם היו דיירים אשר לא ניתן היה ליצור עמם קשר ולכן בדירותיהם לא בוצעו תיקונים.

13. מנגד התובעים מתנגדים לאפשרות שהקבלנים יבצעו את התיקונים. לטענתם לקבלנים ניתן די והותר זמן לתקן את הליקויים בדירות. ביחס לטענה שהתביעה שהוגשה לבית-המשפט הייתה בחוסר תום-לב, הם מפנים לסעיף 17ג לכתב התביעה שבו נאמר כי:

"למען הקל על הנתבעת ו/או קבלני המשנה אין הנתבעת נדרשת עד ליום 1.2.1995 להגיש כתב הגנה או לנקוט בפעולות הכרוכות במשלוח הודעת צד ג' וזאת במטרה לאפשר להם בצוע כל התקונים שבכוונת הנתבע לבצע".

14. זאת ועוד, התובעים הסכימו בישיבת הקדם-משפט שנערכה ב-15.6.1996 לתת לקבלנים ארכה נוספת לביצוע התיקונים עד ל-13.10.1996.

לטענת התובעים, למרות שלקבלנים ניתן פרק זמן סביר לביצוע התיקונים, לא תוקנו הליקויים בדירות והתיקונים שכן בוצעו היו באיכות ירודה. לפיכך, מוצתה זכותם של הקבלנים לבצע תיקונים בדירות.

ביחס לטענת הקבלנים לפיה הדיירים לא אפשרו להם לבצע תיקונים בדירות, מסביר עורך-דין כהן בא-כוח התובעים שבסך הכל מדובר היה ברשימה של 7 דיירים מתוך כלל התובעים, כאשר עם חלקם לא הצליחה מאליבו ליצור קשר, ורק שלושה מהם אכן סרבו לאפשר לקבלנים לבצע את התיקונים. בעקבות פנייתו של עורך-דין חשין לעורך-דין כהן בנושא, נמסרו למאליבו פרטים על הדיירים שלא אותרו, ולדיירים "הסרבנים" נשלח מכתב שבו הם התבקשו לשתף פעולה עם הקבלנים. לאחר מכן, לא התקבלו עוד   תלונות על חוסר שיתוף פעולה מצד הדיירים.

15. התובעים טוענים עוד כי הסעד של תיקונים בפועל ידרוש מבית-המשפט מידה בלתי סבירה של פיקוח על הליכים שעלולים להמשך שנים רבות. לטענתם סעד הפיצויים יהיה הפתרון היעיל ביותר לפתרון המחלוקת שלפנינו. שכן, תיקונים בפועל יביאו רק להעמקת הסיכסוך שימשך תקופה ארוכה שבסופה בלאו הכי יפסוק בית-המשפט פיצויים לתובעים.

16. עוד טוענים התובעים כי הסעד שביקשו בכתב-התביעה היה פיצויים בלבד. לכן בית-המשפט אינו מוסמך לכפות על התובעים סעד אשר לא התבקש בכתב-תביעה.

17. עמדת המומחה, מר וגמן, בשאלה העומדת להכרעה היא כי בכל הנושאים הטעונים תיקון אין להעדיף את הקבלן על פני קבלנים מזדמנים אחרים, למעט הנושא של איטום התפרים בדירות שאותו רצוי שהקבלנים יבצעו עקב מומחיותם. כמו כן, צויין כי במידה ובית-המשפט יחליט שהקבלנים הנתבעים יבצעו את התיקונים עלות העבודה תיקטן ב-20%.

18. בעקבות תשובתו של מר וגמן, טענה מאליבו כי המומחה המליץ שהקבלנים יתקנו את איטום הדירות, ולכן מאחר והקבלנים יכנסו לדירות, יש לאפשר להם לתקן גם את שאר הליקויים ובכך לחסוך בזמן ובהוצאות. יתרה מזאת, ביצוע התיקונים על בסיס חוות-דעתו המדגמית של מר וגמן, תייתר את הצורך בהוצאה הכספית הכרוכה בבדיקת יתרת הדירות בשלב זה, ותדחה אותה לשלב מאוחר יותר, כאשר עד אז יתכן והצדדים יגיעו להסדר פשרה, שבעקבותיו לא יהיה צורך לשלם למומחה.

19. התובעים, מתנגדים להמלצתו של המומחה כי הקבלנים יבצעו את עבודות האיטום. לטענתם דווקא בנושא איטום התפרים נעשו נסיונות כושלים לתקן הליקויים שהותירו פגמים אסתטיים ולא פתרו את בעית הרטיבות.

20. לאחר שעיינתי בבקשות ובחומר הרב שנמצא בתיק אני מחליט כי הדרך הנכונה לפתרון הסכסוך שלפני הוא לפצות את התובעים בכסף ואין לילך בדרך של מתן אפשרות לקבלנים לבצע את התיקונים. להלן נימוקיי לכך.

21. עקרונית, צודקים הקבלנים בטענתם לפיה יש להם זכות לבצע את התיקונים בדירות. זכות זו קמה להם ממספר מקורות נורמטיביים:

א. חוזה המכר עם הדיירים הקובע בסעיף 6א(2) כדלקמן:

 "בכפוף להוראות המפורטות בהסכם זה, החברה מצהירה כי היא אחראית ומתחייבת לתקן כל ליקוי או פגם או אי התאמה שיתהוו ויתגלו בנכס ו/או ברכוש המשותף (כהגדרתו להלן) בתקופת הבדק ואשר נגרמו כתוצאה מעבודה לקויה או שימוש בחומרים פגומים (להלן: "הליקויים") בתנאי מפורש כי...

א. ......

ב. הרוכש הודיע בכתב לחברה על קיום והתגלות הליקויים הנ"ל לא יאוחר מתום תקופת הבדק, ודרש את תיקונם.

ג. הרוכש יאפשר לחברה ו/או לקבלנים מטעמה לבדוק את הליקויים ולתקנו/ם כמפורט להלן."

ב. הוראות סעיף 4ב לחוק המכר (דירות) תשל"ג-1973 הקובע כי:

"התגלתה אי התאמה או אי התאמה יסודית הניתנת לתיקון על הקונה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר".

ג. במסגרת חובתם הכללית של התובעים להקטין את נזקם של הנתבעים עליהם לאפשר לקבלנים לבצע את התיקונים מכיוון שבדרך זו תיקטן עלות התיקונים ב-20%.

22. ברם, הזכות של הקבלנים לבצע את התיקונים מותנית בכך שהקבלן יבצע את התיקונים תוך זמן סביר. אם הקבלן אינו מבצע את התיקונים תוך זמן סביר אין הוא זכאי עוד לבצע את התיקונים בעצמו, ועליו לשלם פיצויים לתובעים, הגם שבדרך זו עלות התיקונים היא גדולה יותר.

23. לטענת מאליבו נודע לה על קיום הליקויים בדירות התובעים בחודש יולי 1994. עד ליום הגשת התביעה ה-27.10.1994 היו לקבלנים 3.5 חודשים לתקן את הליקויים. מהאמור בסעיף 17ג לכתב-התביעה עולה כי לקבלנים ניתנה ארכה נוספת לבצע את התיקונים עד ל-1.2.1995, בכך תיקנו התובעים את הפגם שהיה בקציבת תקופת זמן קצרה מדי לבצוע הליקויים. לתקופה זו, יש להוסיף ארכה נוספת של ארבעה חודשים מיום 15.6.1996 עד ל-13.10.1996 שנתנה במסגרת קדם-המשפט. עינינו הרואות כי במצטבר ניתנו לקבלנים 10.5 חודשים לבצע את התיקונים.

24. האם עשרה חודשים וחצי מהווים זמן סביר שבמסגרתו היה על הקבלן לסיים את התיקונים?

בקביעת פרק הזמן הסביר לביצוע התיקונים אין להתחשב רק בעובדה שעל הקבלנים לבצע תיקונים בסדר גודל נרחב של כמאה דירות, אלא, יש לשקול גם את סבלם של הדיירים אשר שילמו במיטב כספם בעבור הדירות.

נקודת המוצא צריכה להיות שחובתם של הקבלנים היא לספק את הדירות במצב תקין במועד שסוכם עליו בחוזה המכר. מאחר והקבלנים הפרו את התחיבותם על פי ההסכם, ובדירות התגלו ליקויי בנייה, עליהם לתקן את הליקויים בהקדם האפשרי. עם זאת, מאחר והתובעים פנו במשותף לשו"פ, הרי שהיה עליהם לצפות כי טיפול מרוכז בכל הליקויים עשוי לקחת פרק זמן ארוך יותר.

פרק הזמן הסביר לביצוע התיקונים הוא פרק הזמן שהיה נדרש לכל "קבלן מזדמן" סביר אחר לתקן את הליקויים, מהמועד שרוכשי הדירות היו פונים אליו. לצורך הערכת פרק הזמן הסביר יש לשקול גם בין היתר: את סוג הליקויים הדורשים תיקון, את האמצעים העומדים לרשות הקבלן (כפי שניתן היה לצפותם מראש), את חומרת הליקויים ועד כמה קיום הליקויים מכביד על שיגרת חייהם של התובעים.

חשוב להדגיש כי אם הקבלנים הנתבעים מבקשים לבצע את התיקונים בעצמם ולא לשלם פיצויים עליהם ליתן לביצוע משימה זו עדיפות ראשונה וזאת מכיוון שמלכתחילה חובתם הייתה לספק את הדירות תקינות וללא ליקויים.

25. לאחר שעיינתי בחוות-הדעת, וראיתי שהתיקונים הנדרשים לפי חוות-דעתו של המומחה היו באופן כללי מסוג של טיח פנים בתיקרות, תפרים בקירות חוץ, ריצוף, צביעה ואיטום מפני רטיבות, נחה דעתי שדי היה בעשרה חודשים וחצי בכדי לתקן את מרבית הליקויים. לפיכך מאחר והקבלנים לא ניצלו את ההזדמנות שניתנה להם, אין הם זכאים עוד לדרוש לבצע את התיקונים בעצמם.

26. למרות שצודקים הקבלנים בטענתם כי משיקולי מדיניות רצוי לאפשר להם לתקן את הליקויים. שכן, כך נוכל להבטיח שהליקויים בדירות אכן יתוקנו, והדיירים לא יעשו שימוש בכספי הפיצויים לצרכים אחרים (ובכך יבוא על סיפוקו האינטרס הציבורי שבניינים יראו כהלכה ולא כ"סלמס"), נראה לי שבנסיבות שלפני סעד התיקונים יצריך מידת פיקוח בלתי סבירה מבית-המשפט ויביא רק להעמקת המחלוקת בין הצדדים, העמקה שתגזול עוד ועוד זמן מבית-המשפט.

27. הקבלנים מבקשים להתבסס על ע"א 846/75 עוניסון - חברה לבנין בע"מ ואח' נ' דויטש ואח' (להלן - הלכת עוניסון [1]) כדוגמה לצמצום החריג הקבוע בסעיף 3(3) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א-1970, כך שלמעשה אין עוד להפריז בחשיבותו של הקושי לפקח על ביצוע העבודות לצורך ההחלטה האם יש להורות על סעד של תיקונים בפועל או פיצויים.

אולם, לדעתי אין ללמוד גזירה שווה מהלכת עוניסון [1] למקרה שלפנינו מכיוון ששם דובר על אכיפת חוזה לבניית בניין מגורים אחד, ואילו כאן יש לפקח על ביצוע תיקונים בכמאה דירות, כך שמידת הפיקוח הנדרשת מבית-המשפט היא ללא ספק רחבה הרבה יותר.

28. זאת ועוד, יש לציין שבית-המשפט העליון קבע לאחרונה כי גם:

"אם סייג הפיקוח צומצם, [בהלכת עוניסון [1] - מ' נ'] הוא לא נעקר כליל וגם בנושא זה, כמו בהרבה נושאים אחרים, הכול לפי העניין. יש שהנושא מורכב, מסובך וממושך, ועל כגון זה נאמר כי בית המשפט לא יאכוף חוזה כאשר "ביצוע צו האכיפה דורש מידה בלתי סבירה של פיקוח מטעם בית המשפט או לשכת ההוצאה לפועל" (סעיף 3(3) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה))" (ע"א 472/95, 553 זלוצין ואח' נ' דיור לעולה בע"מ;  דיור לעולה בע"מ נ' זלוצין ואח' [2], בעמ' 861).

29. לאור יחסי האמון המעורערים שבין הקבלנים לתובעים, ולאור העובדה שביצוע התיקונים בדירות לא הוביל לפתרון הסכסוך אלא רק להחרפתו (הרי הדירים טוענים שהתיקונים לא בצועו כדבעי ופגמו בחזות החיצונית של הדירות) נראה לי כי מתן אורכה נוספת לקבלנים לבצע את התיקונים לא תביא לפתרון סופי של המחלוקת.

30. הבעיתיות העקרונית במתן אפשרות לקבלן לבצע את התיקונים נעוצה בכך שלקבלנים אין תמריץ מספיק חזק לתקן את הליקויים בהקדם האפשרי. הכסף בעבור הדירות כבר שולם ואילו ביצוע התיקונים רק מעמיס על העלויות של הפרויקט ומקטין את הרווחים. לפיכך, לבד מהרצון להסיר את חרב התביעה שהגישו הדיירים (ואולי גם רצון לשמור על מוניטין) אין לקבלנים אינטרס "חזק" להשקיע כספים במבצע תיקונים נרחב בכל הדירות של התובעים.

נהפוך הוא, על ידי עיכוב ביצוע התיקונים ו/או ביצוע התיקונים בקצב איטי משיגים הקבלנים שתי מטרות: הראשונה, ההוצאות לתיקון הדירות נפרסות על פרק זמן ארוך יותר, ובכך הם חוסכים בעלויות המימון של מבצע התיקונים; והשניה, היא הפעלת לחץ על הדיירים להתפשר. לאחר שהדיירים ייתיאשו מההליכים המשפטיים למיצוי זכויותיהם, נטייתם לוותר במסגרת הסדר פשרה לסיום הסכסוך תהא גדולה יותר.

לעומת זאת, כאשר מדובר בקבלנים מזדמנים, האינטרס לביצוע התיקונים באיכות טובה ופרק זמן קצר הוא חזק יותר. לקבלן המזדמן להבדיל מלנתבעים, צפוי רווח כלכלי מתיקון הליקויים. כמו כן, נהוג הוא, שחלק משכרו של הקבלן המזדמן מותנה בסיום ביצוע התיקונים. לפיכך ברור שהמוטיבציה של קבלנים מזדמנים לתקן את הליקויים כדבעי ובפרק זמן קצר הינה חזקה הרבה יותר מזו של הקבלנים הנתבעים.

31. בתשובתו של המומחה מר וגמן נאמר כי אין להעדיף את הקבלנים על פני קבלנים מזדמנים אחרים, למעט בנושא של איטום הדירות שבו יש להעדיף את הקבלן בשל מומחיותו. מתשובתו של מר וגמן עולה שהיא מתיחסת אך ורק להבט המקצועי, דהיינו הכישורים המקצועיים של הקבלנים הנתבעים בביצוע התיקונים אינם עולים או נופלים מכישוריהם של קבלנים מזדמנים אחרים (למעט בנושא איטום הדירות). תשובתו של מר וגמן אינה מתיחסת לשאלה האם לצורך פתרון הסכסוך שלפנינו יש להעדיף שהתיקונים יבוצעו על ידי הקבלנים הנתבעים או שמא יש להעדיף קבלנים מזדמנים אחרים.

לפיכך לאור השיקולים שפרטתי לעיל, הנני סבור כי כדי להביא לסיום מהיר של ההתדינות המשפטית, יש להעדיף שביצוע התיקונים יבוצע על ידי קבלנים מזדמנים.

32. ביחס להמלצתו של המומחה כי הקבלנים הנתבעים יתקנו את התפרים בדירות:

 לאור חוסר האמון שבין הצדדים, והשיקול שעדיף שקבלן אחד יבצע את כל התיקונים בדירות, נראה לי שאין לפצל בין תיקון איטום הדירות לבין תיקון שאר הליקויים.

 זאת ועוד, נימוקו של מר וגמן להעדפת הקבלנים הנתבעים התבסס על מומחיותם בנושא, אולם אם התובעים מוותרים על האפשרות "להנות" ממומחיות זו, ומאחר ודרך זו לא תקדם לדעתי פתרון מהיר ויעיל של המחלוקת, הרי שגם בנושא זה יש לילך בדרך של תשלום פיצויים.

33. לאור כל האמור לעיל, הנני קובע כי הדרך הנכונה לסיים את הסכסוך בין הצדדים היא בפסיקת פיצויים לתובעים.

34. מתחייב מהחלטתי זו כי אורה על בדיקת כל הדירות על-ידי המומחה, דבר הכרוך בהוצאה כספית גבוהה למדי. כדי לאפשר לכל הצדדים לנסות ולחסוך הוצאה זו, אני מאפשר להם פרק זמן של 60 יום לשאת ולתת על הסדר כולל בתיק על בסיס חוות-הדעת לגבי 10 הדירות שבמידגם ורק אם לא יגיעו להסדר, לא יהיה מנוס מבדיקת כל הדירות.

35. אשר-על-כן, אני קובע קדם-משפט נוסף ליום: 8.3.1998 שעה 8:30.

בדיון זה אני מצפה לכך שיוגש לי הסכם פשרה כולל ואם לא כך יהיה, אורה אז על בדיקת כל הדירות ואחליט גם בדבר אופן הטלת ההוצאות הכרוכות בכך.

על המזכירות לשלוח החלטה זו לצדדים בדואר.

ניתן היום , ו' בטבת תשנ"ח (4.1.1998) בהיעדר הצדדים.