תפריט חיפוש

מהו הזמן הסביר בו יותר לקבלן לבצע תיקונים בדירה?

ד"ר אברהם בן עזרא

האם הדייר חייב לאפשר לקבלן לתקן את הליקויים, לפי חוק המכר (דירות)? מהו הזמן הסביר לתיקון הליקויים?

סעיף 4 ב' לחוק המכר (דירות) תשל"ג – 1973 קובע לאמור:

"נתגלתה אי התאמה או אי התאמה יסודית הניתנת לתיקון, על הקונה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר."

יש מי שמפרש הוראה זו כאילו קיימת לקבלן זכות לתקן הליקויים ומוטלת על הדייר חובה לאפשר לו לעשון כן, שאם לא יאפשר, יפסיד את זכויותיו.

פרשנות זו אינה עומדת במבחן הפסיקה, ומנוגדת לרעיון הבסיסי של חוק זה, והוא, הוספת זכויות לציבור רוכשי הדירות.

בנוסף לכך, על הקבלן לבוא לתקן את הדירות בתום לב ובכוונה אמיתית.  

בע"א 4445/90 עמיגור ניהול נכסים בע"מ נ' יצחק מאיוסט ו - 39 אח', סירב בית המשפט העליון לאפשר לקבלן לבצע תיקונים בגלל ניסיונות לא מוצלחים לתקן את הפגמים בדירה במשך תקופה ארוכה. פסק הדין פורסם במאגרי פסקי דין שונים.

בת"א 1512/94 אלקיים ואח' נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ, קבע בית המשפט המחוזי בחיפה [השופט מנחם נאמן] כי חלוף "פרק הזמן הסביר" לתיקון הליקויים יהווה סיבה נוספת למתן פיצויים לדיירים. על פסק דין זה הוגש ערעור לבית המשפט העליון – ערעור שנדחה בעיקרו.

בנסיבות פסק הדין נקבע כי עשרה וחצי חודשים היו צריכים להספיק לקבלנים מזדמנים סבירים לתיקון הליקויים ומשלא ניצלו הקבלנים את זכותם לביצוע תיקונים איבדו את זכותם זו.

יצוין כי בינתיים פורסמו פסקי דין נוספים לטובת הדיירים לפיהם כשהדיירים לא רוצים לתקן את הפגמים בדירה הם לא מאבדים בכך את זכויותיהם אלא בנסיבות שאינן מוצדקות זכאים לפיצוי ללא הרווח הקבלני, ובנסיבות מוצדקות להתנגדות לתיקונים זכאים הם במלוא הפיצויים כפי שהתיקונים עולים לדייר המזמין קבלן ראשי.

לאור הפסיקה המחודשת הידועה כ"הלכת בר-שירה", לפיה אין לקבלן זכות לבצע תיקונים, הופך המבחן של בית המשפט לעיל למבחן כדלקמן:

היה והקבלן לא יתקן את הליקויים במשך התקופה הנ"ל, תהיה לדיירים הזכות לקבל את הפיצויים לפי עלויות התיקונים ללא ניכוי רווח קבלני.

ככל שהדיירים לא אפשרו לקבלן לתקן הליקויים בתקופת 10 וחצי החודשים הראשונה, יהיו זכאים לפיצוי מופחת - בניכוי הרווח הקבלני.