תפריט חיפוש

יזמות בענף הבניה

ד"ר אברהם בן עזרא

יזם בניה הוא מי שמעביר את ביצוע הבניה בשטח לידיו של קבלן, המבצע עבורו את הקמת הפרויקט. בדרך כלל היזם רוכש את הקרקע ומוכר את הדירות, אך נמנע מלעסוק בבניה, ובשל כך אינו מחויב להיות רשום ברשם הקבלנים על כל המשתמע מכך. יש ויזמי הבניה, העוסקים בעיקר בשיווק דירות, חולשים על פרויקטים רבים, ודרכם הם גם משפיעים על איכות הבניה במדינת ישראל ומעצבים את אופייה.

במצב דברים זה, מופקדת הבניה בכלל והבניה למגורים בפרט, בידי ארגונים (פרטיים וחברות) אשר אין להם שום ידע בתחום ההנדסה והאדריכלות, ולא חלה לגביהם שום חובת הוכחה של ידע כזה, כמו גם רישום כלשהו.

מדובר בגריעה בתחום הפיקוח וביתר התחומים בהם קיימת מעורבות בתהליך התכנון והבניה.

במצב בו היזם הוא קבלן רשום, אך טבעי כי נציגיו יגלו נוכחות מקצועית באתר הבניה, בצורת פיקוח ניהול ותיאום, וטבעי כי פניותיהם של דיירים בכל הנוגע להשגות – שינויים – תוספות וכ"ו- פניות המופנות מן  הסתם אל המוכר (שהוא היזם) – יגיעו אל גורם מתחום המקצוע, ולא אל פירמה שעיקר עיסוקה הוא בשיווק, אופנה, מזון, קוסמטיקה, מוצרי עור או כל ענף אחר.

השופטת ד"ר נאוה דנון (שופטת בית המשפט המחוזי בנצרת בדימוס) ניתחה את אחריותו של יזם הבניה בת"א 10456/90 עוזר ששון ואח' נ' א' עבאדה בע"מ וסולל בונה בע"מ, בימ"ש השלום בחיפה, ראה את פסק הדין השלם בספר "סוגיות בליקויי תכנון ובנייה" מאת ד"ר אברהם בן עזרא בהוצאת "בורסי" תשע"ג – 2013, עמ' 625.

להלן ציטוט מדבריה בפסק דין זה על אחריותו המוגברת של יזם הבניה:

"אכן, ההלכה המקובלת בפקודת נזיקין, סעיף 15, הינה, כי מעסיק המתקשר בחוזה עם קבלן עצמאי, כדי שהלה יבצע עבורו עבודה, אינו אחראי למעשה הנזיקין של הקבלן העצמאי בעת ביצוע העבודה (ע"א 407/61 ראש העיר, חברי מועצה ובני העיר נתניה נ' וויס, פד"י ט"ז 853).

לעקרון כללי זה מספר חריגים, אשר אם יתקיים אחד מהם תחול האחריות על המעסיק.

אחד החריגים יחול כאשר מוטלת על המעסיק חובה מוגברת כלפי הניזוק, אחריותו יכולה להיות על בסיס של אשמה או על בסיס של חובה מוגברת, כפי שנאמר מפי כב' השופט ד"ר ברק:

"... כאשר החובה היא מוגברת אחראי החייב לכל נזק הנובע בשל אי נקיטת אמצעי זהירות סבירים, ואין נפקא מינא, אם החייב או הזולת לא נקטו באמצעי זהירות אלה. אפילו החייב נקט בכל אמצעי הזהירות הסבירים, אך זולתו לא נקט בהם, יהיה החייב אחראי, על כן המעסיק אחראי אם הקבלן העצמאי התרשל, על המעסיק להבטיח כי הקבלן העצמאי לא יתרשל...". (אחריות בנזיקין של מעסיק למעשיו של קבלן עצמאי, ע"א 176/62, לב נ' טורז'מן, פד"י ט"ז 2625, הפרקליט כרך ב' – תשכ"ג – 1963, 113 בעמ' 117)."

מהי חובה מוגברת? חובה מוגברת קיימת עפ"י סעיף 45 (1) לפקודת הנזיקין הדן במטרד יחיד; המחזיק במקרקעין יהיה אחראי גם אם נקט בכל אמצעי הזהירות הסבירים למנוע מטרד. והא הדין בסעיף 44 (1) לפקודת הנזיקין, המטיל אחריות על המשתמש במקרקעין באופן הגורם למטרד רבים; חובתו של בי"ח כלפי חולה הינה חובה מוגברת.

החובות המוגברות שציינתי שהוכרו בפסיקה נובעות בעיקר משליטה בקרקע או מיצירת מטרד בניהול עסק, אולם נאמר, כי הכל תלוי בנסיבות, ונראה לי כי במסגרת היחסים המיוחדים שבין יזם לרוכש דירה, יש מקום להטיל על היזם אחריות מוגברת לבניה רשלנית."

נוצר מצב פרדוכסלי: מצד אחד המחוקק לא דרש מאומה מיזם בניה, אך מצד שני – אחריותו כלפי הדייר, בנושאים שבמומחיות ובנושאי המקצוע (הנדסת בניין וארכיטקטורה) – היא אחריות מוגברת.

אפשר וצריך לבטל סתירה זו על ידי ביטול המעמד הבלתי כתוב של יזמי הבניה, וחקיקה מתאימה שתחייב מכל יזם בניה להיות קבלן בניין בעצמו, בכישוריו המקצועיים ובפעילויותיו בכל פרויקט. היזם יורשה להפעיל תחתיו קבלנים, אך הוא בעצמו ייאלץ להיות בעל ידע, ניסיון וכישורים מספקים בענף הבניה, דבר שימנע ממנהל רשת חנויות צעצועים לנהל אתר בניה ולמכור בו דירות מגורים.

כפועל יוצא מחקיקה כזו – יצאו הדיירים נשכרים, ולו במעט, ויימנעו כשלים ואסונות בשל פיקוח חלקי והכנסת גורמים מרכזיים ובעלי השפעה לפרויקטים - אף שאינם מתחום המקצוע.