תפריט חיפוש

שינוי בתקנת בניה לאחר מסירת הדירה

ד"ר אברהם בן עזרא

מה דין תקנת בניה שהותקנה ופורסמה לאחר קבלת הדירה מהקבלן ובאה להחמיר את תנאי הביצוע?

תקנות התכנון והבנייה, וכן גם התקנים הישראליים, משתנים לעתים מזומנות בהתאם לגורמים שונים, ובכללם גם השפעתם של קבלנים בעלי אינטרסים ברורים.

גם התפתחויות בחומרי בנייה ובשיטות בנייה משפיעות על מכלול התקנות והתקנים, וגם, כאמור, לחצים של ציבורים שונים, כגון – אגודות מקצועיות של קבלנים, נציגי דיירים ועוד, גורמים לשינויים בחקיקת המשנה בתחום הבנייה.

לעתים פסקי דין חדשים, גורמים למחשבה שנייה של המחוקק או של מתקין התקנות.

קורה כי במהלך המשפט – לאחר מסירת הדירה לידי הרוכשים - חל שינוי בתקנת בנייה, ואז, אם השינוי הוא "לטובת הקבלן" [לאמור: חיוב שהיה – בוטל], הרי הוא ידרוש לפטור אותו מהתקנה היותר מחמירה שכן כבר אין בה צורך, בטענה כי מדובר בדרישה לא רלוונטית שנועדה רק להעשיר את הקונה.

והיה והשינוי הוא מהווה דרישה "לטובת הדיירים" – יטען הקבלן כי הוא מחויב רק לתקנות שהיו בתוקף בזמן ההסכם, וכי אינו יכול לנבא מה יהיו דרישות עתידיות.

לעומתו הדייר יטען כך: אם השינוי הוא דרישה מחמירה עם הקבלן, הרי יהא עליו לבצע את הדרישה המחמירה, כי לא יתכן שבית המשפט לא יאכוף את התקנות המתפתחות עם הזמן.

אם הדרישה מהווה הקלה לקבלן, הרי הדייר ידרוש את הביצוע לפי התקנה הקודמת, זו אשר הייתה בת תוקף עד למועד כריתת ההסכם, טרם ההקלה.

בדיוק בסוגיה זו דן בית המשפט העליון בע"א 6092/00 כדורי פיתוח עירוני בע"מ נגד אוטמזגין דוד ואחרים, שופטים: אליהו מצא, מישאל חשין, אשר גרוניס, פסק דין מיום 7 אוקטובר 2002.

במהלך התביעה של דיירים שונים נגד החברה הקבלנית, בין היתר תביעה בגין ליקויי מיגון, שונו תקנות המיגון ובוטלו דרישות מיגון שונות. אמנם בית המשפט המחוזי היה ער לשינוי זה, אך בפסק דינו קבע כי מגיע לדיירים פיצויים בגין ליקויי המיגון בהשוואה לדרישות שהיו בזמן חתימת ההסכם, וההקלות שנחקקו לאחר מכן – במהלך התביעה – אינן רלוונטיות כלל ועיקר.

על כל ערערה החברה הקבלנית בפני בית המשפט העליון, אלא שבית המשפט העליון פסק שערעור זה יידחה, ולהלן ציטוט מפסק הדין:

"במקרה הנוכחי חל שינוי בתקנת המיגון בשנת 1995, היינו לאחר שהקוטג'ים נמסרו על-ידי הקבלן לרוכשים, לפיכך אין צורך שנידרש לשאלה אם המועד הקובע הינו יום המסירה או מועד קודם, כגון שעת כריתת החוזה, יום הוצאתו של היתר הבנייה או מועד הבנייה (לדיון מקיף באפשרויות השונות ראו א' זמיר "חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973" פירוש לחוקי החוזים [4], בעמ' 347 ואילך). בענייננו נוסחה של תקנת המיגון לא השתנה בין המועדים השונים שציינו זה עתה. השינוי הראשון בתקנה לאחר מסירת הקוטג'ים לרוכשים הינו תיקון 1995, שנכנס לתוקף בחודש אפריל 1996. סעיף 4 לחוק המכר קובע, כזכור, כי אי-עמידה בדרישות מפרט, תקן רשמי או תקנות הבנייה תיחשב כאי-התאמה.

השאלה היא אם יש חשיבות לשינוי בתקנות הבנייה לאחר מסירת הדירה. אין זה מתקבל על הדעת שנאמר כי קבלן לא קיים את חיוביו אף שכבר מסר לרוכש את הדירה, רק משום שתקנות הבנייה השתנו לאחר המסירה. לא ייתכן לדרוש מן הקבלן, שהשלים את הבנייה ומסר את הדירה, לעמוד בדרישות שטרם נחקקו. אף מזווית הראייה של הרוכש דירה מקבלן נראה שלא יהא זה מוצדק להתחשב בשינויים מאוחרים במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבנייה. נניח כי תיקון של תקנת בנייה הקל עם הקבלן, או שהתקנה כולה בוטלה - כל אלה לאחר המסירה. יש להניח שהקבלן תמחר את הדירה בהתחשב בעלויות הצפויות. עלויות אלה כוללות, מטבע הדברים, אף דרישות קיימות שבדין לגבי מפרט וכיוצא בזה.

משמע, הרוכש שילם עבור הדרישות האמורות. אם כך, אין סיבה שהחיסכון בעלויות יגיע לכיסו של הקבלן (זמיר בספרו הנ"ל [4], בעמ' 348). זו תהא התוצאה אם תתקבל הטענה שיש להתחשב בשינויים שנעשו לאחר מועד המסירה, ואשר באו להקל בדרישות שבדין או לבטלן כליל. יתר-על-כן, כשם שאין לדרוש מקבלן לקיים דרישה שטרם נכנסה לתוקף, הרי שאם הקבלן לא עמד בדרישות הדין, כפי שהיו בתוקף עד למסירת הדירה לידי הרוכש, אין מקום שיצא נשכר ממחדלו. זאת ועוד, האפשרות שתהא התחשבות בשינויים שהתרחשו לאחר המסירה פותחת פתח לסדרה חדשה של בעיות."

נפסק על ידי השופט א' גרוניס בהסכמת חבריו לכס השיפוט, פורסם ב"פדאור". 

נשאלת השאלה, לגבי תקנה שפורסמה לפני מסירת הדירה אך נכנסה לתוקף אחרי כן – מה תקנתה?

לדיירים מגיעה דירה בהתאמה לתקנות כתובות - ולפי חוק המכר (דירות) גם באין תקנה – בניה ותכנון פגומים, יוצרים אי התאמה היוצרת עילת תביעה. אם נצא מתוך הנחה כי הבניה על פי התקנה החדשה היא בניה מתוקנת וראויה, הרי היא מחייבת את הקבלן שגם ידע על קיומה בהתאם לפרסומה. אם נצא מתוך הנחה כי התקנה החדשה לא מהווה ביצוע תקין לפי כללי המקצוע – רק אז לא נוכל להסתמך על חוק המכר (דירות) בעניין זה.