תפריט חיפוש

טריקים ושטיקים בחוזי המכר

עו"ד טל רבינוביץ'

אין זה סוד כי חוזי המכר אותם מנסחות חברות הבניה הגדולות והמובילות בארץ [מובילות בכסף, אך למרבה הצער לא תמיד גם באיכות הבניה] – הם חוזים המכילים אינספור תנאים מקפחים, העומדים בניגוד להוראות חוק המכר [דירות] התשל"ג – 1973.

חשוב לדעת כי התנייה על חוק המכר [דירות] ככל שהיא פועלת לרעת רוכש הדירה – היא תניה אסורה, וככזו היא בטלה ומבוטלת מעיקרה – דבר אותו רוב ציבור רוכשי הדירות אינו יודע, ואי ידיעה זו פועלת לרעתו.

רוכשי הדירות, גם אם הם נעזרים בעורכי דין מטעמם, וגם אם הם עצמם עורכי דין – מתקשים לבצע שינויים מהותיים בהסכמי המכר הנ"ל.  

במאמר מוסגר יצוין כי קריאת הסכמי המכר היא מלאכה קשה, גם לעורכי דין מיומנים, שכן משפט אחד יכול להשתרע לפעמים על פני 10 שורות... ולמרות אורכו, לא תימצא בו אלא מילת פועל אחת בלבד.

לכל היותר, מצליח רוכש דירה לשנות סעיף זה או אחר ולערוך שינויים, שממילא לחברה היזמית אין קושי לשנות, אך את הסעיפים המקפחים באופן חמור את זכויות רוכשי הדירה - קשה מאוד לשנות ועל רוכש הדירה להחליט האם הוא מוותר על רכישת דירת חלומותיו או לא. בסופו של יום, הרוכש חותם על הסכם שאין לו באמת יכולת להשפיע על תוכנו.

לשון אחר – כוח המיקוח של רוכש הדירה במסגרת המשא ומתן על סעיפי הסכם המכר – אינו רב!

חברות הבניה ויזמי הבניה הגדולים יודעים כי החוזים המנוסחים על ידם – פוגעים בזכויותיהם של לקוחותיהם, אך על פי "שיטת מצליח" – הם ממשיכים בשלהם.  

חברות הבניה "בונות" על חולשתם המובנית של לקוחותיהם אשר מטבע הדברים ידם על התחתונה, ובסוג זה של "בנייה" - הן דווקא מצטיינות.

יחד עם זאת, כדי לא להימצא בחסר מול דייר לוחם, או מול קבוצת דיירים אשר אינה מוכנה שיירמסו זכויותיה [ע"ע: דיירי המרפסות הקורסות של "גינדי" בחדרה] – חברות הבניה מפתחות, חדשות לבקרים, שיטות ואמצעים לחיזוק כוחן ומעמדן המשפטי.

כך נתקלתי לאחרונה ביזמית בנייה אשר הגדילה עשות והמציאה פטנט חוזי: לחוזה המכר [הדרקוני ומקפח] היא ניסחה נספח שינויים ביוזמתה, ונספח שינויים זה צורף לכל אחד מעשרות החוזים של הדירות שנמכרו בבניין.

נספח השינויים אותו ניסחה החברה היזמית מוצג כאילו הוא יציר משא ומתן בין הצדדים – והוא משמש את החברה היזמית בטענה שלא מדובר בחוזה אחיד, משכך - אין מקום לטענה כי יש בו סעיפים מקפחים. בכך מקווה אותה חברה יזמית לשכנע את בית המשפט כי לא מדובר בחוזה אחיד שתנאיו מקפחים ולבטל טענות דיירים על קיפוח זכויותיהם.

בפועל ולמעשה, "נספח השינויים" הוא "נספח שינויים אחיד" – המשויך לכל אחד מחוזי המכר הם חוזים אחידים והוא מהווה חלק בלתי נפרד מהם.  

יובהר כי אותו "נספח שינויים" הוא סוג של תרמית ומצג שווא וככזה לא רק שהוא אינו ראוי להוות בסיס לטענה כי לא מדובר בחוזה אחיד, אלא צריך לגרום לכך שהמחוקק יתערב כרגולטור ויפעיל סנקציות כנגד מנסחיו.

מדובר בטריק מתוחכם שחשיפתו והוכחתו לא אמורה ליפול על כפתיו הצרות של רוכש הדירה והדבר אפילו לא אמור לגזול מזמנו היקר של בית המשפט שהוא משאב ציבורי אותו צריכים אזרחי המדינה לשמר ולכבד.