תפריט חיפוש

התערבות המומחה שאינו שמאי מקרקעין בנושא ירידת הערך

ד"ר אברהם בן עזרא

מומחה הנותן חוות דעת מקצועית ורואה במסגרת עבודתו אי התאמה או ליקוי שעניינו ירידת ערך הנכס, מהסיבה שאי אפשר לתקנו או מכל סיבה אחרת, לא אמור להתעלם מהליקוי עקב זאת שאינו שמאי אלא עליו להתייחס אל הליקוי/אי ההתאמה ולהסביר בחוות דעתו משום מה מדובר באי התאמה או בליקוי בניה.

אכן מהנדס לא מוסמך לקבוע מהו שיעור ירידת ערך הנכס בגין אי ההתאמה בה מדובר, מכיוון שאינו שמאי מקרקעין, אך בהחלט עליו להבהיר את קיומו של הליקוי.

בית המשפט מוסמך לקבוע שיעור ירידת ערך גם ללא דו"ח שומת מקרקעין, על דרך אומדנא דדייני, אך לא תמיד ינהג בדרך זו ויזכה את התובעים בפיצוי בשל ירידת ערך, גם כאשר הוכח בפניו כי קיים נזק. יש שופטים הנכנסים לבעיה וגם אם לא מוכח בפניהם מהו שיעור ירידת הערך הם מזכים את מי שנפגע מכך בפיצוי, ויש שופטים שבמקרה בו לא צורף דו"ח שמאי מקרקעין – לא יפסקו דבר בנדון.

אשר על כן, וכדי לאפשר בכל מקרה קיום דיון בפריט של ירידת ערך, ההמלצה היא שככל שהנזק מהותי – לאחר קביעתו על ידי המומחה, להזמין שמאי מקרקעין כדי לאמוד את שיעורו של הנזק.

ראה בעניין זה שיתוף פעולה בין המומחה [כותב שורות אלו] לבין שמאי המקרקעין אלי סידאוי, בת"א 18508-02-11 כורם רחל ויהושע נ' יצחק דה סיביליה ואח', בית משפט השלום בחיפה, שופטת: חנה לפין הראל, פורסם ב"נבו", ולהלן ציטוט המתאר את המקרה:

"שטח הדירה

אחת הטענות העיקריות של התובעים היתה כי הם קופחו בסופו של דבר בשטח אשר הועמד לרשותם. שטח דירתם של התובעים היה צריך להיות 21% משטח כל הדירות אך חישוב פשוט מראה כי בסה"כ נותרו לתובעים לאחר השינויים 19.5% בלבד. השינויים היו בין השאר הכללת חלק משטחי החניות בדירות מסוימות. נושא זה מהווה עניין של ירידת ערך ולכן ד"ר בן עזרא לא חיווה דעתו בנושא זה, לעומת זאת מר סידאי השמאי מטעם התובעים העריך את ירידת הערך בגלל השטח החסר ב- 74,500 ₪.

יש לציין כי לכאורה יש שוני בין החישובים של ד"ר בן עזרא והחישובים של מר סידאי. עפ"י חישוביו של ד"ר בן עזרא שטח הדירה צריך היה להיות 124.7 מ"ר ואילו עפ"י חוות הדעת של מר סידאי השטח היה צריך להיות 116.3 מ"ר, דהיינו – חסר לתובעים 8.28 מ"ר.

היות ושווי מ"ר הוא 9,000 ₪ בהפחתה של 25% שווי השטח החסר הוא 74,500 ₪.

עם זאת מר סידאי ציין בחוות דעתו כי יכול ויש שטח נוסף אשר נלקח מדירת התובעים וזה קשור להחלטת בית המשפט לעניין שטחי החנייה, אשר נכללו בדירות עצמן בשיעור של 40 מ"ר. לפי חישוב זה הרי שטח דירתם של התובעים היה צריך להיות 124.7 מ"ר (כפי שקבע ד"ר בן עזרא) ולא 108.05 מ"ר כפי שקיים. במקרה זה, הרי שווי השטח החסר יהיה 75,300 ₪.

מר בן ארי חיווה דעתו כי אין כל הפחתה מהשטח אשר היה אמור להיות שייך לדירת התובעים ומכל מקום, גם אם יש כזה, הרי הוא נעשה בהסכמת הצדדים אשר חתמו על תוכניות השינויים. 

הנני קובעת כי אכן נגרע מדירת התובעים שטח של 16 מ"ר ושווי החסר הוא 73,500 ₪. לעניין זה אחראי רק הנתבע 1. הנתבעים לא הציגו חוות דעת שמאית, ולא נסתרה הערכתו של מר סידאוי לעניין זה.

הנתבע 1 יישא ב- 50% מסכום זה, אשר יישא בהפרשי הצמדה וריבית מיום חוות הדעת של מר סידאווי ועד ליום התשלום בפועל."

בתיק זה חויב בגין הליקוי המתואר – האדריכל ששימש כיזם בניה במסגרת ניהול קבוצת רכישה בה השתתפו התובעים ודיירים אחרים, ואך שכונו בהסכמים עליהם חתמו כאילו הם יזמים – הטענה שהדיירים יזמים נדחתה על ידי בית המשפט אשר התייחס אליהם כדיירים קוני דירות לכל דבר ועניין.