תפריט חיפוש

זכויותיהם של הדיירים בעניין תיקון הליקויים

ד"ר אברהם בן עזרא

מלכתחילה יש לקבלן ולדייר אותם יעדים – שניהם מעוניינים כי בדירה לא יהיו ליקויי בניה ואי התאמות. הליקויים גורמים לקבלן ולדייר עוגמת נפש רבה, פוגעים באיכות הבניה וככל שמתקיים הליך משפטי – נגרמות הוצאות לשני הצדדים.

מאותו הרגע, שלאחר קבלת הדירה, הדייר מתריע על ליקוים – מתגלעים חילוקי דעות בין הצדדים, כי הקבלן בדרך כלל מכחיש את קיומם של הליקוים, ואם הוא נאלץ להודות בקיומם – אז הוא ממעיט בעלות התיקון.

זאת עושה הקבלן בסיוע מומחים עושי דברו, המתייחסים לליקויים הנטענים, ולרוב מכחישים את קיומם או קובעים בחוות הדעת שלהם עלויות מזעריות לתיקונם.

קביעת העלויות הסמליות, בהן מתמחים כמה מומחים היא לא סתמית, אלא נשענת על מחשבה, תחכום, תירוצים ונימוקים שונים. למעשה מדובר בתורה שלמה המתפתחת על ידי אותם מומחים ומשמשת אותם בשירותי קבלנים.

הסתמכות על תקנות ותקנים

לכאורה, הטיעון בדבר התאמה או אי-התאמה לתקנת בניה או לתקן ישראלי הוא "טיעון מנצח".

לא כל מומחה מבין כי התקנים אינם חזות הכול.

ראה בעניין זה את דברי הביקורת של בית המשפט המחוזי בחיפה על מומחה, שראה פגמים באריחים אך קבע בחוות דעתו ובעדותו כי אין בכך ליקוי רק משום שהתקן מתיר, לכאורה, פגמים אלה. מדובר בע"א 86/86 אחד העם שפירא בע"מ נ' אריה ורבקה לשם, שופטים: מלכיאל סלוצקי, חנוך אריאל, יוסף מרגלית, פס"מ תשמ"ח כרך 1 מעמ' 3, להלן ציטוט סעיף 8א' לפסק הדין:

"8 אתיחס לפגמים שטוען ב"כ המוכרת כגורעים ממשקל עדותו של המהנדס בן-עזרא:

המהנדס בן-עזרא פרט בחוות דעתו ת/1 את הליקויים שמצא בריצוף שבדירה, את הפתרונות לתיקון המצב והעריך את עלותם. על כך השיב המהנדס טיגרמן מטעם המוכרת בחוות דעתו נ/1. אין למעשה מחלוקת לענין קיומם של הפגמים בריצוף שבחדרי ההורים והילדים והכוללים כמתואר בנ/1 "שברים בפינות, שברים במקצועות, כתמים, קלופים, שקעים ונקבים". אלא שמאחר ולדעת המהנדס טיגרמן "הריצוף מתאים לריצוף סוג א'" לפי תקן שהציג, הרי שאין צורך בהחלפתו חרף קיומם של הפגמים שהוא עצמו מאשר את קיומם (ראה נ/1, סעיף 4(1)).

הדעת אינה סובלת מסקנה שכזו. לא סיווגו של הריצוף הוא הקובע את הנזק אלא עצם עובדת קיומם של הפגמים במרצפות עצמן ובאופן בצוע העבודה. נסיונו של המהנדס טיגרמן להתלות בסיווג התיקני כעילה לאי בצוע התיקונים הדרושים הוא כשלעצמו, גורע ממהימנותו וממיומנותו ומעלה עליו את החשד של נטייה לבעל הדין שהזמינו ומשלם את שכרו, קרי המוכרת".

אכן, התקן אינו חזות הכול.

ראה דברי השופט צבי א' טל בכהנו כשופט בית המשפט המחוזי בירושלים. מדובר בת"א 469/88 זעפרני ואח' נ' רמט בע"מ, פורסם ב"תקדין". להלן ציטוט מפסק הדין:

"אף-על-פי-כן לא היה בכך כדי לגרוע מאמינותו של ברגמן, מפני שיש להביא אמירות אלה בתוך הקשרן, כגון: צינור ביוב גלוי העובר בחדר השירותים. ברגמן ראה בכך ליקוי ''מבחינה אסתטית ואקוסטית. צריך לשים חומר שסופג רעשים. כשבכל שאר הדירות מורידים את המים, בדירה הזאת שומעים את הרעש''. בא עורך דין מזרה והציג לברגמן, שהמהנדס מר סומר לא רואה בצינור הביוב הגלוי כל פגם. על כך השיב ברגמן:

הוא מהנדס חד-צדדי. הוא מציג גישה של חברות קבלניות ברוב חוות הדעת'' (עמ' 15 ש' 26-28).

ולהלן ברגמן נשאל שוב:

ש. בקשר לעניין סומר: מה זה שאדם מייצג גישה של קבלנים?

ת. פירוש הדבר שכאשר יש לאדם ספק הוא מטה לטובת הקבלן. אני מטה לטובת הדייר. הצינור שעובר בחדר השירותים, אני, כמו מהנדסים אחרים, חושב שמדובר במפגע, אך מאחר ואין לדבר סימוכים מבחינת תקנים, המהנדס סומר פוסל את המפגע.

הנה כי כן, מדובר בחסרונות ''שאינם כתובים'', לא במפרט הטכני ולא בתקנות התכנון והבניה. מהנדס הנוטה לצד הקבלן יאמר: אין כל חובה למלא חסרונות כאלה, ולכן אין הם בגדר ליקויים.

מהנדס הנוטה לצד הדייר יאמר: אם החסרון מהווה פגם אסתטי ואקוסטי, כי אז יש למלאו ולתקנו גם אם ''זה לא כתוב בשום מקום". 

במובן זה ברגמן נוטה – כעדות עצמו – לצד הדיירים ונטייתו זו מקובלת גם עלי. לא הכל ניתן להיכתב ושום תקנות ושום מפרטים טכניים אינם מסוגלים לפרוט הכל (כמדומני שאין המפרט או התקנות מפרטות מנעולים ומפתחות בדלתות, או זגוגיות בחלונות או סיוד הקירות).

כמו ברגמן סבור גם אני, שהקונה זכאי לקבל מוצר מוגמר כראוי, בלי פגמים אסתטיים, אקוסטיים ואחרים, גם אם אין לכך ביטוי בתקנים.

התקנים נועדו שלא יפחתו מהם, אבל אין הם פוטרים את הבונה על-פיהם מתיקון פגמים שלא נמנו.

דוגמה אחרת היא דיפון האמבטיה. אמבטיה העשויה פח (בניגוד לברז יצוק) משמעותה רעשים בשעת השימוש כדרך פח על גבי מיקום חלול וגם צורתה עלולה להתעוות והאמייל שמצפה אותה עלול להינזק. תקנתה של אמבטיה כזו – דיפון וסתימת החלל בחול. זוהי הוצאה קלה בשעת הבניה, אך יקרה יחסית לאחר גמר הבניה.

והנה לא המפרט ולא התקן מחייבים דיפון האמבטיה, והמהנדס שדעתו קרובה אל הקבלן יאמר שאין כאן חסרון. אבל בפועל המפגע הוא מפגע. ברגמן איננו רואה מדוע על הדייר להשלים עם המפגע הזה. במובן זה הוא נוטה לצד הדייר, וכאמור, אני מקבל את נטייתו."

מדברי בית המשפט עולה כי התקן והתקנים אינם מהווים את הקריטריון הבלבדי בקביעת פגמים וליקויים בדירה.

"לא" לפתרון מאולתר

בת"א 88295/95 יהודה סיטון נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ, בית משפט השלום בתל-אביב [פורסם ב"נבו"], אותר ליקוי בדירת התובע – ליקוי של צפיפות יתר בחדר שירותים, שבא לידי ביטוי במרחק קטן מדי בין הכיור לבין הקיר שמולו; ע"פ התקן 1205.3 וע"פ הוראות למתקני תברואה תש"ל – 1970, נדרש מרחק מינימלי של 75 ס"מ בין הכיור לקיר, ובפועל תנאי זה לא מתקיים.

התביעה כללה פתרון של הגדלת החדר.

מומחה בית המשפט העלה בחוות דעתו פתרון אחר – יצירתי מבחינתו – הקטנת הכיור...

ע"י הקטנת הכיור – יתפנה מרווח נוסף, כנדרש בתקן ובהל"ת, ובא לציון הגואל.

יובהר כי בעניין זה, מומחה ביהמ"ש דאג לכיסה של הנתבעת וחס על הוצאותיה.

ביהמ"ש לא קיבל פתרון זה, ופסק כדלקמן:

"רוחב שטח גישה לכיור בשירותי אורחים –

בחוות דעת התובעים נאמר שעל פי תקן ישראלי, המשמש אמת מידה לתכנון נוח ונכון, דרוש רוחב שטח גישה מינימלי של 75 ס"מ לכיור לנטילת ידיים ומרחק הפרדה מינימלי של 20 ס"מ בין הכיור לאסלה בשירותים. בפועל, שטח הגישה בין הכיור לקיר הוא 60 ס"מ. לפיכך קבע המומחה מטעם התובעים כי יש להרחיב את חדר השירותים על חשבון מבואת הכניסה לחדר השירותים, בעלות כוללת של 2,750 ₪.

בחוות דעת בלסון נאמר, כי לקבלת הרוחב המינימלי הנדרש, יש להחליף את הכיור בכיור צר הבולט 20 ס"מ מהקיר שישאיר רווח מספיק. עלות פתרון זה היא 300 ₪.

בשאלות ההבהרה שהופנו לבלסון מטעם התובעים, נשאל בדבר עלות פתרון שונה מהחלפת הכיור הקיים לכיור צר יותר, מאחר שהתובעים אינם מעוניינים בפתרון זה. בלסון הסביר בתשובה מס' 12 לתשובותיו לתובעים, כי ניתן להעביר את הכיור לנישה הצמודה לשירותי האורחים. עלות תיקון זה הינה 2,500 ₪, מהם הפחית בלסון עלויות פירוק והרכבת רצפה מחדש, בסך 600 ₪, מאחר שאלו ייעשו במסגרת קביעתו בסעיף 5.3ג' לחוות הדעת, בה הוא קובע כי יש להנמיך את רצפת חדר השירותים.

הנתבעת בסעיף 19.2 לתצהיר איליה שפירא וכך גם בתצהיר פתחי, טוענת להיעדר אחריות מאחר שהכיור הורכב על ידי התובעים עצמם, לבקשתם. עוד מוסיפה וטוענת הנתבעת, כי בהל"ת 1205.3 אין כל דרישה לרוחב מינימלי לשטח גישה לאסלה ואף אם היתה דרישה הרי שמדובר בהמלצה בלתי מחייבת.

ייאמר בהקשר לטענות הנתבעת, כי גם אם הרכיבו התובעים את הכיור בעצמם, עולה מתשובה 12 של בלסון לשאלות התובעים, כי הכיור המותקן בשירותי האורחים הוא במידות 32X39 ס"מ וכי למידות אלה התחייבה גם הנתבעת בסעיף 4.11.2.5 למפרט הטכני שצורף להסכם המכר, מוצג ג' למוצגי הנתבעת. כלומר, אף אם התובעים הרכיבו בעצמם את הכיור, הרי שמדובר בגודל כיור סטנדרטי שבו נתחייבה הנתבעת כלפי התובעים על פי המפרט הטכני. העובדה שהכיור הותקן בידי התובעים, אם אמנם כך, אינה יכולה להעלות או להוריד מחיוביה של הנתבעת כלפי התובעים, באשר לגודלו של הכיור.

מאחר שהן בלסון והן המומחה מטעם התובעים קבעו כי מדובר בליקוי המצריך תיקון, אני פוסקת כדעתם. באשר לדרך הפתרון, אני סבורה כי קמה זכותם של התובעים לפתרון החלופי שהוצע על ידי בלסון, לפיו יישאר הכיור במידותיו, כפי שמצויין במפרט וכפי שהתובעים זכאים לו על פי הסכם המכר והמפרט המהווה חלק בלתי נפרד הימנו. איני רואה סיבה לחייב את התובעים להחליף את הכיור לכיור צר, שהשימוש בו אינו נוח כמו בכיור אחר, שעה שאינם מעוניינים בכך והם זכאים לכיור רחב על פי החוזה.

לפיכך, אני פוסקת לתובעים סך של 1,900 ₪ לתיקון רוחב הגישה לאסלה (תשובה 12 בתשובות בלסון לשאלות התובעים)."

עינינו הרואות כי לנגד עיני בית המשפט ניצבו לא רק טובתה (וכיסה) של התובעת, אלא גם טובת הדיירים, ואיכות הבניה. הטעות במקרה זה נוצרה ע"י הנתבעת, ולו היה מתקבל פתרונו של מומחה בית המשפט – היו הדיירים צריכים להסתפק בכיור שונה מהכיור שרכשו – מצומצם יותר במידותיו.

ראה גם ת"א 20628-06-13 אבי אוחיון נ' מ.נ. חסקי אלון יזום בנייה והשקעות בע"מ, בית משפט השלום בחיפה, שופט: אייל דורון, פורסם ב"נבו".

בפסק דין זה רואים כי הייתה תמימות דעים בין התובעים לבין מומחה ביהמ"ש, באשר לעובדה בדבר חלון קטן מהדרישות בחדר שירותים.

בעוד התביעה דרשה הגדלת החלון למידות המתאימות כנדרש בתקנות, מומחה ביהמ"ש העדיף פתרון זול של התקנת וונט. אומנם גם אוורור ע"י וונט הוא איוורור העומד בדרישת התקנות, אך אין חולקים כי עדיף חלון בגודל חוקי על פני הוונט, ולהלן ציטוט סעיף 15 מפסק הדין:

"15. סעיף 6ד' – גודל החלון בחדר השירותים – מומחה ביהמ"ש קבע כי החלון הנוכחי אכן קטן מדי ואינו תקני, כטענת התובעים, והציע פתרון של התקנת ונטה בקיר החיצוני.

התובעים טוענים כי מה שנמכר להם זה חלון ולא ונטה, וכי העובדה שקיים הפרש במחיר לטובת התקנת ונטה לעומת עלות תיקון הליקוי עצמו, אינה מצדיקה העדפת פתרון זול יותר, מרעיש יותר, אשר פוגע באסתטיקה, וצורך חשמל. התובעים מבקשים כי בית המשפט יעדיף את הפתרון שהציע לכתחילה המומחה מטעמם, דהיינו הגדלת הפתח והתקנת חלון אחר.

הנתבעת תומכת מטבע הדברים בפתרון שהציע מומחה ביהמ"ש, בעלות הקטנה פי כמה וכמה מעלות התיקון שדורשים התובעים.

מעיון בחוו"ד מומחה ביהמ"ש לא מצאתי נשקלה על ידו האפשרות של הגדלת החלון לגודל המינימלי על פי התקן, וממילא לא מצאתי כי הוצג (לרבות ע"י הנתבעת) טעם כלשהו המצדיק שלא לנקוט באפשרות זו. לא מצאתי כי נקבע על ידי הממחה כי שינוי זה אינו אפשרי הנדסית, או אינו ישים בנתוני הדירה, ומטעם זה בחר בפתרון של התקנת ונטה. על פני הדברים נראה כי הפתרון שהוצע נבחר מתוך התחשבות בעלות בה עשויה לשאת הנתבעת.

אינני רואה כל סיבה לתת לנתבעת "פרס" בדמות הסתפקות בפתרון נחות באופן משמעותי רק מכיוון שהוא זול יותר. בסופו של דבר, ראוי לזכור, הנתבעת הפרה באופן ברור את דרישות התקן, ומכאן גם את החוזה בינה ובין התובעים. על כן, גם מטעמים של מדיניות, אין כל סיבה להיטיב עם הנתבעת. על קבלן שבונה ומוכר דירה עם אי-התאמה מעין זו, ובכך מפר את דרישות התקן ואת החוזה עם הרוכשים, לדעת כי יהא עליו לשאת בעלות הנדרשת על מנת להעמיד את הרוכשים במצב קרוב ככל האפשר למצבם אלמלא ההפרה, גם אם עלות זו תהא גבוהה מזו שהיה על המוכר לשאת בה אילו היה מקפיד לבנות על פי התקן לכתחילה. בפסיקת עלות תיקון "אמיתית" ולא עלות פתרון נחות, ישדר בית המשפט מסר נכון וראוי לקבלנים.

אשר לעלויות, מומחה ביהמ"ש אישר בעדותו (עמ' 11, ש' 21 ואילך) כי העלות בה נקב מומחה התובעים בקשר להגדלת החלון (3,000 ₪), הגם שלא בדק אותה, נראית על פניו סבירה; כי מכיוון שמדובר בשינוי חיצוני יהא צורך בהגשת בקשה להיתר; וכי עלות הליך בקשת ההיתר מוערכת על ידו בכ- 2,500 ₪.

לאור האמור לעיל, בפריט זה מצאתי לנכון לסטות מחוות דעת מומחה ביהמ"ש ולקבל את התיקון הנכלל בחוו"ד מומחה התובעים, ומשאישר מומחה ביהמ"ש את העלויות הנדרשות, אני קובע כי יש לפצות את התובעים ברכיב זה בסך של 5,500 ₪."

גם במקרה זה בית המשפט לא הסכים עם שיקול דעתו של מומחה ביהמ"ש וזיכה את התובעים בעלות יישום הפתרון שאינו הזול ביותר מבין האפשרויות לביטול אי ההתאמה.