תפריט חיפוש

האם חייב הקונה לאפשר לקבלן להיכנס לדירתו ולתקן בה את הליקויים?

ד"ר אברהם בן עזרא

רוכש דירה קיבל את הדירה לאחר ששילם עבורה את מלוא התמורה. במצב חדש זה, כשהדירה כבר אינה אתר בניה ברשות הקבלן אלא משמשת את הקונה ובני ביתו, האם יש לקבלן זכות כלשהי לביצוע תיקונים בניגוד לרצונו של הקונה? האם קונה שמסרב לאפשר לקבלן להיכנס לדירתו מפסיד את זכותו לקבלת פיצויים בגין ליקויי בניה ואי התאמות? האומנם חוק המכר (דירות) יצר בסעיף 4 ב לחוק המכר (דירות) תשל"ג - 1973 - זכות ויתרון לקבלן, ביחסים שבינו לבין הקונה?!

על פי החלטה של בית משפט השלום בבאר שבע, ת"א 37956-09-13 עמר ואח' נ' ש. י. א. רפאל פרויקטים בע"מ, שופט: יעקב דנינו, כאשר הקבלן מכחיש את קיומם של הליקויים, הוא מאבד על ידי הכחשה זו כל זכות לתקנם. 

בית המשפט נשען בקביעתו זו על פסקי דין של בית המשפט העליון, וזאת, אף על פי שמתוך קריאת חוק המכר (דירות) תשל"ג – 1973 עולה לכאורה כי לקבלן קיימת זכות תיקון.

סעיף 4 ב לחוק הנ"ל קובע:

"(א) התגלתה אי התאמה או אי התאמה יסודית הניתנות לתיקון, על הקונה או קונה המשנה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר."

לכאורה, עולה מניסוח זה כי זכותו של הקבלן לתקן ובכך לבטל את הליקוי, ואילו הקונה חייב לאפשר זאת. אלא שכל פירוש לפיו הקונה מחויב לאפשר לקבלן להיכנס לדירתו ולתקנה – הוא פירוש הפוגע בזכויותיו של הקונה, ואילו חוק המכר (דירות) בא רק להוסיף זכויות על זכויות הקונה.

להלן ציטוט מתוך החלטת בית המשפט בתיק עמר:

"ראשית, ייאמר כי חרף לשון סעיף 4 ב לחוק המכר דירות, יש רגליים לסברה שככלל "הקונה אינו חייב לאפשר למוכר לתקן את אי ההתאמה, ולמוכר אין זכות לתקן אי ההתאמה.  אולם, אם נתינת ההזדמנות לתקן את אי ההתאמה הייתה מאפשרת למוכר לסלק אותה, תוגבל היזקקותו של הקונה לתרופות אחרות בגינה" (אייל זמיר, "חוק המכר (דירות) תשל"ג – 1973", מהדורה תשס"ב 2002, עמ' 581-582).

בע"א 656.99 ד"ר עדה בר שירה נ' מעונות ובניין בע"מקבע ביהמ"ש העליון כי מקובלים עליו דבריו של המלומד א. זמיר, בין היתר, ביחס לציטטה הנזכרת (ראה השווה: ס' 3 לפסה"ד בע"א 7799/01 ברזילי ואח' נ' שרביב בע"מ  נו (5) 725, אליו הפנו המשיבים בסיכומיהם).

נוכח זאת, לא ניתן לשלול הגיון טענת ב"כ המשיבים בדיון, לפיה: "אני רוצה להוסיף ולומר שלא מדובר רק בחוק קוגנטי עליו לא ניתן להתנות, אלא גם במעשה שלדעתי נוגד את חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו. שמענו את הנתבעת אומרת אני אכפה על הדייר בתוך הבית שלו, בקניין האישי שלו, את התיקונים עד שאני לא ארצה יותר. אני לא רואה לכך מקום. אני לא אכניס לביתי מי שאני לא סומכת עליו"  (עמ' 10 לפרו' שו' 19-20.

אכן במקרה בו עומדת לקבלן הזכות לתקן הליקויים, ורוכשי הדירה מסרבים לאפשר לו לתקנם בלא הצדק, אפשר כי אם יימצאו ליקויים, ביהמ"ש יפסוק לרוכשי הדירה סעדים מוגבלים בטיבם, לרבות פסיקת סכומי תיקון המשקפים את עלות התיקון באמצעות החברה הקבלנית ולא בשים לב לסכומים המשתלמים לקבלני ביצוע אחרים (השווה ס' 3 לפסק הדין הנזכר בעניין בזרילי נ' שרביב)ואולם, כמתפרש ממאמר ביהמ"ש בפרשת ד"ר עדה בר שירה, ופ\מפרשת ברזילי נ' שרביב, אינני סבור כי ביהמ"ש יוכל לכפות על רוכשי הדירה להכניס לקניינם הפרטי את מי שאינם חפצים בנוכחותו.

חרף האמור, למען שלמות התמונה ביריעה זו ניטה לדעת האומדת עמדת המבקשת ואשר ניבטת מלשונו הפשוטה של הסעיף, לפיה, סעיף 4 ב לחוק מחייב את הרוכש לאפשר למוכר לתקן את אי ההתאמה הניתנת לתיקון, ובה בעת, מחייב את המוכר לתקן את אי ההתאמה בזמן סביר.

אף כך, ולמרות הרציונלים המאגדים את המסקנה כי תיקון אי ההתאמה בידי המוכר הינו הפתרון ההוגן והיעיל לאי ההתאמה, בא המחוקק וההלכה הפסוקה בעקבותיו, וקבעו כי ישנם מקרים בהם לא יהא בתיקון כדי לענות על צרכי הקונה, ועל כן, לא תקום לקבלן הזכות לתקן הליקויים. אחד המקרים המובהקים המשמשים כר נרחב להשחזת מילותיהם של בתי המשפט, נעוץ במקרה בו הקבלן מסרב להכיר בקיומם של הליקויים, או באחריותו לליקויים."

[ההדגשות הן במקור].

מדובר בפסק דין המתחשב בעובדה כי הדירה לאחר מסירתה שייכת למעשה לקונה וכבר אינה אתר בניה נגיש לקבלן בכל עת, זאת ועוד, הדייר חופשי לעשות בדירתו כבתוך שלו ולא אמור להפסיד זכויותיו אם הוא מתנגד לכניסה לדירתו בניגוד לרצונו.

מי שקונה דבר מה פגום, לא חייב בתיקונו כדי להוכיח נזקו וזכאותו לפיצוי. הוכחת קיום הנזק ועלות תיקונו, יכולה להתבצע גם מבלי שהליקוי או הפגם יוסרו באמצעות תיקון. אי התאמה שאי אפשר לתקנה – אף היא מזכה את הניזוק בפיצוי, וכך גם אי התאמה שתיקונה כרוך בהפרת זכות הניזוק ובפגיעה בכבודו או ברכושו, או בחדירה למעון מבצרו קרי: ביתו, בניגוד לרצונו.