תפריט חיפוש

ע"א 40985-03-11 שמיר ואח' נ' הלה הנדסה בניה וייזום (1998) בע"מ

בית המשפט המחוזי

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים

4 ביוני 2012

ע"א 40985-03-11 שמיר ואח' נ' הלה הנדסה בניה וייזום (1998) בע"מ

ע"א 49493-03-11 הלה הנדסה בניה וייזום (1998) בע"מ נ' שמיר ואח'

בפני: כב' השופט הבכיר גדעון גינת

המערערים בתיק 40985-03-11 והמשיבים בתיק 49493-03-11:

1. אבי בשמיר

2. מזי שמיר

נגד

המשיבים בתיק 40985-03-11 והמערערים בתיק 49493-03-11:

הלה הנדסה בניה וייזום (1998) בע"מ

ערעור מיום 22.3.2011 (40985-03-11) ומיום 27.3.2011 (49493-03-11) על פסק דין מיום 1.2.2011 של בית משפט השלום בתל-אביב-יפו (כבוד השופטת רחל ערקובי) בתיק אזרחי 45828/08

בשם המערערים בתיק 40985-03-11 והמשיבים בתיק 49493-03-11 – עו"ד אלי גיל

בשם המשיבה 40985-03-11 / המערערת בתיק 49493-03-11 – עו"ד עדי שחר

פסק דין

נושא הערעור

ערעורים על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב יפו (כבוד השופטת רחל ערקובי) בו נקבע כי על המשיבה (בערעור שהוגש ראשון) לשלם למערערים פיצוי בגין תיקון ליקויי בניה בנכס שבנו בעבורם, דמי שכירות לתקופת השיפוץ ובגין איחור של כשנתיים במסירת הנכס. המערערים טוענים כי סכום הפיצוי שנפסק נמוך מהמגיע להם, והמשיבה מצידה מערערת על עצם חיובה בפיצוי ועל שיעורו הגבוה, לדעתה. החלטתי להחזיר את הדיון לבית משפט השלום, על מנת שישלים את הדיון בסוגיות אותן אפרט בהמשך.

תמצית העובדות

1. בין המערערים-כרוכשים למשיבה-כחברת הבניה נכרת ביום 17.3.04 הסכם לביצוע עבודות בנייה, על פיו התחייבה חברת הבניה לבצע עבודות בנייה כמפורט בהסכם, ולמסור לרוכשים את הבית כשהוא מוכן למגורים. במעמד זה חתמו הצדדים על שני הסכמים נוספים: "חוזה לביצוע תשתיות ציבוריות (משתכן)" ו- "חוזה לביצוע עבודות לפיתוח פנים מגרש (משתכן)" (שלושת החוזים יחד להלן: "ההסכם").

2. על פי ההסכם (סעיף 8.1) התחייבה חברת הבניה למסור את הבית לרוכשים, כשהוא מוכן, בתוך כ- 24 חודשים מתחילת הבניה (גם כאן הצדדים חלוקים על המועד) או, לכל המאוחר, לאחר מתן הארכה של 90 יום כמפורט בסעיף 9.5.2 להסכם. בפועל נמסר הבית לרוכשים רק ב- 12.5.08, כשנתיים לאחר המועד הנדרש על פי ההסכם.

3. משקיבלו את הבית גילו בו הרוכשים, לדבריהם, מספר ליקויי בניה, לרבות אי- סיום של הבניה כמפורט בהסכם. ב- 21.9.08 הגישו תביעה לבית משפט השלום בתל אביב יפו, ובה דרישה לפיצוי כספי מחברת הבניה בגין ביצוע לקוי ורשלני של ההסכם, עלויות תיקון, פיצוי בגין עוגמת נפש וכן הוצאות.

פסק הדין בבית-משפט השלום

4. בדיון שנערך בבית משפט קמא טענו הרוכשים (התובעים שם) כי על חברת הבניה לפצותם בגין: (1) איחור של כשנתיים במסירת הבית המזכה אותם בפיצוי מוסכם לפי ההסכם (2) בניה רשלנית הכוללת פגמים רבים (3) דמי שכירות אותם נאלצו לשלם בעבור מגורים חלופיים בעת ביצוע התיקונים הנדרשים (4) אי בניית קיר מפריד המשמש בעיקר כמגן בטיחותי, אותו התחייבה חברת הבניה לבנות (5) ירידת ערך כתוצאה מהליקויים (6) הוצאות ועוגמת נפש. בית המשפט קמא נעזר בחוות דעת של שמאי מומחה מטעמו, גל מאיר (נספח ג'-4 למוצגי המערערים, להלן: "המומחה" ו-"חוות הדעת" ור' גם תיקונים בפרוטוקול עדותו מיום 15.4.10) לבחינת טענות הרוכשים בעניין ליקויים וירידת ערך בבית מושא התביעה. לבסוף נקבע, כי חברת הבניה תפצה את הרוכשים. לעניין שיעור הפיצויים מתבסס פסק-הדין בעיקר על קביעות המומחה.

המחלוקת בערעורים

5. בעלי-הדין חולקים על ממצאי המומחה, ואף על קביעותיו של בית המשפט המתבססות, בין היתר, עליהם. הרוכשים טוענים, כי בית משפט השלום שגה בהתייחסו לרכיבי הפיצוי אותם פסק, ובפרט שגה בקביעותיו כי על חברת הבנייה לא חלה חובה לבניית קיר תומך וכי עמדה בגודל החדרים המינימאלי שנדרש ממנה.

בהתייחס לכלל דרישות הפיצוי בגין ליקויים שנמצאו בבית לאחר המסירה, הוסיפה חברת הבניה וטענה, כי שגה בית המשפט כאשר דחה את טענתה שעדיין עומדת לה זכותה לבצע את התיקונים הנדרשים בעצמה, וזאת בהתבססה על סעיפים 5.13 ו- 11.3 להסכם בין הצדדים.

6. לעניין הפיצוי בהתבסס על הפיצוי המוסכם בחוזה, בגין איחור במסירה, טענו הרוכשים כי שגה בית המשפט קמא בקביעתו כי הם תרמו לאיחור במסירת הבית, במועד המוסכם. בהקשר זה טוענת חברת הבניה מנגד, כי חישוב הפיצוי בגין האיחור במסירה היה שגוי וגבוה מהנדרש על פי ההסכם. בנוסף, טענה חברת הבניה, כי שגה בית משפט קמא כשלא לקח בחשבון את הנסיבות המסכלות שנוצרו להסכם הנדון בעקבות מלחמת לבנון השנייה.

7. בנוסף לאמור טוענים הרוכשים, כי שגה בית המשפט קמא בהתעלמו מנזקם הלא ממוני, כתוצאה מהתנהלות חברת הבנייה, ובאי-פסיקת פיצוי בגין עוגמת הנפש שנגרמה להם.

דיון והכרעה

פיצוי בגין ליקויי בנייה- הקטנת גודל החדרים

8. חוק המכר (דירות), תשל"ג- 1973 קובע בסעיפים 2-3, כי על המוכר (כהגדרתו בחוק) לצרף "מפרט" להסכם מכר דירה, עליו יחתמו הצדדים.

צו מכר דירות (טופס של מפרט) תשל"ד-1974 קובע, כי על המפרט להיות ערוך לפי הטופס המצורף בתוספת לצו. הצדדים מפנים בענייננו לסעיפים הרלוונטיים בנוסח המפרט המופיע בתוספת, סעיף 5 קובע כדלקמן:

"5. שטח הדירה

שטח הדירה הוא ___ מ"ר המחושב לפי כללים אלה:

(א) השטח הכלוא בתוך המצולע הנוצר על ידי הקווים העוברים על פניהם החיצוניים של קירות החוץ של הדירה."

סעיף 7(א) למפרט קובע כי סטיית השטח המותרת, מן המידות המוסכמות על הצדדים במפרט, היא כדלקמן:

"7. סטיות קבילות:

הסטיות המפורטות להלן הן סטיות קבילות ולא יראו אותן כסטיה ממפרט זה:

(א) סטיה בשיעור של עד 2% בין שטח כמפורט בסעיפים 5 ו-6 ובין השטח למעשה; ואולם לעניין שטחה של גינה תותר סטיה גדולה יותר כמפורט בסעיף 6.6 והערה 4 לעיל".

(ההדגשה הוספה)

9. על פי תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל-1970 (להלן: "התקנות") היתר בניה ינתן בהתאם להוראות המפורטות בתוספת השניה לתקנות, בה מפורטות בין היתר מידות מינימאליות לבניה.

סעיף 2.04(א)(1) לתוספת השניה קובע כי רוחבו המינימאלי של חדר מגורים (המרחק בין הקירות) יהיה לפחות 2.6 מטר. סעיף 2.04(ג) לתוספת השניה קובע כיצד יחושבו המידות המינימאליות:

"(ג) על הרוחב המינימלי שנקבע בסעיף קטן (א) לחלק של בנין, חייבים לשמור באותו חלק בלבד שאינו עודף על השטח המינימלי כפי שנקבע לאותו חלק של בנין בסעיף קטן (א), ואילו את החלק העודף על השטח המינימלי, מותר לבנות ברוחב קטן יותר."

כלומר, תנאי הסף לחישוב שטח מינימאלי של "חדר" הוא עמידה בדרישת הרוחב המינימאלי של 2.6 מ'. אם זה הרוחב, על שטח החדר להיות לפחות 8 מ"ר, כדי שיענה להגדרת "חדר".

10. סעיף 4(א) לחוק המכר דירות קובע כי:

"המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה או קונה המשנה אם התקיים אחד מאלה:

(1) הדירה או כל דבר שבה (להלן - הדירה) שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבניה;"

(ההדגשה הוספה)

11. בענייננו צוין במפרט המוסכם על הצדדים כי רוחב החדרים יהיה 2.6 מ', וכן, בהתאם לנוסח האמור של סעיף 7(א), כי סטייה של 2% מותרת (כלומר רוחב מינימאלי של 2.548 מ').

12. על פי חוות דעתו של המומחה, נקבע כי שטח חדר השינה 3, בחישוב הכולל את אחד הקירות ברוחב של 2.56 מ', הוא 8.028 מ"ר. שטח חדר השינה 2 (ממ"ד), בחישוב הכולל את אחד הקירות ברוחב 2.58 מ', הוא 8.38 מ"ר.

בהסתמך על נתונים אלה, קבע המומחה, כי משנמצא כי שטח החדרים הוא מעל 8 מ"ר ברור כי הם עומדים בדרישות התקנות. בהתייחס לחדר הממ"ד קבע עוד: "רוחב קיים של 2.58 מ' במקום 2.6 מ' נראה לי כסטייה סבירה".

מעדותו בדיון מיום 15.4.10 ניתן להבין, כי לשיטתו אין חובה כי לפחות שתי צלעות החותכות אחת את השניה יהיו ברוחב המינימאלי, אלא די בקיומה של צלע אחת ובנוסף בהיות שטח החדר מעל 8 מ' (ר' עמ' 12 לפט').

13. סעיף 2.04(ג) לתוספת השנייה לתקנות קובע כיצד יחושבו שטחי חדרי המגורים, ולפיו במניין השטחים נכללים רק חלקי החדר שמידת הרוחב שלהם עונה על דרישת המינימום, קרי: 2.6 מ'. החישוב בחוות דעתו של המומחה שגוי בהקשר זה.

תקנות התכנון והבניה הן הקובעות את התקנים למידות המינימאליות למגורים. נכון הוא כי מן המידות הנקובות במפרט ניתן לסטות ב-2%, כפי שעשתה המשיבה בענייננו, אולם מידות החדר לאחר סטייה כזו לא יכולות להיות פחות מן המידות המינימאליות הנקובות בתקנות [ר', למשל, ת"א (חי') 948/98 שלמה ודפנה גיגי נ' פנורמה הצפון - חברה לבניה בע"מ סעיפים 48-56 ( 1.7.09)]

בניה בניגוד לתקן המינימאלי הקבוע בתקנות מורידה בבירור את ערך הדירה, שכן שטח זה אינו עונה עוד להגדרת "חדר" על פי התקנות. בענייננו, כאשר מדובר בשני שטחים שנמצאו קטנים מהגדרת "חדר מגורים", כך, שלמעשה במקום דירת 4 חדרים רכשו המערערים דירת שני חדרים ועוד שני חצאי חדר או "חדרונים", הרי ישנה פגיעה בשימוש השוטף של החדרים, ואף ירידת ערך שתתבטא במועד המכירה.

מסקנתי היא, כי לא ניתן לקבל את ההנחות המשפטיות שהיו בבסיס חוות דעתו של המומחה. משהתבססה חוות דעתו וההערכות שנתן לפיצוי הנדרש על הנחות אלה, נמצאת חוות-הדעת חסרה, ויש להשלימה על דרך חישוב ירידת הערך הנובעת מן השינוי הנ"ל בגודל החדרים.

14. בית המשפט קמא קיבל את עמדתו של המומחה גם בעניין זה וקבע כי "משנמצא כי הסטייה הינה בתחום המותר, יש לאמץ את מסקנתו של המומחה מטעם ביהמ"ש, ואין למצוא פסול בחוות דעתו בעניין זה" (עמ' 6 לפסק הדין של בימ"ש השלום). משביססה השופטת המלומדת את מסקנותיה על חישובו השגוי של המומחה, לא אוכל לקבל מסקנות אלה.

אני מקבל, איפא, את טענת הרוכשים בעניין זה. אני קובע, כי גודלם בפועל של שני החדרים האמורים מביא לירידת ערך של הדירה. בחישוב ירידת הערך יש לקחת בחשבון את הפגיעה בשימוש בהווה על ידי הרוכשים, ואף את הפגיעה העתידית בהם, בעת מכירת הנכס. לצורך הערכת סכום הפיצוי לו זכאים הרוכשים בהקשר זה, מוחזר התיק לבית משפט השלום.

פיצוי בגין ליקויי בנייה- אי בניית קיר תומך

15. בית משפט השלום קיבל את עמדת המומחה מטעמו בהקשר זה, לפיה האחריות לבניית קיר תומך כנטען מוטלת על "היזם" וקבע, כי משום כך אין חברת הבניה אחראית לכך, ובנוסף ציין כי הרוכשים לא הפנו לכל מקור חוזי המחייב את חברת הבניה בבניית הקיר.

הרוכשים טוענים כי חברת הבניה היא "היזם" בענייננו, ולפיכך טעה בית משפט קמא. קביעתו של בית משפט קמא מקובלת עליי בהקשר זה.

16. בעדותו מיום 15.4.12 הבהיר המומחה, כי כוונתו בחוות הדעת היא שהאחריות לבניית הקיר הנדון מוטלת על בעל הקרקע הרלוונטית עליה אמור להיבנות הקיר, ומאחר ומדובר בקרקע "ציבורית" בהגדרתה, פעולה זו אינה באחריות חברת הבניה (ר' עמ' 4 לפרוטוקול). המומחה הוסיף וציין, כי אין צורך לטעמו בבניית קיר כזה במקום הרלוונטי, וזאת מאחר והסלע הקיים במקום באופן טבעי חזק ויציב מספיק כשלעצמו, הוא אף הפנה לכך, שבניית הקיר אינה מופיעה בתוכניות הבניה (ר' בעמ' 4-5 לפט').

17. מקובלת עליי, כאמור, קביעת המומחה, ומסקנת השופטת המלומדת המבוססת עליה. החובה לפתח שטחים ציבוריים היא אכן חובה ישירה המוטלת על הרשות המקומית שבשטחה מצויים שטחים אלה [ר', למשל: עת"מ (ת"א) 2541/08 עוזי ויהודה בע"מ נ' מועצה מקומית קדימה צורן תק-מח 2012(1), 12246 (2012)]. חובה זו יכולה הרשות להטיל על חברת הבניה על בסיס מקור חוזי מפורש המחייב אותה בכך, כלפי הרשות המקומית, אשר אחראית לביצוע עבודות הפיתוח של השטחים הרלוונטיים. הרוכשים לא הרימו את נטל הראיה הנדרש מהם בהקשר זה ולא הפנו למקור חוזי ספציפי המטיל חובה זו על חברת הבנייה, כלפיהם. חוזי התשתיות והפיתוח אליהם הפנו הרוכשים באופן כללי ביותר אינם תורמים דבר להוכחת טענתם כי לחברת הבניה אחריות כלפיהם לבניית הקיר הנדון. טענה זו של הרוכשים, נדחית.

האיחור במסירה

18. הרוכשים טוענים כי שגה בית משפט השלום בהטילו עליהם אחריות תורמת לאיחור במסירת הבית בכ-24 חודשים. עמדתם היא, כי לא הוכח בשום שלב שהם דרשו להפסיק את הבניה. הם מבקשים להוסיף להם את סכום הפיצוי שהופחת מסיבה זו.

19. לא מצאתי כל טעם מיוחד להתערבות בממצאיה של הערכאה הדיונית בהקשר זה. בית המשפט קמא נימק את מסקנתו בהקשר זה היטב, ובפרט הפנה לעדותו של רוכש 1 (התובע 1 שם) וקבע על פי שיקול דעתו כי אינה מהימנה בהיבטים הקשורים לסוגיה זו (ר' בעמ' 8 לפרוטוקול).

20. חברת הבניה העלתה בהקשר זה טענה נוספת, לפיה נפלה טעות סופר ובהתאם טעות חישוב בפסק הדין של בית-משפט השלום, באשר למועד שנקבע כי בו היה צריך להימסר הבית לכל המאוחר.

עבודות הבניה החלו ביום 19.8.4, כשבועיים לפני מועד קבלת היתר הבניה, ביום 6.9.04. ההסכם בין הצדדים קבע (בסעיף 8.1 להסכם, נספח א' למוצגי הרוכשים), כי על חברת הבניה למסור לרוכשים את יחידת הדיור:

"לא יאוחר מחלוף עשרים וארבעה (24) חודשים מן המועד בו החלה החברה בביצוען בפועל של העבודות לאחר קבלת היתר בניה בקשר עימן"

(ההדגשה הוספה)

חברת הבניה הפנתה לקביעתו של בית משפט קמא בהתאם לאמור, כי מועד המסירה המאוחר ביותר בו יכלה למסור את יחידת הדיור הוא ב-6.9.06 (ר' עמ' 7 לפסק הדין של בימ"ש השלום), ובתוך כך טענה כי במקום אחר ציין בית המשפט כי מועד המסירה המאוחר ביותר על פי ההסכם היה ב-19.5.06 (ר' עמ' 9 לפסק הדין דלמטה), וכי במקום זה מדובר בטעות סופר אשר הובילה לטעות חישוב. נראה לי, כי טענה זו טעונת הבהרה: לא ניתן להבין מהאמור בפסק הדין היכן נפלה טעות סופר, האם בתאריך הראשון שצוין בפסק הדין (6.9.06) או בתאריך שמופיע בהמשך (19.5.06). סוגיה זו תובהר אף היא על ידי בית משפט השלום עם החזרת התיק.

21. חברת הבניה הוסיפה וטענה בערעורה, בהתייחס לעיכוב בבנייה, כי חלקו נבע ממלחמת לבנון השנייה, ובתוך כך טענה, כי בית משפט השלום שגה בכך שלא התייחס כלל לטענתה. משלא הביאה חברת הבניה כל ראייה או אסמכתא לתמיכה בטענתה זו, לא מצאתי לנכון להתייחס אליה בערעור. חברת הבניה לא הראתה כיצד העלתה טענה זו לפני בית משפט השלום. זאת ועוד: העיקרון המנחה בפסיקה הוא כי מלחמה בישראל אינה מהווה כשלעצמה נסיבות מסכלות כהגדרתן בסעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 [ע"א 6328/97 רגב נ' משרד הביטחון פ"ד נד (5) 506, 517 (2000)]. אינני משוכנע כלל, כי בנסיבות דנן אכן היוותה המלחמה גורם מסכל כנטען על ידי חברת הבניה. לאור קביעתי לעיל אינני נדרש לשאלה זו.

פיצויים בגין- עוגמת נפש

22. בית המשפט קמא דחה כאמור דרישה זו של הרוכשים לפיצוי. פיצויים בגין נזקים בלתי ממוניים הנובעים מהפרת חוזה נפסקים מכוח סעיף 13 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 ונתונים לשיקול דעתו של בית המשפט. ערכאת ערעור אינה נוטה להתערב בשיקול דעתו של הערכאה המבררת לעניין פסיקת הפיצויים ושיעורם אלא מטעמים מיוחדים המצדיקים התערבות [ר' ע"א 611/89 דרוקר זכריה חברה קבלנית לעבודות אזרחיות ופיתוח בע"מ נ' ויקטור נחמיאס פ"ד מו(2) 60, 65 (1992)]. אני סבור, כי לאור העיכוב המשמעותי במסירת הנכס, ומאחר והנימוק לפיו הרוכשים אישרו כי אינם מתגוררים בבית אלא הבית משמש אותם עבור סופי שבוע, אינו מכריע לעניין זה, הרי יש מקום לפסוק פיצוי בגין רכיב זה גם כן.

טענת חברת הבניה כנגד סכום ההוצאות

23. חברת הבניה טענה כי חויבה בסכום גבוה מדי של הוצאות משפט. רק לעיתים רחוקות תתערב ערכאת הערעור בהכרעה הדיונית בעניין הוצאות משפט [ע"א 3966/05 אבי גולדבליט נ' ברכה שבת, פסקה 8 (2007)]. לא ראיתי לנכון להתערב בשיקול דעתו של בית המשפט קמא, אשר התרשם מאופן ניהול ההליך בין הצדדים. תביעתם של המשיבים לא התגלתה כתביעת סרק או כתביעה קנטרנית, וחלק ניכר מתביעותיהם נענו על ידי בית המשפט.

סוף דבר

24. בשים-לב לשיקולים דלעיל, אני מקבל את ערעורם של הרוכשים במובן זה שאני מחזיר את הדיון בתביעתם לדיון בבית משפט השלום, על מנת שיקבע:

(א) את שיעורי הפיצוי אותם יש לשלם לרוכשים (בנוסף לפיצוי שנקבע בפסק דינו) בגין הרכיבים הבאים:

(אא) ירידת הערך שנגרמה בעקבות בניית שני חדרים בדירה שלא על פי המינימום הנקוב בתקנות;

(בב) עוגמת נפש.

(ב) החל מאיזה תאריך יחושב הפיצוי בגין האיחור במסירת הנכס, ה-6.9.06 או ה-19.5.06.

(ג) את שיעור הפיצוי הכולל המגיע לרוכשים בהתחשב בתיקונים הנדרשים ובמסקנותיו על בסיס הנתונים העובדתיים שהובאו בפניו.

25. יתר טענות הרוכשים בערעורם וערעורה של חברת הבניה, נדחים. אני מחייב את חברת הבניה לשלם לרוכשים את הוצאות המשפט בערעורים וכן שכ"ט עו"ד בסך 12000 (שנים עשר אלף) ₪, להיום. העירבון בערעור הרוכשים יוחזר להם. המזכירות תעביר את הסכום המתאים מתוך העירבון בערעור של חברת הבניה לידי הרוכשים באמצעות בא-כוחם. יתרת העירבון בערעור חברת הבניה תמשיך להיות מופקדת עד להחלטה נוספת של בימ"ש זה.

ניתן היום, י"ד סיון תשע"ב, 04 יוני 2012, בהעדר הצדדים.