תפריט חיפוש

הדין המהותי החל על ענף ליקויי בניה

עו"ד ענת כהן

דיון בתרומת חוק המכר (דירות) לזכויותיהם של רוכשי דירות.

חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (להלן יכונה: "החוק"), הוא הדין המרכזי הרלוונטי לליקויי בניה. אומנם חוק זה לא מבטל שום חוק אחר הבא להגן על זכויות דיירים, אולם החוק חוקק במטרה להוסיף זכויות לרוכשי דירות ומכאן מרכזיותו בתחום בו מדובר.

חוק זה מהווה "דין" שחל על ליקויי הבניה, אשר מחיל על ליקויי הבניה דינים נוספים וגם כללים שאינם בגדר "דין".

המונח "דין" מוגדר בפקודת הפרשנות ובחוק הפרשנות כחיקוק, הכולל כל חוק וכל תקנה.

"תקנה" מוגדרת בפקודת הפרשנות באופן נרחב, וכוללת כלל, חוק עזר, צו, ועוד שניתנו מכוח חוק.

"תקנה" מוגדרת בחוק הפרשנות כהוראה שניתנה מכוח חוק והיא בת פועל תחיקתי.

- - -

סעיף 4(א)(1) לחוק המכר (דירות)

סעיף 4(א)(1) לחוק קובע, כי "אי התאמה" [שהיא למעשה ליקוי בניה] קיימת, כאשר דבר מה בדירה אינו תואם למפרט המכר המצורף להסכם המכר, או אינו תואם לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970, או אינו תואם לתקן רשמי.

מפרט המכר אינו "דין", אך החוק מקנה לו מעמד של "דין" החל על ליקויי בניה.

תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) הן "דין" שהחוק מחיל על ליקויי בניה.

תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) נותנות מעמד חקיקתי מחייב גם להוראות למתקני תברואה, תש"ל-1970, הידועות כ"הל"ת". לכן גם הל"ת הן "דין" שהחוק מחיל על ליקויי בניה.

תקן ישראלי רשמי שנקבע על פי סעיף 8 לחוק התקנים הוא "תקנה" לפי חוק הפרשנות, ולפיכך גם הוא "דין" שהחוק מחיל על ליקויי בניה.

  - -

סעיף 4(א)(3) לחוק המכר (דירות)

סעיף 4(א)(3) לחוק המכר (דירות) קובע, כי "אי התאמה" [שהיא כאמור ליקוי בניה] קיימת, כאשר דבר מה בדירה לקוי עקב תכנון לקוי או עקב עבודה לקויה או עקב חומרים לקויים.

כדי לקבוע כי קיים ליקוי בתכנון הדירה או בעבודות הבניה או בחומרי הבניה בהם משתמשים לבניה – יש להיעזר בתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), בתקנות נוספות הידועות לבעלי מקצוע, ובתקנים שנקבעו לפי חוק התקנים, בין אם רשמיים ובין אם לא רשמיים. כל אלה הם "דין".

בנוסף, תכנון לקוי, עבודה לקויה וחומרי בניה לקויים יכולים להיקבע בהסתמך על כללי המקצוע הטובים של מקצוע הבניה, שאינם כתובים כדבר חקיקה המוכר כ"דין".

כל מי שעוסק במקצוע הבניה, נדרש לדעת ליישם את כללי מקצועו בצורה נכונה.

כדי לקבוע חלק מכללי המקצוע הטובים, ניתן להיעזר במסמך הקרוי "הספר הכחול". זהו מפרט כללי לעבודות בניה המיועד להיות חלק ממסמכי מכרזי בניה של משרדי הממשלה. לכאורה הוא מחייב אך ורק את משרדי הממשלה, אך ניתן להסיק ממנו מהם כללי המקצוע הטובים.

מכאן, שעל פי סעיף 4(א)(3) לחוק המכר (דירות) ניתן לקבוע "אי התאמה", כאשר התכנון או העבודה או החומרים לקויים, גם כאשר אין "דין" הקובע זאת.

החוק מקנה מעמד של "דין" לתקנים לא רשמיים, למפרטי מכון התקנים, ל"כללי מקצוע הטובים" של הנדסת הבניין, ל"ספר הכחול", ול"הגיון התכנוני".

 - - -

סעיף 4(א)(2) לחוק המכר (דירות)

סעיף 4(א)(2) לחוק המכר (דירות) קובע חזקה כי "אי התאמה" שהתגלתה בתוך "תקופת הבדק" נמצאת באחריות של בונה הדירה. סעיף 4(ב) לחוק קובע כי למונח "אי התאמה" קיימת אותה המשמעות שיש לה בחוק המכר, התשכ"ח-1968.

סעיף 11 לחוק המכר, התשכ"ח-1968 שכותרתו "אי התאמה" קובע, בין היתר, כי "אי התאמה" מתקיימת, כאשר הנכס שונה מהמוסכם בסוגו או בתיאורו, או כאשר אין בו האיכות או התכונות הדרושות לשימושו הרגיל. בענייננו, השימוש הרגיל של דירה הוא לצורך מגורים.

ודוק: הסעיף אינו מתנה קביעה בדבר "אי התאמה" בכך שהבניה נעשתה בניגוד לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) או לתקנים הרשמיים.

מכאן שעל פי סעיף 4(א)(2) לחוק המכר (דירות) ניתן לקבוע "אי התאמה", בהתאם לנסיבות, גם כאשר לכאורה אין "דין" הקובע זאת.

כלומר, החוק מקנה מעמד של "דין" לבחינה של השאלה, האם הדירה שנבנתה היא בעלת איכות המספקת לצורך מגורים, ולשאלה האם הדירה שנבנתה תואמת את המובטח בהסכם המכר - גם כאשר אין "דין" אחר הקובע זאת.

 - - -

אי התאמה למפרט המכר

כאמור, סעיף 4(א)(1) לחוק המכר (דירות) קובע, כי "אי התאמה" קיימת, כאשר דבר מה בדירה שונה ממפרט המכר המצורף להסכם המכר.

סעיף 2 לחוק המכר קובעת את חובת המוכר לצרף מפרט. סעיף 3 קובע כי המפרט יהיה בטופס לפי צו מכר דירות (טופס של מפרט), התשל"ד-1974.

יש ודירה נקנית כשהיא כבר בנויה, והמוכר טוען וקובע בהסכם המכר האחיד, כי הקונה ראה את הדירה "כפי שהיא" "as-is" וכך הוא מסכים לקבל אותה, אף אם קיימות אי התאמות בין הדירה לבין המפרט.

יש לדחות טענה זו, שכן חובתו של המוכר לצרף מפרט כתובה מפורשות בחוק המכר (דירות), ואין להתנות על חובה זו, כפי שקובע סעיף 7א(א) לחוק.

המפרט צריך שיתאים לדירה, ולכך התכוון המחוקק.

המפרט כולל לא רק תיאור כתוב של פריטי הדירה, אלא גם תכניות של הדירה בקנה מידה שלא יפחת מ- 1:50 (כל ס"מ בתשריט מייצג לכל היותר חצי מטר].

הקונה אינו רוכש דירה "יד שניה", שבקנייתה מקובל לציין בהסכמי המכר כי הדירה נקנית "כפי שהיא". הקונה רוכש דירה, שאמורה להיות מתוארת בכתובים, בהתאם לצו מכר דירות (טופס של מפרט), התשל"ד-1974.

אם במהלך בניית הדירה חלו שינויים בפרטי הדירה, לעומת המפרט שהמוכר הכין מראש, לפני בנייתה, הרי שחובתו של המוכר היא לעדכן את המפרט ולהתאימו למצב הדירה בפועל.

אין זה מתפקידו של הקונה להעריך בעצמו את השוני שבין הדירה לבין המפרט. תפקידו של המוכר הוא למסור לקונה מפרט, שישקף בצורה נכונה את פרטי הדירה.

כאמור, החוק מקנה למפרט מעמד של "דין". סעיף 7א(א) לחוק קובע כי אין להתנות על חוק זה אלא לטובתו של הקונה.

לפיכך חובתו של המוכר להתאים את הדירה למפרט, ואין לשמוע מפיו את הטענה כי הדירה לא אמורה להתאים למפרט, אלא נרכשה "כפי שהיא".

לסיכום

הדין החל על ליקויי בניה נקבע בעיקרו על ידי חוק המכר (דירות).

חוק זה מפנה לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), לתקנים על פי חוק התקנים, ולתקנות נוספות. אין חולק כי דינים אלה היו חלים גם ללא קביעה של חוק המכר (דירות), אך החלתם בהתאם לחוק זה, מקנה להם משנה תוקף.

עוד מקנה החוק מעמד מחייב לכללי המקצוע הטובים בתחום הבניה, וכן קובע כי דירה תשמש לייעודה כראוי, ותאפשר איכות חיי מגורים סבירה. אלה, לכאורה,  אינם "דין", אך החוק הוא שמקנה להם מעמד של "דין" מחייב.

מכאן שמעבר לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) ולתקנים, חלים על ענף ליקויי הבניה כללים נוספים, בין שהם עונים להגדרת "דין" על פי פקודת הפרשנות וחוק הפרשנות, ובין שהם אינם עונים להגדרת "דין" אך מקבלים מעמד של "דין" על פי חוק המכר (דירות) כאמור.

כן קובע החוק כי דירה תתאם למפרט המכר, וגם לו נותן החוק מעמד של "דין" מחייב.

זהו הדין המורכב החל על ליקויי בניה, כאשר יש לזכור כי אין להתנות על חוק המכר (דירות), כקבוע בסעיף 7א(א) לחוק, וכתוצאה מכך גם אין להתנות על כל יתר הדינים שהחוק מפנה אליהם.