תפריט חיפוש

האם תקן שאינו רשמי מחייב מוכר דירה?

ד"ר אברהם בן עזרא

הוראות התכנון והבניה במדינת ישראל נקבעו על פי חוק ותקנות, תקנים רשמיים המחייבים את כל העוסק בתחום הבניה – בצד תקנים בלתי רשמיים, מפרטי מכון התקנים, הוראות למתקני תברואה וספרות מקצועית מקובלת כגון "המפרט הבינמשרדי" המכונה "הספר הכחול".

האם תקן שאינו רשמי – מחייב מוכר דירה?

על מוכר דירה [כמוגדר בחוק המכר (דירות)], חל עליו חוק המכר (דירות) תשל"ג – 1973, ובכלל זה סעיף 4 (א) (3), הדן באי-התאמה והמובא להלן:

4. (א) המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה או קונה המשנה אם התקיים אחד מאלה:

(1) הדירה או כל דבר שבה (להלן - הדירה) שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבניה;

(תיקון מס' 5) תשע"א-2011

(2) תוך תקופת הבדק התגלתה אי-התאמה בדירה, זולת אם הוכיח המוכר שאי-ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה או קונה המשנה;

(תיקון מס' 5) תשע"א-2011

(3) תוך תקופת האחריות התגלתה בדירה אי-התאמה והקונה או קונה המשנה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים;

(תיקון מס' 5) תשע"א-2011

(4)   בתוך תקופה של 20 שנים שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה בידי המוכר (להלן – תקופת הבדק לאי-התאמה יסודית), התגלתה אי-התאמה יסודית, זולת אם הוכיח המוכר שאי-ההתאמה היסודית נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה או קונה המשנה;

(תיקון מס' 5) תשע"א-2011

(5) התגלתה אי-התאמה יסודית, אף לאחר תקופת הבדק לאי-התאמה יסודית, והקונה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים;

(תיקון מס' 5) תשע"א-2011

(6) המוכר לא מסר לקונה הוראות תחזוקה ושימוש.

(ב) אי-קיום חיוב כאמור בסעיף קטן (א) יראו כאי-התאמה כמשמעותה בחוק המכר, תשכ"ח-1968.

(ג) לענין סעיף זה –

"אי-התאמה יסודית" - אי-התאמה בחלקי הבנין הנושאים ומעבירים עומסים מכל סוג לקרקע הנושאת את הבנין והנוגעת להבטחת יציבותו ולבטיחותו;

"תקופת בדק" - תקופה הקבועה בתוספת, שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה;

"תקופת אחריות" - תקופה של שלוש שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק.

עד כאן ציטוט מתוך החוק.

עיון בסעיף קטן (3) מלמד כי אם הקונה מוכיח כי יש אי התאמה שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים – הרי בעניין זה המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה.

לשון אחר, לפי סעיף קטן (1) – כל אי התאמה לתקן רשמי יוצרת עילה לקונה, אך בעניין תקן בלתי רשמי, הקונה צריך להוכיח את דבר אי ההתאמה, (סעיף קטן 1), ואי התאמה יכולה להיגרם מתוך: חומרים פגומים, עבודה פגומה או תכנון גרוע.

בתקן הלא-רשמי יש הוראות לתכנון טוב, לביצוע תקין ולתכנון תקין, ולשם כך הוא נוצר. די לעיין בנושא "חלות התקן" כדי להבין את היקף חלותו ואת עצם חלותו. ללא תוקף – לא היה מותקן.

הגישה כי רק אי התאמה לתקן רשמי נכללת בגדר סעיף קטן (3) אינה נכונה, כי אז לא היה צריך כלל להוסיף את סעיף 3, שהרי אי התאמה לתקן רשמי כבר כלולה בסעיף 1.