תפריט חיפוש

זכויות תביעה בתום מעל 7 שנים ממועד הרכישה

ד"ר אברהם בן עזרא

"משהגעתי אנוכי למסקנה כי הדין מאפשר באופן סביר קונסטרוקציה אשר על פיה תובענה זו לא התיישנה, הרי שהרצון לעשיית צדק היווה אף הוא שיקול בעל משקל בעבורי לשם העדפת הפרשנות שהובילה לתוצאה זו", כך מצטט בית המשפט העליון את דברי השופט בך בע"א 1484/89 שיכון עובדים בע"מ נ' עיזבון בליבאום ז"ל.

הדיירים רכשו דירה מחברת משה"ב בע"מ, ונערך פרוטוקול עם פירוט הליקויים. הדיירים לא מסרו לחברה כל הודעה בדבר אי-התאמה, לא במשך תקופת השנה הראשונה המתחילה מיום מסירת הדירה לידיהם ולא לאחר מכן, עד הגשת התביעה, וזאת למעלה משבע שנים מאוחר יותר.

כשלוש שנים לאחר מסירת הדירה הייתה צריכה להתקיים ביקורת נוספת לבדיקת הליקויים בדירה. נציגי הקבלן שנכחו בביקורת, לא התכחשו להתחייבותן לתקן את הליקויים.

התביעה הוגשה, ובית-משפט השלום דחה את אותה בשל התיישנות, בטענה כי על פי הוראת סעיף 4 לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, היה על הדיירים להודיע על הליקויים לקבלן תןך שנה ובהתאם לכך – חלף הזמן מעבר לתקופת ההתיישנות.

בית המשפט המחוזי לא קיבל טענה זו וקבע כי תקופת ההתיישנות טרם חלפה, כי את מרוץ ההתיישנות יש למנות החל מהמועד שבו הודתה החברה הקבלנית בקיום הליקויים והביעה נכונות לתקנם.

טענה זו התקבלה גם על ידי בית המשפט העליון.

בע"א 2242/03אורה ואברהם אברהם נ' עדנאן רשאד, בית המשפט העליון (שופטים: ד' בייניש, א' לוי, מ' נאור), בית המשפט העליון דחה את טענת ההתיישנות, וזיכה את הנפגעים מהבנייה הלקויה אך הטיל עליהם אשם תורם בגובה של 40% משיעור נזקם עקב בניה שלא על פי היתר הבנייה.

בית המשפט קבע כי מרוץ ההתיישנות מתחיל מהרגע בו הגיעו הדיירים למסקנה שהסדקים בביתם הם לא סתם סדקים אלא מהסוג הפוגע ביציבות הבניין והגורם לצורך בהריסתו ובנייה מחדש. מועד זה אינו יום הופעת הסדקים אלא – המועד בו דייר סביר מבין שהסדקים מסוכנים ליציבות הבניין, בין הבנה בעצמו ובין הבנה בעקבות בדיקת מומחה.

ממועד זה – ולא ממועד קודם לאירוע זה – יש לספור 7 שנים.

להלן ציטוט מפסק הדין:

"10. השאלה הבאה אשר עומדת בפנינו היא מתי נתגלה הנזק נשוא עילת התובענה. הלכה היא כי מרוץ ההתיישנות מתחיל עם גילוי הנזק ולא במועד בו קיימת אפשרות לעמוד על מלוא היקפו (ראו: פרשת בוכריס הנ"ל, בע' 558-557; פרשת נמר הנ"ל, בע' 262; ע"א 831/80 זמיר נ' כימיקליים ופוספטים בע"מ, פ"ד לז(3) 122, 128).

הלכה זו מאזנת איזון ראוי בין האינטרסים של המזיק לאלו של הניזוק. מחד גיסא, עוצר הדין את תקופת ההתיישנות כל עוד לא נתגלה הנזק. מאידך גיסא, משנתגלה הנזק, מרוץ ההתיישנות מתחיל גם אם הנזק לא נחשף עוד במלוא היקפו (פרשת בוכריס הנ"ל, בע' 559).

יחד עם זאת, נפסק כי אין להחמיר עם הניזוק ולקבוע כי די בהתגלותו של נזק כלשהו כדי שייפתח מירוץ ההתיישנות. אם הנזק הראשוני שנתגלה הוא נזק של "מה בכך", אשר אדם סביר לא היה מגיש תביעה בגינו, לא יהיה בהתגלותו כדי להתחיל את מרוץ ההתיישנות. עמד על כך השופט (כתוארו דאז) ברק בפרשת בוכריס הנ"ל, בע' 559:

"עם זאת נראה לי, כי אין להחמיר עם הניזוק יתר על המידה. לא די בהתגלות נזק כלשהו, כדי שתקופת ההתיישנות תחל במרוצתה. התגלות הנזק תחל את ההתיישנות, אם הניזוק, כאדם סביר, היה בנסיבות העניין כולו מגיש תביעה בגינו. אם, לעומת זאת, הנזק בהתגלותו הוא נזק של 'מה בכך', אשר 'אדם בר-דעת ומזג כרגיל לא היה בא בנסיבות הנתונות בתלונה על כך' (סעיף 4 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש]), כי אז אין לראות בהתגלות זו כמועד תחילת ההתיישנות, ויש לדחות אותו מועד עד להתגלותו של אותו נזק, שאדם סביר היה תובע בנסיבות העניין כולו בגינו."

עלינו לקבוע, אפוא, מתי יכולים היו המערערים לגלות את הכשל ביציבות הבניין: האם במועד גילוי הסדקים הראשונים בקירות, או שמא רק במועד מאוחר יותר, בעת שליקויי הבניה החמירו ומי גשמים החלו לחדור לבניין. בית המשפט קמא לא ראה לערוך דיון ממשי בשאלות אלו, הכרוכות בנזקים השונים שנתגלו במהלך השנים, אלא יצא מנקודת הנחה כי מרוץ ההתיישנות החל במועד גילוי הסדקים הראשונים בקירות. נוכח קביעתו כי הסדקים הראשונים בקירות נתגלו למערערים, לכל המאוחר, כשעברו להתגורר בבניין, הגיע בית המשפט למסקנה כי במועד זה החל גם מרוץ ההתיישנות.

בהכרעתו אימץ בית המשפט קמא את חוות דעתו של המומחה מטעם המהנדס, אשר בה נאמרו הדברים הבאים:

"מה שחשוב לציין, שמאחר והיסודות היו טמונים בעומק קטן ואדמת חרסית שמנה, סדיקת המבנה נוצרה עם גמר הבנייה, אחרי הגשמים הראשונים, היינו לפני 16 – 17 שנים ולא כפי שנאמר בכתב התביעה, והיה צריך להיות מזוהה מיד על ידי בעל הבית, שהיה צריך לפנות למתכנן ולקבלן כדי לקבל פתרון לבעיה" (ההדגשה במקור).

מחוות דעתו של המומחה מטעם המהנדס עולה כי הסדקים בקירות נוצרו אמנם עם גמר הבניה, אולם אין בדברים האמורים בה כדי להעיד על מצבם של סדקים אלו עם גמר הבניה, או במועד בו עברו המערערים להתגורר בבניין; כאמור, על מנת להכריע מתי החל מרוץ ההתיישנות יש לקבוע האם הסדקים הראשונים שנתגלו בקירות לאחר הבניה היו נזק של "מה בכך", אשר אדם סביר לא היה צריך להגיש תביעה בגינו.

התשובה לשאלה מתי נתגלה הנזק נשוא עילת התובענה אינה ברורה וחד-משמעית על פניה, והיא נלמדת מהראיות וממכלול הנסיבות. המערער העיד כי לא התייחס לסדקים הראשונים שהתגלו בקירות הבניין, משום שסבר כי אלו סדקים הקיימים "בכל בית".

כן העיד המערער כי תיקן בעצמו סדק קטן שנתגלה מתחת למרצפות, שרוחבו היה סנטימטר אחד, וכי סדקים אחרים סייד מפעם לפעם. בתצהירו הצהיר המערער כי רק בשנת 1996, או בסמוך לכך, החלו מי גשמים לחדור אל הבניין וכי באותה תקופה החלו גם שקיעות של הרצפות והתקרות. עוד הצהיר המערער כי בתקופה זו פנה למהנדס על מנת שיבוא לראות את הליקויים האמורים ולתקנם. משלא נענה המהנדס לפנייתו, פנה המערער למומחה, אשר ביקר בבניין במרץ 1998.

המומחה מטעם המערערים העיד כי המערער אמר לו כי סדקים "משמעותיים" בקירות הבניין התגלו רק סמוך למועד ביקורו ומחוות דעתו עולה כי אכן ייתכן שהיו סדקים קלים בבניין בגמר הבניה, אשר רק בשנת 1996 או בסמוך לכך הפכו לסדקים מאסיביים. המומחה מטעם המהנדס, אשר חוות דעתו אומצה על ידי בית המשפט קמא, העיד כי מים משפיעים על אדמת חרסית, אשר תופחת ומתכווצת, וכי כמות גדולה של מים עלולה לגרום לסדקים עקב התרוממות של יסודות הבניין.

בהמשך דבריו העיד המומחה מטעם המהנדס כי "משך זמן היווצרות הסדק תלוי בכמות המים או במידת היובש" וכי "התנהגותם של הסדקים מושפעת משינויים בתכולת המים".

מן האמור לעיל עולה כי אמנם יתכן שסדקים בקירות הבניין היו קיימים כבר בגמר הבניה וכי המערערים הבחינו בהם כבר בעת שעברו להתגורר בבניין; אולם, סדקים אלו היו בבחינת נזק של "מה בכך", ולא היה בהם כדי להעמיד אדם סביר על כך שקיים כשל ביציבות הבניין. כך עד סמוך לשנת 1996, ולכל המוקדם בשנת 1995, מאחר שהמערערים אינם יכולים להצביע על תאריך מדויק. במועד זה יכולים היו המערערים לגלות את הנזק הקיים בבניין כיוון שליקויי הבניה החמירו ומי גשמים החלו לדלוף מהתקרה.

שאלה דומה התעוררה בפרשת שיכון עובדים הנ"ל. בית המשפט קמא דן בפרשה הנ"ל וראה להבחין בינה לבין המקרה שלפנינו, אף כי נסיבות אותה פרשה היו דומות במידה רבה לענייננו. בפרשת שיכון עובדים נקבע (ברוב דעות) כי מועד גילוי סדקים בקירות בניין אינו מועד התחלת מרוץ ההתיישנות, שכן בעלי הדירות אמנם הבחינו בסדקים האמורים ובליקויים נוספים כבר כשעברו להתגורר בבניין, אך לא ידעו כי יסודות הבניין הינם רעועים. ואלה היו דברי השופט בך באותו עניין:

"לדעתי אין בפנינו מקרה אשר בו רק הנזק ומידתו נתגלו בשלב מאוחר. עולה מחומר הראיות ומהעובדות כפי שתוארו בפסקי-הדין של חברי הנכבדים, כי בעיקר נעלמו מהמשיבים העובדות המהוות את עילת התובענה. דווקא הנזקים, כגון הסדקים החוזרים ומתחדשים בקירות, הפיצוצים התכופים בצנרת המים, הרטיבות, הטחב ונשירת הטיח נתגלו יחסית מהר. אך מה שהמשיבים לא ידעו, ומה שלמעשה הועלם מהם על-ידי המערערת, זו העובדה שיסודות הבית היו רעועים, וכי זו היתה הסיבה לנזקים הנראים לעין, וכי זהו פגם אשר לא ניתן לחסלו על-ידי תיקונים ושיפוצים ארעיים" (שם, בע' 512).

נסיבות פרשת שיכון עובדים היו שונות במידה מסויימת מנסיבות המקרה שלפנינו; מורכבותן של נסיבות אותה פרשה נבעה, בין היתר, מכך שכאשר נודעה לחברה הקבלנית סיבת הפגמים בבניין, היא הסתירה מרוכשי הדירות את העובדה שיסודות הבניין הינם רעועים והסתפקה בתיקונים חיצוניים. יחד עם זאת, הליקויים שנתגלו מאז תחילת איכלוסו של הבניין נשוא פרשת שיכון עובדים - הופעה חוזרת ונשנית של סדקים בקירות, אשר ניתן היה להבחין בקרני אור שחדרו בעדם, פיצוצים תכופים בצנרת המים, כתמי טחב מתפשטים ונשירה של הטיח (שם, בע' 500, 512) - היו קשים ביותר. אף על פי כן, ראה בית המשפט להבחין בין סוג הנזק שנראה מלכתחילה לבין הנזק המהותי ליסודות הבניין, נוכח ההבדל המהותי ביניהם. גם בענייננו עולה מהראיות כי לא ניתן היה להסיק ממראה הסדקים בקירות הבניין, בעת שעברו המערערים להתגורר בו, כי קיים כשל ביציבות הבניין.

אשר על כן, סבורים אנו כי בנסיבות המקרה דנן, גם אם מועד אירוע הנזק הוא מועד הבניה, הרי שבשלב בו עברו המערערים להתגורר בביתם בשנת 1988, סביר היה לראות בסדקים שנתגלו בקירות נזק של "מה בכך". לפיכך, ניתן לקבוע כי הנזק מהסוג המקים עילת תביעה, אשר ממועד התרחשותו ואילך מתחיל מרוץ ההתיישנות, נתגלה רק בשלב מאוחר, כאמור לעיל.

דא עקא, קביעה זו, כשהיא לעצמה, אינה מסייעת לעניינם של המערערים, שכן כזכור, על גילוי מאוחר של רכיב הנזק בעילת התובענה חל סעיף 89(2) לפקודת הנזיקין, המגביל את תקופת ההתיישנות לעשר שנים ממועד אירוע הנזק. כאמור לעיל, מניחים אנו שמועד אירוע הנזק היה המועד בו נבנה הבניין, בשנים 1985-1984, ולפיכך תקרת ההתיישנות לפי סעיף 89(2) היא לכל המאוחר שנת 1995. תביעתם של המערערים הוגשה רק בשנת 1999, כארבע שנים לאחר תום תקופת עשר השנים ממועד אירוע הנזק, ולפיכך בכל הנוגע לרכיב הנזק, אין הגילוי המאוחר מונע את התיישנות התובענה.

11. נפנה עתה לבחון את השאלה השלישית הרלוונטית לעניין ההתיישנות והיא מועד גילוי הקשר הסיבתי בין הנזק נשוא עילת התובענה לבין מעשיהם או מחדליהם של המשיבים. כפי שציינו לעיל, על יסוד הקשר הסיבתי לא חל סעיף 89(2) לפקודת הנזיקין ולפיכך על גילוי מאוחר של יסוד זה חל כלל הגילוי הקבוע בסעיף 8 לחוק ההתיישנות, לפיו מירוץ ההתיישנות ייפתח במועד הגילוי ותקופת ההתיישנות אינה מוגבלת לעשר שנים מיום אירוע הנזק.

כזכור, המערערים טענו כי בטרם קיבלו את מסקנות חוות דעת המומחה מטעמם לא ידעו כלל על קיומו של קשר סיבתי בין מעשיהם או מחדליהם של המשיבים לבין הכשל ביציבות הבניין. למותר לציין כי מועד גילוי הקשר הסיבתי אינו נקבע על פי המועד בו בחרו המערערים לקבל את חוות דעת המומחה מטעמם, אלא במועד שבו ניתן היה לגלות את הקשר הסיבתי לאחר שהניזוק נהג כאדם סביר ונקט באמצעים הסבירים לגילוי סיבת הנזק.

הלכה היא כי רכיב הזיקה הסיבתית מתגלה עם גילוי בסיס לסברה הקושרת בין הנזק לאירוע, או קצה חוט אשר קושר בין הנזק לבין התרשלות המזיק (ע"א 4114/96 המאירי נ' הכשרת הישוב חברה לביטוח בע"מ, פ"ד נב(1) 857, 866-865).

במקרה דנן, בהתחשב בכך שקבענו כי היה על המערערים לגלות את הכשל ביציבות הבניין רק בשנת 1996, או בסמוך לכך, ברי כי זהו גם המועד שבו היה למערערים בסיס לסברה שהכשל נגרם כתוצאה מהתרשלותם של המשיבים, אשר היו מעורבים בבניה. לפיכך, בענייננו, המועד בו היה על המערערים לגלות את הכשל ביציבות הבניין הוא גם המועד בו היה עליהם לגלות את הקשר הסיבתי בין הנזק נשוא עילת התובענה לבין מעשיהם או מחדליהם של המשיבים.

12. סיכומו של דבר, הנזק נשוא עילת התובענה - הכשל ביציבות הבניין - התגלה למערערים סמוך לשנת 1996 ורק במועד זה יכול היה להתגלות למערערים גם הקשר הסיבתי בין הנזק לבין מעשיהם או מחדליהם של המשיבים. כאמור לעיל, סעיף 89(2) לפקודת הנזיקין, המגביל את תקופת ההתיישנות לעשר שנים מיום אירוע הנזק בכל הנוגע לגילוי מאוחר של רכיב הנזק, אינו חל על גילוי מאוחר של יסוד הקשר הסיבתי. מכאן, שעילת תביעתם הנזיקית של המערערים נולדה סמוך לשנת 1996 וטרם התיישנה בשנת 1999, בעת הגשת התביעה.

13. על כל אלה נוסיף כי מביאים אנו בגדר שיקולינו גם את המגמה שבאה לידי ביטוי בפסיקתו של בית משפט זה, הנוטה לצמצם את פרישתה ואת תחום פועלה של טענת ההתיישנות. הטעם לדבר הוא שההתיישנות פוגעת בזכות הגישה לערכאות ונועלת את שערי בית המשפט בפני בעלי זכות מהותית (ראו לעניין זה, למשל: ע"א 630/90 רוז'נסקי נ' ארגון מובילי לוד (העולה) בע"מ, פ"ד מה(5) 365, 368; ע"א 6805/99 תלמוד תורה הכללי נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ירושלים, פ"ד נז(5) 433, 444-445; ע"א 9245/99 ויינברג נ' אריאן פ"ד נח(4) 769, 784 (להלן: פרשת ויינברג); ע"א 8301/98 אנואר נ' ש.א.פ. בע"מ, פ"ד נו(3) 345, 349).

על כן, בין היתר, נקפיד עם מי שלא העלה את טענת ההתיישנות "בהזדמנות הראשונה", כנדרש בסעיף 3 לחוק ההתיישנות (פרשת ויינברג הנ"ל, 785-784), ואף נעשה כל מאמץ שלא לפגוע בזכות מהותית עד כדי גרימת עוול לנפגע או לניזוק; והכל תוך כיבוד המסגרת המתחייבת של ההתיישנות, אשר נועדה להגן על האזרח מפני חשיפה בלתי מוגבלת בזמן לתביעה, בשל העדר יכולת אפקטיבית להתגונן מפניה.

וראו את דברי השופט בך בפרשת שיכון עובדים הנ"ל, בע' 513:

"משהגעתי אנוכי למסקנה כי הדין מאפשר באופן סביר קונסטרוקציה אשר על פיה תובענה זו לא התיישנה, הרי שהרצון לעשיית צדק היווה אף הוא שיקול בעל משקל בעבורי לשם העדפת הפרשנות שהובילה לתוצאה זו"."

סיכומו של דבר, מכיוון שהסדקים אשר הופיעו עם גמר הבנייה לא היו מהותיים במידה שיהוו עילה לתביעה בגין יציבות הבית – לא היה בהופעתם ובמועד הופעתם משום גילוי העילה על ידי הדיירים.

גילוי העילה נעשה מאוחר יותר, לטעם בית המשפט – עם חדירת רטיבות לדירה במידה מסיבית, לדעתי – עם גילוי הסיכון על ידי חוות דעת מקצועית של מומחה בתחום הקונסטרוקציה, וממועד גילוי העילה – החל מרוץ ההתיישנות עד לתום הזמן בו זכאים התובעים להסתמך על עילת הסדקים [7 שנים ממועד זה].