אין הנחתום מעיד על עיסתו  |  וכיהנו לי  |  עמדת הקבלן עלולה להיות לו לרועץ  |  הפער המדומה  |  חוות דעת אובייקטיבית: מומחה נטול פניות  |  מנגנון הנעילה של דלת הכניסה לדירה  |  נאוה דנון  |  הכן בקיץ ביתך לחורף  |  שאלה מוסרית הגדולה מבית המשפט  |  נערץ ומוכפש  |  תכנון – תוך מבט קדימה  |  "זכות הקבלן לבצע תיקונים" – יתרון לקונה ובעיה למוכר  |  מומחי בית המשפט: האכזבה הגדולה  |  קיצוניות בביטול ליקויי בניה  |  תפקיד מומחה – מסתכם במומחיותו  |  בריונות ומומחיות  |  טובה שטרסברג-כהן, שופטת (בדימוס) של בית המשפט העליון  |  הכול צפוי  |  זכויות דיירים בנושא חיפויי אבן  |  הנאחזים בקרנות המזבח  |  מהנדסים ללא הכשרה  |  מעקף לסכנה  |  זכויות הדיירים ברכישת דירה מקבלן  |  לא בכל מקרה נדרש דיוק  |  הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חייבת לדון בבקשת הקלה  |  ביקשתי שינויים בדירה – והקבלן היום טוען כי הוא פטור מאחריות  |  חקיקת המשנה בישראל לעומת מדינות אחרות  |  מומחה אינו מוסמך לקבוע שיעורו של פיצוי  |  חוק המכר [דירות] – בא רק להוסיף  |  האחריות האישית של מנהל חברה קבלנית  |  ניסיונו של בית המשפט לאפשר לדיירים לבצע את התיקונים בפועל  |  הדיירים הרואים את הדירה – גם הם זכאים לפיצוי בגין ליקויים בה  |  התניה של מתן שירותים ציבוריים – בתשלום למטרה ציבורית  |  הכותל המערבי  |  הסיכון בהסכמה למתן פסק דין על דרך הפשרה  |  
תאריך ושעה
 




מונה:

דף הבית >> התנהלות תכנונית >> חישוב שטחים להיתר >> חישוב שטחים – לצורך קביעת אגרות ואחוזי בנייה
 
חישוב שטחים – לצורך קביעת אגרות ואחוזי בנייה
מאת: ד"ר אינג' אברהם בן עזרא
 
מבוא
 
לאור פניות רבות של קוראים וגולשים בנושא חישוב שטחים, נכתב מאמר זה, העשוי להועיל מצד אחד למתכננים, ומצד שני גם למי שמופקד על הרישוי מטעם רשויות התכנון.
 
יש שני מסמכים מחייבים בנושא:
 
א. תקנות התכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתוכניות ובהיתרים) תשנ"ב – 1992.
ב. תקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל – 1970, תוספת שלישית – חישוב שטחי בנייה ושיעורי אגרות למתן היתר.
 
מכאן ברור שבעות תקנות א' מטרתן להסדיר את שיטת החישוב של אחוזי הבנייה, תקנות ב' מטרתן להסדיר את גביית אגרת הבנייה.
 
יש יחסי גומלין בין שתי קבוצות של תקנות אלו והפנייה הדדית – מתקנות קבוצה א' לתקנות קבוצה ב' (לדוגמא, בהגדרת פרגולה ומרפסת גג בתקנות חישוב שטחים ואחוזי בנייה – מופנה הקורא לתקנות חישוב שטחים לקביעת שיעורי אגרות). יש גם מונחים דומים עד כדי להטעות, דבר היוצר צורך להבהרות. לטעמי, היה עדיף לאחד את שני קבצי תקנות אלו לחיבור אחד, ולאחד גם את המונחים הדומים בהם, אף אם האיחוד יצריך התייחסות מיוחדת לכמה פריטים יוצאי דופן.
 
הגדרות
 
חלק א' – מתוך: חישוב שטחי בניה ושיעורי אגרות למתן היתר
 
"בנין עזר" - בנין שנבנה ליד הבנין העיקרי, או בחלק ממנו או במרתפו, או בקומת העמודים המפולשת שלו, או באחת מקומותיו, או על גגו והמיועד לשמש כאחד מאלה:
 
(1) מוסך לרכב פרטי;
(2) חדר כביסה או ייבוש כבסים;
(3) חדר הסקה או החסנת מכונות קירור או איוור;
(4) חדר חשמל או החסנת גנרטור או טרנספורמטור;
(5) מחסן לכלי עבודה, כלי גינה או כלים אחרים כיוצא באלה;
(6) מקלט או מגדל בטחון או מחסה לשעת חירום;
(7) חדר מכונות להפעלת מעלית אחת או יותר;
(8) פיר המעלית;
(9) בריכת מים סגורה;
 (10) חדר להחסנת מיכלי גז או מיכלים לאצירת אשפה, למעט בנין כאמור המהווה משטח בלבד ללא קירות בהיקפו וללא גג או תקרה מעליו, או משטח המוקף קירות, כולו או מקצתו, וללא גג או תקרה מעליו;
(11)ארובות איוור ואינסטלציה סניטרית;
 
"גבלית" (ארקר) - חלק מבנין הבולט מקירותיו החיצונים של הבנין כלפי חוץ ויכול שיכיל גם חלון או שטח מזוגג, והמרחיב מבפנים את חלל הקומה שאליה הוא מחובר;
"גדר בטחון" - גדר המשמשת לצרכים בטחוניים;
"דירה" - כמשמעותה בחלק ב' לתוספת השניה;
"חממה" - מבנה יציב בעל שלד מעץ או ממתכת המכוסה יריעות פלסטיות והמיועד לשמש בית-צמיחה לגידולים חקלאיים;
"יציע" - חלל המשתרע בחלקה העליון של קומה, בין תקרתה לבין רצפת יציעה, מוקף קירות בחלקו והיקף רצפתו קטן מהיקף רצפת הקומה;
"מ"א" - מטר אורך;
"מ"ר" - מטר מרובע;
"מ"ק" - מטר מעוקב;
"מדרגות גן" - מערכת מדרגות ללא גג מעליה, הבנויה על קרקע או על מילוי, אשר מפלס שטחה העליון אינו עולה על 1.20 מטר מעל פני הקרקע מכל צד;
"מדרגות חוץ" - כמשמעותן בחלק ג' לתוספת השניה;
"מדרגות לשעת חירום" - כמשמעותן בחלק ז' לתוספת השניה;
"מדרגות פנימיות" - מדרגות המקשרות בין מפלסים שונים של דירה, משרד, מחסן, חנות או כיוצא באלה, והנמצאות בתחום החלל של חלקי הבנין האמורים;
"מקמרת" (ארקדה) - מרחב או חלל מכוסה או בלתי מכוסה הנמצא בין שורות עמודים או בין שורת עמודים ובין הקיר הסמוך אליה, והמחוברים ביניהם באמצעות קשתות;
"מרפסת" - חלק חיצון של בנין אשר -
(1) רצפתו קשורה לרצפת פנים הבנין ודלת מעבר ביניהם;
(2) לא יותר משלושת רבעי היקף רצפתו מוקפים קירות;
(3) לאורך יתר שוליו ניצב מעקה שגבהו אינו עולה על 1.10 מטר מהמפלס של רצפתו;
"מרפסת גן" - מרפסת ללא גג מעליה - המהווה חלק של גן;
"מרפסת גג" - חלק ממישור גג שטוח המופרד באמצעות קיר משאר הגג והמוקף מעקה, אשר רצפתו מחוברת לרצפת דירה או אולם הנמצאים על הגג האמור ודלת מעבר ביניהם; "מרפסת מטבח" - מרפסת הגובלת עם מטבח או חדרי שירות או עם שניהם יחד ודלת מעבר ביניהם, ללא מעבר ישיר לחדרי מגורים;
"מרתף" - חלק מבנין שחללו בין רצפתו ותחתית תקרתו נמצא כולו או רובו מתחת למפלס פני הקרקע המקיפה אותו, או מתחת למפלס כביש או מדרכה הנמצאים במרחק אשר אינו עולה על 1.50 מטר ממישור הקיר החיצון שלו;
לענין זה -
"מפלס פני הקרקע" וכן "מפלס כביש או מדרכה" - הגובה של כל אחד מהם במרכז מישור הקיר החיצון כאמור, ולגבי קיר שיש בו תפרי התפשטות - גבהו של כל אחד מהם במרכז שבין כל שני תפרי ההתפשטות האמורים או במרכז שבין תפר התפשטות הסמוך לקצה הבנין ובין קצה הבנין;
"סטיו" (קולונדה) - חלל מכוסה תקרה הנמצא בין שתי שורות עמודים סמוכות או בין שורת עמודים לבין הקיר הסמוך של בנין;
"עליית גג" - חדר או חלל הנמצא מתחת לגג ובקרבתו, ותנועת אדם אפשרית על רצפתו, וגגו יכול שיהיה משופע;
"קומה" - חלל המשתרע בין שתי רצפות סמוכות הנמצאות זו מעל זו, וגבהו אינו קטן מ-2.50 מטרים;
"קומת עמודים מפולשת" - חלל מכוסה תקרה אשר -
(1) נמצא בין שתי שורות עמודים או יותר;
(2) גבהו מהרצפה ועד תחתית התקרה אינו קטן מ-2.20 מטרים;
(3) יכול שיכלול מדרגות המובילות לקומות ולבניני עזר;
(4) יכול שיהיה סגור, כולו או מקצתו, בקירות זכוכית או פתוח מכל צדדיו;
"קומת מסד" - חלל מכוסה תקרה אשר -
(1) נמצא בין שתי שורות עמודים או יותר;
(2) יכול שיהיה מוקף קירות, כולו או מקצתו;
 (3)גבהו מהרצפה, ובאין רצפה - מפני הקרקע שבו, ועד תחתית התקרה קטן מ-2.20 מטרים; אם הרצפה או פני הקרקע או התקרה האמורים אינם אופקיים, יהיה גבהה של קומת המסד הממוצע האריתמטי של הגבהים הקיימים בה;
"שטחים למטרות שירות" –
(א) כמשמעותם בתקנה 9(ד) לתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), התשנ"ב-1992 (להלן - תקנות אחוזי הבניה).
(ב) מונח שלא הוגדר בסעיף קטן (א), יהא כמשמעותו בתקנות אחוזי הבניה, בין שהוגדר בהן במפורש ובין שלא הוגדר כך, ותוספת זו תתפרש, דרך כלל, ביחד עם תקנות אחוזי הבניה;
(ג)מונח שלא ניתן להגדירו או לפרשו לפי סעיפים קטנים (א) או (ב), יהא כמשמעותו בתקנה 1 לתקנות אלה;
 
חלק ב' – (המשך הגדרות) – לפי התקנות לחישוב שטחים לצורך חישוב אחוזי בנייה:
 
"אחוזי בניה כוללים" - היחס שבין השטח הכולל המותר לבניה במגרש לבין שטח המגרש כשהוא מבוטא באחוזים;
"בליטה" - תקרות, עמודים, כרכובים וחלקי בנין אחרים הבולטים מקירותיו החיצוניים כלפי חוץ;
"כניסה קובעת לבנין" - הכניסה הראשית לגזרת הבנין שבה היא נמצאת, אשר מפלס רצפתה אינו עולה על 1.20 מטר מעל פני הקרקע והגישה אליה היא באמצעות מדרגות או גשר כניסה ישיר ממפלס הרחוב, בהתאם לתקן ישראלי ת"י 166;
"מגרש" - יחידת קרקע שנקבעה בתכנית או שנוצרה על ידי פעולת חלוקה או איחוד בתכנית, או על ידי תשריט חלוקה או איחוד, אף אם טרם נרשמה כחלקה בפנקסי רישום המקרקעין, בין אם מותרת בה בניה ובין אם לאו;
"מצללה (פרגולה)" - כהגדרתה בתקנות התכנון והבניה (היתר לעבודה מצומצמת), התשכ"ט-1968;
"מרפסת גג" - כהגדרתה בתוספת השלישית לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר תנאיו ואגרות), התש"ל-1970;
"קומה" - חלל, בכל צורה גיאומטרית שהיא, שבין רצפת החלל ובין התקרה שמעליו, לרבות חלל כאמור שמתחת לפני הקרקע ושעל הגג;
"שטח מקורה" - שטח המכוסה בגג בצורה גיאומטרית כלשהי.
 
חישוב שטחים לצורך קביעת אגרת בנייה
 
בנושא זה חשוב לקבוע מהם בנייני עזר כי לגביהם יש תעריף אגרות מופחת. יש לדעת כי חלק מבנייני העזר הם גם שטחי שירות – שעניינם בחישוב שטחים לשם קביעת אחוזי בנייה – אך יש שטחי עזר שאינם שטחי שירות אלא שטח עיקרי [כגון – מרחב מוגן אשר מעל גודל מסוים נחשב בחישוב אחוזי הבנייה כשטח עיקרי], ויש גם שטחי שירות – שנכללים במסגרת חישוב אחוזי הבנייה בקטגוריה של שטח שירות, אך לצורך אגרת בנייה הם לא בניין עזר אלא בניין רגיל [כגון: קומת עמודים מפולשת הנחשבת בחישוב לצורך אחוזי בנייה כשטח שירות, אך לצורך אגרה – אינה בניין עזר אלא שטח עיקרי בבניין].
 
ככלל, אחוזי הבנייה מחושבים ביחס לשטח המגרש. שטח המגרש לא יכלול את מה שהופקע או מיועד להפקעה למטרה ציבורית.
 
חישוב השטחים לצורך קביעת אגרות מפורט בתקנות כדלקמן:
 
1.00.2 שטח חדר
שטחו של חדר הוא מספר המ"ר הכולל -
(1) של שטח רצפתו, לרבות גומחות לארונות ולחלונות, ובלבד שמפלס רצפתן אינו עולה על 20 ס"מ מעל רצפת החדר;
(2)של השטח מתחת לקירותיו הפנימיים והחיצונים, למעט השטח מתחת לקירות של מבנה שאליו הוצמד החדר.
 
1.00.3 שטח דירה
 (א)שטחה של דירה הוא מספר המ"ר הכולל -
(1) של שטח רצפתה, לרבות גבליות;
(2) של השטח מתחת לקירותיה הפנימיים והחיצונים;
(3) של מחצית השטח מתחת לקירות החוצצים בינה לבין מבנה אחר, למעט חדר המדרגות       
(4) של שטח ההשלכה האפקית של מרפסות, מרפסות מטבח ומרפסות גג.
 (ב)שטחה של דירה לא יכלול שטח של כרכוב הבולט מקיר והמשמש קישוט ארכיטקטוני או להגנה מפני השמש (להלן – כרכוב).    
 
1.00.4 שטח חדר מדרגות
 (א)שטחו של חדר מדרגות הוא מספר המ"ר הכולל -
(1) של שטח ההשלכה האפקית על פני הקרקע של חלל שבו מערכת מדרגות או מדרגות לשעת חירום או שתיהן כאחת;
(2) של כל המשטחים שבחלל האמור;
(3) של השטח מתחת לקירות חוץ המקיפים את החלל האמור, ובלבד שלא יהיו צמודים למבנה אחר.
(ב)מדידת השטחים המפורטים בסעיף קטן (א) תיעשה לגבי כל קומה לחוד, לרבות המרתף, הקומה המפולשת והגג, ובלבד שכל שטח מהשטחים האמורים לא יימדד יותר מפעם אחת.
 
1.00.5 שטחים למטרות שירות (תיקון תשנ"ב)
שטחו של בנין או חלק ממנו, הנמצא בשטח למטרות שירות, ושטחו של בנין עזר הוא מספר המ"ר הכולל -
(1) של שטח רצפתו;
(2) של מחצית השטח מתחת לקירות החוצצים בינו ובין בנין אחר או חלק מאותו בנין, לפי הענין, הכל בכפוף לאמור בסעיף 1.00.7.
 
1.00.6 שטח קומה
 (א)שטחה של קומה הוא מספר המ"ר הכולל -
(1) של שטח ההשלכה האפקית של רצפתה;
(2) של השטח מתחת לקירותיה הפנימיים והחיצוניים;
(3) של שטח ההשלכה האפקית של מרפסות, גבליות ויציעים הנמצאים בה;
(4) של שטח חדרי מדרגות ובניני עזר, הנמצאים בה.
 (ב)שטחה של קומה לא יכלול כרכוב.
 
1.00.7 שטח בנין
שטחו של בנין הוא הסכום במ"ר של שטחי כל הקומות שבו, למעט קומת מסד, עליית גג, מדרגות חוץ, מדרגות גן, מקמרות, סטיוים, קומת עמודים מפולשת, גשרים, עמודים ומעברים המהווים את הכניסה הקובעת לבנין.
 
עד כאן לשון התקנות.
 
מעניין לראות כי מחוקק המשנה הגדיר קומה כחלל בגובה של 250 ס"מ לכל הפחות [קומה- חלל המשתרע בין שתי רצפות סמוכות הנמצאות זו מעל זו, וגבהו אינו קטן מ-2.50 מטרים] – ואיך יחושב חלל שגובהו פחות מ- 250 ס"מ לאור סעיף 1.00.7 והגדרת קומה? לפי האמור לעיל בתקנות, שטח מעין זה לא יהיה קומה למטרה עיקרית אלא קומה למטרת שירות. הצעה זו עולה בקנה אחד עם ע"א 68/85 + 71/85 סולל בונה בע"מ נ' נמרוד ואלרם בע"מ, בית המשפט המחוזי בירושלים, לא פורסם, מובא בספר "תכנון דירה כחוק" מהדורת תשס"ב מאת א' בן עזרא בהוצאת "בורסי" עמ' 221.
 
להלן ציטוט מפסק הדין:
 
"העד המומחה אלירם באשר סבר כי מבנה שתקרתו נמוכה מ- 2.50 מ' הנמצא בקומה ב' יצא מכלל מחסן ולכלל דירה לא הגיע. לדעת בית משפט קמא, מחסן לעולם מחסן הוא גם אם הוא בקומה ב'.
לא נוכל לומר שסברת בית משפט קמא מופרכת או שאין לה על מה שתסמוך.
הכול מודים, הן השמאי הממשלתי והן העד באשר, כי מבנה שתקרתו נמוכה מ- 2.50 מ' הנמצא בקומת קרקע, יש לשומו כמחסן. אף על פי שניתן בשעת הדחק להשתמש בו גם כחדר מגורים. גם בהיותו בקומה ב' עדיין שימושו למגורים אינו אלא שימוש בדיעבד ובשעת הדחק....    ...לפיכך לא נראה לנו להתערב בקביעת בית משפט קמא שמחסן לעולם מחסן הוא, וערכו 45% מערך הדירה".
 
על פי תקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל – 1970, התוספת השנייה, תקנה 2.05, גובה חדר מגורים בדירה יהיה לכל הפחות 250 ס"מ, ומכאן הדרישה לגובה קומה כאמור.
 
אע"פ שפסק הדין הנזכר לא דן בשיעורי אגרות, הוא מבהיר מהו חדר בדירה ומהו מחסן, ובהיות החללים שגובהם פחות מ- 250 ס"מ כמחסנים אף כשייעודם הממשי הוא מגורים – הדעת משייכת חללים מעין אלה למבנה עזר, מה גם שערכם מופחת וצריך להיות קשר בין הערך לבין האגרה. 
 
חישוב שטחי הבנייה לצורך חישוב אחוזי הבנייה:
 
4. השטח הכולל המותר לבניה (תיקון התשנ"ו)
 
(א) לענין תקנות אלה, השטח הכולל המותר לבניה, בבנין פלוני, הוא הסכום, במטרים רבועים, של השטחים המקורים בכל קומותיו, בין אם שטחים אלה נמצאים מעל פני הקרקע ובין אם הם מתחתיה, הכל בכפוף להוראות האחרות שבתקנות אלה:
(ב) מדידת השטח הכולל המותר לבניה, לענין תקנות אלה - למעט מדידת עליית הגג וקומת המסד - תיעשה על פי חישוב השטח הכלול בהיקפו של חתך אופקי בגובה 1.20 מטרים מעל הרצפה; מדידת שטחים שאינם מקורים תיעשה בגובה רצפתם.
(ג) שטחו של פתח ברצפה העולה על 0.50 מטרים רבועים,לא יבוא במנין השטח המותר לבניה.
(ד) שטח עליית גג יחושב לפי ההשלכה האופקית על הרצפה של אותו חלק, בעליית הגג, הגבוה מ-1.80 מטרים.
(ה)  היו בבנין בליטות החורגות מהקיר החיצוני שלו בפחות מ-0.50 מטר ושאין בהן המשך לחלל הפנימי של בנין, הן לא יבואו במנין השטח המותר לבניה; היו בליטות כאמור בולטות יותר מ-0.50 מטר, יבוא שטח הבליטה העודף על 0.50 מטר במנין השטח המותר לבניה כשטח שירות לפי תקנה 9,אולם בליטה חיצונית תת קרקעית לא תבוא במניין השטח המותר לבניה.
(ו) שטחה של בליטה שהיא גומחה (נישה) או גבלית (ארקר) הבולטת מן הקיר החיצוני של בנין פחות מ-0.50 מטר, לא יבוא במנין השטח המותר לבניה, אם גובהה הפנימי אינו עולה על 1.20 מטרים ובתנאי שסך כל הגובה הפנימי של הבליטות בקומה אינו עולה על 60% מגובה אותה קומה; היתה בליטה כאמור בולטת יותר מ-0.50 מטר יבוא שטח הבליטה העודף על 0.50 במנין השטח המותר לבניה כשטח שירות לפי תקנה 9.
(ז) עלה עוביו של קיר חיצוני, כולו או מקצתו, על 0.25 מטר, יהיה דין החלק שעוביו עולה על 0.25 מטר, כדין בליטה והוא יחושב כשטח שירות; אולם במקום שלפי כל תכנית או כל דין אחר חייבים לבנות קיר חיצוני בעובי העולה על 0.25 מטר, יבוא במקום 0.25 מטר, העובי המזערי המתחייב לפי התכנית או הדין האחר, לפי הענין.
(ח)על אף האמור בתקנת משנה (א) יחולו על מרפסות הבולטות מקירותיו החיצוניים של הבנין (בתקנת משנה זו - גזוזטרה) הוראות מיוחדות אלה:
(1) גזוזטרה שקירויה נמצא בגובה של שתי קומות או יותר מעל רצפתה לא תיראה כמקורה;
(2) עלה סך כל שטחן של גזוזטרות כלשהן על 12 מטרים רבועים או על עשרה אחוזים משטחה העיקרי של הדירה שהן חלק ממנה, הכל לפי הנמוך יותר, יבוא השטח העודף מעל האמור לעיל במנין השטח העיקרי המותר לבניה.
(3) גג בלתי מקורה של קומה בבית מדורג או מרפסת בלתי מקורה בחצר שאליהם יש גישה ישירה מדירה, לא ייראו כמרפסת או גזוזטרה לענין תקנה זו.
(4)לענין תקנת משנה זו, "דירה" - כמשמעותה בסעיף 145(א)(2) לחוק;
(ט) היה שטח בקומת כניסה לבנין מקורה באופן כלשהו בגובה שאינו עולה על שתי קומות, ולא היה סגור ביותר משני קירות, יבוא שטח זה במנין שטחי השירות לענין תקנות אלה; היה גובה הקירוי של שטח כאמור שתי קומות או יותר, לא יבוא אותו שטח במנין השטח הבנוי.
(י)על אף האמור בתקנת משנה (א) לא יראו שטח מצללה כשטח מקורה, ובלבד שהמצללה עומדת בתנאים האלה:
(1) היא הוקמה בגג או במרפסת גג, בחצר בית מגורים, בחצר בית אבות, בחצר בית ספר או בחצר גן ילדים;
(2) שטח המצללה לא עלה על השטחים המפורטים להלן:
(א) בגג או במרפסת גג - 1/3 משטח הגג או מרפסת הגג או על פני שטח של 10 מטרים רבועים, הכל לפי הגדול יותר;
(ב) בחצר בית מגורים - עד 15 מטרים רבועים או עד חמישית משטח החצר, הכל לפי הגדול יותר; ובלבד ששטח המצללה לא יעלה על 50 מטרים רבועים;
(ג) בחצר בית אבות, ביתספר או גן ילדים - 1/5 משטח החצר.
(3) עלה שטח המצללה על השטחים הקבועים בפסקה (2) יבוא השטח העודף במנין השטח העיקרי המותר לבניה.
 
5. מפלסים בקומה
 
(א)  מפלס בתוך חלל קומה המשמש כיציע, גזוזטרה, מרפסת וכיוצא באלה, ייחשב כחלק מהשטח הכולל המותר לבניה.
(ב)  מפלס כאמור בתקנת משנה (א) ייחשב, לכל דבר וענין, כחלק משטח הקומה שבה הוא נמצא; היה מפלס כאמור בתקנת משנה (א) מופרד מחלל הקומה במחיצה המגיעה עד לתקרת הקומה או עלה שטחו על מחצית שטחה של הקומה, ייחשב כקומה בפני עצמה.
(ג)  השטח המשמש גישה אל המפלס, בין במדרגות ובין בכבש, ייחשב גם הוא חלק ממפלס כאמור, ובלבד שלא בא במנין השטחים המותרים לבניה של הקומה שמתחתיו.
 
6. מסד (תיקון התשנ"ו)
 
(א) בתקנה זו, "מסד" - חלל המצוי מתחת למפלס הכניסה הקובעת לבנין, אשר נמצא בין שורות עמודים או מוקף קירות, כולו או מקצתו.
(ב) שטח של מסד יחושב כחלק מן השטח הכולל המותר לבניה רק אם גובהו עולה על 1.80 מטרים.
(ג)  גובה המסד יחושב מרצפתו, ובאין רצפה - מפני הקרקע - עד תחתית התקרה; לא היו הרצפה, הקרקע, או התקרה אופקיים, במלואם או בחלקם, יראו כחלק מן השטח הכולל המותר לבניה רק אותם חלקים של המסד שגבהם עולה על 1.80 מטרים.
(ד)  היו בשטח פלוני תנאים טופוגרפיים הכוללים שיפוע מעל 15 אחוזים, ניתן לקבוע בתכנית, לגבי השטח שבו השיפוע האמור, במקום כללי המדידה שבתקנת משנה (ג), כללי מדידה אחרים שלפיהם ייכלל שטח המסד, כולו או מקצתו, בכלל השטחים הכוללים המותרים בבניה.
 
7. חדרי המדרגות (תיקון התשנ"ו)
 
שטח חדר מדרגות הוא שטח ההשלכה האופקית, במטרים רבועים, של משטחי מערכת המדרגות, האופקיים והמשופעים, בכפוף לאמור בתקנה 8.
 
8. קירות
 
(א)  השטח שמתחת לקירות החיצוניים והפנימיים יבוא במנין השטח המותר לבניה; בכפוף לאמור בתקנת משנה (ב).
(ב)  הפריד קיר פנימי בין שני חלקי בנין שאינם מיועדים לאותה מטרה, תבוא במנין רק מחצית עוביו של הקיר כשהוא מדוד ברצפה, לגבי כל חלק בנין לחוד.
(ג) כל השטח שמתחת לקירות מרחב מוגן דירתי בדירת מגורים יבוא במנין שטחי השירות של הבנין, ובלבד שקירות כאמור נבנו בהתאם לתקנות לפי חוק ההתגוננות האזרחית, התשי"א-1950 (להלן - מרחב מוגן דירתי)
    
9. הפרדה בין שימושים עיקריים וחלקי שירות (תיקון התשנ"ו(
 
(א)  תכנית המייעדת קרקע פלונית לבניה וקובעת אחוזי בניה מותרים למטרה מן המטרות המפורטות בתקנת משנה (ב) תקבע גם את היחס בין השטחים שהבניה בהם תותר כדי לשמש מטרות אלה במישרין (להלן - שטחים למטרות עיקריות) לבין כלל השטחים שהבניה בהם תותר רק כדי לשמש למתן שירותים נלווים, כמפורט בתקנת משנה (ד), להשגת המטרות העיקריות (להלן - שטחי שירות); כן תקבע התכנית את החלקים השונים שיותרו לבניה מתחת למפלס הכניסה הקובעת לבנין ומעליה, כל אחד בנפרד.
(א1)מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית, רשאי גם לקבוע את היחס בין שטחי השירות השונים המפורטים בתקנת משנה (ד), כולם או חלקם.
(א2)  "יחס", לענין תקנות משנה (א) ו-(א1), יכול שיהיה גם כללי חישוב גיאומטריים או הפניה לתקן או לחיקוק.
(ב)מטרות עיקריות לענין תקנות אלה הן:
(1) מגורים;
(2) מסחר;
(3) בידור;
(4) תעשיה;
(5) מלאכה;
(6) צרכים חקלאיים;
(7) משרדים;
(8) בתי מלון ובתי אירוח אחרים;
(9) נופש וספורט;
(10) בניני ציבור אף אם מטרתם איננה מטרה מן המפורטות בפסקאות (1 עד 9).
(11) שימושים אחרים הדומים לאלה המפורטים בפסקאות (1) עד (10).
(12) מטרות שירות בחלקים בבנין אם הם מיועדים גם לשימוש מהשימושים המפורטים בפסקאות (1) עד (11), למעט השטח המזערי של מרחב מוגן דירתי אשר ייחשב כשטח שירות גם אם שימושו למגורים.
(ג)  לענין תקנה זו ייראו כל חלקי הבנין שאינם שטחי שירות גם כן כשטחים למטרות עיקריות.
(ד)  בכפוף לאמור בתקנת משנה (ו), ייראו השטחים שנועדו בתכנית רק למתן שירותים נלווים למטרה מן המטרות העיקריות האמורות בתקנת משנה (ב), כשטחי שירות אם הם נמנים עם אחד מאלה:
(1) ביטחון ובטיחות: מקלט, וחלקים ומיתקנים בבנין הבאים להגן על הנמצאים בו בפני סכנות בטחוניות או בטיחותיות ובלבד שאינם מיועדים לשימוש למטרה עיקרית; ואולם במרחב מוגן דירתי יראו כשטח שירות בדירת מגורים רק את השטח המזערי הנדרש לפי התקנות בענינן, וכן את השטח שמתחת לקירות של מרחב מוגן דירתי, אף אם הקיפו הקירות שטח העולה על השטח המזערי הנדרש לפי אותן תקנות.
(2) מערכות טכניות ומיתקני שירות: חדר למכונות או למיתקנים טכניים למתן שירותים לבנין, לרבות הסקה, תקשורת, איוורור, קירור, חשמל, שנאים, גנרטור, מעלית, מקום למכל גז, לאצירת אשפה, מעברים לצנרת, חדר בקרה ומקום למתן שירותים כיוצא באלה;
(3) אחסנה: מקום לאחסנת כלי עבודה, כלי גינה, חומר ארכיוני, חמרי גלם או מוצרים כיוצא באלה המשרתים את החלקים העיקריים שבאותו בנין;
(4) חניה: מקום חניה לרכב, לרבות כבשים ודרכי גישה נוספים;
(5) מבואות וחדרי מדרגות: מבואות משותפים, חדרי מדרגות משותפים;
 (6) קומות עמודים מפולשות ומקמרות: קומות עמודים מפולשות כמשמעות "עמודים" בסעיף 1.001 לתוספת השלישית לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970, לרבות מקמרת (ארקדה) וסטיו (קולונדה), ובלבד ששני האחרונים אינם משמשים למטרה עיקרית מהמטרות המנויות בתקנת משנה (ב) וקיימת גישה פתוחה אליהם לכל הציבור משטחים ציבוריים.
(7) מעברים ציבוריים (פסג'ים): מעברים ציבוריים שרחבם עולה על 1.50 מטרים אם נתקיימו בהם כל אלה:
(א)הם נמצאים במקום הנועד, בתכנית או בהיתר, למרכז מסחרי או לפעילויות רב-תכליתיות אחרות;
(ב)כשלעצמם אינם מותרים לשימוש מסחרי כלשהו;
(ג)הם נועדים, בתכנית או בהיתר, לשימוש או למעבר של כלל הציבור;
(ד)הותנה, בתכנית או בהיתר, שתירשם בהם בפנקסי רישום מקרקעין, זיקת הנאה לטובת הציבור;
(ה) עלה רוחב מעבר ציבורי שנתקיימו בו כל התנאים בפסקאות משנה (א) עד (ד), על 3 מטרים, ייחשב כל שטחו כשטח שירות;
(ו) אותו חלק של מעברים ציבוריים שרוחבו אינו עולה על 1.50 מטרים וכן מעברים ציבוריים שהתנאים בפסקאות (א) עד (ד) אינם מתקיימים בהם, אף אם עלה רוחבם על 1.50 מטרים, יראו אותם כשטחים למטרות עיקריות.
(ה) בליטות ששטחן בא במנין השטח המותר לבניה לפי תקנה 4(ה), (ו) או (ז), דינן כדין שטחי שירות.
(ו) בנין שעיקר שימושו, לפי האמור בהיתר ובנספחיו, הוא למטרה ממטרות    השירות המפורטות בתקנת משנה (ד)(1) עד (4), רואים את אותם חלקי הבנין המשמשים לאותה מטרה - והם בלבד - כאילו נועדו לשמש מטרה עיקרית.
 (ז) תוספת שטחי שירות שדרשה רשות מוסמכת לפי כל דין, לאחר הפקדתהתכנית, לא תיחשב כתוספת לבניה המותרת על פי התכנית, אולם תצויין בטבלת שטחי הבניה שבטופס הבקשה להיתר.
 
 
עד כאן התקנות.
 
יש מקום לפרשנויות שונות וסותרות זו את זו, ככל שתקנות אלו אינן ברורות ואינן חד משמעיות. ראה בעניין זה ערר 6018/04 בדבר פאטיו בלב סלון בדירה, ששטחו לצורך קביעת אחוזי הבנייה היה במחלוקת ולאחר דיון נקבע כי כשגובהו מעל 2 קומות – לא ייכלל שטח הפאטיו באחוזי הבנייה:
 
מדינת ישראל
 
ועדת ערר מחוזית לתכנון ולבנייה
 
מחוז דרום
 
ערר מספר 6018/04
 
העוררים:     1. עוזי כהן    2. נורית כהן
 
נגד
 
המשיבה:       הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה שמעונים
 
תאריך הישיבה: י"ד בסיוון תשס"ד 3 יוני ‏2004
 
החלטה
 
ערר על החלטת המשיבה בתיק מספר 3070570 בקשה מס' 20040117 בבניין הנמצא בגוש 100246 מגרש 57/56 בישוב מבועים.
 
העורר הגיש בקשה לבניית בית מגורים. המשיבה החליטה בשלב זה לדחות את הדיון – "עבירת זכויות בנייה".
 
שאלת המחלוקת בין הצדדים הינה פרשנות של סעיף 4 ט' לתקנות התכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתוכניות ובהיתרים) תשנ"ב – 1992.
 
אנו סבורים כי הפרשנות הצודקת הינה בפרשנות העוררים וכמפורט בחוות דעתו של ד"ר אברהם בן עזרא.
 
אנו סבורים כי סעיף זה עוסק בשטחים בתוך הבניין, לפיו שטח הנמצא בקומת כניסה לבניין והוא מקורה מעל גובה 2 קומות, אין להביאו במניין חישובי השטחים כשטח לבנייה.
 
אשר על כן, החלטנו לקבל את הערר, ולהורות למשיבה ליתן את ההיתר המבוקש.
 
 
יוספה פרידמן                                                        אהרן ברוכין, עו"ד
 
מזכירת וועדת ערר                                                 יו"ר וועדות ערר
 
מחוז דרום                                                            מחוז דרום ומחוז ירושלים
 

הוכנס לאתר www.benezra.co.il ביום 31 למאי 2006

+ הוסף תגובה חדשה
תגובות: (צפה ב-  תגובות בעמוד זה)
Loading בטעינה...

Go Back  Print  Send Page
 
כתובת טלפון פקס נייד דוא"ל
רחוב שער פלמר 1/525, חיפה 04-8678417 04-8642012 052-6010262 AVRAM@BENEZRA.CO.IL
 רחוב חי"ל 9, זיכרון יעקב 04-6390173 04-6391647 052-4387878 YOEL@BENEZRA.CO.IL
         
לייבסיטי - בניית אתרים