מאמרים | בן עזרא מתכננים ויועצים

הצעה לעליית מדרגה בתקינה

שמירהמאמר נבחר

14 אוגוסט, 2015 |

ההסתמכות על הוראות התקנים, במקומות שונים ובנושאים שונים בהם יש דרישת ממוצע, כתחליף לחישוב התכונה הנדרשת - לא מבטיחה כי מדגם גרוע לא יאושר ומדגם טוב לא יידחה, אך חישוב ישיר כפי שמוצע – מנטרל שגיאה זו.

חיפוי חוץ [באתר 25] | ריצוף וחיפוי [באתר 190] | מהנדס [באתר 429] | אדריכל [באתר 154] | שטח [באתר 385]

זכויות הדיירים על אף השדרוגים

שמירהמאמר נבחר

10 אוגוסט, 2015 |

קבלנים רבים מנסים להימלט מאחריותם על ליקויי בניה בתואנה כי מי שאחראי למעשה הם הדיירים, שבמהלך הבניה יזמו שינויים ותוספות, אשר שחררו במעשה זה את הקבלן מחובתו לפי חוק המכר דירות – תשל"ג – 1973.

יזם בניה הוא מי שמעביר את ביצוע הבניה בשטח לידיו של קבלן, המבצע עבורו את הקמת הפרויקט. בדרך כלל היזם רוכש את הקרקע ומוכר את הדירות, אך נמנע מלעסוק בבניה, ובשל כך אינו מחויב להיות רשום ברשם הקבלנים על כל המשתמע מכך. יש ויזמי הבניה, העוסקים בעיקר בשיווק דירות, חולשים על פרויקטים רבים, ודרכם הם גם משפיעים על איכות הבניה במדינת ישראל ומעצבים את אופייה.

אדריכל [באתר 154] | דירה [באתר 513] | שטח [באתר 385] | משלי [באתר 72] | פסק דין [באתר 472]

שר הפנים - חותמת גומי?

שמירהמאמר נבחר

8 יולי, 2015 |

תקנות הכוללות שגיאות מתמטיות וחושפות חוסר הבנה בתחום - עברו גם את מחסום אישורו של שר הפנים החייב להתייעץ טרם חתימתו עליהן עם המועצה הארצית לתכנון ולבניה.
הכיצד?!
מדוע לא תוקן המעוות עד כה?

סחבת במשרדי הוועדה המקומית בין לפני תיקון 101 לחוק, ביו לאחריו

שמירהמאמר נבחר

30 יוני, 2015 |

מעת לעת נחשפת עוד סדרת טרטורים של אזרחים הנזקקים לקבל שירותי רישוי מהוועדה המקומית לתכנון ולבניה, וזאת, גם לפני וגם אחרי 1.08.2014 – המועד בו נכנס לתוקף התיקון מספר 101 לחוק תיקון לחוק התכנון והבניה תשכ"ה -1965, שמטרתו ועניינו מאבק נגד הבירוקרטיה בוועדות אלו.

בירוקרטיה בפעילותה של הוועדה המקומית לתכנון ולבניה

שמירהמאמר נבחר

15 יוני, 2015 |

הוועדות המקומיות לתכנון ולבניה עושות מלאכת קודש במתן שירות חיוני ולעתים מחויב המציאות לציבור – אך ביחד עם זאת, במתן שירות חשוב זה, רבה הבירוקרטיה ורב התסכול של מבקשי ההיתרים.

מרפסות גינדי בחדרה - שינויים במפרטי הדירות

שמירהמאמר נבחר

5 יוני, 2015 |

בעת כתיבת שורות אלו, מתבצעות עבודות רחבות היקף של שיקום וחיזוק הבניין שברח' פרת 3 א' בחדרה – הבניין התאום לזה שברח' פרת 3 אשר ממנו נשרו 4 מרפסות סלון מהקומות מס' 7 ו- 8 אל הקרקע בליל 23.12.2013.

תוכניות הריאליטי כבמה

שמירהמאמר נבחר

20 מאי, 2015 |

האדריכל ישראל גודוביץ' נכנס לבית האח הגדול ופרש כעבור 10 ימים בהם מיצה את עצמו. הפרישה בזמן מהווה מסר נוסף על המסרים שהעביר לצופים מבית האח הגדול בנושאי תכנון, יזמות ובניה.

אדריכל [באתר 154] | דירה [באתר 513]

ערר 334/14 רוני ושושנה שעיבי נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה עמק חפר

שמירהמאמר נבחר

14 מאי, 2015 |

ועדת ערר [באתר 37] | אדריכל [באתר 154] | שטח [באתר 385] | ערר [באתר 49]

בנייני מרפסות גינדי בחדרה

שמירהמאמר נבחר

7 מאי, 2015 |

כעבור שנה ומחצה מקריסת 4 מרפסות בבניין גבוה בחדרה, ברחוב פרת 3 - השיקום של הבניין בתכנונו ובפיקוחו של המהנדס ישראל דוד שינה את הדירות, והתובעים ברחוב פרת 3 א' - הבניין התאום, בו לא נשרו המרפסות - רואים את תוצאות השיקום ומתנגדים לקבל את הדירות לאחר שיקומן.

רמת תיקונו של ליקוי בניה

שמירהמאמר נבחר

5 מאי, 2015 |

בתיקון ליקויי בניה לא די ביצירת התאמה לתקן החל אלא צריך להגיע לידי מוצר ראוי - כאילו שמתכננים מראש את הפריט בדירה חדשה.

ליקוי שאבד עליו הכלח

שמירהמאמר נבחר

4 מאי, 2015 |

דייר רכש דירה לפני 10 שנים כאשר חלה תקנה להרכבת אנטנת שידור מסוג מסוים על הגג. עם התפתחות המדע המחויבות שהייתה בעת רכישת הדירה כבר אינה רלוונטית ואין שום צורך בהתקנת אנטנה מהסוג המובטח במפרט הטכני.

"שירות דב"

שמירהמאמר נבחר

28 אפריל, 2015 |

"היה היו אדם ודוב אשר הפכו לידידים, והיו עוזרים תמיד איש לרעו. באחד הימים, כאשר ישן האדם, ראה הדוב זבוב על חוטמו של ידידו האדם. מתוך כוונה טובה לגרש את המטרד המציק, הרים הדוב אדיר הממדים סלע, והטיחו לעבר הזבוב. מובן שהזבוב הזריז חמק ללא פגע, ואפו של האדם – נפגע ביותר". (ממשלי לה פונטיין)

מכוני הבקרה יאדירו את הבירוקרטיה

שמירהמאמר נבחר

24 אפריל, 2015 |

האם היוזמה של בנימין נתניהו להקלה בהליכי רישוי הבניה תצלח? האם מכוני הבקרה שמוקמים על פי תיקון 101 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה - 1965 יהוו מענה לבירוקרטיה שבוועדות המקומיות לתכנון ובניה?

מומחה "מטעם"

שמירהמאמר נבחר

21 אפריל, 2015 |

על פי תקנות המהנדסים והאדריכלים הדנות בדפוסי התנהגות של מומחים, חלה על המומחה חובה להיות אובייקטיבי ולא לסטות מכללי המקצוע, אך בד בבד חלה עליו גם חובה להיות נאמן למזמין העבודה.

היזם – כקבלן, קונה ומוכר דירה

שמירהמאמר נבחר

19 אפריל, 2015 |

מעמדם החוקי של יזמי הבניה אינו מוגדר. אין לגביהם ייחוד פעולות, אין רישוי ואין רישום. גם מוכר גלידה יכול לקום בבוקר ולהחליט שיהיה יזם בניה, ללא שום הכשרה. אין פלא שבמצב זה – לעתים מוצא היזם את עצמו בפני בעיות משפטיות לא פתורות, לרבות חובות החלים עליו וזכויות המוקנות לו - לפי התגבשותם בפסיקה.

ריצוף תחת ארונות המטבח

שמירהמאמר נבחר

8 אפריל, 2015 |

בעת החלפת ריצוף פגום בדירת מגורים, האם חלה חובה להחליף גם את הריצוף הסמוי המצוי מתחת לארונות קיר קבועים, כגון: ארונות המטבח?

חובת מעקה במקומות עם הפרשי גובה, במבנה ישן

שמירהמאמר נבחר

1 אפריל, 2015 |

טריבונת מדרגות אשר נבנתה בשנת 1963, מהווה מעין איצטדיון בו האורחים יושבים על ספסלי-בטון וחוזים בתחרות (או באירוע אחר) המתחוללים במגרש. כל שורה של ישיבה, מוגנת מפני נפילה ע"י קיומה של שורה מעליה, אך השורה העליונה – חסרת הגנה; אין מעקה בגב הספסל העליון. מי שנפגע מכך ונפל מגובה של 1 קומה, הגיש תביעה נגד הרשות המקומית שבתחומה מצוי המבנה. האם אכן הרשות המקומית אחראית, אף על פי שבאותה העת של התכנון והבניה – לא הייתה חובת-בניה של מעקה?

ת"א 23076-12-12 נציגות הבית המשותף ואח' נ' שכטמן ושות' חברה לבניין ופתוח בע"מ ואח'

שמירהמאמר נבחר

11 מרץ, 2015 |

ת"א 18505-02-11 כורם נ' דה סביליה, שלום חיפה

שמירהמאמר נבחר

26 פברואר, 2015 |

שימור מבנים

שמירהמאמר נבחר

10 פברואר, 2015 |

בכל רגע ורגע אוצרו הכולל של האדם הוא מה שיש לו באותו הרגע, בתוספת כל עברו על פי מיטב זכרונו. כך גם אוצרו הלאומי של קהילה, של עם: ללא העבר, מצטמצמים אוצרותיו של עם לנכסים רגעיים בני חלוף. אוצרות העבר בונים את אופיו של העם ומתווים את דרכו לעתיד, והם ראויים לשימור לדורות הבאים. מדובר באוצרות אדריכליים, ארכיאולוגיים, היסטוריים, תרבותיים, דתיים ולאומיים, היוצרים מקומות בעלי זהות, ויוצרים לבני האדם את תחושת השייכות אליהם.

הדייר מגלה ליקויים בדירה, מתקנם – ומגיש תביעה

שמירהמאמר נבחר

6 ינואר, 2015 |

אין לכחש כי קל יותר להוכיח קיום הנזק בדירה מוזנחת, שסדקיה לא תוקנו ונזקי הרטיבות נותרו גלויים, לא רק בזכות גילויים של הפגמים, אלא גם מהסיבה שדירה כזו נתפשת על ידי הדיוט כפגומה יותר מדירה מטופחת.

הפן האדריכלי במרפסות גינדי בחדרה

שמירהמאמר נבחר

30 נובמבר, 2014 |

בנייני גינדי, תאומי המרפסות שנשרו בחדרה, ריקים מאכלוס כמעט שנה לאחר שהדיירים שגרו בהם פונו בצו מהנדס העיר, לאור קריסת המרפסות. בניין אחד מהשניים עומד לסיים תהליך ארוך של שיקום שנעשה ביוזמת היזמים. במאמר זה, יש התייחסות להיבט הארכיטקטוני של השיפוץ.

ייחוד פעולות בתכנון עירוני

שמירהמאמר נבחר

23 נובמבר, 2014 |

מוזר ותמוה מדוע לא הוסדר עד כה נושא הרישוי וייחוד הפעולות למתכנני ערים, ובתחום זה בוחשים בעלי מקצוע שונים בהתאם להחלטות אקראיות ומקריות של רשויות הרישוי מבלי שיהיו בתחום זה חוק ותקנות.

אין הנחתום מעיד על עיסתו

שמירהמאמר נבחר

26 פברואר, 2013 |

הרישום הפורמאלי בפנקס המהנדסים, המעיד על מהנדס כאילו הוא מוסמך לתכנן מבנים ללא הגבלה לאור השכלתו וכישוריו – אינו מספיק, ולעתים אינו נכון ולא משקף את המציאות על אודות הכשרתו והתאמתו של המהנדס, שעלול להיות בעל מקצוע אחר – ובכל מקרה, לא קונסטרוקטור.

ערעור [באתר 220] | מהנדס [באתר 429] | אדריכל [באתר 154] | עמודים [באתר 235] | פסק דין [באתר 472]

הכן בקיץ ביתך לחורף

שמירהמאמר נבחר

16 פברואר, 2013 |

מהי העונה האופטימאלית לטפל בתיקוני בדק-בית לקראת החורף?

ערר 2/12 נסי צור נ' הועדה המקומית לתו"ב ראשל"צ

שמירהמאמר נבחר

3 דצמבר, 2012 |

מהנדסים ללא הכשרה

שמירהמאמר נבחר

21 ספטמבר, 2012 |

יש מהנדסים שנרשמו במדור מבנים כמהנדסים רשומים או כמהנדסים רשויים, ולא שעו לפניית הרשם לעדכן רישומם. זאת אף זאת, אני מכיר מהנדסים כאלה הרשומים במהנדסים רשויים במדור מבנים ואף מנצלים פרצה זו ובחסות רישומם/רישויים השגוי - טוענים שהם קונסטרוקטורים, אף שברקע המקצועי שלהם אין שום מבנה שהם תכננו... הנזק הנגרם לציבור בעניין זה - רב.

מהנדס [באתר 429] | אדריכל [באתר 154] | תחזוקה [באתר 31] | שברים [באתר 95]

לא בכל מקרה נדרש דיוק

שמירהמאמר נבחר

5 אוגוסט, 2012 |

לעתים נזקק מומחה בתחום ליקויי הבניה לקבוע מהו שטחה של הדירה, או לקבוע האם המרווח הצדדי בין הבניין לגבול החלקה הוא בהתאם לתוכנית אם לא, ועוד קביעות שעניינן מדידה. כאשר הדבר נדרש, יש מומחים המדירים את מומחיותם ושכלם הישר מהנושא, מגלגלים עיניים לחסדי שמיים כצדיקים גמורים, ושולפים את פתרון הקסם - "צריך מודד מוסמך", ולא היא.

אחריות הקבלן לשינויי דיירים

שמירהמאמר נבחר

5 אוגוסט, 2012 |

במהלך בניית הדירה שרכשתי מקבלן - התאפשר לי ליזום שינויים אותם ביצעו קבלני המשנה באתר, בהסכמת הקבלן הראשי אשר איתו חתמתי על הסכם רכישת הדירה. כיום, לאחר קבלת הדירה, הקבלן מתנער מאחריותו לגבי ליקויים שאותם כביכול אני יצרתי באמצעות שדרוגים ושינויים. האומנם הקבלן פטור מאחריות?

נערץ ומוכפש

שמירהמאמר נבחר

6 יולי, 2012 |

המומחה השלם עם עצמו מגיע להישגים גבוהים מהבחינה המקצועית ומעצבן את מערכת בית המשפט, בה הוא מפריע לרבים ממחליטי ההחלטות [לרבות שופטים] ומקלקל להם את השורה. כדי לשאת חן בעיני בית המשפט, המומחה נדרש לזנוח את האמת המקצועית ולנסות לקלוע למה שיתקבל טוב בעיני השופט, ויהיה סביר בעיני הדיוט.

מומחה אינו מוסמך לקבוע שיעורו של פיצוי

שמירהמאמר נבחר

25 יוני, 2012 |

מומחים רבים כוללים בחוות דעתם המקצועית גובה פיצוי כספי לגבי פריטים שהם בבחינת ליקויי בניה או אי התאמות, אך לדעתם לא סביר לתקנם. האם מומחה להנדסה אזרחית, לאדריכלות, או שמאי מקרקעין - מוסמך לפסוק פיצוי?

תכנון – תוך מבט קדימה

שמירהמאמר נבחר

25 יוני, 2012 |

המילה "תכנון" מתחברת לאמרה: "סוף מעשה במחשבה תחילה", שכן, לעולם בא התכנון לפני הביצוע, ומבחינה זו התכנון מקביל למחשבה, והביצוע מקביל למעשה.

ת"א 22958-06-10 אבי טורג'מן חברה לבנין בע"מ ואח' נ' עתיד חדש לשרותי אנוש בע"מ ואח'

שמירהמאמר נבחר

6 מרץ, 2012 |

אדריכל [באתר 154] | מינוי [באתר 37]

יישום ובדיקות של חיפויי אבן בבניינים

שמירהמאמר נבחר

12 ינואר, 2012 |

ביצוע חיפויי אבן בבניין יכול להיות מוקד אטרקטיבי מהבחינה האדריכלית אך גם יכול להיות מוקד לצרות צרורות לדיירי הבית. כאשר לא מקפידים על ביצוע נכון של אבני החיפוי, תוך המצאת "בדיקות משולבות" או רעיונות אחרים שכל מטרתם להיפטר מקיום הוראות התקנים החלים, עלולות אבני חיפוי להתנתק ממקומן ולגרום לפגיעה בגוף וברכוש, וכן גם לצבור כתמי רטיבות וקורוזיה כהים בפני האבנים, דבר שהוא לא רק מכוער אלא גם סימן לבאות – כי קורוזיה תגרום בסופו של דבר להתנתקות אבני החיפוי במשך הזמן.

אוורור מחסן

שמירהמאמר נבחר

28 אפריל, 2011 |

המחסן מיועד לאחסנת חפצים. לעתים מדובר בחפצים שהשימוש בהם נדיר ולכן גם הוצאתם מהמחסן מתבצעת לעתים רחוקות. דווקא מסיבה זו, נדרש אוורורו של המחסן יותר מאשר אוורור כל חלל אחר בדירה. המחסן יכול להיות בתוך הדירה כחלק ממנה או במפלס אחר – היינו הך מבחינת הצורך באוורורו.

הנדסאי בניין כמומחה בית המשפט

שמירהמאמר נבחר

17 אפריל, 2011 |

הצדק לא נראה - וספק האם הוא נעשה - במצב בו מומחי הצדדים הם מהנדסים או אדריכלים - ובית המשפט ממנה כמומחה מטעמו אשר מתפקידו להכריע בין מומחי הצדדים - הנדסאי.

אמצעים להשגה על חוות דעת

שמירהמאמר נבחר

17 פברואר, 2011 |

הדרך להשגה על חוות דעתו של מומחה בית המשפט, במישור המקצועי בדבר קביעותיו ומסקנותיו, ובמישור האישי - בדבר התאמתו לתפקיד, יושרו, ומהימנותו.

ערר 344/10 צימרמן נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה רחובות

שמירהמאמר נבחר

10 ינואר, 2011 |

בית המשפט תומך בהגדלת הפער בין דיירים לקבלנים

שמירהמאמר נבחר

8 ספטמבר, 2010 |

בעסקת רכישה של דירת מגורים, אין שוויון בין המוכר לקונה. בעוד שהמוכר מיוצג על ידי עורכי דין ומרופד ביועצים, ניצב מולו הקונה בגפו, וחותם על כל מסמך נדרש.

פרשנות שסופה הלכה פסוקה

שמירהמאמר נבחר

3 ספטמבר, 2010 |

ההשלכות של הלכת בית המשפט העליון שכוונה נגד מגורשי גוש קטיף, אינן צטמצמות לזכויותיהם בלבד, אלא הן חובקות את כל שדה התכנון והרישוי בישראל, והמשמעות הינה כי הלובי במלון בן 2 הקומות שבמרכז רוב בתי המלון בישראל - לא ייחשב כשטח בנוי ולא יילקח בחשבון בחישוב אחוזי הבנייה, כמו גם לא ישולמו מיסי ארנונה בגינו, וכך גם כל שטח בן שתי קומות מקומת הקרקע מעלה, שסביבו חלל ולא קירות, בדיוק כמו שקיים בבית עוזי כהן לקמן.

שטחו של חלון בדירת מגורים

שמירהמאמר נבחר

15 אוגוסט, 2010 |

במסגרת מצומצמת זו, מצאתי לנכון להעמיד נושאים שבמחלוקת בהנדסה אזרחית ובאדריכלות, על דיוקם לאור גישות מוטעות הפוגעות באיכות המגורים בישראל דרך פגיעתן הקשה באיכות התכנון.