פעילות מקצועית של מומחה, בהיעדר מסמכים רלוונטיים
כיצד על מומחה לנהוג במצב בו אין בידיו מסמכים רלוונטיים לחוות דעתו?
מומחה הנקרא לתת חוות דעת מטעם הדיירים, מוגבל למספר מצומצם של מסמכים רלוונטיים לחוות דעתו, [אלה המסמכים והתוכניות שמצויים בידי הדיירים], בעוד עיקר ורוב המסמכים - סמויים ממנו ואין שום חובה המעוגנת בחוק או בתקנות לספק לו אותם.
מדובר בתוכניות קונסטרוקציה ובמפרטי ביצוע, בחישובים סטטיים ובתוצאות בדיקות מעבדתיות, בתוכניות אינסטלציה סניטרית, ביוב וניקוז, חשמל, פרטי בניין ועוד מסמכים, שחשיבותם להשלמת חוות דעתו היא לפעמים קריטית, אף שאינם בהישג ידו.
המסמכים אשר המוכר/הקבלן חייבים על פי חוק להמציא לדיירים, אינם כוללים שורה ארוכה של מסמכים ותוכניות הנזכרים לעיל, וגם המפרט שנמסר – זה הערוך על פי חוק המכר (דירות) תש"ל - 1973 – לא נותן מענה לשאלות רבות הניצבות בפני המומחה בעת עבודתו המקצועית, בעת בדיקת הנכס עבור הדיירים שהזמינוהו ושילמו את שכרו.
יתירה מכך, לא אחת מתריס בפניו הצד הנגדי [מטעם המוכר/הקבלן] וטוען –
"כיצד הגעת למסקנה שיש פגם במילוי תחת הריצוף בחצר, מבלי שהסתמכת על בדיקות, על תכניות, על תעודות בדיקה של המילוי ומבלי שבדקת כל אלה?".
להבהיר, אם כדי לקבוע כי נפל פגם בתשתית שמתחת לריצוף, נדרש הדייר להוכיח באמצעות תכניות ומסמכי בדיקת מעבדה את קביעותיו, עליו להעסיק לשם כך יועץ קרקע ומעבדה מאושרת לביצוע הבדיקות, ולהצטייד בחוות דעת של יועץ הקרקע הנסמך על שורת בדיקות מעבדתיות, בדיקות שמן הסתם כרוכות בביצוע חפירות או קידוחים עמוקים באתר במספר מקומות והחזרת המצב לקדמותו. מדובר בהוצאה כספית שאינה בסדר גודל של שכר הטרחה עבור בדיקת הבית, והדיירים לא אמורים לשאת בנטל זה על כתפיהם. בנוסף, לא יהא די בכך, כי הקבלן יטען שהבדיקות ודוח יועץ הקרקע אינם מקובלים עליו... לאמור, לא זו הדרך.
שמא נסתתמו טענותיו של מומחה, הרואה מול עיניו סימנים ברורים לתשתית פגומה, אך אין בידין כל התוכניות ותעודות הבדיקה הנחוצים והוא גם לא יקבל מימון לביצועם?
לא.
מומחה אמור לרשום בחוות דעתו את דעתו המקצועית ללא פניות ותחת מגבלות המציאות.
אמנם יכול המומחה להתעלם מהבעיה הניצבת לפתחו, בתירוץ כי אין לו כלים להתייחס לנושא בעמקות הנדרשת, אך הצטדקות זו, אשר עלולה להיחשב כצעדים זהירים וכזהירות כדי לתת חוות דעת שקולה, אינה אלא התחמקות מהבאת הדברים כהווייתם ואינה ראויה. לא לשם כך המומחה קיבל מינוי מהדיירים.
אין לי אלא להביא דוגמא מהפעילות המקצועית שלי בעניין זה.
מדובר בפרשה שהסתיימה בהחלטת ביניים של בית משפט השלום בחיפה, ת"א 34449-12-16 רפי ביטון ולאה אריאלי נ' יובל אלון חברה לבנין בע"מ, שופט: יהושע רטנר, החלטה מיום 27 לדצמבר 2016 (פורסמה ב"נבו").
בתיק זה בדקתי את הדירות בקומת הקרקע. מדובר בשתי דירות גן אותן רכשו הדיירים מהקבלן לאור רצונן לקבל בצמידות לדירותיהם חלקת אדמה למטרת גינון ומתוך כמיהתם לדירה על חצר רחבת ידיים.
בבדיקתי, שלא נסבה רק על החצר אלא גם על פנים הבית, זיהיתי שקעים במיקומים שונים בחצר וכן נחשפתי להיסטוריה של קיר תומך וקיר גדר שקרסו לאחר קבלת הדירה ותוקנו על ידי הקבלן.
לאור זאת, היו בידי שתי אופציות:
האפשרות הראשונה – לכלול בחוות דעתי "פתרון" של מילוי השקעים באדמה, תוך התעלמות מבדיקת הקיר התומך וקיר הגדר שכן כאמור אלה תוקנו על ידי הקבלן.
האפשרות השנייה [בה, כמובן, נקטתי] היא שונה מהראשונה בתכלית השינוי – איתור, ציון, תיעוד בתמונות וניתוח של כל השקעים, מיקומם בחצר והאם הם מתרכזים במקומות שבהם עומק המילוי גדול יותר. עומק המילוי ניתן להערכה על פי הטופוגרפיה של הקרקע. ככל שהמסקנה היא כי השקיעות נגרמו בגלל מילוי לא מקצועי, הרי דרוש להחליף את המילוי במילוי מהודק ומבוקר על ידי בדיקות מעבדה. העבודה כוללת טיפול במערכת הביוב שמתחת פני הקרקע, אשר נפגעה או צפויה לפגיעות בגלל שקיעות המילוי בתוכו היא נתונה. בעניין קיר הגדר והקירות התומכים, למרות שפריטים אלו בגבול המגרש ובנפרד מהמבנה העיקרי שוודאי חושב ותוכנן, גם אלה פריטים קונסטרוקטיביים הטעונים חישוב הנדסי. חוות הדעת צריכה לכלול התייחסות לכך, סקירת המצב במועד הבדיקה, ודרישה לקבל חישובים סטטיים.
חוות דעתי נכתבה לאור כללים אלו, ונראתה לכאורה מופרזת וקיצונית לאור המצב הנראה בעיני הדיוט, שכן, איך בדיוק הגעתי למסקנות אלה ללא בדיקות קרקע וללא תכניות?!...
ובכן, לאחר הכנת חוות דעתי והעברתה לקבלן וצוותו, ירדו גשמים, ונפערו בולענים בעומק עד 2 מ' בחצר הצמודה לבית, קיר-גדר התמוטט, והקבלן נזעק לעזרא ראשונה. "עזרא ראשונה" זו בוצעה ללא הצגת תכניות ובדיקות לדיירים, ואכן, במקום לבצע מילוי מהודק מקצועי ומבוקר - הכניס הקבלן 46 מ"ק בטון לאדמה, דבר שפגע, כמובן, במערכת הביוב של הבניין כולו והתוצאות ניכרו בתוך הדירות שבקומת הקרקע, אותן שתי דירות גן...
מיותר לציין כי משקל הבטון שהוחדר הוא מעל 100 טון, ואף הוא ישקע כי הוא לא מתוכנן ככל הנראה וללא ביסוס...
הוגשה בקשה מתאימה לספק תכניות, הבקשה אושרה, ובהחלטת בית המשפט הקבלן התחייב לספק לדיירים שורה של מסמכים ותוכניות שבמצב "רגיל" לא מגיעות לידי הדיירים, ואלה הם:
"11. המשיבה תמסור למבקשים באמצעות בא כוחם תוך 20 ימים מהיום את המסמכים הבאים:
א. דוח יועץ קרקע של המגרש עליו הוקם הבנין.
ב. תכנית קונסטרוקציה של יסודות הבנין. כמו כן אישורים ביחס למילוי הקרקע שנעשה בעבר ו/או נעשה לאחרונה, ככל שנמצאים בידי המשיבה.
ג. תכנית מצב סופי אדריכלי של הבנין.
ד. חישובים סטטיים שנעשו לבנין ככל ששנם.
12. היה ורין בידי הנתבעת מסמכים כלשהם כפי שפורטו לעיל, תמציא על כך תצהיר יחד עם שאר המסמכים."
כמובן שישנה משמעות [שאינה מחמיאה לקבלן] אם ייאלץ להודות בתצהיר, כמצוות בית המשפט, כי חלק מהמסמכים הללו אינם מצויים בידו - (הכוונה בעיקר היא לדוח יועץ קרקע ולתעודות בדיקה של המילוי).
עינינו הרואות כי הפעילות של המומחה, במצב בו אין בידיו תכניות ומסמכים, אינה לבטלה, ובבדיקת נכס צריך לבחון את מה שקיים ואת מה שרואים בעיני מומחה, ללא פניות וללא מורא [שמא תיראה חוות הדעת פגומה], כל עוד המניעים לקביעות ההנדסיות הם מניעים מקצועיים, והממצאים שבחוות הדעת מושתתים על הערכות ועל מסקנות של מומחה.
