מהי תכסית?

ערר של וועדת ערר מחוזית תרם להבהרת המושג "תכסית", ולאופן חישוב שטח התכסית במגרש.

מלבד הגבלה של הבניה המותרת בקווי בניין ובאחוזי בנייה, יש הגבלה נוספת, והיא: התכסית המותרת לבנייה.

דרישת הגבלת הבניה גם ע"י תכסית, מקורה בתכניות המתאר. במישור העקרוני, תכסית הוא שטח המותחם בקונטור חוץ של הבניה, אך מכיוון שאין בתקנות פירוט כיצד יחושב שטח זה - הנושא טעון פרשנות אחידה וברורה, למניעת מחלוקות.

תרומה ניכרת לנושא זה מצויה בערר 218/17 פהים קובטי נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה עמק הירדן, בפני וועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה מחוז הצפון, החלטה מיום 20.03.2018.

כדי להבין את הדיון, מובאים בסעיף 14 שלוש מטרות שהגבלת התכסית חותרת אליהן:

• מתן אפשרות לניצול הקרקע למטרות נוספות, כגון- חניה, גינון ועוד.
• קביעת צורתה של הבניה מבחינה אדריכלית. 
• הותרת קרקע פנויה לחלחול מי גשם אל מאגרי מים תת קרקעיים.

בנושא חלחול מי גשם למי תהום, ראה הוראות למתקני תברואה (הל"ת), תש"ל - 1970 - להלן ציטוט:

7.1.4 מי גשם מגגות, מרצפות, מרפסות ומכל שטח הנכס יטופלו כמפורט להלן:

7.1.4.1 הם יוחדרו לקרקע בתחום הנכס ובלבד שמדובר בקרקע מחלחלת.

7.1.4.2 באישור המהנדס, כי אין קרקע מחלחלת בנכס - יוחדרו מי הגשם לקרקע המחלחלת בנכס סמוך ובלבד שהתקבלה על כך הסכמת בעל הנכס הסמוך. בפסקה זו "נכס סמוך" - נכס הגובל בנכס נושא הבקשה או מצוי בקרבתו לרבות שטח ציבורי בבעלות הרשות המקומית.

7.1.4.3 באישור המהנדס, כי אין דרך להחדיר את מי הגשם לקרקע מחלחלת כאמור בפסקאות 7.1.4.1 ו- 7.1.4.2, יסולקו המים למערכת ניקוז או תיעול באופן שלא יגרם כל נזק או מפגע לבניין או לסביבה.

7.1.4.4 החדרת מים לקרקע באזורי תעשיה תהיה באישור רשות הבריאות.

עינינו הרואות כי מחוקק המשנה נתן עדיפות לאופציה להחדיר מי גשם ומי ניקוז אל הקרקע, ככל שהדבר בר ביצוע ואינו גורם נזק, ורק במקום שאין דרך להעשיר את מי התהום - תינקט אפשרות תכנונית אחרת; וועדת ערר הייתה ערה לגישה זו.

וועדת הערר קבעה כי הקריטריונים לקביעת גבולות התכסית, אינם קשורים לא לאחוזי הבניה ולא לקווי הבניין, והניסיון להסיק משטחי בניה ואופן חישובם - על התכסית - לא מתקבל. יכול להיות שטח מקורה אשר נכלל במסגרת שטחי הבניה המותרים ויכול להיות שאינו נכלל; בכל מקרה, שטח מקורה הוא בתחום התכסית.

התכסית היא ההיטל האנכי של כל קומות הבניה על מישור הקרקע; לכל קומה יכול להיות קו היטל שונה, וקו התכסית הוא זה שעוטף את כולם. בגדר זה אין הבדל בין מרפסת תלויה, או גגון או כל מבנה אחר.

להלן סעיף 15 לערר:

15. על מנת להשיג תכליות אלה מבחינה חזותית ומבחינה פונקציונלית של חלחול מים (להבדיל מפונקציות כמו חניה וגינון), יש להעדיף פרשנות המכלילה בתכסית בניה בליטות בבניין אף אם אינן צמודות קרקע. כך, קומה מפולשת תחושב לפי היטל הקומה שמעליה שכן היא זו הקובעת לעניין נפחו החזותי של הבניין ויתרת הקרקע פנויה לחלחול (אף שהיא עשויה לאפשר פונקציות אחרות בקרקע, כגון חניה וגינון).

לסיום יובהר כי גם ללא ערר זה, הפרשנות הפשוטה והמתבקשת מבחינה הגיונית למונח "תכסית" - היא בדיוק מה שנפסק בהחלטת ערר זה, והערר נדרש רק מהסיבה שהמחלוקות התעוררו, והיה צריך לישבן.