לא ניתן לחייב קונה לאפשר ביצוע תיקונים בדירתו

רוכש דירה מצא כי בדירה יש ליקויים.
המוכר אחראי לקיומם של ליקויים אלה מכיוון שהוא בנה את הדירה.

רוכש המסרב לתת למוכר הזדמנות לתקן את הליקויים

מסיבות שונות, סירב הרוכש לאפשר למוכר לבצע את התיקונים.

כך נאמר בפסקה 17 לפסק דין השופטת מ' נאור ב- ע"א 656/99 עדה בר שירה נ' מעונות ובנין בע"מ (13.5.03):

הנה-כי-כן, השאלה מתי זכאי הקבלן לתקן בעצמו את הליקויים (או ליתר דיוק, מתי זכאי הוא לשלם רק את העלות שהיה עולה לו התיקון), איננה שאלה שיש לה תשובה חד-משמעית. הכול תלוי בנסיבות המקרה.

כך לדוגמה, ב- ע"א 5602/03 אבי ושרה סגל נ' שיכון ופתוח לישראל בע"מ (28.2.05) נקבע, כי לא ניתנה למוכר הזדמנות ראויה לבצע תיקונים.

נאמר שם, בפסקה 9 לפסק דין השופטת ע' ארבל:

הגשת תביעה בגין ליקויי בניה צריכה להיעשות ככלל לאחר שחלפה תקופת הבדק ולאחר שניתנה לקבלן הזדמנות אמיתית – ולא כזו שהיא בבחינת מן השפה ולחוץ – לתקן הליקויים בתקופת הבדק או בסמוך לסיומה.

במקרה שבו הקונה הוא זה שסירב לאפשר למוכר לבצע את התיקונים בדירה, בשעה שהמוכר היה מוכן לבוא ולתקן, הרי שהמוכר לא איבד את זכותו לבצע את התיקונים.

לא ניתן להטיל צו עשה על התובע - הקונה

יחד עם זאת, לא ניתן להכריח את הקונה לאפשר למוכר להיכנס לדירה ולבצע תיקונים.

התובע הוא הקונה. התובע הוא זה שמבקש מבית המשפט לקבל במסגרת פסק הדין סעדים כנגד הנתבע. הנתבע לא הגיש תביעה לבית המשפט ולא שילם אגרה לבית המשפט לצורך קבלת סעדים, ולכן הוא אינו רשאי לבקש מבית המשפט לקבל סעדים כנגד הנתבע, מלבד סעדים שאין צורך לשלם עבורם אגרה, והם הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד.

על כן לבית המשפט אין הסמכות ליתן צו עשה כנגד התובע, בו מחויב התובע לאפשר למוכר להיכנס לדירתו ולתקן את הליקויים.

לא ניתן לפגוע בזכות החזקה של הקונה בדירה

בנוסף לכך, הדירה היא קניינו של הקונה. סעיף 2 לחוק המקרקעין קובע כי הבעלות במקרקעין היא הזכות להחזיק במקרקעין. החזקה היא שליטה בלעדית בדירה, והיכולת להחליט מי רשאי להיכנס לדירה. סעיף 3 לחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו קובע שאין פוגעים בקניינו של אדם. משמעות "קניינו" היא בין היתר זכות החזקה שהיא חלק מזכות הבעלות.

רק למפקח על רישום מקרקעין לפי סעיף 117 לחוק המקרקעין, בעת שהוא מיישב סכסוכים בין בעלי דירות לפי סעיף 72 לחוק המקרקעין, יש סמכות להורות לבעל דירה להרשות שיבוצעו בדירתו תיקונים לצורך החזקתו התקינה של הרכוש המשותף בבית משותף, לפי סעיף 4(א) לתקנון המצוי או לצורך מניעת פגיעה בדירה שכנה לפי סעיף 3(ב) לתקנון המצוי.

ללא הוראה מפורשת בחוק, העומדת בתנאי סעיף 3 לחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו ובתנאי פסקת ההגבלה בסעיף 8, וכן אם מדובר בחוק שכבר חוקק לפני חוק היסוד, כאמור בסעיף 10 – לא ניתן לפגוע בזכותו של קונה כבעל דירה לסרב לכניסת המוכר לדירתו כדי לבצע בה תיקונים, ולהורות לו לאפשר את הכניסה.

אחריותו של המוכר לליקויים לא מבוטלת עקב סירוב הקונה לתת הזדמנות לתקן

במקרה כזה של סירוב קונה לכניסת המוכר לדירה לצורך ביצוע תיקונים בשעה שהמוכר לא איבד את ההזדמנות שניתנה לו לבצע תיקונים - לא נשללת ולא נפסקת אחריותו של המוכר לליקויים בדירה שהוא בנה.

משמעות הסירוב היא שהקונה יקבל פיצוי שישקף את עלות התיקון שהמוכר היה נושא בה אילו התאפשר לו לתקן. פיצוי זה לא יהיה פיצוי שיספיק לקונה לבצע תיקון מלא של התיקונים באמצעות קבלן מטעמו.

כך נאמר בפסקה 17 לפסק דין השופטת מ' נאור ב- ע"א 656/99 עדה בר שירה נ' מעונות ובנין בע"מ(13.5.03):

כך, למשל, נפסק שכאשר בעל דירה מסרב לאפשר לקבלן לתקן, הפיצוי יחושב על-פי עלות התיקון לקבלן (ע"א 7799/01 יורם סלים ואורלי ברזילי ואח' נ' שרביב בע"מ (טרם פורסם).

כך, בפסק דין השופטת ע' ארבל ב- ע"א 5602/03 אבי ושרה סגל נ' שיכון ופתוח לישראל בע"מ(28.2.05) נקבע כי הרוכש לא נתן למוכר הזדמנויות לתקן במהלך תקופת הבדק. נאמר בפסקה 11 לפסק הדין:

את טענת שיכון ופיתוח והקבלן כי עלות התיקונים, לו בוצעו על ידיהם, היתה נמוכה באופן משמעותי מסכום הפיצויים שנקבע בגין ליקויי הבניה הבאנו בחשבון בגדרה של הפחתת הפיצויים שלעיל בגין אי מיצוי תקופת הבדק ואיננו סבורות כי היא מצדיקה הפחתה נוספת של סכום הפיצויים.

על כן כתוצאה מאי מתן הזדמנות למוכר לבצע תיקונים בדירה, לא תישלל זכותו של הקונה לקבלת פיצוי בגין הליקויים, אלא הפיצוי שיאפשר את תיקון הליקויים יופחת עד כדי עלות ביצוע התיקונים לקבלן.

יש בכך משום ביטוי עונשי, שכן הקונה יצטרך לשאת בהפרש העלויות שבין העלות שיצטרך לשלם לקבלן מטעמו לבין העלות שהיה נושא בה המוכר אילו ניתן לו לבצע תיקונים.