כאשר הדיירים יוזמים שינוי בדירתם

על המוכר חלים חובות לבנות על פי כל דין וזאת עליו לעשות גם במקרה של דייר היוזם שינויים בדירה.

מקובל ושכיח כי הדיירים רוכשי דירות חדשות מקבלן, מבקשים לעתים תכופות לבצע בדירותיהם שינויים ושיפורים טרם מסירת הדירה, תוך כדי בנייתה, כדי להתאימה לצורכיהם הספציפיים. זוג מבוגר החי ללא ילדים בדירה, יגדיל את חדר השינה והסלון על חשבון חדרי ילדים, ומשפחה ברוכת ילדים תוותר אולי על חדר ארונות ותגדילו מעט כדי שישמש חדר שינה.

מכיוון ששינויים מסוג זה עלולים ליצור אי התאמה, כי אם מגדילים את החדר צריך להגדיל בהתאמה גם את החלון מפני שעל פי תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל 1970, גודלו של החלון הוא 8% לפחות משטח החדר, (תקנה 2.21 לתוספת השניה), גורם מסוים אחראי לכך [הקונה או המוכר].

מבין השניים, הקונה לא איש מקצוע בתחום הבניה, ולא כן המוכר.

לכן בתי המשפט פסקו לא אחת כי במקרה כזה האחריות להגדלת החלון כשהדייר יוזם הגדלת החדר היא של המוכר.

זאת משתי סיבות:

א. המוכר כאמור הוא איש המקצוע לו הידע התכנוני.

ב. על המוכר חלים חובות לבנות על פי כל דין וזאת עליו לעשות גם במקרה של דייר היוזם שינויים בדירה.

ראה בעניין זה ת"א 48055-03-14 דני סינאי וחלי סינאי נ' דוניץ – קרית האמנים בע"מ, פסק דין של השופט אבי שליו, בית משפט השלום בתל אביב, [פורסם בפדאור] ולהלן ציטוט רלוונטי:

סבורני שגם שעה שהדייר מבקש שינוי מהקבלן, הרי שעל הקבלן לכוונו ולקבל ממנו הוראות בדבר שינויים נוספים שיכול שמתבקשים מהשינוי שיזם הדייר. זו אחריותו של הקבלן כבעל מומחיות בבניה (ראה בהקשר זה את גישת בית המשפט בת"א 1738/90 (הרצליה) גטניו נ' ליברובסקי ובניו א.מ.י. חברה לבנין והשקעות (1986) בע"מ (9.6.1994)).

בתיק גטניו נ' ליברובסקי, הדיירים הזמינו אדריכלית-פנים לתכנון הדירה, ועל פי ייעוץ מקצועי שלה הורחב חדר מבלי שיורחב חלון בהתאמה. אף על פי שהדיירים הסתייעו באדריכלית, בית המשפט פסק כי הקבלן אחראי על מחדל זה.

גישת בית המשפט תואמת את הרעיון שהדירה נמכרת אומנם לדיירים ספציפיים, אך היא עשויה להימכר הלאה לאחרים, ועליה להיות תואמת להוראות כל דין כלפי כוליי עלמא ולא רק כלפי הרוכשים.