אין חובה להודיע על הליקויים, ולקיים תכתובת בין הצדדים
בדרך כלל, הדיירים שקיבלו דירות חדשות מודיעים לקבלן על הליקויים ומתנהל דין ודברים בין הצדדים – שעלול להיות מתיש, ארוך, וגם בלתי יעיל, כי כל צד מתבצר בעמדותיו.
על פי פסק דין של בית המשפט העליון, ע''א 472/95 זלוצין זכריה ואח' נ' דיור לעולה בע"מ, הזכות של הקבלן לתקן את הליקויים [כתחליף לתשלום פיצוי לפי עלות התיקון], נתונה לו בתנאי שהוא מודה בקיומו של הליקוי ומביע נכונות לתקנו, ואילו כאשר הקבלן/המוכר מכחיש את קיום הליקויים – הוא מאבד ע''י כך את הזכות לתקנם.
בית משפט השלום בתל אביב, כב' השופט יאיר דלוגין, התייחס לסוגיה זו בת''א 46736-05-19 בירנבוים ואח' נ' אשדר ייזום ובנייה (1997) בע''מ, וקבע כדלקמן:
"189. הנתבעת צודקת בכך שהתובעים לא פנו אליה בטרם הגשת התביעה ביחס לשאר הליקויים, והתובעים לא הוכיחו אחרת, ולכן בהתאם לכך, בתקופה שבטרם הגשת התביעה, זכות התיקון עמדה לנתבעת.
190. עם זאת, הגשת כתב התביעה בצירוף חוות הדעת מטעמם, המפרטת את הליקויים, כמוה כהודעה על קיומם של ליקויים.
191. הנתבעת הגישה חוות דעת מטעמה, בה היא הביעה התכחשות גורפת, טענה שהיא אינה אחראית ביחס לחלק מהליקויים, וביחס לשאר הליקויים טענה הנתבעת שהם זניחים. כך או אחרת, חוות הדעת של הנתבעת, קבעה כי העלות הכוללת לתיקון הליקויים בדירה מסתכמת בסך של 2,632 ₪ (כולל מע"מ) בלבד. מכך ניתן ללמוד שחוות הדעת של הנתבעת מהווה הלכה למעשה משום התכחשות לליקויים שנטענו על ידי התובעים, ובכל מקרה לא הסכימה הנתבעת לתקן את הליקויים הנטענים על ידי התובעים.
192. לדידי, הנתבעת יכולה הייתה וצריכה הייתה, ככל שביקשה לעמוד על זכותה לתקן את הליקויים, להודיע כבר בכתב הגנתה כי היא מוכנה לתקן אותם או לכל המאוחר לאחר שקיבלה הזדמנות לבחון אותם.
193. הנתבעת גם הייתה יכולה לטעון לצד טענה זו, כטענה חלופית, את שאר טענותיה שנטענו בפועל, המתכחשות למעשה לליקויים. כלומר, יכולה הייתה הנתבעת לטעון משהו בסגנון "לדידי, אין ליקויים בכלל או כמעט ובכל מקרה איני אחראית עוד להם, אולם אני מסכימה לפנים משורת הדין לתקן את כולם". ברגע שהתכחשה לליקויים גם אם במסגרת ההליך המשפטי, איבדה את הזכות לתקן. העובדה שסירבה הנתבעת לתקן את הליקויים לאחר שהוגשה התביעה, היא הנותנת כי הייתה מסרבת לתקנן גם לו קיבלה הודעה עליהם לפני הגשת התביעה.
194. אם נפרש את החוק כטענת הנתבעת, מה הועילו חכמים בתקנתם? כלומר, בכך יינתן תמריץ מצוין לכל קבלן, להכחיש את הליקויים, לסרב לתיקונם ורק לאחר הליך התביעה בבית המשפט, אם חויב לתקן, לפעול לתיקון הליקויים.
195. כמפורט לעיל, אני סבור, אפוא, שגם אם הדייר לא נתן למוכר הזדמנות לתקן את הליקוי קודם להגשת התביעה, תעמוד אמנם למוכר הזכות לתקן, אולם בכפוף לכך שהסכים לתקנם במסגרת ההליך המשפטי ובסמוך לאחר שקיבל הזדמנות לבחון אותם.
196. אחרת, אם ייקבע בפסק הדין כי הליקויים אמנם קיימים וכי המוכר אחראי להם, יחויב המוכר לשלם לדייר את העלות הכספית של תיקון הליקויים ולא יהיה זכאי עוד לתקן את הליקויים בעין.
197. ראה האמור בפסק הדין של בית המשפט העליון בעניין זלוצין, בו נאמר: "זאת ועוד, הזכות לתקן נתונה למוכר המודה בליקוי ומוכן לתקנו. ספק רב בעיניי אם זכות זו עומדת למור המכחיש את עצם הליקויים, או המזלזל בהם מראש''.
יש לראות בפסק דין הנ''ל מדיניות משפטית נכונה, הבאה להגן על זכויותיהם של רוכשי דירות ולשמור על איכות הבניה.
ב''כ הדיירים בתיק בירנבוים היא עו''ד טל רבינוביץ'.
