אי התאמה כעילת תביעה
אין חולק כי אי התאמה לתכנית המכר היא בעייתית, כי תכנית המכר היא מסמך המלמד על הדירה ופרטיה. בדרך כלל במצב בו הבניין טרם הוקם, [ואף אם הבניין כבר הושלם] תכנית המכר מהווה אמצעי לבחון את הדירה במבט מרוכז, להבדיל ממצב בו הדייר רואה בדירה כל חלק בנפרד, ויוצא במהלך בדיקתו מהריכוז.
לא תמיד מה שנראה בתכנית, נתפש גם בסיור של הדיוט בדירה.
עולה השאלה, מה דינה של אי התאמה, אשר המוכר טוען כי היא לא גורמת לשום שיבוש בשימוש בדירה, ואין בה שום נזק?
שאלה זו לפעמים יוצרת קושי לדייר, שלא תמיד יכול "לשים את האצבע" על הנזק שנגרם לו, שהרי - לכאורה - מה מפריע לו אם כיוון פתיחת דלת חדר שינה היא בכיוון הפוך מהכיוון שבתכנית, ומה לו להיות קטנוני ובררן, אם החלון בוצע במרכז קיר חוץ בממ"ד, בעוד שבתכנית - מיקומו של החלון קרוב יותר לקיר הניצב?!
והעיקר - מהו שיעור הנזק במקרים מסוג זה?!
יש לבחון את אי ההתאמה בעיני הקונה.
מדובר בראיה סובייקטיבית, כי מה שחשוב וחיוני לאלמוני, לא חשוב כלל לפלמוני.
הדייר יכול לטעון - "רציתי שהחלון יהיה במיקומו בדיוק על פי התכנית שקיבלתי", או: "כיוון פתיחת הדלת כפי שבוצע בניגוד לתכנית - מטריד אותי".
לפעמים יש נזק שהדייר חש בו, ואינו משכיל לבטאו כהלכה.
ומהו שיעורו של הנזק בגין אי ההתאמה?
שיעורו = העלות ליצור בפועל התאמה לתכנית המכר.
דוגמא מהחיים:
באחת הדירות שנבדקו על ידי בשכונת מגורים בגליל, הדירה כללה שתי קומות, והמדרגות הפנימיות בין הקומות היו בסטייה מהתקנות.
טענתי בחוות דעתי כי עלות התיקון היא: Х.
מומחה בית המשפט אשר בדק את המדרגות אחריי, אישר את אי ההתאמה, אך קבע בחוות דעתו כי אין שום נזק בשל כך - הוא בעצמו עלה וירד במדרגות, ולא חש בשום קושי או אי נוחות.
ללא קשר לפסק הדין, המומחה טעה בכך ששם עצמו וכושרו הגופני, בהיותו בשנות החמישים לחייו, כאמת מידה לבדיקת המדרגות.
אכן, הוא לא חש בקושי, ועלה וירד במדרגות בקלות - אך בעל הבית, או הוריו, או אורחיו, שהם אינם "האדם הסביר" ברמת ניידות ופעילות כמו של המומחה - אלא מוגבלים בשל גילם המופלג או בשל נכותם, חשים בקושי ובאי-נוחות מסוימת בשימוש במדרגות, והתכנון של הדירה על פי החוק - נועד גם עבורם.
