נושא הקניין ונושא התכנון שלובים זה בזה

אין לתת היתר בניה במקרקעין הכוללים חריגות בניה, במיוחד כשמדובר בסטיה ניכרת.
לפעמים, הנושא הקנייני משולב עם הנושא התכנוני.

בבית מגורים משותף בצפת, שבנייתו הסתיימה לפני מספר שנים - והוא אוכלס, החברה הבונה והמוכרת [להלן: החברה] טרם העבירה את הדירות על שם הדיירים, אף שהתחייבה לעשות זאת, והותירה בשטח הרכוש המשותף חללים שאינם חלק מהדירות, בהם היא התכוונה להוסיף ולבנות – למטרותיה.

מן הסתם, שטחים נוספים אלו - הם רק באופן פורמאלי רשומים עדיין על שם החברה, כפי שדירות הדיירים רשומות על שם החברה, כל עוד לא הועברו בספרי אחוזה על שמות הדיירים...

כבעלים של שטחים אלו, הגישה החברה בקשה להיתר בניה – והציבה בפני הוועדה אתגר תכנוני-קנייני מורכב לענות בו.

יצוין כי הבניה חורגת בבניין זה מאחוזי הבניה המותרים, ואי אפשר בשל כך לאשר את הבניה עם החריגות, שהן בגדר סטייה ניכרת.

גרסת החברה היא, שהדיירים הוסיפו שטחים לדירותיהם מתוך שטחי הבניין באזור חדרי השירות שבדירות, וגרסת הדיירים היא, כי החברה ביצעה את העבודות כדי להגדיל את דירות הדיירים, ולקדם בכך את עסקיה.

הנושא נדון בערר 1043/22 סקאי מרום נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה צפת, דורית צאירי ואלחנן שליש, בפני ועדת ערר לתכנון ולבניה מחוז הצפון, יו"ר עו"ד נילי בן משה, והחברות הילה הייבלום ואורלי עין דר נעים.

הערר הוגש על ידי החברה נגד הועדה המקומית ונגד נציגות הדיירים, כי לא אושרה בקשת החברה לקבלת היתר להרחבה הבניה בשטחים שלגביהם עומדת טענת הדיירים כי אלו שטחים הנתונים לשימושם והשייכים להם כבעלי דירות בבניין.

עו"ד ענבל בן ארי יצגה את הוועדה המקומית, עו"ד טל רבינוביץ' יצגה את הדיירים.

ועדת הערר עשתה סדר בהליכי הרישוי, וקבעה כי אין לאשר את הבקשה להיתר כל עוד יש בתכנית חריגות בניה, וזו לשונה:

"ראוי כי חריגות מן התכנית החלה שמהוות סטיה ניכרת כאשר לא קיימות זכויות בניה, יטופלו ויוסדרו על ידי הועדה המקומית, שעה בה מוגשת בקשה להיתר. הוועדה המקומית אינה יכולה לעצום עיניה מחריגות בניה קיימות, כאשר מוגשים לאישורה הליכי רישוי שעניינם באותם המקרקעין, ואשר רשומים בבעלות אחת של מבקשת ההיתר, היא העוררת [ראו לעניין זה ערר 1063-02-18 אהרן רונן ואני נ' ועדה מקומית לתכנון ולבניה חיפה]."

כוונת הדברים היא, שאי אפשר להגיש תכנית להיתר בניה במקרקעין בו קיימות חריגות בניה תוך התעלמות מחריגות אלו. מכיוון שהחריגות הן בגדר סטייה ניכרת ואינן ניתנות לאישור ללא תכנית מתאר חדשה, הרי כתנאי מוקדם לדיון בכל בקשת היתר, יש "לנקות את השולחן" ולהסדיר את החריגות – ודבר זה ניתן לעשות רק בדרך של הגשת תכנית מתאר חדשה לגבי המקרקעין בו מדובר.

ועדת הערר הטילה את המטלה על הועדה המקומית כי בסמכות הועדה המקומית להכין תכנית מתאר כזו, וזאת – חזקה שהיא תעשה מתוך דאגה לכלל הציבור, ולא רק למי שאמור ליהנות מהתכנית.

והיה אם תכנית המתאר לא תאושר, יהיה צורך [גם ללא קשר עם הבקשה לאישור ההרחבות שהגישה החברה] - להרוס כל מה שנבנה ללא היתר.

לכשתוגש תכנית המתאר החדשה, כפוף לאישורה, יהיה מקום לדון בתכניות ההרחבה, ויתעורר הצורך לדון בסוגיה, האם המבקשת היא גם הבעלים של הנכסים הספציפיים שבהם מבוקשת ההרחבה, או שמא היא הבעלים רק לזמן קצוב, עד אשר השטחים יועברו לדיירים - שרכשו דירות, וביחד עם הדירות - גם רכוש משותף. הוועדה לא תוכל להימנע מדיון קנייני זה, שהוא משולב עם ההיבט התכנוני.