ביטול היתר בנייה, עקב פגיעה בזכויות בעלי קרקע גובלת
הסכסוך שבו מדובר הוא בין העוררים, אשר המגרש שלהם במפלס נמוך, לבין שכניהם הצמודים - המשיבים, שביקשו להגביה את מגרשם באופן הדרגתי - ממצב בו אין הגבהה, ועד לשיעור הגבהה מקסימלי בן 5.3 מ'.
מהמפלס המוגבה הנ"ל, ע"פ התכנון, אמור להיבנות בית מגורים בן 2 קומות בבניה קונבנציונאלית - תקרות וגגות מבטון מזוין (ללא גג רעפים), כפי שהדבר נראה מעיון בחזית צדדית.
מצב זה מכתיב בניית קיר תומך בחזית המגרש בגובה מעל 5 מ', גבוה ב-3 מ' מהקיר התומך שבמגרש העוררים. בנוסף, נדרש קיר תומך אורכי בגבול בין שני המגרשים בגובה משתנה.
הבקשה של המשיבים אושרה ע"י הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ביום 19.11.2024, ועל כך הגישו העוררים ערר מס' 1561-12-24 סלומון שדה נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה קריית אתא וסבן רפאל, ערר שנדון בפני וועדת ערר מחוזית לתכנון ולבנייה מחוז חיפה - החלטה מיום: 22 לינואר 2025, על ידי: אדר' בוריס דיקרמן, אדר' ענת שריד ועו"ד חנה קציר.
לערר שהוגש צורפה חוות דעת מקצועית שנערכה ע"י האדריכלית שירה בן עזרא, ממשרד "בן עזרא מתכננים ויועצים בע"מ".
עיקרי הערר;
א. פגם פרוצדורלי בהודעת הערר - העוררים לא קיבלו את התכניות, למרות שיש להם עניין בהן בהיותם צמודים למגרש המשיבים, ונפגעים מהתכנית.
ב. שינוי אופי הסביבה - הגבהה בשיעור של 5.3 מ' יוצרת שינוי אופי הסביבה וחריגה מעקרונות התכנון של גבעת טל (שם ממוקמים המגרשים).
ג. טענה לחריגה בגובה המבוקש - 12 מ' ב-3 קומות, לעומת המותר - 7.5 מ' ב-2 קומות.
ד. פגיעה בנוף, חסימת אויר והסתרת אור.
ה. טענה לחוסרים בבקשה להיתר והימנעות מלתאר חתך הממחיש את ההשפעה של התכנית על ביתם של העוררים.
ו. בקשת הקלות ללא נימוקים וללא קציבת שיעור, לרבות בקווי בניין.
ז. היעדר פרסום בדבר סטייה ממידות.
ח. קיר תומך ללא דרוג - וזאת בניגוד לתקנות ובניגוד לתכנית המתאר.
ט. היעדר פרסום לקירות תומכים.
י. נזק קנייני בלתי הפיך.
יא. אי-ניצול חלופות תכנון אחרות, האפשריות בנסיבות העניין.
עיקרי התשובה:
א. שיהוי וחוסר תום לב מצד העוררים.
ב. לטענת המשיבים בוצעו המצאה ופרסום כדין.
ג. חזקת הידיעה.
ד. המשיבים טענו כי ניצלו את הקרקע באופן מיטבי, ואף לא ניצלו את מלוא זכויות הבנייה. כן טענו כי הבנייה (לרבות נושא הגובה) תוכננה ע"פ הנחיות הוועדה המקומית, ואין בה חריגות.
כן - לא קיימת לשיטתם חלופה ריאלית לתכנון.
וועדת הערר החליטה
וועדת הערר דחתה את טענות המשיבים בעניין משלוח ההודעות על התכנית, ודחתה את טענת חזקת הידיעה.
הוועדה דחתה את הזכות של המשיבים לחריגה בקווי בנייה בקובעה כלל תכנוני חשוב; ראה סעיף, 44, להלן ציטוט:
"למעשה, חריגה משמעותית מקווי הבניין, שמורה על פי רוב למקרים שבהם מדובר בתוספת בנייה לבניינים קיימים שמחייבים את מוסד התכנון לאזן בין ההכרח לשמר מרווח ראוי בין בניינים לבין הרצון לשפר את הדיור ע"י הרחבת מבנים קיימים. על כן, כאשר מדובר בבניין חדש, במגרש ריק, יש לדעתנו להתייחס בחשדנות יתירה לבקשה לחרוג מקווי בניין הסטטוטוריים הקבועים בתכנית החלה ומהבנייה המותרת במרווח ע"פ התקנות, וחריגה כזו בוודאי מחייבת הצדקה תכנונית עניינית".
וועדת הערר דנה ביסודיות בטענות הערר ובחוות הדעת של האדריכלית שירה בן עזרא, ואימצה את עיקרי חווה"ד - ובעיקר: הסטייה הניכרת (האסורה) - בניית קיר תומך בחזית בגובה 5.3 מ', סטייה המשולבת בחריגת הגובה ובהסתרת אור, אוויר ונוף.
וועדת הערר קבעה כי המשיבים זכאים לנצל את הקרקע באופן מיטבי, אך זאת רק במסגרת התקנות ותכנית המתאר החלה.
סיכומו של דבר, הערר התקבל והוועדה הורתה על התליית התכנית וביטול היתר הבניה שניתן.
