מגדלים בחלל ריק
"בניין רב קומות" מוגדר בתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל-1970, כדלקמן:
"בניין רב קומות - בנין שבו הפרש הגובה בין מפלס הכניסה הקובעת לבנין לבין מפלס הכניסה לקומה הגבוהה ביותר המיועדת לאכלוס, שהכניסה אליה דרך חדר מדרגות משותף, עולה על 29 מ'".
מדובר בבניינים שהם בדרך כלל בגובה של 9-10 קומות ויותר, הווה אומר - מעל 32 מ', ואף שאין הגבלה לגובה - ברור שהכוונה היא לגבהים של עשרות מטרים, נניח עד 100 מ', ולא מאות מטרים.
קיים הבדל מהותי מבחינות רבות בין בניין רב קומות לבין בניין בן מאות קומות שגובהו 300 מ' ויותר - כדוגמת המגדלים הגבוהים הקיימים בגוש דן, ופרויקט "ורטיקל סיטי" שליד הבורסה, הכולל שלושה מגדלים בגבהים של 300 מ'; 320 מ'; 450 מ' - והמצוי במועד כתיבת דברים אלו בשלבי תכנון.
מצא את ההבדלים
הצורך בעמידות בפני רוחות עזים, מכתיב תכנון קשיח עם גרעין חזק במיוחד, ומסגרות היקפיות לקבלת עומסי הרוח.
יש להבין כי לא די בעמידת הבניין בדרישות התקן, המכוונות לבניינים רבי קומות, מפני שבבניין ישנם משתמשים שלא יכולים להיות בבניין בכל מצב "תקין" על פי קריטריונים של חוזק ויציבות; ישנן דרישות נוספות החלות על מבנים, כדי שיהיו מתאימים וראויים ליעודיהם.
הבניין לא אמור רק לעמוד יציב על תלו, אלא, גם ובעיקר להתאים למשתמש ולהימנע מיצירת מצבים המעיקים על המשתמש ו/או פוגעים בבריאותו ובתחושותיו.
שיקולי פינוי והגעה בבניין שגובהו 300 מ' ויותר, שונים מאלו החלים על בניין רב קומות, בגובה בדרך כלל עד 100 מ'. במגדל בגובה 300 מ' ויותר, נדרשות מערכת מעליות מתקדמות - דו קומתיות, הנעות במהירויות גבוהות עד 10 מטרים לשנייה ויותר, המחולקות לפי אזורים בבניין.
הפתרונות לשחרור עשן, ועמידות באש - שונות מאלו הננקטים בבניינים רבי קומות.
בגבהים של מאות מ', יש השפעה מהותית למשקל העצמי של הבניין, ההופך להוות עיקר העומס. נתון זה מכתיב שימוש בחומרי בניה מתקדמים בעלי משקל עצמי נמוך בעיקר בקומות הגבוהות.
מערכות צנרת מורכבות - מים, מיזוג אויר, ניקוז, חשמל; נדרשת חלוקה קומתית לאזורים עם תחנות שאיבה במיקומי ביניים, וכן יש לתת את הדעת על השפעת התנודות האופקיות על הצנרת. לדוגמא, על פי התקנים הישראליים הקיימים המכוונים לבניינים רבי קומות, מותרת תזוזה אופקית עד חצי אחוז מגובה הבניין, כלומר, בבניין שגובהו 400 מ', מותר שראש המגדל ינוע ימינה2 מ' ושמאלה 2 מ' סה"כ 4 מ', ומובן כי תזוזה בשיעורים כאלה היא לא רק על תחושת המשתמש, אלא גם על מערכות הבניין השונות.
הלובי הראשי - לא יהיה רק בקומת הכניסה, אלא יחזור על עצמו במגדלים שגובהם מאות מ' - מדי מספר קומות.
בעיות תחזוקה וניקוי במגדלים, הרבה יותר מורכבות - ועם סיכון גבוה, נושא שיש לפתור בשיטות תכנון מתקדמות.
מערכות גיבוי לחשמל, אינן דומות כלל לאלו הנדרשות בבניינים שהם "רק" רבי קומות.
יש לתת את הדעת על הצל שמטיל בניין שגובהו מאות מ' - אי אפשר להחיל על התכנון את הקריטריונים המקובלים לגבי רבי קומות. בנוסף, הצפיפות שאכלוס הבניין יוצר שונה ומכתיבה תכנון עירוני שלא נדרש בתכנון רבי קומות, מבחינת - תחבורה, השפעות אקלימיות, קרינה, אצירה וסילוק אשפה, ועוד.
חקיקת משנה
השוני בין תכנון בניין שגובהו 300 מ' ויותר, לבין תכנון בניין רב קומות שגובהו "רק" מעל 32 מ' - הוא עצום, ורב יותר מן השוני בין תכנון רב קומות לבין תכנון בניין גבוה (בניין גבוה מוגדר כמו ההגדרה של בניין רב קומות - אלא שהגובה יהא מעל 13 מ', במקום 29 מ') - ואף על פי כן התקנות מפרידות, מבדילות ומייחדות הוראות תכנון ובניה לגבי בניין גבוה ולגבי בניין רב קומות.
קל וחומר, נדרשת חקיקה ספציפית למגדלים שגובהם 300 מ' ויותר; כיום - יש חלל ריק בתחום בניית המגדלים, ובמצב זה ציבור המתכננים נעזר בתוכנות מקובלות בתחום, בתקנים המקובלים בארה"ב ובמערב, ובספרות מקצועית.
אליה וקוץ בה - מכלול התקינה והספרות המקצועית, לרבות התוכנות, לתכנון וחישוב מגדלים גבוהים, תוצרת חוץ - לא מחייב בישראל, ולכן הוא בגדר המלצות בלבד...
סיכום
כפי שלא סומכים על המתכננים כי יתכננו כהלכה מבנים שונים, עקב לחצים העלולים להשפיע על התכנון ועקב שיקולים זרים - כך על אחת כמה וכמה נדרשת חקיקה ותקינה מידית בנושא מגדלים בגבהים 300 מ' ויותר, המתרוממים כיום אל על בחלל ריק, בעיקר בגוש דן.
