רכישת דירה
ידוע שרכישת דירה למגורים או להשקעה מהווה תהליך מתמשך ואינה דומה לשום עסקה אחרת של קניית נכסים- לשם השוואה- קניית מכונית פרטית.
יש לכך מספר סיבות:
בדרך כלל, במועד החתימה על ההסכם, המוצר אינו מושלם, ולעתים אפילו טרם הוחל בבנייתו.
הרוכש רואה לכל היותר תכנית, ואולי גם מעיין במפרט טכני, ורב הנסתר על הגלוי.
גם כאשר הקונה מבין את רזי תכנית המכר, וודאי שאינו בקי במערכת הסבוכה של החוקים והתקנות אשר על פיהם צריכה הדירה להיבנות.
לשם דוגמא, הקונה רואה את סידורי הכלים הסניטריים בחדר האמבטיה, ואינו מזהה צפיפות אסורה בתוכה כי אינו מכיר את הל"ת- הוראות למתקני תברואה, תש"ל- 1970.
להלן המחשה:
על פי הל"ת המרחק הנדרש בין הכיור לקיר הנגדי (או לכל מכשול חוסם אחר- כגון: גבול תא מקלחת או אמבט) יהיה לכל הפחות 75 ס"מ- כפי שרואים בציור הימני.
[לקוח מתוך "תכנון כחוק- דירות ומבני ציבור" בהוצאת "בורסי" מאת ד"ר אברהם בן עזרא].
אלא שישנה דרישה נוספת, והיא, למרווח של 80 ס"מ לפחות מול אסלה- בניצב לציר האסלה; ראה ציור בצד שמאל, לפיכך, מה שנראה בצד ימין = צפיפות יתר ואינו תקין, ומה שנראה בצד שמאל- בא בחשבון ככל שנמרכז את ציר האסלה להיות באמצע המרוח, כלומר, 40 ס"מ מהקיר.
הקפדה על הל"ת בעניין זה, היא לא רק חובה חקוקה, אלא גם- גורמת ליצירת מרווחים נוחים ותקינים בדירה לרווחת המשתמש.
דוגמא נוספת, היא: חלון בחדר שינה.
הדייר רואה בתכנית המכר חדר שינה הורים ששטחו ראוי- רוחב 3 מ' ואורך 4 מ' סה"כ 12 מ"ר. ובחדר- חלון, ששטחו נראה לו תקין, מטר על מטר.
כשמגיעה העת לקבל את הדירה- עדיין כולם מרוצים.
רק כעבור תקופת זמן- הדייר חש, כי החלון ששטחו אמנם 1 מ"ר- לא מחדיר אוויר, והחדר אינו מאוורר מספיק...
ראה הדגמת חלון של 1X1- המתאים, לכאורה, לאוורורו של חדר במידות 12 מ"ר.
שטח האוורור בחלון הנ"ל הוא רק 0.27 מ"ר- שטח הלא מספיק אפילו לאוורור מחסן...
יצוין כי ישנם מומחים, כמו גם עורכי דין ושופטים, שמבינים את האבסורד, בהצגת שטח חלון כאילו הוא 1.0 מ"ר- בעוד ששטח האוורור בו הוא קטן פי 4, וישנם מומחים, עורכי דין ושופטים שלא פוסלים חלון עם נתונים כנ"ל. לאחרונים- אין הבנה בתכנון דירה.
מוצע לציבור המתכננים לתכנן כחוק, ועל פי שיקול דעתם המקצועי, וככל ששטח אוורור של 0.27 מ"ר לא מספיק לחדר בן 12 מ"ר- כבדוגמא שבשרטוט הנ"ל ראה דיון משפטי בעניין זה בספר הנזכר "תכנון כחוק- דירות ומבני ציבור", ע'מ 188 עד 216.
זאת ועוד; הרוכש מעיין בתכניות המכר, ובוחר דירה בקומה עליונה עם מרפסת המשקיפה על פני העיר, עד הים.
הוא מדמיין בעיני רוחו משטח רחב ידיים לבילוי ולשימוש, עם מעקה שיש כמובטח, מתכנן להניח פה ושם לאורך המעקה עציצי נוי, וכן גם לשבת על מעקה השיש ולצפות בנוף. ראה ציור מעקה
לאחר מסירת הדירה- חשכו עיני הרוכש: מרפסת חלומותיו, שבגללה בחר בדירה שבחר ועבורה שילם הון עתק- אכזבה אותו קשות.
ראשית, מיודענו אינו יכול להציב על מעקה המרפסת עציצים- נותר לו מרווח של 12.5 ס"מ בלבד, וסיכון רב אם יציב את העציצים מחוץ לזכוכית... וכמובן, לאחר שיבחר עציצים זעירים המתאימים למצב, כי "תקעו" לו במרכזו של שיש המעקה- את הזכוכית במסגרת אלומיניום, כשהמסגרת צמודה לשיש.
כמובן שאין מה לדבר על פרישת מרבד ישיבה על השיש, שאמנם רוחבו המלא היה מתאים והישיבה אל לוחות הזכוכית לא בטוחה ויוצרת תחושה שלילית... במיוחד כשרוחב השיש הנותר לישיבה הוא במחצית מרוחבו המלא.
[ועדיין לא דיברנו על איטום ושיפועי ניקוז, ועל הסיכוי להסתכסך בשל כך עם השכנים מלמטה].
ומה אומרים התקנים?
על פי תקן 1752.1, [תקן זה חל גם על מרפסות (לא רק על גגות)- ראה סעיף 1.1 בתקן]-
יש הוראות לגבי אותו לוח שיש- הוא מחויב להיות משופע כלפי פנים המרפסת, למטרת ניקוז מים אל המרפסת שברצפתה שיפועי ניקוז, וברור כי הצמדת הזכוכית לשיש- מונעת את קיום הניקוז כנדרש בתקן.
שמא הפתרון הראוי הוא להזמין מומחה לשם בדיקת הדירה במועד קבלת המפתח?
תשובתי החד משמעית היא- לא ולא.
ראשית, יש "מומחים" שהם לא מומחים, אלא מתהדרים בקורסים למומחים, שמנוהלים על ידי גורמים שונים, ומבטיחים לרכוש מקצוע מכובד בקורס מזורז בן מספר חודשים.
שנית, מומחים חלוקים בדעותיהם, וחלק מהם לא יציינו ליקוי של חלון בעל שטח סמלי שלא מאוורר חדר שינה- ובלבד שבשטח ברוטו, הכולל חלקים שאינם מעבירים אויר, הוא גדול מספיק, ובנוסף, יש מומחים שאין זה מעניינם מה אתם מצפים מהדירה, והם מנסים להיתלות בפסקי דין שגויים (ויש פס"ד שגויים לרוב- הא ראיה שערעורים על פסקי דין מתקבלים, ומי יבטיח לי כי מה שנפסק בערעור הוא מהווה את הגרסה השונה ממה שנפסק בבית משפט קמא, או אף את הגרסה הסופית?...)
שלישית, בדיקת הדירה תחת עינו הפקוחה של הקבלן או נציגו- היא לעולם אינה בדיקה אובייקטיבית, אלא בדיקה מתחשבת, לא נוחה, מוגבלת בתנאים ובזמנים לפי תכתיב הקבלן.
למומחה לא נוח לענות בזמן בדיקתו לשאלות של נציג המוכר, ולהתעמת עמו בעניין ממצאי בדיקתו.
בדיקת הדירה הנכונה היא רק לאחר מסירת הדירה לידי הקונה, וללא נוכחות איש מלבד הקונה והמומחה.
ועד למיצוי הבדיקה הנדרשת- עסקת המכר לא מושלמת, שכן יש והבדיקה משפיעה על התכנון הנדרש, ותגרום לשינוי/לשיפור.
