תוספת לדירה- או דירה נוספת?
הכותרת היא כותרתו של מאמר מקצועי מאת עו"ד סמדר בן-דוד, שפורסם בירחון "מבנים" מספר 295 גיליון מאי-יוני 2012.
המאמר מושתת על ערר 021/02 תיק בניין 504654 אריה ותרצה גנס נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה השומרון, החלטה מיום 10.02.2002 של וועדת ערר מחוזית, חיפה.
ב"כ העוררים- עו"ד סמדר בן דוד.
מומחה העוררים- ד"ר אברהם בן עזרא.
הערר לא פורסם, מובא בספר "על קו התפר" מאת א' בן עזרא בהוצאת "קורטוב", עמוד 20, ומובא בהמשך מאמר זה בשלמות.
מספר יחידות הדיור בבניין הוא נתון חשוב בתכנון, כי ממנו נגזרים נושאי תכנון רבים, לדוגמא- מספר החניות הנדרשות על פי התקנות, מספר מערכות חימום מים, מוני חשמל, מים וגז, ועוד.
בנוסף, בתכניות מתאר ישנה הגבלה של מספר יחידות הדיור המותרות בכל בניין, וזאת בנוסף להגבלת אחוזי הבניה, קווי הבניין, מספר הקומות ועוד.
לא תמיד קל לקבוע מהו מספר הדירות בבניין. בערר 021/02 בו מדובר, שהתייחס להרחבת בניין בזכרון יעקב, תוכננו בבניין קיים שינויים פנימיים ותוספת קומה.
לגרסת העוררים, התכנון של הרחבת הבניין מטרתו הייתה הגדלת דירה, כדי שהדירה המורחבת תתאים לאירוח בני משפחה. לשם כך נבנתה מעלית, חדר מדרגות, מטבח נוסף למטרת האירוח האפשרי, שממוקם בקומה אחרת, שונה מהקומה בה מצוי המטבח המקורי, ובוצעו תוספות ושינויים לשם התאמה לייעודו החדש של הבית.
לגרסת המשיבה (הועדה המקומית לתכנון ולבניה- השומרון), מדובר בהוספת דירת מגורים, שכן הסממן המובהק לכך הוא: המטבח הנוסף.
אף שבמגרש הנדון מותרות בניה של שתי יחידות דיור, העוררים דייקו, לשיטתם, וכינו את העבודה כהרחבת דירה ולא כהוספת דירה, ואילו הוועדה דרשה לקבוע כי זו הוספת דירה על כל המשתמע מכך.
סביב סוגיה זו ומחלוקת זו, נסב הערר.
הוועדה המקומית- לא לחינם טענה כי מדובר בשתי יחידות דיור, כי לו טענתה הייתה מתקבלת- היו העוררים משלמים אגרות והיטלים הנובעים מהוספת דירה, וכן היו משתנות זכויות הבניה הנותרות.
וועדת ערר קבעה בהחלטה מנומקת כי דין הערר להתקבל, ולא מדובר בשתי דירות.
עיקר הנימוקים:
1. המעלית שהותקנה היא מעלית פנימית, שמתאימה לדירה אחת ולא לשתי דירות נפרדות.
2. גרמי המדרגות הם פנימיים, כחלק מהמבנה- כחלק מהדירה, והתכנון לא מתאים לשתי דירות נפרדות.
3. טענת הוועדה המקומית כי תוך ביצוע שינויים קלים יהיה ניתן לגרום לכך שתהיה גישה נפרדת לכל "דירה"- נדחתה ע"י וועדת הערר וזכתה לביקורת, שכן אין לייחס לעוררים שיפעלו בעבריינות בניגוד לדין ויבצעו שינויים פנימיים ללא היתר בניה.
יצוין כי האזרח לא אמור להיות חשוד בכך שיעבור על החוק.
להלך ציטוט מתוך ע"א 630/97 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה נהריה נ' שיר הצפון בע"מ ואח', שופטים: ח' אריאל, א' מצא ו-י' זמיר:
"כל אזרח מוחזק כמי שמציית לחוק ובדרך כלל אין מחייבים אנשים לתת ערבות לביצוע הוראות החוק, או לאי ביצוע עבירות או עוולות. אין להניח מראש כי הפרט יעבור על החוק או על התנאי, ולבקש בטוחה להבטחת קיומו, אלא אם החוק קובע תנאי זה, במקרים מיוחדים ומפורשים".
להלן מובאת החלטת וועדת ערר בשלמותה:
מדינת ישראל
משרד הפנים- מחוז חיפה
ועדת ערר מחוזית
תיק ערר 021/02
תיק בניין 504654
גוש: 11320, חלקה: 57
רחוב קדש, זכרון יעקב
ו.מ. שומרון
- אריה גנס
- תרצה גנס העוררים
-נגד-
הועדה המקומית לתכנון ולבניה שומרון
המשיבה
החלטה
1. העוררים הינם בעלי מגרש בזכרון יעקב אשר עליו הוקמה בשעתו יחידת דיור וזאת על פי היתר בניה שהוצא בשנת 1970.
2. בשנת 1992 הגישו העוררים בקשה להיתר להקמת תוספת קומה למבנה הקיים ובקשה זו אושרה על ידי הועדה המקומית ביום 3.8.1992.
3. העוררים לא הוציאו לפועל בניה זו משיקולים השמורים עימם, ורק בשנת 2001 הוגשה בקשה חדשה שבמסגרתה שוב ביקשו העוררים הקמת קומה נוספת וכן שינויים פנימיים במבנה.
4. הועדה המקומית אישרה את הבקשה באופן עקרוני, אך בהחלטתה קבעה כי יש מקום לשנות את הבקשה כך שתשקף הקמת יחידת דיור נוספת וזאת מהטעמים המפורטים להלן בהחלטה:
"...
3. בתאריך 18.12.2001 ועדת המישנה בחנה את הבקשה ואת המיבנה, ועדת המשנה לא שוכנעה כי מדובר בתוספת מגורים אלא ביחידת מגורים עצמאית ונוספת לכל דבר ועיניין.
4. הועדה מקבלת את המלצת ועדת המישנה כי על המבקשים לשנות את מהות הבקשה להקמת יחידת דיור נוספת בחלקה- מאחר וזכויות הבניה מתירות זאת.
5. לפיכך- לאחר שהועדה שמעה את המלצות ועדת המישנה ולאחר שבחנה את זכויות הבניה בחלקה מחליטה הועדה לאשר את הבקשה בכפוף למילוי התנאים הבאים:
א. הגשת בקשה מתוקנת אשר תשקף יחידת דיור נוספת.
...."
5. על החלטה זו הוגש הערר שבפנינו שבמסגרתו מבקשים העוררים לבטל את החלטת הועדה המקומית ולקבוע כי התנאי הנ"ל אין לו כל בסיס בדין ויש לבטלו.
6. בדיון שבפנינו הבהיר נציג הועדה המקומית כי אכן החלטת הועדה המקומית נסמכת על החשש כי ייעשה שימוש לרעה בבניה המבוקשת באופן שהעוררים יוכלו להעביר ו/או לעשות שימוש בתוספת כדירה נוספת והתוצאה של האמור לעיל תהיה הפרת הוראות חוק התכנון והבניה מצד אחד, ופגיעה כספית בועדה וברשות המקומית עקב אי גביית כספים המגיעים מביצוע פעולות שכאלה. הועדה המקומית מניחה כי פעולות אלו יעשו ללא קבלת ההיתר המתחייב מהוראות החוק.
7. נציג הועדה המקומית הוסיף כי החשש מתבסס על נסיונה של הועדה המקומית עם מתכנן התכנית, מר בן עזרא.
8. לאחר שבחרנו את טענות הצדדים הגענו למסקנה כי אין לקבל את עמדת הועדה המקומית בכל הנוגע לתנאי של סימון התוספת המבוקשת כיחידת דיור נוספת.
9. הבקשה כשלעצמה על פניה איננה נחזית להיות יחידת דיור נוספת וניתן לראות בתוספת המבוקשת הגדלת ביתם של העוררים וזאת לאור החיבור בין קומות המבנה, הן באמצעות גרמי מדרגות והן באמצעות מעלית פנימית.
10. החשש שמעלה הועדה המקומית כי יעשה שימוש שלא כדין במבנה בשלב כלשהו בעתיד איננו יכול להצדיק החלטה מעין זו כפי שניתנה על ידי הועדה המקומית. במידה והעוררים יפעלו שלא כדין, בידי הועדה המקומית הכלים הנדרשים על מנת לאכוף את הוראות החוק בנושא.
11. בתי המשפט קבעו לא אחת כי החשש שמבקש ההיתר יבצע פעולות בלתי חוקיות בעתיד בבנייה לכשתושלם איננו מצדיק אי מתן היתר כאשר ההיתר המבוקש, על פניו, תואם להוראות התוכנית התקפה החלה על המקרקעין.
12. לאור כל האמור לעיל הננו מחליטים לקבל את הערר ולבטל את התנאי שנקבע על ידי הועדה המקומית בדבר סימון הקומה העליונה כיחידת דיור נוספת.
נדגיש עם זאת, כי לאור הצהרת הצדדים כי טרם נסתיימו הליכה ההקלדה, הרי שהוצאת ההיתר תהיה כפופה להחלטת הועדה המקומית בהתנגדויות השכנים הגובלים, במידה ויוגשו התנגדויות כאמור.
ההחלטה התקבלה פה אחד בתאריך 10.03.02 ע"י יו"ר הועדה מר משה פרזנצ'בסקי וחבריה גב' חנה הרשקוביץ, מר יהושע חפשי, מר יצחק מסיקה ומר יגאל נוייפלד.
חדוה-דר-זיו עו"ד משה פרזנצ'בסקי
מזכירת ועדה ערר יו"ר ועדת ערר
