השלכות הבנייה לגובה
מבוא
באומרנו "הבניה לגובה"- הכוונה היא לבניית מגדלים שגובהם מעל 200 מ'- (סף שאינו מעוגן בתקנות, ונתון להשגה ולדיון)- והשפעתם של מגדלים בסדר גודל כזה על המשתמש, ועל הסביבה.
ראה מאמרי "מגדלים בחלל ריק" מיום 18.5.2025 באתר www.benezra.co.il
הצללה
שיקולי הצללה (חסימה של אור ושמש) נלקחים בחשבון בתכנון העירוני, וגורמים להוראות בתכניות המתאר להגבלת גבהי בניינים ולהגדלת מרווחים בין בניינים כפונקציה של גבהי הבניינים.
ריכוז של בניינים גבוהים עלול לגרום לכך שלא יהיה שם למטה אור שמש בכלל- והחיים ישתנו במובן זה, ביחס לחיים שמחוץ לגבולות הבניה המותרת לגובה.
ההנחה היא, כי אם ישוחרר הרסן- הסוסים ישעטו קדימה, וכל מה שיותר- גם יתממש במהלך הזמן.
יצוין כי הגדלת המרווח בין הבניינים, תורם להפחתת ההצללה, וגם למיעוט הפגיעה בפרטיות.
צפיפות
בהיות הייעוד של המגדלים מגוון, וחורג ממגורים, יש לקחת בחשבון את הפונקציות הנוספות על המגורים בקביעת הצפיפות.
צפיפות המגורים נטו היא מספר בני אדם המתגוררים ביחידת שטח מגורים, מבלי לקחת בחשבון שטחים המיועדים לציבור- והנדרשים לצורך מתן שירותים ציבוריים למי שמתגורר באותו שטח.
צפיפות המגורים ברוטו לוקחת שחשבון שטחי ציבור, ולכן ערכיה נמוכים יותר.
המשתמש- לא חייב להיות דייר שמתגורר באזור; הדברים מונחים כאן, כדי להבהיר שבקביעת קריטריונים של צפיפות, נדרש להבהיר במה מדובר- מהי האוכלוסיה הקובעת את מדד הצפיפות, ומהו השטח בו מדובר.
המדדים, ההגדרות, המונחים, אינם מצטמצמים ל"מספר יחידות דיור לדונם", ובמיוחד בבניה לגובה של מגדלים נדרשת הבהרה יותר ספציפית.
שינוי החלל העירוני
מי שרוכש דירה בעיר, אינו יכול להתלונן על כך ששכנו בונה בניין בבניה לא רדודה, ובעצם הרכישה של דירה בעיר כלולה ההסכמה לבניה לגובה.
אלא שבבניית מגדלים, לא מדובר רק בבניה לגובה, אלא מדובר בבניה המשנה שינוי יסודי את החלל וחולשת "על השמים".
היזם והבונה נוגסים במשאב הציבורי עד תום.
לדוגמא, כאשר מוקם ליד ביתך או בסביבתך הקרובה בניין בגובה 200 מ', על כל הכרוך בכך, למצער צריכה להיות דרישת סף שהבניין יהיה אטרקטיבי וייחודי, ואם המגדל הזה מסתיר נוף ים (או נוף הרים), שיהווה נוף מבני חליפי ראוי... אכן אין תחליף לנוף ים, וגם נתון זה צריך להילקח בחשבון בתכנון עירוני.
זה לא אמור לגרוע מהדרישה לאטרקטיביות אדריכלית ייחודית ממגדלים.
אחזקה
הוצאות האחזקה של מגדלים גבוהות לאין שיעור מהוצאות האחזקה של בניינים "רגילים", זאת ועוד, ההוצאות הללו הולכות ועולות עם התקדמות גיל הבניין, והנטל על הדיירים רק עולה.
זאת- לגבי הוצאות אחזקה שוטפות ותקופתיות.
בנוסף יש הוצאות נקודתיות הנגרמות בעקבות אירועים.
כדוגמא, נזקי הדף שהשביתו את הפעילויות ב"בניין הטיל" בחיפה; הבניין דמוי טיל נפגע מהדף בעקבות פגיעה ישירה במגרש סמוך, והוא ניזוק כדקלמן:
--הבניין, המשמש מבנה ציבורי- הושבת, והערכת הזמן של השבתתו היא מעל שנה.
--מעטפת הבניין עשויה מחומרים קלים- טעונה שיקום.
--מערכות פנים (תקרות אקוסטיות, חשמל, מחשבים, תקשורת ועוד) - קרסו.
הבניין בשלבי עבודה מתוגברים, ומשך השבתתו נאמד כאמור בתקופת זמן מעל שנה.
הבניינים הנמוכים סביבו- רובם נבנו בניית אבן לפני כמאה שנים- עמדו בהדף ולא נפגעו או שנפגעו פגיעות מזעריות.
באופן כללי ניתן לקבוע כי עלויות אחזקה מיוחדות, עקב אירועים כמלחמה או רעידת אדמה- גבוהות לאין ערוך בבניינים גבוהים מאשר בבניינים נמוכים, קל וחומר ההוצאות גבוהות לגבי מגדלים, קל וחומר לגבי מגדלים עם מעטפת זכוכית או חומרים קלים אחרים.
הוצאות אחזקה
כאמור, ככל שהמגדל בעל ותק גדול יותר, כן עולות הוצאות האחזקה, והעליה בהוצאות אינה ביחס ישר אלא למעלה מזה, עם "קפיצות" של הוצאות שאינן קבועות.
"קפיצה" כזו יכולה להיות משמעותית מבחינת נטל כספי- כאשר חיפוי חוץ של מעטפת הבניין מתחיל להתפרק, והיו דברים מעולם- לדוגמא- משרדי טיפל בהחלפה כללית של חיפוי חוץ בבניין מגורים רב קומות בירושלים.
[מדובר בבניין ישן, שבשנות קיומו ותפקודו הראשונות לא אותר בו שום כשל מערכתי].
העליה בהוצאות,חופפת בדרך כלל את הירידה בהכנסות, שכן הדיירים יוצאים לגמלאות ברבות השנים, ופעילויותיהם הפיננסיות מתמעטות. בשלב מסוים, נגרמת הזנחה באחזקה, הימנעות מתיקונים, צמצום עבודות חיוניות באחזקה ודחיית שיקום ושיפור הבניין- כלומר- מעבר מואץ לדירות מוזנחות, ממעמד של דירות יוקרה.
תהליך זה לא קורה בכל מגדל, אך יש לתת את הדעת על כך.
חקיקה
בענף הבניה יש חקיקה ראשית (חוק התכנון והבניה תשכ"ה- 1965), וחקיקת משנה [תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל- 1970, תקנות ההתגוננות האזרחית, תקנים ישראליים ועוד].
כל אלה לא מתאימים, לא עונים על הבעיות, ואף לא מתיימרים לתת פתרונות בנושא מגדלים.
לדוגמא, בניין רב קומות מוגדר בתקנות כבניין שבו המפלס של רצפת הקומה העליונה מוגבה ממפלס קומת הכניסה ב- 29 מ' לפחות- לכאורה ללא הגבלת גובה, אך ברור שאין התייחסות לבניין שגובהו, נניח, מעל 400 מ'- ויש בניין כזה בשלבי תכנון ואישור באזור הבורסה בתל אביב.
הבעיות השכיחות במגדל, שונות בתכלית השינוי מהבעיות של רב קומות- מבחינת חישוב סטטי, ביסוס, מקדמי בטיחות, תזוזות אופקיות בפעול כוחות רוח/רעידות אדמה/פגיעות טילים, מבחינת מערכות, ומבחינה מבנית- מספר לוביים ראשיים ומיקומם בציר הגובה ובציר הרוחב.
בנוסף, באין חקיקה מפורטת לכל הבעיות הנ"ל ולנושאים אחרים הקיימים במגדלים, לוועדה המקומית אין כלים ואין גם ידע לבדוק את התכניות המוגשות לאישורה, והמתכנן בעל חופש אסור בתחום התכנון- שכן הוא נשען על תקנות ותקנים של מדינה אחרת, שאינן בבחינת חובה חקוקה בישראל, ועל כן המתכנן חופשי להקל בהם ראש ולעשות הנחות לעצמו, לפעמים הנחות משמעותיות הפוגעות בבטיחות, בקיים המבנה, במערכות ובאפשרויות האחזקה.
סוף מעשה במחשבה תחילה
החקיקה- קודמת לתכנון, והאישור- קודם לבניה.
לא מן הנמנע כי החקיקה הדרושה, תכתיב שינוי במבנה כוח אדם בוועדות לתכנון ולבניה ובמשרדי מהנדס העיר.
ועד אז, עוד חזון למועד, אך כבר עתה נדרשת בדחיפות- הגבלת גובה בניין רב קומות.
