הרחבת זכות הדיירים בגין אי התאמה

בת"א 30119-11-12 אליהו חיים חורי ואח' נ' אאורה השקעות בעמ' ואח', בית המשפט המחוזי מרכז, שופט: יעקב שפסר, ישנה התייחסות לסעיף 4 (א) של חוק המכר (דירות) המתייחס לחיובי המוכר כלפי הקונה בשל אי התאמה, כדלקמן:

            "." 4. (א) המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה או קונה המשנה, אם התקיים אחד מאלה:

(1)   הדירה או כל דבר שבה (להלן- הדירה) שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבניה;

.

.

.

.

......"

[ויובהר, לשון הסעיף מתייחסת אומנם ל"דירה", אולם, הסעיף כולל בגדרו גם אי התאמה הקיימת ביחס לרכוש המשותף (ראה בעניין זה: זמיר, בעמ' 140, 138 וכן פרשת אקרילית, בפס' 16 לפסק דינו של השופט פוגלמן)].

מן האמור לעיל, יוצא כי מקרה בו ישנו חוסר התאמה בין הרכוש המשותף לבין האמור במפרט, יפורש הוא באי קיום חיוב המוכר כלפי הרוכש, דהיינו כהפרה של הסכם המכר על ידי החברות (ראו פרשת אקרילית, בפס' 21 לפסק דינו של השופט פוגלמן, פרשת גייר, עמ' 16 לפסק דינה של השופטת פלפל, בעמ' 266; ד"ר אברהם בן-עזרא ליקויי בניה 60 (2006) (להלן: "בן עזרא"))."

ראשית דבר, דין ליקוי בשטחי הרכוש המשותף הוא כדין ליקוי בדירה, שהרי מי שקונה דירה משתמש למן היום הראשון למגוריו בה, ובמהלך כל תקופת מגוריו, לא רק בדירה, אלא גם בשטחי הרכוש המשותף.

ראה ת"א 1756/79 קראוס יהושע ואח' נ' שיכון ופיתוח לישראל בעמ, בית המשפט המחוזי בחיפה, פסק דינה של השופטת טובה שטרסברג- כהן, להלן ציטוט:

            "לדירה בבית משותף לעולם צמוד רכוש משותף שהבעלות בו היא בחלק בלתי מסויים.

            (דברים אלה נכונים גם לגבי בית שטרם נרשם כבית משותף והוא ראוי להרשם ככזה).

            קונה בעל דירה זכאי לכך שבנוסף לדירתו יוכל הוא ליהנות מן הרכוש המשותף כולו.

הרכוש המשותף אינו עומד אמנם לשימושו הבלעדי של בעל הדירה שכן הוא שותף בו עם אחרים, אך בעלות משותפת זו אינה מצמצמת את חובתו של המוכר כלפי כל אחד מהקונים, ועליו לספק לכל אחד מהם בנוסף לדירתו גם את הרכוש המשותף בשלמותו."

פסק הדין לא פורסם, מבוא בספר "תכנון דירה כחוק" מאת ד"ר אברהם בן-עזרא בהוצאת "בורסי".

ראה גם ת"א 27849-10-16 נציגות הבית המשותף ברח' ישראל גלילי 25 בראשון לציון ואח' נ' גינדי מגדלי הלאום בע"מ ואח';

בית המשפט המחוזי בתל אביב, שופט גלעד הס.

בפסק דין זה סעיפים 339 עד 341 נפסק בנוסף לפיצוי העיקרי בעניין ליקויי הבניה, גם עגמת נפש לדיירים בסכום של 2,500 ₪ X 78 דירות. פסיקת עגמת נפש בגין ליקויים ברכוש המשותף ממחישה את הקשר בין הדיירים לבין הרכוש המשותף שנרכש כמוצר לוואי לרכישת הדירה.

כאשר מתעוררת מחלוקת בעניין אי התאמה, הפרשנות תהיה לטובת הקונה, שכן מסמכי המכר נוסחו על ידי המוכר.

ראה פסק דין אליהו חיים חורי, להלן ציטוט:

"14. כאמור, תיאורו של חדר הכושר בהסכמים מתמצה אך בשורה אחת בודדת במפרט בה נכתב: "חדר כושר הכולל מתקני כושר בהתאם לשיקול דעתו של המוכר" (סעיף 4.13.9 למפרט הטכני, ההדגשה שלי - י.ש). על פי גרסת החברות, יש לפרש התחייבותן זאת כך ששיקול הדעת המוקנה להן בסעיף זה חל הן ביחס למבנה חדר הכושר עצמו והן ביחס למתקני הכושר שיהיו מוצבים בו. משום כך, ומאחר שלטענת החברות לא ניתנה לדיירים כל הבטחה באשר לאיפיונו של חדר הכושר, טוענות הן כי הקמתו יכולה להתבצע בכל דרך סבירה אותה הן ימצאו לנכון, לרבות באמצעות השימוש באחד מחדרי הועד. באשר למועדון הדיירים, אף תיאורו מוצג בתמציתיות, כאשר מן המפרט מתאפשר אך לדלות את העובדה כי יוקם "מועדון דיירים" ואת מיקומו בקומת הכניסה. הא ותו לא.

אף כי העדר תשתית ראייתית מקשה על אפשרות התחקות אחר אומד דעתם של הצדדים בעניין זה, דעתי היא כי לאור תכלית החקיקה ושימוש בכלים פרשניים, דינה של טענת החברות בעניין זה להידחות.

בע"א 118/78 גוב ארי חברה לבנין ולהשקעות בע"מ נ' כהן, פ"ד לג(1) 805, 812 (1979) צורפו להסכמי מכר מפרטים אשר בהם נקבע כי חלקים מסוימים יוצאו מהרכוש המשותף לפי החלטתה של החברה המוכרת. בית המשפט התייחס בעניין זה למטרתו של חוק המכר, כמי שתכליתו לסייע בהפחתת אי ההבנות והעמימויות אשר עשויות להיכלל בהסכם המכר שבין הצדדים, ולפירושו לאורה של תכלית זו (ההדגשה שלי - י.ש):

"למנוע הסתתרות מאחורי אמירות כלליות כאמור, אשר אין בהן כדי להעמיד את הקונה על כוונתו המפורטת והאמיתית של המוכר. החוק האמור בא למנוע, ככל האפשר, הפתעות לאחר מעשה וכך יש לפרשו ולקיימו."

יתר על כן, ההסכמים שנכרתו עם הדיירים, לרבות המפרט הטכני והתשריטים אשר צורפו אליהם, נוסחו על ידי החברות עצמן. סבורני, כי כלל הפרשנות כנגד המנסח מקבל משנה תוקף במערכת יחסים חוזית כגון זו המתקיימת בענייננו, בה המוכר הינו חברה קבלנית והרוכש הינו אדם פרטי שקניית דירה איננה עיסוק שבשגרה עבורו, וזאת, כאמור, נוכח מעמדו הנחות של הקונה בהליך הרכישה (ראו ע"א 3902/98 מיאב חברה קבלנית לבנין בע"מ נ' שלמה ובתיה סטולר, פ"ד נד(1) 849, 855-856 (2000) (להלן: "פרשת מיאב"); ע"א 6025/92 צמיתות (81) בע"מ נ' חרושת חומר בע"מ, פ"ד נ(1) 826, 835 (1996) (להלן: "פרשת צמיתות"); זמיר, בעמ' 253, 256; בן עזרא, בעמ' 61).

לפיכך, ככל שקיימת אי בהירות בשאלה האם שיקול הדעת מתייחס הן לחדר הכושר עצמו והן למתקני הכושר, היא תפורש באופן מצמצם מבחינת החברות, כמנסחות ההסכמים, כך שלכל היותר יחול שיקול הדעת המסור להן על פי לשון הסעיף - ביחס למתקני הכושר בלבד.

נוכח קביעתי זו, מסקנתי היא כי העמידה בהתחייבות לחדר הכושר עצמו (בשונה מההתחייבות באשר למתקני הכושר שיהיו בו), איננה נתונה לשיקול דעתן הבלעדי של החברות, ואין הן יכולות לצאת ידי חובתן אך ורק באמצעות הקצאת שטח כלשהו בבניינים על פי ראות עיניהן."

המוכר אמור למנוע מראש אי בהירות זו, ועליו לפרט הן בגוף המפרט, הן בתכניות היתר הבניה והן בתכניות המכר, מה ייכלל בכל חלק מהדירה, ובכלל זה כמובן גם מהרכוש המשותף.

בית המשפט לא יתעלם מהתייחסות לליקוי ספציפי שהתגלה ברכוש המשותף ומהווה הפרעה מיוחדת לדיירים התובעים, כגון- מעברי רטיבות מהגג או מקירות חוץ שהם חלק מהרכוש המשותף אל פנים הדירה, ככל שהדיירים כללו ליקוי זה בכתב תביעתם על סמך חוות דעת של מומחה מטעמם. שכן, אם כללו, אין כאן הרחבת חזית, והטענה כי אין לו לדייר הפרטי זכות ברכוש המשותף- לא נכונה.

הדברים אמורים גם כלפי מומחה מטעם בית המשפט, אשר נמנע מלכלול בחוות דעתו ליקויים מהסוג הנזכר לעיל בטענה שהתביעה במהותה היא בגין ליקויים בדירה, ואילו בסעיפים הנ"ל יש התייחסות לרכוש המשותף.

הנושא הוא משפטי בעיקרו ואינו מונח לפתחו של המומחה בית המשפט.