טענות סף

 בת"א 66530-10-21 בעלי הדירות בבניין גולדה מאיר 17 הוד השרון ואח' נ' קבוצת מזרחי ובניו השקעות בעמ, בית משפט מחוזי מרכז, שופט: גלעד הס,הועלו ע"י הנתבעת טענות סף במספר עניינים:

א.     התיישנות.

ב.     שיהוי.

ג.      חוסר ניקיון כפיים.

ד.     תביעה טורדנית.

ה.     חוסר סמכות.

בית המשפט דן בכל נושא ופסק כדלקמן:

התיישנות

הנתבעת טענה כי התביעה התיישנה מאחר והוגשה לאחר יותר מ-7 שנים ממועד מסירת הרכוש המשותף.

בית המשפט ציין כי לפי סעיף 6 לחוק ההתיישנות, תשי"ח- 1958 מירוץ ההתיישנות לא מתחיל עם מסירת הרכוש המשותף, "אלא מהיום בו נולדה עילת התביעה בגין הליקויים, כך שהמועד הרלוונטי לתחילת מרוץ ההתיישנות הינו המועד בו נתגלה הנזק"- נתגלו הליקויים.

לפי גישה זו, ליקוי שהוא נסתר מעיני הדיירים- לא קיים, וגילויו מעיד על מועד תחילתו.

זאת ועוד, על פי ת"א 29230-08-19 נציגות הבית המשותף משדרות ניצה 20 נתניה ואח' נ' רובינשטיין ב.ש. סחר ונדל"ן בע"מ ואח', בית המשפט מחוזי מרכז, שופט: רמי חיימוביץ, (פורסם ב"נבו" 20.09.2022), מרוץ ההתיישנות מתחיל רק לאחר שכשלו נסיונות התיקונים של הליקויים.

לפיכך נדחתה טענת ההתיישנות.

יש לציין כי גילוי העילה מבחינת הדיירים הוא המועד בו מומחה מאיר את עיניהם בחוות דעתו המקצועית לגבי ליקויים הנסתרים מעיניהם, מפני שהם, הדיירים, אינם בקיאים ברזי התקנים והתקנות, ואף שהם רואים ליקוי- הוא נסתר בכך שהדיירים לא מכירים את התקנים ואת התקנות שעל פיהם, מה שהם רואים- הוא לקוי ואינו מותאם לדרישות.

שיהוי

הנתבעת טענה כי השיהוי בהגשת התביעה גרם לה נזק. השיהוי משמעותו זניחת זכות התביעה, ודבר זה לא קרה, שהרי התובעים פנו לנתבעת ודרשו ממנה לתקן ליקויים, והנתבעת אף תיקנה ליקויים בפועל בתקופה שין גילוי הליקויים ועד הגשת התביעה.

לפיכך נדחתה טענת השיהוי.

חוסר ניקיון כפיים

הנתבעת טענה כי התובעים נהגו כלפיה בחוסר תום לב, בכך שהסתירו ממנה מסמכים (תחילה התובעים מינו כמומחה מטעמם את המהנדס מרדכי בס ז"ל, ומשהלך לבית עולמו, מינו מומחה אחר תחתיו; הנתבעת ראתה בכך חוסר תום לב, אולם ביהמ"ש קבע כי במצב בו המומחה נפטר- מתבקש מינוי מומחה חליפי תחתיו).

טענת חוסר ניקיון כפיים מצד התובעים- נדחתה ע"י בית המשפט.

תביעה טורדנית

בתביעות רבות, בהן מנסים הדיירים לעמוד על זכויותיהם, מטיחות בפניהם חברות הבניה טענות של תביעה טורדנית וקנטרנית, תביעה מנופחת ומופרזת, וכך עשתה הנתבעת גם בתיק זה.

תשובת ביהמ"ש:

"אכן התביעה הוגשה בסכום גבוה מאד אשר רק חלקו הקטן הוכר, אולם דבר זה אינו הופך את התביעה ל"קנטרנית וטורדנית", אלא רק מהווה שיקול בעת פסיקת ההוצאות".

בתיק זה נערכה חוות דעת ע"י מומחה התובעים אמיל ברגינר, אשר אמד את עלויות התיקונים בסך של מעל 2.3 מיליון ש"ח, ואילו ביהמ"ש אישר מעל 500,000 ש"ח פיצויים בגין עלויות תיקון הליקויים.

אעפ"כ ביהמ"ש לא ראה את התביעה כטורדנית ודחה טענה זו.

חוסר סמכות

הנתבעת טענה כי לא צורף לכתב התרעה ייפוי כוח חתום ע"י הדיירים ונציגות הבית המשותף, ועל כן לא הייתה הסכמה להגשת התביעה ודינה להידחות.

בית המשפט לא קיבל טענה זו.

נציגות הבית המשותף נבחרה ברוב קולות הדיירים.

באסיפה כללית התקבלה החלטת רוב קולות הדיירים להגיש את התביעה.

על פי חוק השליחות, משרד עורכי הדין שקיבל ייפוי כוח מנציגות הבית המשותף- הגיש את התביעה כדין בשם התובעים.

רשימת פסיקה בנושא זה-

• רע"א 1025/17 נאות מזרחי בע"מ נ' נציגות הבית המשותף מנדל זינגר 23 חיפה.
• רע"א 2565/07 טלנית תעשיות סחר נדל"ן ופיננסים בעמ נ' נציגות הבית המשותף ברח' לוי אשכול 108 בתל אביב.
• רע"א 4548/00 נציגות הבית המשותף נ' אזורים בניין (1965) בע"מ.

יצוין כי טענת חוסר סמכות מועלית בנסיבות דומות לרוב ומכאן חשיבות הנימוקים לדחיית טענה זו הנטענת כשהדיירים מגישים את כתב התביעה בעניין ליקויים ברכוש המשותף, רק על סמך תביעת נציגות הבית המשותף, ללא הכללת כל הדיירים כתובעים.

בית המשפט דחה את כל טענות הסף, והוסיף כי מוטב היה שלא הועלו כלל.