אמינות מומחים

מומחה אשר מתמנה על ידי דיירים כדי לבדוק מהם הליקויים בנכס (דירה או רכוש משותף) ומהן עלויות התיקונים, בודק גם אי התאמות למסמכי המכר- מפרט ותכניות.

לפעמים עולה הטענה, כי גם אם רשום במפרט או בתכנית כי החלון נפתח לכיוון א' ובפועל בניגוד למפרט או לתכנית המכר, כנף החלון נפתחת לכיוון ב'- אין ליקוי, כי אין נזק.

יצוין כי טענה זו אינה נכונה.

האמור במפרט ובתכנית המכר, מהווה:

א.     חלק ממסמכי המכר- חלק מההסכם.

ב.     חלק מהמסמכים אשר על פי חוק המכר (דירות) מחייב את המוכר כלפי הקונה.

לפיכך, אי התאמה למפרט או לתכנית מהווה ליקוי, שעלות תיקונו היא העלות הכרוכה בביטול הליקוי ויצירת התאמה.

זאת ועוד, אפילו תכנית היתר בניה, אשר מטבעה לא נמסרת לדיירים ולא מהווה בסיס לחוזה המכר- מחייבת את המוכר כלפי הקונה.

לכל אחד יש גישה, בעידן האינטרנטי, לתיק הבניה לתכניות היתר הבנייה.

הקונה חופשי לאסוף מידע על אודות הדירה שהוא עומד לרכוש באמצעות בדיקת תיק הבניין במשרדי הוועדה המקומית לתכנון ולבניה.

מה שהובטח לוועדה לתכנון ולבניה ע"י המוכר- והותנה ע"י הוועדה- או אושר מתוך הבנה בין המוכר לבין רשות הרישוי- מחייב את המוכר כלפי הקונה, וחזקה כי הבניין נבנה לפי התכניות ועל פי כל דרישות רשויות הרישוי.

יש והמוכר מגיש לאחר ההסכם עם הקונה- תכניות שינויים; תכניות אלה אינם מעניינו של הקונה, כי מה שמגיע לו- זו התאמה לתכנית כפי שהייתה [בטרם שינוייה] במועד חתימת ההסכם.

ראה בעניין זכות הקונה לקבל דירה התואמת את תכנית הבקשה להיתר בניה- ע"א 391/80 לסרסון מירה ומיכאל ואח' נ' שיכון עובדים בע"מ, בית המשפט העליון, שופטים: מ' בן פורת, מ' אלון, מ' בייסקי, להלן ציטוט רלוונטי:

"הסעיף מדבר ברורות בהתקנת גנרטור להפעלה; התא לגנרטור בלבד, כל תועלת אין עמו - אך מבחינה תיכנונית דווקא הוא זוכה להדגשה בעת הענקת היתר הבנייה, שכן אם לא יילקח הדבר בחשבון בעת תיכנון הבנייה, תימנע האפשרות "שיותקן בבנין גנרטור" - כמצוות החוק. אך המטרה אחת היא: שיימצא בבית גנרטור להפעלת מעלית בשעת הפסקת זרם החשמל. וזו גם הציפייה הסבירה של מי שרוכש דירה בבית כזה, לאחר שנוכח כי מתוכנן תא לגנרטור וכי היתר הבנייה מתנה זאת, גם אם אין קביעה מפורשת בחוזה לעניין הספקת הגנרטור והפעלתו.

             

אמנם, על הענין דנן לא חל עדיין חוק המכר (דירות) תשל"ג1973-; ואולם על-פי סעיף 6 לחוק המכר, תשכ"ח1968- "חיוב הנובע מחוזה מכר יש לקיימו בדרך מקובלת ובתום-לב; הוא הדין לגבי השימוש בזכות הנובעת מן החוזה". ובהקשר להוראת חוק זו כבר נאמר בע"א 338/73 (פד"י כ"ט (1) 365, 368) :

 

"שאין הזכאי יכול להיתפס במילה בחוזה ולנצל אותה אלא הוא חייב להשתמש באותה זכות שניתנה לו - כפי שמקובל בין אנשים המנהלים את עסקיהם בתום-לב ובאמונה. יש להדגיש כי המחוקק השתמש במילים ,חיוב הנובע' ו,בזכות הנובעת מחוזה' וגם לכך יש לייחס משמעות. חיובים אלה האמורים בסעיף 6 הם חיובים וזכויות המתווספים על האמור בחוזה ויש לראותם כאילו היו כתובים במפורש בחוזה".

.

.

.

 

ובהמשך הדברים, (שם בע' 370):

 

" אדם הקונה דירה אינו משלם עבור שטח הדירה, הקירות והחלונות, אלא הערך של הדירה נמדד גם במידת ההנאה, הרווחה והנוחות שיש לו בבנין. בין הדברים המשפיעים על מידת הרווחה היא מידת הצפיפות בבית כולו, וכן המיתקנים והשירותים המשמשים את כלל הדירות, כגון מקום חניה למכוניות, גינת נוי, מקום משחק לילדי הבית. הנאות אלו יכול שיפורטו במפורש בחוזה או שלפי הנסיבות יכול היה הקונה לצפות לאותן הנאות ואין המוכר רשאי לנגוס לעצמו מאותן הנאות, אלא-אם-כן שייר לו זכות מפורשת בחוזה לשנות מהתכנית שהיתה קיימת, ושהקונים יכלו לצפות שלפיה ייבנה הבית כולו".".

.

.

.

.

 

לפיכך, שיעורו של ביטול הליקוי היא העלות להבאת מצבו של הנכס להתאמה לתכנית/למפרט, שהיא למעשה עלות התיקון.

מומחה המתמנה מטעם קבלן/מוכר כדי לבדוק את הנכס במטרה להנפיק חוות דעת נגדית, אינו אמור לבוא אל הנכס ולבודקו כפי שבדק אותו מומחה הדיירים, אלא תפקידו אחר- הוא מתבקש לבדוק את חוות הדעת המקצועית מטעם הדיירים, ולהתייחס לממצאיה, האם נכונים הם אם לאו, האם ראויים הם אם לאו.

כך יוצר שבדרך כלל חוות דעתו של מומחה הקבלן בערכים כספיים היא מצומצמת ביחס לחוות דעתו של מומחה הדיירים, אלא אם כן מומחה הקבלן מאשר את כל הליקויים שנקבעו ע"י מומחה הדיירים כמו גם את עלויות התיקונים.

כאשר מתמנה מומחה מטעם בית המשפט, עבודתו המקצועית מפורטת בתחומה ובעיקרה (במהותה) בכתב המינוי, ועליו להיות צמוד לכתב מינויו.

בדרך כלל, מתפקידו לבדוק את הנכס, וכן להתייחס לכל חוות הדעת הקיימות בתיק כדי לתת תמונה מלאה ככל שניתן לבית המשפט.

יש ומומחה מטעם בית המשפט נוטה לזנוח את הקו האובייקטיבי, וחוות דעתו מוטה לטובת צד לדיון.

ככל שהנטיה הזו מוכחת בתשובות המומחה לשאלות הבהרה או בחקירתו, בית המשפט מוסמך לפסול את חוות דעתו, או "לתקנה" רק על סמך ממצאים שבמומחיות הנובעים מחקירתו/תשובותיו של המומחה, או מחוות דעת אחרות.

בית המשפט אינו רשאי לשנות את הערכותיו של המומחה על בסיס "אומדנא דדייני"- ראה בעניין זה ע"א 14449-07-11 יעקב בן שושן ואח' נ' מאג'ד מג'ארבה, בית המשפט המחוזי בחיפה, שופטים: סגנית הנשיאה ש, וסרקרוג, י' כהן, ר' שפירא, להלן ציטוט:

"הפחתת שיעורי העלויות לתיקון הליקויים:

23. יש לקבל את הערעור, לדעתי, גם בנושא זה.

בית משפט השלום התייחס לשתי חוות הדעת שהוגשו על ידי המומחה גנדלר (נ/6 ו-ת/15), כאשר חוות הדעת האחרונה הוגשה ב-10/10/06. בית המשפט סבר שלא היה מקום להגשת חוות הדעת השניה כ-7 חודשים לאחר חוות הדעת הראשונה, וכאשר המגמה בחוות הדעת האחרונה הייתה, כלשון בית המשפט, מגמה של ניפוח שיעור הנזק. בנסיבות אלה, הסתמך בית משפט השלום על חוות הדעת הראשונה (נ/6) וממנה הפחית שיעור של 25% - היא הפחתה מהטווח הנמוך שהעמיד גנדלר עצמו בחוות הדעת, וזאת בהסתמך על עדותו של בן עזרא. בית משפט השלום הגיע למסקנה האמורה בקובעו כי מחיר כזה הוא מחיר ריאלי, ולאחר שבית המשפט דחה את טענת המומחה גנדלר, כי קבלן שייתן מחיר נמוך יותר יעשה עבודה באיכות נמוכה, מאחר שלדעת בית המשפט, המחירים שננקבו ב-נ/6 הם גבוהים.

24. עם כל הכבוד, לא נמצאו ראיות בפני בית משפט השלום אשר הצדיקו הפחתה כאמור. נקודת המוצא היא על פי קביעתו של בית משפט השלום, כי יש להעדיף את חוות הדעת של גנדלר על חוות דעת אחרות שהונחו בפניו. בית משפט השלום בחר בחוות הדעת נ/6, שבה צויינו המחירים המופחתים לביצוע עבודות התיקון. עיון בפרוטוקול בית המשפט מעלה כי המומחה גנדלר לא נשאל ולו שאלה אחת במסגרת החקירה הנגדית בנוגע למחירים לשיעור תיקוני הליקויים. על פי עדותו של מר גנדלר, כפי שציין בית המשפט, קבלן שיעבוד במחירים נמוכים מאלה שצוינו על ידו, יבצע עבודה באיכות לא טובה (עמ' 152).

המומחה בן עזרא שנתן חוות דעת ב-29/6/07 לא עסק בעלויות של תיקוני הליקויים, וככל שדיבר על הפחתה - ואין עדות כזו - הבהיר בן עזרא, כי המחירים בהם נקב תואמים למחירים המופיעים במחירון דקל, ששם מדובר על מחיר ממוצע, שאינו גבוה - מחירים שהם מחירי השוק. גם על פי עדותו של בן עזרא, לא ניתן היה להוזיל את המחירים. גם כאשר אישר בן עזרא שהקבלן יכול להשתמש באריחים סוג ב', דבר שמוזיל לכאורה את העבודות הכללית בין 10% - 15%, הצפי נותר בעינו שהמחירים יהיו כפי שנקבע על ידו, כאשר לא הייתה כל סיבה לדבר על אריחים מסוג ב'.

בהמשך עדותו אומר המומחה: "לשאלתך על איזה מחירון מבוססים מחיריי - כל מחירון שתיקח תראה שאני בסביבות המחירונים." (עמ' 185 ש' 28).

עיון בחוות הדעת של ג'מאל ח'טיב, המומחה מטעם הקבלן (להלן: ג'מאל), אין בה כדי לסתור את הממצאים שפורטו בחוות הדעת מטעם המערערת, וגם בחקירה הנגדית לא נסתרה עדותם של המומחים מטעם המערערת.

בנסיבות אלה ומאחר שלא מדובר בנתון שהוא בידיעה שיפוטית, לא היה מקום להפחתה האמורה, לא מן השיעורים שנקבעו על ידי המומחה גנדלר ולא מן השיעורים שנקבעו על ידי בן עזרא.

לפיכך, מוצע לקבל את הערעור ולקבוע את עלות התיקונים ללא ההפחתות האמורות."

עד כאן פסק הדין בערכאת הערעור.

המסקנה היא כי כדי לשנות דבר מממצאי חוות הדעת צריך נימוקים מקצועיים משכנעים ולא די בהחלטות שיפוטיות על דרך האומדנה.

ראה גם מצב אחר- בו ביהמ"ש מוסיף 20% על מחיריו של מומחה ביהמ"ש לאור חקירתו; ת"א 1511/94 לושינסקי זאב ואח' נ' סולל בונה בנין ותשתיות בע"מ, בית המשפט המחוזי בחיפה, שופט: מנחם נאמן, פסק הדין לא פורסם ולפיכך מובא להלן בסוף מאמר זה בשלמותו. ראה שם סעיפים 8-9, בהן מתוארות הנסיבות שהביאו להחלטה זו (של תוספת 20%).

יש ובית המשפט נאלץ להתנער מחוות דעתו של המומחה, כפי שארע במינוי המהנדס רפי גיל כמומחה מטעם צד לדיון:

ראה ת"א 1909/02 רגבה בע"מ נ' ד"ר בראון, שופטת: ד"ר איריס סורוקר.

להלן ציטוט מפסק הדין המתייחס לאמינותו של רפאל גיל, ציטוט בעל חשיבות לגבי התנהגות ראויה והתנהגות פסולה של מומחים:

"19. שנית, וזה העיקר, עדותו של מר גיל בפני סבלה מבעית אמינות משמעותית.

העד הודה כי הוא בעל נסיון רב בחקירות בבתי משפט ובעמידה על דוכן העדים (פרוטוקול ע' 192- 200). אמנם, עצם קיומו של נסיון קודם אינו פוגם; ואולם מהתנהלות העד בפני התרשמתי כי

קיים חשש למתן דגש יתר מצידו על אופן הצגת הדברים החיצונית, חלף היצמדות לעובדות כהוויתן. וזאת ועוד: מר גיל הודה בקשרים אישיים ומקצועיים נמשכים בינו לבין הנתבע 2 (פרוטוקול ע' 191 ש' 4-12; ע' 192 ש' 4-5 וכן ע' 191 ש' 17 עד ע' 192 ש' 28). בתוך כך, מר גיל משמש עד מומחה בתיקים שבהם עו"ד בר-און מייצג בעלי דין (ע' 192 ד' 4-5).

אין מחלוקת כי מר גיל נלווה אל הנתבעים בהליך זה בביקור מומחה בית המשפט בביתם (פרוטוקול ע' 197 ש' 11-15), ואף השאיל למומחה זה ציוד מדידה (פרוטוקול ע' 212 ש' 1 עד ע' 213 ש' 4). כך גם סייע מר גיל בידי הנתבעים להמיר את קלטות הדי.וי.די. של צילום הביקור לקלטת רגילה, לצורך הקרנה בבית המשפט (פרוטוקול ע' 191 ש' 21-22).

מתברר, כי מר גיל סיפק לנתבעים חוות דעת בעניינים אישיים נוספים שלהם (פרוטוקול ע' 213 ש' 28 עד ע' 215 ש' 5). התנהלות נמשכת זו מעוררת חשש לעניין אישי של המומחה בתוצאות ההליך."

על פסק דין זה הוגש ערעור – ע"א 1056/06 ד"ר בר-און נ' רגבה בע"מ, בית המשפט המחוזי בתל אביב, (פורסם ב"נבו"), ערעור שנדחה.

בית המשפט המחוזי קבע כדלקמן:

"משקרסה גירסת המערערים באשר להיקף הליקויים, אימץ בית-משפט קמא את גירסת המשיבה והערכותיה לעניין מהות הליקויים הנותרים ושוויים, ועליהן ביסס את החלטתו. לאור הודאת המשיבה בקיומם של ליקויים אלו ובחובתה לעשות לתיקונם, וכן לאור הפחתת ערך התיקונים מיתרת התמורה, לא נדרש בית המשפט לפרט מעבר לכך."

מומחה בעל ניסיון – לא תמיד חזקה עליו כי הוא גם למד דבר מהניסיון.

הדברים עולים בקנה אחד עם מה שלמדתי ממורי בטכניון, הפרופסור יצחק אלפן ז"ל, אשר קבע:

האינטואיציה אינה תחליף לחישובים,

והניסיון אינו תחליף לידע.

ראה בתיק זה, גרסתו המקצועית של המומחה רב הניסיון לא רק שלא התקבלה אלא גם המומחה ספג ביקורת קשה על אופן עדותו – על אף שהעיד על עצמו כי הוא –

"בעל נסיון רב בחקירות בבתי משפט ובעמידה על דוכן העדים,"

קבע בית משפט השלום, ואחריו בית המשפט המחוזי כי גרסת המערערים באשר להיקף הליקויים - קרסה.

להבהיר: יכול רצף לעסוק במקצועו עשרות שנים, וככל שאינו קשוב להוראות התקן 1555.3 החל על ביצוע עבודת הריצוף הקרמי – או כל תקן אחר לגבי ריצוף אחר - עבודתו לא תצלח, ואי אפשר יהיה לאשרה כמתאימה להוראות התקן.

יש לדעת, כי מומחה לא מוסמך לקבוע שיעורו של פיצוי; לא מהנדס, לא אדריכל ולא שמאי מקרקעין.

שמאי מקרקעין קובע שיורו של נזק ממוני בלבד- שיעור ירידת ערך.

ראה בעניין זה ת"א 19207/97 דיין רפאל ותמר נ' דנגור ציון ודנגור השקעות בע"מ, בית משפט השלום בתל אביב, שופט: מאיר שנהב, מובא בספר "מומחיות בתכנון ובבניה" כרך ב' מאת א' ו-ע' בן עזרא בהוצאת "אתיקה" 1999.

בתיק זה מונה טעם ביהמ"ש המומחה אלפרד אירני- מהנדס ושמאי מקרקעין, ולהלן ציטוט רלוונטי מפסק הדין:

"באשר להמלצותיו האחרת של המומחה, בגין שיעורי הפיצוי בעבור אי-התאמות במידות בדירה ובגין שטחה של המרפסת, המלצות אלה נבחנו על-ידי לנוכח התשתית הראייתית שבפני, והחלטתי שלא לקבלן כמות שהן. המלצות אלה, בניגוד להמלצותיו של המומחה הנוגעות למומחיותו המקצועית צריכות להיבחן באמות מידה משפטיות וראוי כי סבירותן תיבחן על-ידי-בית-המשפט".

ת"א 1511/94- ראה תמונות מצורפות.