תביעת חלק מהדיירים לגבי ליקויים ברכוש המשותף

ראשית דבר, אפתח דיון זה בדבריה של כב' השופטת טובה שטרסברג-כהן בכהנה בבית המשפט המחוזי בחיפה (לימים מונתה כשופטת בבית המשפט העליון) בת"א 1759/76 קראוס יהושע ואח' נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ (פורסם ב-"נבו") כדלקמן:

"לדירה בבית משותף לעולם צמוד רכוש משותף שהבעלות בו היא בחלק בלתי מסויים. (דברים אלה נכונים גם לגבי בית שטרם נרשם כבית משותף והוא ראוי להרשם ככזה).

קונה בעל דירה זכאי לכך שבנוסף לדירתו יוכל הוא ליהנות מן הרכוש המשותף כולו.

הרכוש המשותף אינו עומד אמנם לשמושו הבלעדי של בעל הדירה שכן הוא שותף בו עם אחרים, אך בעלות משותפת זו אינה מצמצמת את חובתו של המוכר כלפי כל אחד מהקונים, ועליו לספק לכל אחד מהם בנוסף לדירתו גם את הרכוש המשותף בשלמותו."

גישה זו לפיה גם חלק מהדיירים זכאים לקבל את הרכוש המשותף בבניין בשלמותו כשהוא תקין ונטול ליקויים, הייתה במחלוקת מאז דבריה הנ"ל של השופטת בפסק דין קראוס, ולאחרונה קיבלה גישה זו חיזוק בעקבות פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה, שופט: דאוד מאזן, ת"א 18567-02-21 באום ואח' נ' יובל אלון חברה לבניין בע"מ, להלן ציטוט מפסק הדין:

" 29. לסיכום מהדברים הנ"ל עולה, כי בית המשפט העליון סבר כי הביקורת מוצדקת וכי יש לסטות מהלכת חשאי, אלא שהדבר לא היה נדרש במקרה בו הוא דן, לאחר שהליקויים כבר תוקנו. לכן התובעים- הגם שלא צורפו כל בעלי הדירות זכאים למלוא הפיצוי ולא בחלקו כנטען בידי הנתבעת.

              30. בענייננו, אומנם מתבקש בגין הליקויים סעד של פיצוי כספי, אך התובעים הבהירו ש- "התנהלות הנתבעת, סירובה ו/או מחדליה לתקן את הליקויים ולמסור לתובעים רכוש משותף נטול ליקויים מהווה הפרת חוזה ומקנה לתובעים את הזכות לתרופות בגין הפרת חוזה כאמור"- (סעיף 13 לכתב התביעה). הפיצוי בשל הליקויים בא במקום ביצוע בעין. בנסיבות אלו, יש מקום לפסוק לטובת התובעים את מלוא הפיצוי בגין הליקויים, ולהפחית את חלקם של מי שלא תבעו בפיצויים בגין הנזקים האחרים- נזק לא ממוני."

פסק דין אקרילית בו מדובר- ע"א 4720/10 אקרילית השקעותי 1997 בעמ נ' נציגות הבית המשותף ר'

נורית 19 ואח', בית המשפט העליון.