תביעת פיצוי כספי של חלק מהדיירים בגין ליקויים ברכוש המשותף
לכל מי שרוכש דירה, יש זכות שימוש והנאה מדירתו אשר רכש, כמו גם מכל חלקי הרכוש המשותף וזכותו בעניין הרכוש המשותף- הינה בחלק לא מסוים.
לשון אחר, אם בבניין 80 דירות, ורק 2 דיירים מגישים תביעה בגין ליקויים ברכוש המשותף - כגון - איטום גג הבניין; תפקוד המעלית; מערכת אצירת אשפה, וכיוצא בזה-
הכי זכותם לקבל פיצוי אינה לפי חישוב 2:80 מהפיצוי שנקבע לפי עלות התיקונים והוצאות נלוות, אלא- 100% (כל עלויות התיקונים).
הטעם לכך ברור- בפחות מפיצוי של 100%, לא יוכלו התובעים לתקן את הליקויים ברכוש המשותף, שיישאר לקוי...
ראה בעניין זה דבריה של השופטת טובה שטרסברג-כהן בת"א 1756/79 קראוס נ' שיכון ופיתוח לישראל בעמ, לא פורסם, מובא בספר "תכנון דירה כחוק" מאת ד"ר א' בן עזרא בהוצאת "בורסי" תשס"ב בעמ' 207, ולהלן ציטוט:
"לדירה בבית משותף לעולם צמוד רכוש משותף שהבעלות בו היא בחלק בלתי מסוים. [דברים אלה נכונים גם לגבי בית שטרם נרשם כבית משותף והוא ראוי להירשם ככזה].
קונה בעל דירה זכאי לכך שבנוסף לדירתו יוכל הוא ליהנות מן הרכוש המשותף כולו. הרכוש המשותף אינו עומד אמנם לשימושו הבלעדי של בעל הדירה שכן הוא שותף בו עם אחרים, אך בעלות משותפת זו אינה מצמצמת את חובתו של המוכר כלפי כל אחד מהקונים, ועליו לספק לכל אחד מהם בנוסף לדירתו גם את הרכוש המשותף בשלמותו. משמילא המוכר כלפי בעל דירה אחת את חיוביו לגבי הרכוש המשותף, יוצא הוא כדי חובה כלפי כל בעלי הדירות שלהם נוצרת זכות שיפוי מבעל הדירה כלפיו קיים מוכר הדירה את החיוב."
הלכה זו קיבלה תפנית ע"י מה שידוע כ"הלכת חשאי" [ע"א 559/87 חשאי נ' רונן, פד"י מ"ו 299, 233 (1)], ופסקי דין אחרים כפי שמומחש בע"א 7799/01, 7869/01 יורם סלים ואורלי ברזילי נ' שרביב בע"מ, בית המשפט העליון, שופטים: א' מצא ט' שטרסברג כהן ו-א' א' לוי, להלן ציטוט:
"המערערים הם רק חלק מכלל הדיירים בבנינים מושא הדיון, ומאידך, נציגויות הבתים המשותפים לא צורפו לתביעת המערערים כתובעים. לו עתירת המערערים הייתה לחייב את המשיבה לבצע את תיקון הליקויים ברכוש המשותף, כי אז גם ללא ה"נציגות" כבעלת דין, וגם מבלי שכלל הדיירים היו תובעים, נכון היה לחייב את המשיבה לתקן את הרכוש המשותף כולו, ולא רק את חלקם היחסי של המערערים ברכוש זה. אולם מקום שהתביעה היתה מראש לפיצוי כספי בגין הליקויים ברכוש המשותף, הלכה היא שיש לפצות כל דייר ודייר, אשר תביעתו הוכחה, לפי חלקו ברכוש המשותף (ראו ע"א 559/87 חשאי נ' רונן, פד"י מו (233,299 (1)) ע"א 1772/99 זכריה זלוצין ואח' נ' דיור לעולה בע"מ פד"י נה (211, 203 (4)). לא כך נהגה הערכאה הראשונה אשר פסקה לכלל המערערים פיצוי משותף וחיוב זה אינו יכול להשאר על כנו. לפיכך, סבור אני כי נכון יהיה להחזיר את הדיון בסוגיה זו בלבד לערכאה הראשונה, על מנת שתקבע על פי הראיות שהוגשו לה או כאלו שתהיה סבורה כי נכון להתיר את הגשתן, את חלקו היחסי של כל אחד מהמערערים בפיצוי."
לפי פסק הדין הנ"ל- מי שחפץ בקבלת פיצוי כספי מלא בגין הליקויים ברכוש המשותף, חייב לגייס לתביעתו את כל הדיירים ברכוש המשותף, או- לתבוע ביצוע התיקונים בעין (להבדיל מקבלת פיצוי כספי).
אכן, גרימת תיקונים ברכוש המשותף ע"י חלק מהדיירים- סופו לגרום להנאה גם של הדיירים שלא נמנו עם התובעים, שהרי גם הם משתתפים ומשתמשים ברכוש המשותף, אולם אין בכך פסול. [להרחבה, ראה מאמרי "הליקויים וחלוקת הפיצויים ברכוש המשותף" שפורסם ב"פורום ארץ הצבי" ביום: 27/08/2005 - שעה 20.31 - כלומר - במוצאי שבת].
הלכת חשאי קיבלה תפנית וחזרה להלכת קראוס - על פי המתווה של השופטת ט' שטרסברג-כהן בת"א 1756/79 כמצוטט בראש מאמר זה.
ראה ת"א 18576-02-21 שושנה באום ואח' נ' יובל אלון חברה לבניין בע"מ בית המשפט המחוזי בחיפה, שופט: דאוד מאזן, להלן ציטוט:
" 28. הנני תמים דעים עם חברתי כבוד השופטת נתנאל שרון כאשר קבעה בע"א (חי') 38050-09-19 מרינה קוביטיאנסקי נ' שתית בע"מ:
"בית המשפט העליון, בעניין אקרלית, הוסיף ואמר כי במקרה שנדון בפניו "לא נדרשת" סטיה מהלכת חשאי, שכן עובדות המקרה ותשלום מלוא הפיצוי עולים בקנה אחד עם אשר נפסק בעניין חשאי, היינו - ייעודו של הפיצוי, שם, היה למימון התיקונים שכבר בוצעו. בנסיבות אלה, התוצאה המעשית היא, ממילא, חיוב המוכר (כחברה) במלוא עלות אי ההתאמה ברכוש המשותף. תוצאה זו תואמת את הלכת חשאי (ושאר פסקי הדין שניתנו בנושא זה); כפי דברי בית המשפט בעניין אקרילית, מדובר בסעד השקול ל"ביצוע בעין" וגם לפי הלכת חשאי ונגזרותיה, ניתן לחייב את ה"מוכר" לפי חוק המכר (דירות) בתיקון מלוא הליוקיים, אפילו הוגשה התביעה רק על ידי מבעלי הדירות.".
29. לסיכום מהדברים הנ"ל עולה, כי בית המשפט העליון סבר כי הביקורת מוצדקת וכי יש לסטות מהלכת חשאי, אלא שהדבר לא היה נדרש במקרה בו הוא דן, לאחר שהליקויים כבר תוקנו. לכן התובעים- הגם שלא צורפו כל בעלי הדירות זכאים למלוא הפיצוי ולא בחלקו כנטען בידי הנתבעת.
30. בענייננו, אומנם מתבקש בגין הליקויים סעד כל פיצוי כספי, אך התובעים הבהירו ש- "התנהלות הנתבעת, סירובה ו/או מחדליה לתקן את הליקויים ולמסור רכוש משותף נטול ליקויים מהווה הפרת חוזה ומקנה לתובעיוחם את הזכות לתרופות בגין הפרת חוזה כאמור" - (סעיף 13 לכתב התביעה)? הפיצוי בשל הליקויים בא במקום ביצוע בעין.
בנסיבות אלו, יש מקום לפסוק לטובת התובעים את מלוא הפיצוי בגין הליקויים, ולהפחית את חלקם של מי שלא תבעו בפיצויים בגין הנזקים האחרים - נזק לא ממוני."
לסיכום, מה שנקבע בתיק קראוס יהודע ע"י השופטת טובה שטרסברג - כהן - במאה שעברה, לפני עשרות שנים- הגיוני, מתבקש, ונכון להיום, כפי שאנו רואים בפסק דינו של השופט המחוזי דאוד מאזן כמצוטט לעיל.
עיקר הדברים- לדייר יש את הזכות המלאה להשתמש במלוא הרכוש המשותף בבניין בו ממוקמת דירתו, וזכות התביעה של חלק מהדיירים לגבי מלוא הליקויים ברכוש המשותף- לא מוגבלת לחלקם היחסי של התובעים ביחס לכלל הדיירים.
פיצוי לפי חלק יחסי- לא יספיק כדי לבטל את הליקויים ברכוש המשותף, השייך לכל דייר במלואו.
