בפסק דין חשוב של בית משפט השלום בתל אביב, שופטת: יעל אחימן, בנושא חיפויי חוץ של בית משותף, יש דיון על מומחיותם של מומחים ודרך פעולתם.

ההיבטים המקצועיים של האירוע המרכזי המתואר בפסק הדין והוא, פגם בחיפויי חוץ מאבן, והשיטות שננקטו כפתרונות, נדונו בגוף פסק הדין, ויידונו להלן.

מדובר בת"א 47437/00 נציגות הבית המשותף לבניין המגורים נ' יזום ניהול וביצוע י.נ.ו.ב בניה ופיתוח בע"מ ואח'.

 פסק הדין ניתן ב - 9 לנובמבר 2006, ופורסם בתקדין.

מדובר בתביעה כספית על סך של כ - 1.5 מליון ₪, בגין ליקויים ברכוש המשותף שעיקרם נסב על חיפוי חוץ, כפי שקבע מומחה הדיירים - המהנדס ושמאי המקרקעין נחום פרמינגר, בעוד שהנתבעים נסמכו על חוות דעת של האדריכל יצחק לזר ועל חוו"ד אמנון תאני. נתבעת נוספת נסמכה על חוו"ד המהנדס ויקטור שנייברג.

לאור ריבוי המומחים, מינה בית המשפט כמומחה מטעמו את המהנדס - שמאי דבי רון,ובכך שגה, כפי שיובהר בהמשך.

כפתיחה, יהיה זה ראוי להביא את השגות בית המשפט על חיפוי האבן באופן כללי:

אוסיף ואומר כי חיפויי חוץ מאבן, תקינים ובטוחים כאשר מבצעים את העבודה על פי כל הדרישות שבתקן, ובאחת מהשיטות המנויות בסדרת התקנים 2378. ביצוע תקין של המעטפת כולל:

«      בטון כיסוי לברזל קונסטרוקטיבי ולברזל שאינו קונסטרוקטיבי בעובי לפי דרישות התקנים הישראליים 466.1, 466.2. כאשר אין הגנה נאותה של הבטון על הברזל, חודרת רטיבות הגורמת לקורוזיה מואצת ולדחיקת חיפויי האבן כלפי חוץ; בהתחמצנות הברזל, נוצרת תחמוצת שנפחה גדול מנפח הברזל המקורי.

«      ביצוע תקין של אביזרי עיגון לסוגיהם.

«      בחירת אבני חיפוי כנדרש בתקנים.

«      יישום הדבקה לפי הוראות היצרן לגבי חיפויי חוץ.

«      עבודת האבן, ושמירה על כל סוגי המישקים כנדרש בתקנים.

מדובר בעבודה מורכבת, וכשחוליה אחת חסרה - נגרם נזק לבניין ולמשתמש.

לעומת זאת, ביצוע טיח חוץ לסוגיו - היא עבודה הרבה יותר פשוטה.

בעניין מינויו של צבי רון כמומחה מטעם בית המשפט, בית המשפט קבע כדלקמן בפסק

דינו:

הכישלון של בית המשפט בבחירת מי שאינו מומחה - כמומחה מטעמו, גרם להארכת הדיון ופרישתו על פני שנים, תוך סרבול הדיון המשפטי וריבוי הוצאות ישירות ועקיפות של הצדדים.

מכיוון שצבי רון לא שכנע את ביהמ"ש, בנושא חיפוי חוץ, נאלץ בית המשפט למנות מומחה אחר תחתיו - מונה המהנדס גבריאל טרכטנברג; מכיוון שצבי רון לא שכנע את בית המשפט בנושא האיטום (שכן חדרה רטיבות לדירות דרך קירות חוץ, לאחר שבוצע תיקון ע"פ חוות דעתו של צבי רון), נאלץ ביהמ"ש למנות תחתיו מומחה אחר בנושא האיטום - מונה האדריכל אדוארדו ביטלמן כמומחה לאיטום.

אין צורך להסביר כי מינויים נוספים אלו היו כרוכים בתשלום שכר טרחה למומחים, וכן בזהירות שבה היה צריך ביהמ"ש לנקוט כלפי המומחים החליפיים, שכן אין זה סביר ואין זה נוח, להיעזר במומחים חליפיים למומחים החליפיים...

הדברים נאמרים כאן במישור העקרוני, מבלי להתייחס לעבודתם המקצועית של שני המומחים החדשים.

אעפ"כ יש מקום להביע תהיות מהותיות:

חיפוי החוץ של הבניין, בוצע ע"י קשירה והדבקה של 30,000 אבני חיפוי.

בשנת 1997 החלה מסירת הדירות.

בסוף שנת 1997 "התרחשה נשירה של 2-3 אריחי שיש המחפים את מעטפת הבניין" (סעיף4 תחת הכותרת: "העובדות המוסכמות").

בסוף שנת 1998 ועד תחילת 1999 נקדחו 2 חורים בכל יחידת חיפוי והוחדרו עוגנים על פי חוו"ד של המהנדס תאני. בתום העבודה הוצא דוח שמאשר טיב ביצוע...

...בסוף שנת 2000 נשר אריח נוסף, והוכח כי פתרונו של תאני לא גרם לביטול הליקוי - לטעמי מדובר בהחלטה הנדסית שגויה שהסתירה את סיבת הנזק ודחתה את ההתמודדות עם הבעיה.

דווקא מומחה האיטום אדוארדו ביטלמן - קבע בחוות דעתו כי יש לבצע תיקונים במעטפת הבניין כדלקמן:

בסוג אחד של חיפוי חוץ - טיפול יסודי.

בסוג שני - טיפול שטחי.

בסוג שלישי - אין טיפול.

טיפול יסודי הוא הסרת ציפוי האבן, הרשתות והעגונים, תיקון שכבת האיטום, איטום מחדש וחיפוי מחדש.

בחלקים שבהם נדרש טיפול שטחי - סתימת פוגות ומריחת חומרים דוחי מים.

העלות - 406,400 ₪ בתוספת 15% תכנון ופיקוח במחירי קבלן משנה, טרם תוספת מע"מ, משמע:

«      קבלן ראשי המעסיק קבלני משנה למקצועותיהם, מקבל רווח קבלני כ - 30%. בענייננו נדרש קבלן ראשי, כי העבודות הן בתחום עקירה הריסה וסילוק פסולת, איטום ע"י קבלן איטום, חיפוי אבן ע"י קבלן לעבודות אלו, וכן קבוצות עבודה לטיפול בהיקפי פתחים - מסגרות חלונות, ועבודות נלוות.

«      להלן החישוב על סמך חוו"ד אדוארדו ביטלמן:

סכום מקורי - 406,400 ₪.

תוספת רווח קבלני של קבלן ראשי - 121,920 ₪.

ס"ה עד כאן - 528,320 ₪.

בתוספת 15% תכנון ופיקוח מתקבל - 607,568 ₪.

בתוספת מעל 18% מתקבל - 716,930 ₪.

יש לציין כי מעטפת בניין מושלמת ובטוחה - ניתנת להיחשב ככזו רק לאחר סדרת בדיקות התאמה לתקנים מכל הבחינות, בשלבי ביצוע ולאחר גמר, ואין בידי נתונים האם מרכיב זה נכלל בסכום האמור. יותר משהדבר משפיע על העלויות, הוא חיוני והכרחי להגעה אל בניין בטיחותי.

אין אפשרות להגיע אל המטרה, תוך הזנחת החלק שאינו מטופל + החלק שמטופל באופן שטחי, שמא מחלקים אלו ינשרו אבני חיפוי ותחדור גם רטיבות בהמשך הדרך.

או אז, תהיה לדיירים עילת תביעה חדשה נגד המתכננים והמבצעים את הפתרון שננקט, - כך שביישום פתרון זה, אין ביטחון שהליקוי הוסר, והבניין בטוח לשימוש דיירים.

להלן דברי בית המשפט בעניין האיטום, אשר צריך להרחיבם גם לעניין חיפויי חוץ ובטיחותם:

"אין מקום לקדם כל פתרון שלא יהא בו כדי להוות מענה מושלם וסופי לבעיית האיטום, לאחר שנים כה רבות של חוסר יציבות".

סיכום

אני מקבל בשתי ידיים את הציטוט האחרון לעיל של בית המשפט, כאמור, תוך הרחבתו, גם לגבי ביצוע חיפויי האבן במעטפת הבניין.

איני ממליץ על קבלת פתרונותיהם החלקיים של המומחים בתיק זה, כי לאור התיאור העובדתי כפי שניכר על פי פסק הדין, מדובר בכשל מערכתי, שאין דרך הנדסית לפתור אותו באופן חלקי.