חוות דעת מקצועית מטעם דיירים לעומת חוות דעת מקצועיות אחרות

מבוא

מי שרוכש את דירת חלומותיו בעסקת מכר, ממתין במשך תהליך הבניה תוך ציפייה דרוכה למועד קבלת המפתח, וכל מעייניו נתונים, כדרכו של עולם, לרגע המיוחל שיהווה עבורו תחילתו של עידן חדש. לא מצופה מדיירים שיתנהגו ויפעלו אחרת.

רק לאחר קבלת המפתח והכנת הדירה (או הבית)  למגורים, מתגלים ליקויי בניה או התאמות, המצדיקים, פניה למוכר כדי שיתקן, כמידת האפשר.

אם מדובר בליקויי רטיבות שלא נפטרים מהם, או סדקים שעל אף תיקונם - חוזרים ומופיעים שוב, או כיוצא בזה, הדיירים מבינים כי "יש דברים בגו'" והם ממנים מומחה כדי שיבדוק את הדירה ויוציא דו"ח לגבי ליקויים ועלויות תיקוניהם.

מומחה הדיירים

מומחה הדיירים שמקבל מנוי מסוג זה - מלאכתו אינה קלה. יש לדעת כי את רוב המסמכים הרלוונטיים לשם הכנת חוות דעת מקצועית ברמה נאותה, הוא לא מקבל, כי אין לדיירים זכות על פי חוק המכר (דירות) לקבלם - בחוק נקבע מהם המסמכים ומהן התכניות שחובה על המוכר לספק לקונה, ואלה מוגבלים ביותר ולא כוללים מסמכים חיוניים, כגון - דוחות בדיקה של התאמה לתקנים של מערכות הבניין, חישוב סטטי מעודכן, תכניות קונסטרוקציה על פיהן נבנה הבניין, ומסמכים החושפים את פרטי הביצוע.

לשם דוגמא, חובה למסור לקונה מפרט הערוך על פי המתכונת של חוק המכר (דירות), ובמפרט מסוג זה בדרך כלל רשום: (כדוגמא להמחשה) -

"דלתות אל מרפסת סלון - הזזה; חומר - זכוכית תקנית/אלומיניום; גוון - לפי בחירת האדריכל/החברה".

בלי מידות, בלי פרטי בניין נדרשים, ואפילו ללא ציון מספר האגפים.

ובכל זאת, על המומחה לבדוק את הדירה החדשה, והוא עושה זאת על סמך הידע המצטבר שיש לו בתחום, תבונתו המקצועית, תקנים ותקנות, אך ללא מסמכים חיוניים המצויים ברשות המוכר שאינם נכללים בגדר המסמכים להם זכאי הקונה.

מומחה הקבלן

האמת ניתנת להיאמר כי מבחינה מקצועית, מלאכתו של מומחה הקבלן/המוכר/החברה - היא מלאכה קלה יותר, מהסיבות הבאות:

סיבה ראשונה:

מה שהיה חסר למומחה הדיירים - נגיש למומחה הקבלן, וברצונו, הוא יכול לשלוף כל מסמך שהוא מחליט לחשוף.

סיבה שנייה:

מומחה הקבלן אינו נדרש לבדוק מהם הליקויים בדירה, אלא הוא מוגבל בבדיקתו לאמור בחוות דעתו של מומחה הדיירים - ואינו אמור להרחיב את הידיעה מעבר לאמור בה. במצב זה, הוא אינו בודק את הליקויים בדירה, אלא את הליקויים בחוות דעתו של מומחה הדיירים, ובדיקתו מתייחסת למה שנטען בה ולמה שהוכח בה. ככל שנפל פגם בשיטתו של מומחה הדיירים, בפריט א', עוצר מומחה הקבלן כאן וקובע - "האמור בחוות דעת מומחה הדיירים אינו נכון, מהטעמים הבאים:...".

וכן, ככל שנפל פגם בהוכחת קיומו של ליקוי בפריט ב' - בין אם יש ליקוי ובין אם אין ליקוי - יקבע מומחה הקבלן כי "הליקוי בפריט ב' לא הוכח".

סיבה שלישית:

למומחה הקבלן אין מנדט להרחיב את יריעת המחלוקת, ואין לו גם סיבה לעשות זאת, שכן המינוי שלו מוגבל מראש במסגרת התביעה ובגבולות חוות דעתו של מומחה הדיירים - לפיכך - מלכתחילה התחום הנתון לבדיקתו הוא מצומצם ומוגבל.

מומחה מטעם בית המשפט

מומחה מטעם בית המשפט מקבל לידיו את חוות דעתו של מומחה התביעה ואת חוות הדעת הנגדית, ואמור לחוות על פיהן את דעתו המקצועית.

בדרך כלל, אין למומחה בית המשפט סמכות להרחיב את הידיעה מעבר לכתבי הטענות וחוות הדעת; כדי לברר עניין זה, יש לעיין בכתב המינוי.

לפיכך, גם מומחה ביהמ"ש, כמו מומחה הקבלן, מוגבל ע"י חוו"ד מומחה הדיירים. תפקידו דומה לזה של מומחה הקבלן, אלא שהוא - מומחה בית המשפט - רשאי לחרוג מהמסגרת ברשות בית המשפט.

הטעם לקבלת רשותו של בית המשפט ברור - שאם לא כן, ישמש מומחה ביהמ"ש מעין שופט במשפט שדה, ללא שמיעת ראיות וללא גביית עדויות, ויפסוק על סמך מה שרואות עיניו על אתר.

ככל שמומחה בית המשפט מעוניין או מוצא לנכון לבצע בדיקה של מעבדה, או לחרוג מגדר המחלוקת, או למנות מומחה-משנה תחתיו בתחום ספציפי - עליו לפנות בבקשת הכוונה אל בית המשפט, ומן הסתם כל צד לדיון יהיה רשאי להתייחס (להתנגד או לתמוך) בבקשה כזו ע"י תגובה מנומקת, ובית המשפט יחליט.

סיכום

לפי ההיגיון שבמאמר זה, בהיות סוג הייעוץ המצופה ממומחה - שונה בתכלית, בהתאם לתפקידו של המומחה, יש לבחון את חוות הדעת של המומחה ולבקרה - שכן חוות דעת מקצועית אינה נוצרת בחלל ריק, ויש מאחוריה רקע מיוחד; מי שפוסל דרך קבע אי התאמה מסוג X, אם יצטרך להתייחס לאי התאמה מסוג X הנטענת על ידי מומחה תוך שימוש בתקן שגוי, או מבלי להוכיח את עובדת קיומה של אי ההתאמה - לא יאמר כי אין ליקוי, בניגוד לדעתו המקצועית, אלא יטען כי הליקוי הנטען לא הוכח,

ואין פירושו של דבר כי אותו מומחה אינו עקבי בחוות הדעת שלו.