הפקעה שדינה להתבטל
הפקעת קרקע לצורכי ציבור, אמורה להיות כשמה - הפקעה לצורכי ציבור. וזאת, לפי סעיף 188 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה - 1965.
כל הפקעה גוררת אחריה פגיעה מסוימת בזכויות בעלי הקרקע, ולכן השיקולים להפקעה צריכים להיות ברורים וגלויים; לשון אחר - טרם הגשת תכנית המורה על ההפקעה, נדרשת בדיקה של מידת הנזק לקופה הציבורית כתוצאה מפגיעה בקרקעות פרטיות.
ההפקעה, מטבעה, גורעת מזכויותיהם של בעלי מגרשים, ופגיעה זו צריכה להיות נשקלת בהתחשבות, גם בשל עצם הפגיעה, וגם מפאת הנזק העלול להיגרם לקופה הציבורית בעקבות תביעות פיצויים שיתכן ויוגשו לוועדה המקומית בגין ההפקעה.
הפקעה שייעודה במחלוקת, התבצעה בשכונת מגורים בזיכרון יעקב, שיכון דרומי, שם הופקעו 40% משטחי המגרשים, הפרטיים, על פי תכנית מתאר חדשה פרי יזמת רמ"י (אז מנהל מקרקעי ישראל), כאשר בשטחים המופקעים - במקום לבנות בהם מבני ציבור - נבנו... בתים למכירה (או שנמכרו מגרשים לבניה).
וזאת, לאחר שהשטחים האמורים - הופקעו מהתושבים ללא תמורה... (1).
ראה גם בעניין זה ת"א 661/97 אזיס אליהו ורחל אברהם נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה. ביתהמשפט המחוזי תל אביב, פסק דין מיום 4 באוגוסט 2004 [תקדין - מ"ח 2004 (3) 5425].
בתיק זה מדובר בבעלי זכויות מוגנות בקרקע אשר ניהלו במשך עשרות שנים [מאז 1959] בית עסק קטן שהיווה מקור פרנסה להם ולעובדיהם. אלא שהמבנה והיעוד בהם מדובר היו בניגוד לתוכנית המתאר החלה, ובמצב דברים זה הונפק מדי מספר שנים אישור של שימוש חורג, שהוארך מעת לעת.
בבוא היום, נטען על-ידי עיריית תל אביב כי השטח בו מדובר אשר כולל את בית העסק - מיועד להפקעה לצורך סלילת כביש ולכן התוקף של ההיתר פג ולא יינתן עוד היתר לשימוש חורג.
בעלי הזכויות בקרקע לא קיבלו את עמדת העירייה והוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ופנו למצות את זכויותיהם בערכאות.
במהלך המשפט נתגלו דברים מעניינים, אף מפתיעים ובלתי צפויים.
תכלית ההפקעה לא הייתה כלל סלילת כביש אלא... שיווק מסחרי של מגרשים לבנייה, וה"סלילה" בה מדובר הייתה אחיזת עיניים והטעייה.
העירייה הטעתה את התובעים גם בעניינים אחרים.
להלן ציטוט סיכום פסק הדין ככתבו וכלשונו:
"במקרה דנן הנתבעות פעלו בחוסר תום לב קיצוני ומטרותיהן לא היו כשרות.
העירייה לא הייתה גלויה עם התובעים בעניין מהותי ביותר: תכלית ההפקעה. בענייננו שיווק מגרשים אינה תכלית ראויה להפקעת שטח הקרקע וכאשר היא מגיעה במסווה של סלילת כביש היא אף גובלת בזלזול. התנהלותה של העירייה במקרה זה אינה ראויה.
העירייה הטעתה את התובעים גם בעניינים נוספים. העירייה העניקה לתובעים רישיונות מזה עשרות שנים וביום 28/11/1996 אף החליטה לתת ארכה של שנתיים לפעילות העסק.
למרות זאת, חודשיים לאחר ההחלטה בעניין הארכה העירייה הודיעה לתובעים כי עליהם להסתלק מהשטח.
מעבר לכך, דרכים לצמצום נזק התובעים כלל לא נבדקו על-ידי העירייה והיא התעלמה מזכותם של התובעים לפיצוי הוגן.
במצב הנתון בפניי אין ספק כי הנזק שיגרם לתובעים הוא לאין שיעור גבוה מהתועלת שתצמח לציבור מההפקעה. בהתחשב בנסיבות האמורות, באיזון בין זכות הקניין והזכות לפרנסה של התובעים לבין הצורך הציבורי בהפקעה, הכף נוטה באופן ברור לטובתם של התובעים.
לפי כל האמור לעיל, אני מקבלת את תביעת אליהו אזיס ורחל אברהם ודוחה את התביעה שכנגד מטעם עיריית תל אביב והוועדה המקומית לתכנון ובנייה אני קובעת כי אין להפקיע את הקרקע ואין למסור את החזקה בה לעיריית תל אביב".
פסק הדין מציג בפני הקורא סיפור מהחיים של התנהלות מול העירייה והוועדה לתכנון ולבנייה, אשר שלא כדין גוררות את האזרח הנזקק לשירותי רישוי מהן, להתדיין בין כותלי בית המשפט במשך שנים כדי להגיע אל שלו, דבר שהיה יכול להימנע ואף צריך היה להימנע בהתנהלות נאותה של הרשות.
ראשית, אנו רואים כי בסמכות בית משפט לבטל הפקעה, כבמקרה של אזיס אליהו ואח'. שנית, ההפקעה נבחנת ע"י ביהמ"ש ואינה קדושה - ניתן לבדוק ולבחון את מהותה, ביצועה, ואת תום הלב של יוזמיה.
זאת ועוד, יש לשקול אל מול התועלת שבהפקעה - גם את מרכיב הנזק והפגיעה בבעלי הקרקע המופקעת.
* * *
הפקעה כדין שאינה מתממשת במשך עשרות שנים, ואשר אין באופק שום כוונת תכנון על פיה, ביהמ"ש ישקול ביטולה, שכן אם הפקעה זו בת תוקף (ואינה מבוצעת), נגרם נזק לבעלי הקרקע בשל הגבלת יוזמות תכנון ובניה ביחס למצב בו אין הפקעה.
(1) ככל שידוע, בעניין ההפקעה בזיכרון יעקב - לא הוגשו תביעות, אך עובדה זו אינה מייתרת את החובה להתנהלות הרשות המקומית, וכל רשות מנהלית אחרת, בתום לב ולהחליט החלטות על סמך שיקולים מקצועיים.
