זכויות דיירים מול סעיף מקפח בחוזה המכר, שנוצר כדי להגן על המוכר.

בהסכם הרכישה של דירת מגורים מחברת שיכון ופיתוח לישראל בע"מ, נכלל סעיף, על פיו ככל שהרוכשים ימכרו את דירתם לצד ג' - (ולצורך פעולת המכירה הרוכשים זקוקים מסיבה כלשהי לאישור החברה המשכנת (שיכון ופיתוח לישראל בע"מ - להלן: שו"פ), הרוכשים מתחייבים כלפי שו"פ כי הם, וכן גם צד ג', מוותרים על כל זכות תביעה של תיקון או פיצוי בגין ליקויי בניה.

לאמור, קנית דירה מחב' שו"פ?

מה טוב.

מכרת אותה?

אתה, והקונה ממך, מנועים מלתבוע את שו"פ בגין ליקויי בנייה, ומוותרים מראש על כל זכות בעניין זה.

בעניין סעיף מסוג זה בחוזה המכר, והזכויות והסייגים הנובעים מכך, דן בית המשפט המחוזי בירושלים [כב' השופט צבי טל], בת"א 206/83 + 352/83, עמוס ידין ואח' נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ ואח', פסק דין מיום ה' באלול תשמ"ו [09.09.1986].

בית המשפט דחה את טענת שו"פ להיעדר אחריותה על סמך הכתוב והחתום בהסכם, וקבע כדלקמן:

• על פי תקדים בת"א 674/83 אשכר נ' שו"פ, פס"מ תשמ"ו (ב) (3), נאמר כי -

"הבקשה לאישור העברת זכויות בנכס" - מהווה חוזה אחיד.

 

• ציטוט מפסק הדין ידין נ' שו"פ:

"שו"פ מנצלת את העובדה שלקוחותיה אינם יכולים למכור דירותיהם בלי הסכמתה, והיא מתנה את הסכמתה בכך שהלקוחות יצהירו (בס' 3 בטופס) ששו"פ מילאה כלפיהם את כל התחייבויותיה - גם אם אין הדבר כן, והלקוחות והרוכשים מהם נאלצים למחול לשו"פ על כל תיקון ועל כל תשלום פיצויים או דמי נזק ולשחרר את שו"פ מכל אחריות בקשר לטיב ואופן בניית הנכס".

בית המשפט לא חסך את שבט לשונו, וקבע:

"אין לך תנאי מקפח גרוע מזה".

• הסעיף המקפח דינו להתבטל עקב זאת שהוא מתנה על חוק המכר (דירות) - שאין להתנות עליו אלא לטובת הרוכש.

ועוד כמפורט וכמנומק בפסק הדין.