עגמת נפש: ריפוי בפיצוי*]
בתביעות בגין ליקויי תכנון ובניה, מופיע לרוב ראש-נזק תחת הכותרת: "עגמת נפש". פיצוי בגין עגמת נפש מבוסס על הערכת בית המשפט את מידת הסבל ואי הנוחות של הדיירים מקיומם של הליקויים, מביצוע עבודות התיקונים, קל וחומר מניסיונות חוזרים ונשנים לביצוע התיקונים, מחוסר נוחות ומשך הזמן - ומשיקולים דומים.
מדובר בהערכת נזק שאינו ממוני, ועניין זה נתון לבית המשפט בלבד - לא למומחה (מהנדס או שמאי).
שמאי מוסמך לקבוע שיעור ירידת ערך, מרכיב שהוא פריט מחושב, וממוני - בעוד עגמת נפש היא ראשית כל סובייקטיבית, ובנוסף לכך נגרמת מסיבות שונות ומגוונות שאינן בתחום הידע ואינן בתחום המינוי של המומחה.
ראה בעניין זה ת"א 19207/97 דיין רפאל ותמר נ' דנגור השקעות בע"מ, פסק דין של השופט אייל שנהב, בית משפט השלום בתל אביב מיום 16.11.1998.
(פסק הדין פורסם באתר: www.benezra.co.il ).
בתיק זה מונה המומחה אלפרד אירני מטעם בית המשפט, וכלל בחוות דעתו מרכיב של פיצוי כספי לדיירים בגין אי התאמות במידות, ובגין שטח מרפסת.
בסעיף 10 לפסק הדין, בית המשפט מחליט שלא לקבל את המלצותיו של המומחה אלפרד אירני בעניין פיצוי בשל אי התאמת מידות. נושא זה - נתון לשיקול דעת של בית המשפט בלבד.
לו היה המומחה אלפרד אירני קובע בחוות דעתו שיעור ירידת ערך בגין מידות בפועל שאינן תואמות את המידות שבתכניות, ובכללן מרפסת ששטחה קטן מהשטח הרשום בתכנית - הייתה זו קביעה מקצועית בתחום המומחיות (שמאות), אולם משקבע שיעור פיצוי - תרג המומחה ממסגרת זו, אל התחום השיפוטי.
להלן ציטוט מפסק הדין בעניין זה:
"באשר להמלצותיו האחרות של המומחה, בגין שיעורי הפיצוי בעבור אי התאמות במידות בדירה ובגין שטחה של המרפסת, המלצות אלה נבחנו על ידי לנוכח התשתית הראייתית שבפניי, והחלטתי שלא לקבלן כמות שהן. המלצות אלה, בניגוד להמלצותיו של המומחה הנוגעות למומחיותו המקצועית, צריכות להיבחן באמות מידה משפטיות וראוי כי סבירותן תיבחן על ידי בית המשפט.
לאחר שבחנתי סבירותן של אלה, שוכנעתי לקבל חלקית טיעוני התובעים, ולפיכך הנני מחייב את נתבעת מס' 1 לשלם לתובעים יחד את הסכומים הבאים:
1) בגין הקטנת שטח המרפסת ב- 6.1 מ"ר:
הסכום אשר הוצע על ידי המומחה (4,600 ₪) אינו סביר לנוכח מחירה של הדירה (195,000 $) ושטחה הכולל. מאידך הפיצוי המבוקש על ידי התובעים מוגזם וקיצוני. לאחר ששקלתי נושא זה הנני מחייב את נתבעת מס' 1 לפצות את התובעים בגין כך על דרך האומדנה בסכום כולל של 2,000$ כשיעורם בשקלים נכון להיום, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד לתשלום בפועל.
2) פיצוי בגין אי-התאמה במידות שונות בדירה (חלונות, מזקף ראשי, ורוחב חדר השירותים):
גם כאן הסכומים המוצעים על ידי המומחה מטעם בית המשפט נמוכים ואינם סבירים ולאחר שבחנתי, החלטתי לחייב את נתבעת מס' 1 לפצות את התובעים בפיצוי כולל בגין נזקים אלה בסכום של 10,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד לתשלום בפועל."
בעניין עגמת נפש, בית המשפט אמור לשקול את שיעורה לפי הנסיבות, ולא רק לפי היקף עלויות התיקונים, כי לעתים ליקוי שהיה ניתן לבטלו מראש בשיעור כספי זניח, מסב עגמת נפש וסבל רבים לדיירים.
התופעה הזו מתקיימת בעיקר בליקויי איטום והופעת הרטיבות.
ראה דברי שופט בית המשפט העליון צבי א' טל בדברי ההקדמה שכתב לספר "בקורת איכות בבניה" מאת השמאי שלמה ספקטור וד"ר אברהם בן-עזרא, בהוצאת "שי" - ספרות משפטית", 1999.
להלן דברי ההקדמה בשלמותם:
"דברי פתיחה
מאת: כב' שופט בית-המשפט העליון (בדימ') צבי א' טל
משל הדיוט אומר: שגיאות של רופאים - נקברות, ושל שופטים - נגנזות, אבל שגיאות של אדריכלים ובנאים - עומדות לעד. ליקויי בנייה - פגיעתם רעה. פגיעתם רעה בקונה, ופגיעתם רעה בבונה. עוד בימי קדם, בתפילתו הקצרה של כהן גדול בצאתו מבית קדשי הקדשים ביום הכיפורים, היה מתפלל "על אנשי השרון שלא ייעשו בתיהם קבריהם".
ליקוי מצוי אחד שפגיעתו רעה ביותר, הוא הטחב והרטיבות בדירה. יש שהמים מחלחלים מלמעלה ויש שמפעפעים ועולים מלמטה, ויש החודרים, מחמת גשמים ורוחות עזות, בקיר שלא נאטם כראוי.
פעמים קשה לאתר את הליקוי ופעמים קשה מאד לתקנו. ישנם ליקויים שתיקונם מצריך עקירת הריצוף והחלפת צנרת, וצריך הדייר לעקור מדירתו לפרק זמן התיקונים, או להמשיך ולדור הוא ובני ביתו, בתוך ההפיכה, וישנם ליקויים שאינם ניתנים לתיקון כלל. בין כך ובין כך לקונה - עגמת נפש, ומרורים, לבונה - כעס וטורח, ולזה ולזה הוצאות רבות. יש שכל נסיונותיו של הבונה לתקן עולים בתוהו ועליו לשלם הון רב כפיצויים, שאין בהם להפיס דעתו של הקונה, הנשאר בדירה שאיכותה לקוייה וירודה.
והנה המחברים, שלמה ספקטור ואברהם בן-עזרא, רחש לבם דבר טוב, לתת לפני הקורא מעין אנציקלופדיה של ערכים עיקריים בתחום בקורת איכות הבנייה, לפי סדר הא"ב ובלשון בני אדם, על יסוד החקיקה, תקנות בנייה, התקן הישראלי והפסיקה.
שימושו של הספר ביד הקונה והבונה כאחד, עשוי - כך יש לקוות - למנוע מראש ליקויים בבנייה. וגם בעניין זה - כמו בשאר כל תחומי החיים - טוב קב אחד של מניעה מתשעה קבין של תיקונים. ואם יימנעו ליקויים, יימנעו גם סיכסוכים והתדיינויות. הקונה ימצא קורת-רוח בקורת-הגג שלו, והוא והבונה יבואו על מקומם בשלום. והלוא כבר אמרו חכמינו - גדול השלום! ועל המחברים תבוא ברכת טוב.
זאת חנוכה, תשנ"ט צבי א' טל
דצמבר 1998 שופט (לשעבר)
בית-המשפט העליון "
בת"א 469/88, זעפרני ואחרים נגד רמט בע"מ, בית המשפט המחוזי בירושלים [פורסם בספר "ביקורת איכות בבנייה" מאת שמאי ש' ספקטור וד"ר א' בן עזרא], נפסק סכום בגין עוגמת נפש. הסכום נקבע על ידי השופט צבי א' טל, תוך התחשבות בגורמים לסבלם של התובעים. להלן ציטוט מדברי השופט בנדון:
"בבואי להעריך את מידת הפיצוי על הצער ועוגמת הנפש, אני משווה לנגד עיני את דברי השופט זיילר בת"א 725/80, בן יצחק נגד שיכון ופיתוח (צורף על ידי בא כוחם של התובעים), באומרו:
'בבואי לפסוק דמי נזק בפריט זה, נתתי דעתי לעובדת היסוד שדירתו של אדם איננה רק נכס כספי, אלא היא מרכז חייו ומרכז חייהם של בני משפחתו. זהו נכס שאדם רגיל משקיע בו חלק משמעותי מאונו ומהונו, מתוך מגמה לאפשר ניהול חיים תקין ומהנה לו ולמשפחתו.
מידת הסבל ואי הנוחות הנגרמים למשפחה עקב ליקויים הינה לכן משמעותית מאוד."
בפסק הדין הנ"ל [ת"א 469/88] פסק השופט טל להעניק סכום זהה ל-6 משפחות התובעים [15,000 ₪] בגין עוגמת נפש, אף ששיעור הפיצויים בגין עלויות התיקונים של ליקויי הבניה - לא היה דומה - ממינימום של 19,121 ₪ ועד למקסימום של 49,738 ₪.
ואמנם, אין ולא צריך להיות יחס ישר בין עלות תיקוני הליקויים - יחד עם שיעור ירידת ערך הדירה - לבין סכום הפיצוי בשל עגמת נפש.
השופט טל מנמק:
"פסקתי סכום אחיד [בגין עוגמת נפש - אב"ע] כי לא מצאתי הבדלים משמעותיים בסבלותיהם [של הדיירים - אב"ע]."
בת"א 7585/92, עמוס דדון ואחרים נגד אנגל חברה לקבלנות כללית בע"מ, פסק דינה של השופטת ד"ר נאוה דנון, בית משפט השלום בחיפה, מיום 25/7/1995, נפסקו פיצויים גבוהים בגין עוגמת נפש - 30,000 ₪ עד 40,000 ₪ לבעלי כל דירה מדירות התובעים. הנזק בגין הליקויים היה קטן מהסכומים האלה בכל דירה עד כדי פי 2.5.
בפסק הדין מתוארת מסכת ארוכה של סבל ופגיעה בדיירים, בגלל שנאלצו להתגורר בדירות שהפיתוח סביבן לא היה גמור והוא גרם לנזקים רבים במשך תקופה ארוכה. בין היתר, תוארו ליקויים במערכת הביוב, חיבור חשמל לגנרטור במקום לרשת החשמל הארצית - כשהגנרטור מספק תאורה בלבד, העדר דרכי גישה ועוד.
בנסיבות אלו ערכו התובעים הפגנות ונשאו סיסמאות נגד הנתבעת.
ביניהן "אנגל קנית - לעד בכית". בהקשר זה נדונה בתיק זה גם סוגיית לשון הרע והנזק שנגרם לנתבעת מעבר לדרוש. אכן נפסק שנגרם נזק מסוים אשר הורד סכומי הפיצויים - 6,000 ₪ לדירה.
לאחר ניכוי סכום זה עמד הסכום בגין עוגמת נפש על 30,000 ₪ עד 40,000 ₪ לדירה כאמור.
(השופטת ד"ר נאוה דנון ז"ל קיבלה מינוי לביהמ"ש המחוזי וכיהנה בבית המשפט המחוזי נצרת).
*] המאמר "ריפוי בפיצוי" הופיע לראשונה בבטאון "הנדסה ואדריכלות" של רשת "מדיום" - גיליון 71 משנת 2000.
המתכונת המופיעה כאן היא מורחבת ומעודכנת.
