תוספת בניה בבית משותף
בית משותף הוא בניין המכיל לכל הפחות שתי דירות, בין אם יש לגבי הבניין האמור רישום של החלוקה ובין אם לא, כאשר הבניין ראוי להירשם כבית משותף; כאשר בית דו משפחתי או רב דירתי ניתן לרישום כבית משותף, ואפשר להכין לגביו תכנית חלוקה [המכונה: תכנית רישום בית משותף], הוא בית משותף.
על פי סעיף 70 [(א) עד (ז)] לחוק המקרקעין תשכ"ט - 1969. נקבע כדלקמן:
"70 (א) (1) על אף הוראות סעיף 62 (א) סיפה, או סעיף 12(ב) לתקנון המצוי שבתוספת, רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לצורך זה ואולם, היה נושא ההחלטה כאמור הרחבת דירה פלונית אחת או יותר לשם בניית מרחב מוגן דירתי או מרחב מוגן קומתי, רשאים להחליט על כך מי שבבעלותם שישים אחוזים מהדירות.
(2) לעניין הרחבת דירה לשם בניית מרחב מוגן דירתי או מרחב מוגן קומתי כאמור בפסקה (1), יראו אגף או מבנה בבית מורכב כמשמעותו בסעיף 59, כבית משותף, ובלבד שהרחבת הדירה כאמור אינה מחייבת ביצוע פעולת בנייה באגף או במבנה אחר בבית המורכב.
(3) אין בהוראות פסקה (2) כדי לפגוע בזכויותיו של בעל דירה באגף או במבנה אחר בבית המורכב, לפי סעיפים קטנים (ב) עד (ז) וסעיף 71ג.
(א1) בבית משותף שלא ניתן לבנות בו מרחב מוגן דירתי או מרחב מוגן קומתי, יחולו הוראות סימן זה, העוסקות בהרחבת בנייה לשם הקמת מרחב מוגן דירתי או מרחב מוגן קומתי, גם על בנייה של שיפורי מיגון בהתאם להוראות הרשות המוסמכת כמשמעותה בחוק ההתגוננות האזרחית, התשי"א-1951.
(ב) לא תתקבל החלטה כאמור בסעיף קטן (א) אם יש בה כדי לפגוע בזכויות בניה יחסיות של כל בעל דירה להרחבה לפי סימן זה.
(ג) בעל דירה שהורחבה ייראה כמי שהסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת באותו בנין.
(ד) נתקבלה החלטה כאמור בסעיף קטן (א), חייב בעל דירה, שדירתו ניתנת להרחבה בשיעור יחסי העולה על חלקו ברכוש המשותף והמבקש להרחיבה, לשלם במועד החלטת ההרחבה, תשלומי איזון לבעל דירה שדירתו אינה ניתנת להרחבה או שההרחבה פחותה מחלקו היחסי ברכוש המשותף.
(ה) לא הגיעו בעלי הדירות להסכמה באשר לגובה תשלומי האיזון, יקבעו התשלומים על ידי שמאי מקרקעין, שימונה בהסכמה.
(ו) הוצאות השמאות יחולו על בעלי הדירות בהתאם לחלקם היחסי ברכוש המשותף, לפני החלטת ההרחבה.
(ז) לא תתקבל החלטת הרחבה שיש בה כדי למנוע מבעל דירה את האפשרות לבנות סוכה, אם נהג לעשות כן לפני ההחלטה."
הבאת מלוא הדרישות חיונית כדי להמחיש את האיזון והסדרת הזכויות בין השכנים.
מכל מקום, נדרש רוב של 3/4 מהדיירים שהם מהווים לכל הפחות 2/3 מהרכוש המשותף על מנת להחליט על הוצאת חלקים מהרכוש המשותף (חצר או גג) - לטובת הרחבת דירה/דירות.
מצב כמתואר בסעיף 70 לחוק המקרקעין, לכאורה אינו מאפשר לדייר בבית דו משפחתי לבצע תוספת בניה ללא הסכמת שכנו, החולש על מחצית מהבניין ומהרכוש המשותף, שכן לעולם לא יוכל הדייר המעוניין בביצוע הבניה להגיע ל - 3/4 מהדירות + 2/3 מהרכוש המשותף ככל שהשכן מתנגד לביצוע הבניה.
לפנינו אבסורד, ופרדוכס;
רשות מנהלית (הוועדה המקומית) אינה רשאית לעצום עיניים נוכח חוק המקרקעין, ולאשר ביודעין בניה שאינה עומדת בתנאי חוק המקרקעין, ואחר כך להסתתר מאחורי האמירה שההיתר כביכול "תכנוני בלבד".
מבחינה מעשית, החלטה תכנונית מסוג זה היא בעלת משמעות קניינית; היא מתייחסת לשטח מסוים, מאפשרת בניה לטובת דירה מסוימת, מגדילה את הדירה ומשנה את השימוש ברכוש המשותף.
ההפרדה בין "תכנון" לבין "קניין" אינה מציאותית ואינה ראויה; שניהם משולבים זה בזה.
הפסיקה אימצה את ההפרדה הפורמלית בין שני המסלולים (תכנון לעומת קניין), אך אין בכך משום יישוב הפרדוכס.
התוצאה היא שהוועדה מנפיקה היתר בניה, ביודעה שההיתר אסור ופסול מכיוון שהוא ניתן בניגוד ברור לחוק המקרקעין.
במצב של היעדר רוב כנדרש בחוק, אציע מסלול חליפי ללא סתירה:
הבקשה מאושרת ע"י הוועדה המקומית לתכנון ולבניה מבחינת תכנון, אך מותנית בהשגת רוב על פי חוק המקרקעין.
וזאת, עד למועד עדכון חוק התכנון והבניה והתאמתו לחוק המקרקעין, או שינוי חוק המקרקעין.
*] - הנושא הועלה לראשונה במאמרי "תוספת בניה בבית משותף על ידי חלק מהדיירים" בבטאון "מבנים-עיתון לענף הבניה" מס' 239 (2002), עמ' 39.
