ת"א 5088/03 קט גילית נ' ע.ל. פיתוח ובינוי בע"מ

בית משפט השלום כפר-סבא

א 5088/03

בפני: כב' השופטת ריבי צוק

התובעים: קט גילית ואח'

ע"י ב"כ עו"ד שמעוני ישראל

נגד

הנתבעת: ע.ל. פיתוח ובינוי בע"מ

ע"י ב"כ עו"ד לילך בובר

פסק דין

מבוא

1. בפני תובענה בגין ליקויי בניה ברכוש המשותף (להלן: "ליקויי הבניה"), שהגישו נציגות הבית המשותף וכן 38 דיירים (להלן: "התובעים"), שהינם 23 מתוך 24 רוכשי הדירות, בבניין מגורים המצוי ברח' אוסטרובסקי 13 ברעננה (להלן : "הבניין"), כנגד הנתבעת, אשר בנתה את הבניין ומכרה אותו לתובעים.

2. לאחר שכל אחד מן הצדדים צירף לכתב טענותיו חוו"ד מומחה, ולאור הפער שבין חוות הדעת, מונה, בהסכמת הצדדים, המהנדס והשמאי דן אורמן (להלן: "המומחה"), כמומחה מטעם בית המשפט על מנת שיחווה דעתו בשאלת קיומם של ליקויי הבניה הנטענים, האם הם ניתנים לתיקון, וכן עלות תיקונם, או הפיצוי בגינם, ככל שאינם ניתנים לתיקון. עוד הסכימו הצדדים כי חוות דעת המומחה תשמש ראיה בלעדית לתוכנה ותבוא תחת חוות דעת המומחים שהוגשו מטעם הצדדים.

לשלמות התמונה בעניין זה יובהר כי על אף שחוות הדעת של המומחים מטעם הצדדים לא תשמשנה ראיה לאמור בהם בכל הנוגע לשאלת קיומו או העדרו של ליקוי, עדיין נודעת להן נפקות, הן בשל היותם חלק בלתי נפרד מכתבי הטענות של הצדדים המגדירים את גדר המחלוקת, והן בכל הנוגע למועד מתן ההודעה על ליקויים ומועד גילויים, מעצם עובדת אזכורם בחוות דעת המומחה מטעם התובעים שאין מחלוקת ביחס למועד עריכת ומועד מסירתה לנתבעת.

טענות התובעים

3. הבניין אוכלס על ידי רוכשי הדירות במהלך השנים 1998 – 1997, אולם במהלך התקופה האמורה, הוסיפה הנתבעת לבצע עבודות בבניין, ולא ביצעה העברה מסודרת של הרכוש המשותף לידי התובעים. כבר ביום 6.3.98 פנו התובעים במכתב (נספח ב' לתצהיר עדותה הראשית של הגב' אסתר אילן, להלן: "תצהיר אילן" ) אל הנתבעת, בו דרשו כי תבוצע מסירה של הרכוש המשותף. התובעים הקדימו והודיעו במכתב זה, על קיומם של ליקויים ראשוניים בבניין.

4. התובעים הוסיפו ופנו אל הנתבעת במכתבים נוספים (נספחים ג, ד', ו', ז', ח', ט'1, י, יא, יג, ו - טו לתצהיר אילן) בהם פירטו את הליקויים אשר נתגלו ברכוש המשותף. למכתב נספח ז' מיום 15.4.01 אף צורפה חוו"ד המומחה מטעם התובעים. הנתבעת אינה כופרת בקבלת פניות התובעים כדלעיל.

5. הליקויים הבולטים הינם נזילות מים בחניון, היקוות מים ברחבה בין כניסות א' ו – ב' בבניין וריצוף פגום, כאשר כל הליקויים דלעיל הינם ליקויים עליהם התריעו התובעים עוד במרץ 98, בטרם בוצעה מסירה של הרכוש המשותף, ולכל המאוחר בשנת 99, בתום שנת הבדק שעל פי הסכמי הרכישה.

6. ליקויי הבניה שנמצאו על ידי המומחה מטעם בית המשפט, אשר ערך את חוות דעתו בפברואר 2004, מלמדים כי הליקויים הנ"ל עליהם התריעו התובעים עוד בשנת 98 ולכל המאוחר בשנת 99 לא תוקנו על ידי הנתבעת.

על פי ההלכה הפסוקה לא יסטה בית המשפט מהאמור בחוות דעת של מומחה מטעמו בהעדרם של נימוקים כבדי משקל שיצדיקו זאת, ובענייננו אין כל טעם שיש בו להצדיק סטיה כאמור.

7. הנתבעת חבה בתיקון הליקויים ולחלופין בתשלום עלות תיקונם, וכן בהטבת כל הנזקים שנגרמו לתובעים כתוצאה מליקויי הבניה. זאת בין בתוקף הוראות חוק המכר (דירות), התשל"ג- 1973 (להלן: "חוק המכר"), בין בעילת הפרתם של הסכמי רכישת הדירות, שנחתמו בין הנתבעת לבין כל אחד מהתובעים, שנוסחם בסעיפים הרלוונטיים לענייננו אחיד (לעיל ולהלן: "הסכם הרכישה") ובהתאם להוראות חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תש"ל – 1970 (להלן: "חוק התרופות"), ובין בשל היות ליקויי הבניה נזק שנגרם כתוצאה מרשלנות הנתבעת, המקימה לתובעים סעד לפיצויים ולצו עשה על פי פקודת הנזיקין.

8. בשים לב לאמור לעיל עותרים התובעים למתן צו עשה אשר יורה לנתבעת לתקן את ליקויי הבניה הניתנים לתיקון, כאמור בחוות דעת המומחה ולחילופין לפיצוי כספי בסכום עלות התיקון כאמור; לפיצוי כספי בגין התיקונים שאינם ניתנים לתיקון כאמור בחוות דעת המומחה; להחזר הוצאות תיקונים בהם נשאו בעצמם כתוצאה מקיום הליקויים; לפיצוי בגין עוגמת הנפש שנגרמה להם במהלך השנים בגין קיומם של ליקויי הבניה; ולהחזר כל ומלוא הוצאות המשפט בהם נשאו בניהול תביעתם.

טענות הנתבעת

9.הנתבעת, באמצעות מנהלה לשעבר, מר אורי שושני (להלן: "מנהל התובעת"), ובסיכומי טענותיה, טוענת כדלקמן:

א. המכתב מיום 6.3.98 נשלח בשעה שהנתבעת טרם השלימה את עבודות הפיתוח בבניין.

ב. מנהל התובעת פנה ביום 22.3.98 אל התובעים במכתב, נספח א' לתצהירו, ובו התייחס לליקויים אשר פורטו במכתבם מיום 6.3.05. כמו כן נתבקשה נציגות הדיירים ליצור עימו קשר במטרה לתאם מועד למסירת הרכוש המשותף. באפריל 98 בוצעה מסירה פורמלית של הרכוש המשותף, על אף שעל הנתבעת לא חלה החובה לעשות כן ככל שמדובר ברכוש המשותף.

ג. בשנת 1999 ביצעה הנתבעת תיקונים במסגרת תום שנת הבדק. טענות התובעים, כפי שפורטו במכתבם מיום 2.4.99, נבדקו וטופלו, כל אימת שנמצאו מוצדקות. במכתב זה נזכרו ליקויים אשר התובעים לא הודיעו עליהם קודם לכן.

ד. הנתבעת הציגה לתובעים שתי חלופות לפתרון בעיית הניקוז בין כניסות א' ו-ב', אולם נציגת התובעים סירבה להצעות אלו.

ה. הנתבעת התקינה משאבה ותעלות ניקוז, במטרה למנוע את הנזילה לחניון, אולם התובעים לא דאגו לתחזוקם השוטפת ולפיכך אין האחריות לכך מונחת לפתחה של הנתבעת.

ו. חלק מן הליקויים אשר העלו התובעים ביום 29.8.01 נשללו בחוות דעת המומחה המטעם בית המשפט. מעבר לכך, לא עלה בידי התובעים להוכיח כי עמדו במגבלות הזמן הקבועות בחוק המכר או קיומה של אי התאמה כמשמעה בחוק המכר, וכי הליקויים נגרמו כתוצאה משימוש בחמרים לקויים, עבודה, או תכנון לקוי, או כל עילה אחרת שבדין המעניקה להם סעד בגין ליקויי הבניה שנכללו בחוות דעת המומחה, הצריכה לבסס גם את מקור האחריות לליקוי, להבדיל מעצם קיומו, בבדיקה שנערכה מספר שנים לאחר השלמתן של עבודות הבניה.

ז. הנתבעת נתנה הסכמתה לתיקון חלק הליקויים הנטענים, אך התובעים סרבו לכך, עת עמדו על ביצוע כל דרישותיהם כמכלול אחד, לרבות דרישות שלא נמצאו מוצדקות, בין השאר כפי שעולה מהשוואת תוכנה של חוות דעת המומחה מטעמם אשר צורפה לכתב תביעתם לבין חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, ובכך התקפחה זכותם לסעד בגין אותם ליקויים שהתובעים בהתנהגותם מנעו את תיקונם.

ח. סוף דבר, לטענת הנתבעת, טענות מוצדקות שהועלו במועדן טופלו והליקויים תוקנו. חלק הטענות המקוריות נזנחו, טענות שהועלו רק במרוצת הזמן לא הועלו במועדן ולא הוכחו, או שההענות להן נמנעה אך ורק בשל התנהגות התובעים, ולפיכך במצב הדברים במועד הגשת התביעה לא הוכחה תביעה כלשהי כנגד הנתבעת.

הוראות הדין הצריכות להכרעה בתובענה

10. הזכויות ברכוש המשותף נרכשו על ידי התובעים בהתקשרותם עם הנתבעת בהסכמי הרכישה, וחובותיה החוזיות של הנתבעת בכל הנוגע לליקויי הבניה נחלשות בראש ובראשונה על ידי הוראות חוק המכר, כהגדרתו לעיל, שכן אין חולק כי הנתבעת הינה "מוכר" כהגדרתו בחוק הנ"ל, בהיותה הקבלן שבנה את הבניין והתקשר עם התובעים בהסכמי הרכישה.

11. למועד גילויו של כל ליקוי נטען נפקות לעניין אחריות הנתבעת בהתאם להוראות חוק המכר. הוראות חוק המכר המקימות את אחריות המוכר לאי התאמה בעבודות הבניה מבחינות לעניין נטל הראיה בין תקופת הבדק לבין תקופת האחריות. התגלתה אי ההתאמה בתקופת הבדק, שמשכה משתנה בהתאם למהות הליקוי, ולתקופות כפי שהוגדרו בתוספת לחוק, ואשר תחילתן במועד העמדתה של הדירה לרשות הקונה (סעיף 4(ג) והתוספת לחוק), חב המוכר בגינה, זולת אם הוכיח שאי ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה (סעיף 4(א)(2) לחוק). התגלתה אי ההתאמה בתקופת האחריות, תקופה של שלוש שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק (סעיף 4(ג) לחוק), חב המוכר בגינה אם הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה, או בחמרים לקויים (סעיף 4(א)(3) לחוק.

12. בנוסף מטיל חוק המכר על הקונה חובת מתן הודעה על אי התאמה. בסעיף 4א לחוק המכר נקבע:

"(א) הקונה יהיה זכאי להסתמך על אי-התאמה –

(1) שניתן היה לגלותה בעת העמדת הדירה לרשותו, אם הודיע עליה למוכר תוך שנה מאותו מועד;

(2) שלא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשותו אם הודיע עליה למוכר תוך זמן סביר לאחר שגילה אותה".

יחד עם זאת יש ליתן את הדעת להלכה הפסוקה אשר ריככה את אותה דרישה, שאינה תנאי שבלעדיו אין, בלא מעט מקרים.

ב- עא 2299/99 אברהם שפייר ו-82 אחרים נ' חברת דיור לעולה בע"מ, פ"ד נה(4) 213 (להלן: "פ"ד שפייר") סוקר בית המשפט את השיקולים שבמדיניות משפטית הניצבים בבסיס חובת מתן ההודעה המוקדמת: מניעת התרחבות הנזק, חסכון בהוצאות לקבלן שבחלק המקרים יהיה עדיין מצוי באתר הבניה במועדים הרלוונטיים, אפשרות של הקבלן הראשי לחזור על צדדים שלישיים שגרמו לליקויים, מניעתו של נזק ראייתי לקבלן, והאינטרס הציבורי שבתיקונם המהיר של הליקויים והפקת לקחים מהירה. עוד צויין שם כי הטעם הענייני המרכזי לנטל ההודעה הוא, שבכל סוגי ההפרות האחרות בדרך-כלל המפר מודע להפרתו, ואילו מקום שמדובר בפגמים או ליקויים באובייקט כלשהו, במקרים רבים החייב כלל אינו יודע על קיומם וההודעה מעמידה את החייב על כך שהתעוררה בעיה הדורשת את טיפולו (פסקאות 10-11 לפסק הדין).

אולם, בית המשפט ממשיך וקובע: "גם על כלל זה - כמוהו ככללים אחרים במשפט - תחול הדוקטרינה ולפיה: CESSANTE RATIONE LEGIS CESSAT IPSA LEX: בהיבטל טעמו של דין - ייבטל הדין עימו... אכן, אין אנו רשאים להחיל דוקטרינה זו כפשוטה על חוק חרות; ואולם ...פירוש דווקני כי ניתן לחובת ההודעה המוקדמת שבחוזה ובחוק: פירוש ולפיו תישלל זכותו של קונה לחזור על מוכר שמכר נכס לקוי אך באשר ההודעה המוקדמת לא נמסרה במועד ובנוסח המדוייק עליו הוסכם; פירוש שיתעלם מטעמיו של הכלל אשר הוליד את חובת ההודעה המוקדמת; פירוש זה - פירוש בלתי ראוי יהיה... פירוש מעין-זה יפגע שלא-בצדק בקונה, בהטילו עליו נטל שלעיתים לא יוכל לעמוד בו. בד-בבד עם קיפוח הקונה, ישתחרר מוכר מאחריות גם במקום שאין כל הצדק לדבר. הוא הדין באשר לאינטרס הציבור, שאף הוא יימצא נפגע. שומה עלינו, אפוא, לבדוק בקפדנות ובזהירות כל מקרה ומקרה לגופו, לבחינה אם יש מקום להחיל עליו את הכלל בדווקנותו, או אם יש מקום ליצירת התאמות ראויות"(פסקה 12 לפסק הדין).

בהמשך הדברים נפסק כי כנגד השיקולים המחייבים מתן הודעה מוקדמת, יש ליתן הדעת לשיקולים הבאים, אף הם שיקולים כבדי משקל שבמדיניות שיפוטית: העובדה "שעל הרוב, הגם שלא תמיד, יודע קבלן - ובין הראשונים יודע הוא - על אי התאמות במיבנה שבנה, ודרישה קפדנית למסירתה של הודעה מוקדמת לא תשרת כל אינטרס ראוי... יתר-על-כן: קונה מן היישוב לא יידע לעיתים קרובות על קיומה של אי-התאמה, והרי אין הוא מומחה בשיטות העבודה, בטיב החומרים ובדין הבניה. קונה מן-המנין - שלא כמות הקבלן - אף אין לו לעזר אנשי-מקצוע ומומחים, ועל-כן גם לא יוכל לעמוד על ליקויים "שקופים" (כלשונו של השופט דוד חשין בת"א (י - ם) 12942/87 דובר נ' אלרם ; לא פורסם) כליקויים בגובה הדירה, ברוחב מסדרונות, ועוד כיו"ב ליקויים שרק בדיקת מומחה תוכל לעמוד עליהם (ורדי, 94). אם אין די באלה, הנה האינטרס הציבורי המחזיק על כתפיו את דין מכירת דירות יורנו כי מבין שני אלה: הקבלן או הקונה, ראוי הוא שהקבלן דווקא יישא באחריות לנזקים".

בית המשפט מסכם איפוא: "פריקת אחריות מעל גבו של קבלן רק בשל פגם טכני בהודעה מוקדמת - פגם של מועד - תהא בלתי רצויה ובלתי ראויה. נלך אפוא בדרכנו המקובלת, ונעשה כמיטבנו לפירוש חובת ההודעה המוקדמת על-פי תכליתה אך בלא שנמרוד במלכות ובלא שנכפור בהוראה שהחוק הורנו אותה בה. לשון אחר: מקום שמטרת החובה תושג אף בלא שהקונה מסר הודעה רשמית למוכר - למשל: מקום שהמוכר ידע בפועל על הליקויים שבדירה - נורה כי המוכר לא יתנצל את חובתו לתקן את הליקויים שנתגלו. ואמנם, עיון בפסיקה ילמדנו כי בתי-המשפט לא התירו לקבלנים להסתמך על היעדרה של הודעה מוקדמת פורמלית מקום בו הושגה בפועל מטרתה של אותה הודעה.

....ניתן להוסיף ולומר - אך לא נכריע בדבר - כי קבלן ישא באחריות לא אך במקום שידע בפועל על הליקויים אלא גם במקום שהיה עליו לדעת על הליקויים...יש מקום לסברה, כי גם במקום בו קיבל קבלן על עצמו אחריות לליקויים, והודיע על הסכמתו לתיקונם, יראו אותו כמי שוויתר על חובת ההודעה המוקדמת".

13. אחריותה של הנתבעת לתיקון ליקויים בבניין מעוגנת גם בסעיף 11 להסכם הרכישה. עיקרו של ההסדר החוזי שנקבע שם תואם את הוראות חוק המכר, ובדין לא טענה הנתבעת למניעה כלשהי העומדת בדרכם של התובעים כתוצאה מהוראת ההסכם הנ"ל, אם וככל שאין הוא עולה בקנה אחד עם הוראות חוק המכר. זאת בשים לב להוראת סעיף 7א לחוק המכר שם נקבע כי אין להתנות על הוראות החוק הנ"ל, אלא לטובת הקונה. מלשון החוק ומההלכה הפסוקה עולה כי כל אימת שהוראות החוזה סותרות את הוראות חוק המכר, באופן שאינו לטובת הקונה – יחול חוק המכר (ראה: ע"א 8939/01 חיים אביצור ו- 21 אחרים נ' חפציבה חברה לבניין עבודות ופיתוח בע"מ, פ"ד נ"ז (6) 83).

14. אחריותו של מוכר אינה מתמצית בהוראות חוק המכר, ובהוראת סעיף 7 לחוק נקבע במפורש כי: "חוק זה אינו גורע מזכויות הקונה הניתנות לו לפי כל דין".

ב-תא 19440/00 ספיר גל נ' שיאמ - יזום בניה ופיתוח בע"מ [פדאור (לא פורסם) 04 (2) 891], נפסק: "אוסיף, כי אף ההסכם שנחתם על-ידי הצדדים ב-06/09/96 קבע, כי בניית הבית תבוצע "... במיומנות, מחומרים טובים... " (ס' 4.3 לנספח א' לכתב התביעה). כלומר, אף אם תקנות התכנון והבנייה והתקנים הרשמיים היו מבטאים "good practice" גרידא (כמו מעמדם של התקנים הלא רשמיים, ככל שאינם מאומצים ע"י תקנות התכנון והבניה, הל"ת או הג"א), הרי מכוח כך הם מחייבים בהיותם משקפים את אומד דעת הצדדים מכוח עיקרון תום הלב".

בסעיף 8.1 להסכם הרכישה החל בענייננו נקבע: "החברה מתחייבת לבנות את הבנין והדירה במומחיות נאותה, מחומרים טובים ובהתאם למפרט", והתנאה זאת מקימה איפוא חיוב חוזי בנוסף על חיובי הנתבעת על פי חוק המכר.

15. אשר לחוות דעת המומחה, נפסק כי: "משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית המשפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת. אכן עד מומחה כמוהו ככל עד - שקילת אמינותו מסורה לבית המשפט ואין בעובדת היותו מומחה כדי להגביל שקול דעתו של בית המשפט. אך כאמור לא ייטה בית המשפט לסטות מחוות דעתו של המומחה בהעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן" (עא 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' מונטי רבי [פדאור (לא פורסם) 88 (2) 270, להלן: "פ"ד ניימן"].

16. בענייננו לא הועלתה כל טענה של ממש בסיכומי הטענות מטעם הנתבעת הכופרת במומחיות המומחה או בתוכן חוות דעתו, בהסכמת הצדדים אין כל ראיה לעניין ליקויי הבניה זולת חוות דעת המומחה, לא נטען ולא מצאתי טעם כלשהו המחייב הסתייגות הימנה ככל שהדברים נסבים על עצם קיומם של ליקויי הבניה, טיבם, עלות תיקונם וכיוצא באלה. המשך הדיון אינו מצריך איפוא הכרעה בעניין ליקויי הבניה הקיימים ברכוש המשותף, אשר נקבעו בחוות דעת המומחה, כי אם את הבחינה האם אלה מקימים אחריות של המוכר, ואם כן מהו הסעד הראוי בגין הפרתם על ידי הנתבעת.

מאחר וראשיתן של התקופות הרלוונטיות לחיובים על פי חוק המכר הינה, בהתאם להוראת סעיף 4(ג) לחוק המכר ב"מועד העמדתה של הדירה לרשות הקונה", נפתח בהתחקות אחר מועד המסירה, הוא המועד הקובע לצורך תחילת מנין התקופות כאמור. עוד אתייחס בקצרה לטענות הצדדים ביחס למגעים שהתקיימו ביניהם לאחר אותו מועד. בהמשך הדברים נבחן את קיומה או העדרה של חבות של הנתבעת לליקויי הבניה השונים שנימנו בחוות דעת המומחה, בהתאם לסדר הופעתם בחוות הדעת כאמור.

מועד המסירה והמגעים שבין הצדדים לאחריו

17. בשים לב להוראות חוק המכר בכללותן, לרבות הליקויים המנויים בתוספת נעלה מספק כי חוק המכר חל גם על הרכוש המשותף ולא רק על הדירות. אולם, לשון סעיף 4 לחוק המכר נוקטת בלשון מועד מסירת הדירה, אינה יכולה לחול בענייננו כפשוטה וזאת בשים לב שמועד מסירת החזקה בדירות התובעים לא תאם את מועד השלמתן של עבודות הבניה ברכוש המשותף. הנתבעת שמרה על זכותה להמשיך את עבודות הפיתוח לאחר מועד מסירת הדירות ונדמה שאין מחלוקת כי כך היה בפועל.

בסעיף 13 לתצהירו של מר אורי שושני נטען על ידי הנתבעת כי החזקה ברכוש המשותף בבניין נמסרה במועד כלשהו בחודש אפריל 1998. מנגד, נטען תחילה על ידי התובעים, כי גם במכתביהם אל הנתבעת מיום 11.6.98 ומיום 2.4.99 (נספחים ג' ו - ד' לתצהירה של הגב' אסתר אילן) הודיעוה כי לא בוצעה מסירה מסודרת של הרכוש המשותף לידי התובעים.

אולם, בסיכומי הטענות מטעם התובעים, נאות ב"כ התובעים להניח כי מועד המסירה חל בחודש אפריל 98' (עמ' 87 שורה 4 לפרוטוקול). לנוכח מכתבם של התובעים מיום 2.4.99 בדבר ביצוע תיקוני שנת בדק ברכוש המשותף בחודש אפריל 99' – ייוחס מועד המסירה של הרכוש המשותף, קרי המועד הפורמלי של מסירת החזקה ברכוש המשותף, ממנו יש למנות את תקופת הבדק, לאותו מועד.

17א. כפי שפורט לעיל ויפורט גם להלן לטענת הנתבעת הביעה הנתבעת את נכונותה לתקן חלק הליקויים, התובעים מנעו זאת מהנתבעת וקיפחו זכותם בעניין אותם ליקויים, אם וככל שהיתה קיימת. אינני מקבלת את אותה טענה.

מהעדויות שנשמעו עולה כי אף אחד מהצדדים לא ישב בחוסר מעש. התובעים לא ישנו על זכויותיהם, ופנו שוב ושוב אל הנתבעת לתיקון הליקויים אשר היה ביכולתם לאתר באופן עצמאי, תוך קיומו של שיג ושיח נמשך עם הנתבעת. הנתבעת אכן פעלה לביצוע תיקונים במהלך השנים, דבר אשר יש בו להסביר את השינויים ברשימת הליקויים עם חלוף הזמן – ככל הנראה תוקנו ליקויים אלו ואחרים, מנגד – ליקויים אחרים נותרו בבניין, או לחילופין החמירו במהלך השנים. בשל אותם מגעים שבין הצדדים לא מיהרו התובעים להזמין חוות דעת של מומחה מטעמם, ומשהחליטו לעשות כן אותה חוות דעת מקצועית האירה את עיניהם באשר לליקויים נוספים. חוות הדעת כאמור הועברה על ידי התובעים לנתבעת בסמוך לאחר השלמתה. לאחר משלוח חוות דעת המומחה מטעם התובעים קיבלה הנתבעת חוות דעת משל עצמה, שהיתה שונה בתוכנה מחוות דעת המומחה מטעם התובעים והביעה נכונותה לתקן חלק הליקויים, הכל כפי שיפורט גם להלן אגב ההתייחסות לליקויים פרטניים. נדמה שטענת הנתבעת כי התובעים מנעו את ביצועם של אותם תיקונים שעל הנכונות לתיקונם הודיעה הנתבעת נזנחה בחקירתו של מנהל הנתבעת בזמנים הרלוונטיים, אשר אישר כי לא היתה כל מניעה לביצוע בעין של התיקונים, לו היתה הנתבעת עומדת על כך.

מכלול הראיות מעלה כי התובעים לא מנעו מן הנתבעת לבצע תיקונים, וכי אלה לא יצאו לפועל בהעדרה של הענות אקטיבית של התובעים להצעת הנתבעת, בהעדרה של יוזמה נחרצת של הנתבעת לתקן את הטעון תיקון גם לגרסתה, וזאת כאשר לשני הצדדים נהיר כי אין ביניהם הסכמה בדבר היקף הליקויים הטעונים תיקון ודרכי התיקון.

בנסיבות אלה אין לראות את התובעים כמי שישנו על זכויותיהם וקיפחו זכויות תביעה שקמו להם משום המחדל כביכול להענות להצעות תיקון שהעלתה הנתבעת, ומנוסח המסמכים שהוחלפו והקשר הדברים, וכפי שיפורט להלן יש לראות את הנתבעת כמי שהודתה באחריותה לאותם ליקויים אשר תיקונם הוצע על ידה.

הליקויים ברכוש המשותף

18. חלודה באלמנטי המתכת בחדרי המעליות (סעיף 5.1.1 לחוות הדעת) – ליקוי זה נזכר בחוו"ד המומחה אשר נשלחה לנתבעת ביום 15.4.01, דהיינו היה קיים, לא רק במועד הבדיקה מטעם המומחה, כי אם 3 שנים לאחר מועד המסירה, ס"ק 9 לתוספת, קובע כי תקופת הבדק לעניין ליקוי זה הינה שנה, ומכאן שעל התובעים הנטל להראות כי מקורו של אותו ליקוי בחומרים או בעבודות לקויים של הנתבעת.

מדברי המומחה בחקירתו הנגדית עולה כי יכול ולאותו ליקוי תרמה תחזוקה לא נאותה (של התובעים)(עמ' 11 שורה 10), כי אותו ליקוי היה נמנע לו היה נעשה שימוש כמקובל במתכת מגולוונת, אך כי אין חובה לעשות שימוש במתכת כאמור (עמ' 11 שורה 6 לפרוטוקול).

יכול וחוות דעת המומחה, כשהיא עומדת בפני עצמה, אכן לא מגלה עילה לאחריות הנתבעת בגין הליקוי כאמור, אולם אני סבורה כי אחריות כאמור עולה מהעובדה שהנתבעת הביעה נכונותה לביצוע תיקון זה במכתבו של מנכ"ל הנתבעת לנציגות הבית המשותף מיום מ - 10.7.01 (שם בסעיף 1), עליה חזרה במכתבה מיום 16.10.01 (שם נאמר: "אנו חוזרים על עמדתנו כי אנו מוכנים לבצע התיקונים ברכוש המשותף כמפורט במכתבנו שבסימוכין מיום 10.7.01 ,וכפי שנקבע על ידי המפקח"). בעניין זה נפסק בע"א 559/87 חשאי נ' רונן, פ"ד מג(1) 229, 231, כי במקום בו קיבל על עצמו קבלן אחריות לליקויים והודיע על הסכמתו לתיקונם, יראו אותו כמי שויתר על חובת ההודעה המוקדמת. הלכה דומה נקבעה גם בע"א 4071/02 זהבה סיידוף נ' יונתן אלה, חברה לבניין בע"מ , פ"ד ס"א (2) 550.

19. סדקים בקירות חדרי המעליות (סעיף 5.1.2 לחוות הדעת) – הודעה על הליקוי כאמור נכללה במכתב מיום 2.4.99, דהיינו, שנה לאחר מועד המסירה. עפ"י ס"ק 7 לתוספת לחוק המכר תקופת הבדק לעניין ליקוי זה הינה חמש שנים, כאשר המומחה ציין בחקירתו כי לו היה מתבצע תיקון כנדרש של אותו ליקוי בסמוך למתן ההודעה על הליקוי לא היה הליקוי חוזר (עמ' 11-13 לחוות הדעת). מהאמור לעיל עולה כי בעניין זה הוכחו דבר קיומו של ליקוי, גילויו בתקופת הבדק ומתן הודעה מוקדמת כנדרש, ומשכך קמה אחריות לתיקונו על ידי הנתבעת.

20. חדירת מי גשמים סביב פתחי העליה לגג (סעיף 5.1.3 לחוות הדעת) – הודעה על הליקוי ניתנה עוד ביום 6.3.98. תקופת הבדק לעניין זה הינה שלוש שנים, בהתאם לס"ק 2 לתוספת לחוק המכר. יתרה מזאת, במכתבי הנתבעת מיום 10.7.01 (שם סעיף 3) ובמכתב הנתבעת מיום 16.10.01 הכירה הנתבעת באחריות לליקוי הנ"ל והתחייבה בתיקונו. אותו ליקוי נכלל גם בחוות דעת המומחה מטעם הנתבעת, המהווה חלק מכתב ההגנה של הנתבעת, עובדה נוספת המגלה כי אינו שנוי במחלוקת של ממש.

21. חוסר ברפידה במשאבה בגג כניסה ג – הדבר לא נזכר באיזה ממסמכי התובעים. מחקירת המומחה עולה, כי ניתן היה לגלות את המחסור ברפידה זו עוד בשנה הראשונה שלאחר איכלוס הבניין (עמ' 18שורות 18 – 14 לפרוטוקול), ומשכך אין לחייב התובעת בגין הליקוי כאמור.

22. ליקויים בריצוף השיש בחדרי המדרגות (סעיף 5.2 לחוות הדעת)– הודעת על הליקוי ניתנה במכתב התובעים מיום 2.4.99, ומכאן שהתמלאו הן דרישת ההודעה המוקדמת והן גילוי בתוך תקופת הבדק, כשהנתבעת לא הוכיחה כי הליקוי נגרם כתוצאה ממעשה או מחדל של התובעים.

יתרה מזאת, חקירת המומחה העלתה כי: "קבלנים הפסיקו לרצף עם שיש, לאור כל הבעיות שלו, שהוא לא עמיד בשטחים ציבוריים" (עמ' 19 שורות12-11). המומחה הוסיף והדגיש כי על אף שהבחירה בחומר אין בה משום חריגה מתקן כלשהו (עמ' 18 שורה 24), הרי שלא בוצעו במקרה דנן שלבים חיוניים בהנחתו, ודברים אלה מבססים לכאורה עבודה לקויה ביחס להתחייבות שעל פי המפרט (עמ' 21 שורה 22 וכן עמ' 22 שורה 9).

23. תוספת מתגי הפעלת אור בכניסות לדירות (סעיף 5.2.2 לחוות הדעת)– העדרם של מתגים כאמור אינו תואם את הוראות התקן. נזכר כליקוי בחוות דעת המומחים מטעם שני הצדדים אשר צורפו לכתבי הטענות והמגדירים את גדר המחלוקת. ליקוי זה נכלל גם במכתבו של מנהל הנתבעת מיום 10.7.01, בו הביע את הסכמת הנתבעת לתיקון הליקוי, שחזרה ונתאשרה באוקטובר 2001 (לנפקות כל אלה ראה סעיף 18 לעיל).

24. גובה המעקים בחדרי המדרגות (סעיף 5.2.3 לחוות הדעת) – הליקוי שנמצא הינו גובה המעקים הנמוך מדרישות התקן. ליקוי זה נזכר לראשונה בחוו"ד המומחה מטעם התובעים, בה התייחס המומחה בסעיף 3 לחוות דעתו לתיקון המעקה בקומה העליונה של כל כניסה. המומחה מטעם בית המשפט, לעומתו, הצביע על הצורך בהגבהת מעקים נוספים. עוד הוסיף המומחה בחקירתו, כי המדובר בבעיה בטיחותית, המוסדרת באמצעות תקן מחייב, ולפיכך אי התאמה כהגדרתה בסעיף 4(א) לחוק המכר.

בפסק דין ניימן שנזכר בסעיף 15 לעיל נפסק כי "..משנתמנה מומחה מטעם בית המשפט אין הוא מוגבל בקביעותיו דווקא לאמור באותו מסמך. לא יעלה על הדעת שמומחה כזה יגלה ליקויים וחובת תיקונם לא תחול על המערערת".

כן נקבע בפ"ד שפייר שנסקר בהרחבה בסעיף 12 לעיל כי: "סביר להניח שהמוכרת כקבלן שבנה את הבית ידעה או חייבת היתה לדעת על אי ההתאמות ועל הליקויים שבדירה, שכן מחובתה המקצועית כקבלן לפקח על טיב הבניה וביצועה המקצועי. אין היא יכולה להישמע בטענה שידעה על הליקויים והפגמים עת שמסרה את הדירה למוכרים אלא שהללו מנועים מלטעון כלפיה בעניין זה בגלל סעיף מסויים בחוזה המכר. סעיף שכזה הוא בלתי סביר לחלוטיןו בגדר תניה עושקת".

אשר על כן אני סבורה כי יש לחייב הנתבעת בגין מלוא היקף הליקויים במעקות שבחדר המדרגות, כפי שנמצא על ידי המומחה מטעם בית המשפט.

25. גימור לקוי בארונות המים, החשמל והתקשורת (סעיף 5.2.4 לחוות הדעת) – נזכר לראשונה בחוו"ד המומחה מטעם התובעים. המומחה מטעם בית המשפט העיד בחקירתו, כי מדובר בביצוע הסוטה מסטנדרט מקובל (עמ' 24 שורות 24-18).

אם וככל שיש לקבל את טענת הנתבעת כי אין מדובר באי התאמה כמשמעה בחוק המכר באשר אין מדובר בסטיה מהמפרט מתקן רשמי או מתקנות הבניה, כי אז קמה אחריות של הנתבעת לאותה עבודה לקויה מכוח התחייבותה החוזית על פי סעיף 8.1 להסכם (ראה סעיף 14 לעיל) והפרתה אשר הוכחה בחוות דעת המומחה, שהובאה לעיל, ולא קם הצורך במתן הודעה מוקדמת. היה ומדובר בביצוע לקוי של פרטים שנכללו במפרט, כי אז ממהות הליקוי כפי שתואר בחוות הדעת ברי כי התקיים עוד במועד המסירה, ומהטעמים שפורטו בפ"ד שפייר (ראה סעיפים 12 ו-24 לעיל) אינני סבורה שיש מקום לדחות את תביעת התובעת בשל העדרה של הודעה מוקדמת, בהעדרו של אינטרס הראוי להגנה שיצדיק זאת.

26. החלפת תיבות הדואר בכניסות ב' ו-ג', ושיפוי דיירי כניסה א' על החלפת תיבות הדואר (סעיף 5.2.5 לחוות הדעת) – ליקוי זה נזכר לראשונה בחוו"ד המומחה מטעם התובעים. כמבואר בחוות דעת המומחה ובחקירתו (עמ' 27 שורות 23-20) מספר תיבות הדואר, מידותיהן וגובהן אינו עונה בקנה אחד עם דרישות התקן. אינני מקבלת את טענת הנתבעת כי מדובר בהפרה טכנית שאינה גורמת נזק או אי נוחות, כשבנסיבות אלה יש ליתן משקל להעדרה של הודעה מוקדמת במועד. עצם החלפתן של תיבות הדואר באחרות, על ידי דיירי אחת הכניסות, מיוזמתם, בשלב ראשון במימונם וללא המתנה לתוצאות המשפט וללא ודאות ביחס להחזר ההוצאה, מעלה לכאורה שהפרת הוראות התקן בעניין זה גורמת לאי נוחות למשתמש. זאת ועוד, מקום שמדובר באי התאמתן של מידות לדרישות תקן, ראתה ההלכה הפסוקה את הליקוי כ"ליקוי שקוף", כלשון ההלכה שצוטטה בהסכמה בפ"ד שפייר, ביחס אליו נדחה מועד מתן ההודעה המוקדמת לזמן סביר לאחר גילויו בפועל, כאשר חוות דעת המומחה מטעם התובעים הועברה לנתבעת זמן קצר לאחר עריכתה.

27. רטיבות בקיר חדר המדרגות בירידה לחניון בכניסה ג' (סעיף 5.2.6 לחוות הדעת) – נזכר במכתב התובעים מיום 2.4.99 תקופת הבדק לעניין זה הינה שלוש שנים והנתבעת לא הוכיחה כי מקורו של הליקוי הינו מעשה או מחדל של התובעים. אשר על כן מתקיימים כל היסודות לצורך הקמתה של אחריות על פי חוק המכר. בנוסף הוכר ליקוי זה בחוות דעת המומחה מטעם הנתבעת אשר צורף לכתב הגנתה של הנתבעת ואשר הנתבעת חזרה והצהירה, במכתביה כמו גם בכתב הגנתה, על נכונותה לביצוע התיקונים הנדרשים להסרתם של הליקויים שנכללו שם.

28. חוסר במתקנים וציוד לכיבוי אש (סעיף 5.3 לחוות דעת המומחה) – ליקוי זה מופיע לראשונה בחוו"ד מומחה התובעים. אמנם, מציין המומחה כי לא ניתן לקבל תעודת גמר ללא אישור מכבי האש, אולם העובדה כי בכל ארונות המים, בכל הקומות, חסרים מזנקי כיבוי אש ומטפים (סע' 5.3.2 לחוות הדעת) מצביעה לכאורה על כך שמטפים אלו לא סופקו כלל, וזאת בניגוד לתקן. בנסיבות אלה ובהתאם להלכת שפייר אין לדחות התביעה בגין העדרה של הודעה מוקדמת.

29. מתקני אשפה (סעיף 5.4 לחוות הדעת)– ליקויים אלו מופיעים בחוות הדעת מטעם התובעים ומטעם הנתבעת, ובהתאם לאמור בסע' 15 (ו) לכתב הגנתה של הנתבעת - נאותה היא לבצע תיקונים אלו.

30.ליקויים בגימורי הטיח והצבע בחדרי המעליות (סעיף 5.5 לחוות הדעת) – נזכר עוד במכתבם של התובעים מיום 6.3.98. תקופת הבדק לעניין זה הינה שנה, ומחוות דעת המומחה עולה כי כפי הנראה המדובר בעבודות אשר נותרו בלתי גמורות עוד בעת מסירת חזקה לידי התובעים. משכך התמלאו כל היסודות הנדרשים לצורך הקמתה של חבות על פי חוק המכר.

31. רטיבות בחניה התת קרקעית (סעיף 5.6.1 לחוות הדעת) – גם ליקוי זה נזכר עוד במכתבם של התובעים מיום 6.3.98, וכן בכל אחד ממכתבי התובעים לאחר מכן. תקופת הבדק לעניין ליקוי זה הינה שלוש שנים. מנהל הנתבעת העיד כי נעשה נסיון לתיקון הנזילות, אולם הנזילה פסקה בקיר הדרומי של החניון בלבד (עמ' 75 שוות 1,2).

32. הכנה לצבע בחניה (סעיף 5.6.2)– נזכר במכתבי התובעים מיום 6.3.98 ומיום 2.4.99. תקופת הבדק לעניין זה הינה שנה, ומשכך התקיימו יסודות האחריות על פי חוק המכר.

33. התקנת תושבת גומי מתחת לתעלות הניקוז והסרת שיירי הבטון בחניה (סעיפים 5.6.3 ו-5.6.4 לחוות הדעת)– לעניין זה הובעה הסכמת הנתבעת לביצוע התיקון במכתב מנהלה מיום 10.7.01.

34. התקנת מאחז יד בצד ימין בכניסה ג' (סעיף 5.7.3 לחוות הדעת) - הנתבעת נאותה להשלים את המעקה בקומה ג' , במכתב מיום 10.7.01.

35. החלפת אריחים בכניסה ג' (סעיף 5.7.5)– נזכר בחוו"ד המומה מטעם התובעים. תקופת הבדק לעניין זה הינה שנה. הליקוי על פי טיבו התקיים החל ממועד המסירה.

36. שיפוע בלתי תקין בין כניסות א ו – ב, המחייב התקנת ויטרינה מאלומניום ברחבה בין כניסות א' ו – ב' וליטוש האריחים (סעיפים 5.7.1 ו-5.8 לחוות הדעת)–הליקוי דלעיל גורם להצפה חוזרת ונשנית של הרחבה בין כניסות א ו – ב לבניין. המומחה מטעם בית המשפט הצביע על הצורך בביצוע תיקון משולב של שינוי שיפוע הריצוף ושל התקנת ויטרינה, תוך שהוא מדגיש בחקירתו כי שינוי השיפוע אין די בו על מנת להביא לפתרון הבעיה (עמ' 20-17 לפרוטוקול).

ליקוי זה הועלה על ידי הדיירים במכתבם מיום 2.4.99, וכן במכתב מיום 1.11.00. הנתבעת נתנה הסכמתה לצורך בתיקון כאמור אך טענה בתחילה כי ביצועו נמנע בשל התנגדות הדיירים. מעדות מנהל הנתבעת (עמ' 77 שורות 6-3) עלה כי אותו פתרון נמנע בשל חשש הנתבעת מפני ליקויי בטיחות הכרוכים באותו פתרון אשר אומץ על ידי המומחה מטעם בית המשפט.

הסעד המבוקש

37. הסעד העיקרי לו טוענים התובעים הינו צו עשה שיורה על תיקון ליקויי הבניה כפי שנמצאו על ידי המומחה מטעם בית המשפט. צו כאמור המיועד לתיקון הליקויים באופן שיביא לקיום מלא של חיובי המוכר תואם את הוראות חוק המכר, ועולה בקנה אחד עם הסעד העיקרי לו זכאי הנפגע על פי חוזה שהופר – סעד האכיפה. הנתבעת אשר הכחישה את התביעה כלפיה לא נתנה טעם, מדוע ימנע בית המשפט ליתן צו כמבוקש, אם תתקבל התביעה, ונמנעה מלטעון כי צו כאמור לא יהיה מעשי או כרוך בקשיי ביצוע המסכלים את אפשרות אכיפתו וכתוצאה את הענקתו.

38. בנוסף תובעים התובעים הוצאות שהוצאו על ידם בעבר, על פי הנטען לצורך הסרתם של ליקויי בניה להם אחראית הנתבעת. הראיה היחידה שהובאה בעניין זה הינה הטענה הסתמית בדבר הוצאתן של אותן הוצאות וצרוף קבלות המעידות על הוצאתן, כאמור בסעיף 22 לתצהיר עדותה הראשית של אילן. מנגד נטען בתצהיר עדותו הראשית של שושני כי הקלקולים במערכות הנ"ל הינם תוצאה של החזקה לקויה וחלק מהוצאות החזקה בהם נושאת נציגות הבית המשותף (סעיף 30 לתצהיר). המומחה מטעם בית המשפט לא התבקש להתייחס לטענות דלעיל, לא בכתב מינויו ולא בחקירתו, ולא עשה כן בפועל. בנסיבות אלה אינני סבורה כי התובעים הוכיחו את אחריותה הנטענת של הנתבעת לליקויים נטענים שחייבו את העבודות נשוא החשבוניות/קבלות נספח טז לתצהיר, וכתוצאה לא הוכיחו את זכאותם להחזר ההוצאות כאמור.

39. עוד תובעים התובעים פיצוי בגין עוגמת הנפש שנגרמה להם כתוצאה מליקויי הבניה נשוא התובענה והעמידו את תביעתם זאת על סך של 2,000 ₪ לכל אחד מרוכשי הדירות התובעים. עצם קיומם של ליקויי בניה אינו מצדיק כעניין שבשגרה פסיקת פיצוייים בגין ראש נזק זה, ומאידך בתי המשפט פוסקים לא אחת פיצויים כאמור בגין קיומם של ליקויי בניה מקום שהדבר הסב לרוכשים אי נוחות של ממש, כאשר עצם פסיקת הפיצוי ושיעורו משתנים ממקרה למקרה על פי נסיבותיו.

חלק הליקויים שנמצאו בענייננו אינם מסוג הליקויים שיש בהם להצדיק פסיקת פיצוי כאמור. מאידך על פי הנטען ועל פי התרשמותי מהראיות הליקויים שנזכרו בסעיף 5 לעיל פגמו בהנאת התובעים מדירותיהם והליקוי של היקוות המים בין הכניסות בימי גשם גרם אי נוחות של ממש ופגיעה ממשית בהנאה מדירותיהם. בשים לב לאלה ולפרק הזמן הממושך יחסית שמיום מסירת הדירות ועד המועד הצפוי להסרת הליקויים, אשר להתנהלות הנתבעת תרומה להמשכותו אני מעמידה את סכום הפיצוי בגין עוגמת נפש על סך של 1,000 ₪ לכל אחד מ- 23 התובעים – רוכשי הדירות.

סוף דבר

40. סוף דבר, מכל הנימוקים שפורטו לעיל:

40.1 על הנתבעת לדאוג להסרתם של כל הליקויים שנימנו בחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, להוציא הליקוי כאמור בסעיף 21 לעיל, וזאת באופן ובמתכונת המתוארים בחוות דעת המומחה. עבודות תיקון הליקויים תתבצענה בפיקוחו של המומחה מטעם בית המשפט, בשכר אשר ננקב לצורך הפיקוח ההנדסי בחוות הדעת, כאשר הנתבעת תישא במלוא עלויות התיקון ובמלוא שכרו של המומחה. עבודות התיקון תתחלנה בתוך 90 יום מהיום, ותתבצענה ברציפות ובקצב ראוי. בתוך 45 יום מהיום תוגש לאישור המומחה תוכנית העבודה של הנתבעת לביצוע העבודות וכן לוח זמנים לביצוע, אשר יובאו גם לידיעת נציגות התובעים. בגמר העבודות תחשב הנתבעת כמי שמילאה התחייבותה עם קבלת אישורו של המומחה כי כך נעשה.

40.2 הנתבעת תשלם פיצוי בסך של 1000 ₪ לכל אחד מיחידי 23 התובעים, רוכשי הדירות וזאת בתוך 30 יום מהיום.

40.3 הנתבעת תשלם לתובעים, יחד ולחוד, את מלוא הוצאות המשפט בהם נשאו: שכר טרחת המומחה מטעם התובעים, חלקם של התובעים בשכר טרחת המומחה מטעם בית המשפט, ואגרת המשפט בה נשאו, כשכל סכום כאמור נושא הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום ההוצאה ועד ליום התשלום בפועל של סכום ההחזר. כן תשלם הנתבעת לתובעים, יחד ולחוד, הוצאות משפט בסך של 20,000 ₪ בתוספת מע"מ כדין.

המזכירות תעביר העתק פסק הדין לצדדים בדואר.

ניתן היום כ"א ב אדר א, תשס"ה (02/03/2005) בהעדר הצדדים.