תביעה "מאוחרת" של זכויות בניה

בית המשפט העליון קבע: הכחשת הליקויים על ידי הקבלן בנסיבות מסוימות מאריכה את תקופת ההתיישנות, כי בתקופת ההכחשה הדיירים לא יודעים כי קיימים ליקויים בבניין... הלכה זו אינה מנוצלת כראוי בתביעות ליקויי בניה, וכאילו נזנחה על ידי הפרקליטים של התובעים.

בע"א 167/88 משה"ב בע"מ נגד יהודית שטרן, פד"י מ"ד (2) 741, [שופטים: ש' אלוני, ש' לוין, ג' בך] נפסק כי בהתאם לסעיף 6 לחוק ההתיישנות, תחילת ספירת הזמן הינה מהיום בו הודה הקבלן בחבותו בביצוע התיקונים. הרעיון הוא כי כל עוד הכחיש הקבלן חבותו, יכלו הדיירים לסבור כי לא ליקויים המה, ולכן לא ידעו על קיומם בסבירות גבוהה.

הדיירים רכשו דירה מחברת משה"ב בע"מ, ונערך פרוטוקול עם פירוט הליקויים. הדיירים לא מסרו לחברה כל הודעה בדבר אי-התאמה, לא במשך תקופת השנה הראשונה המתחילה מיום מסירת הדירה לידיהם ולא לאחר מכן, עד הגשת התביעה, וזאת למעלה משבע שנים מאוחר יותר.

כשלוש שנים לאחר מסירת הדירה הייתה צריכה להתקיים ביקורת נוספת לבדיקת הליקויים בדירה. נציגי הקבלן שנכחו בביקורת, לא התכחשו להתחייבותן לתקן את הליקויים.

התביעה הוגשה, ובית-משפט השלום דחה את אותה בשל התיישנות, בטענה כי על פי  הוראת סעיף 4 לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, היה על הדיירים להודיע על הליקויים לקבלן תןך שנה ובהתאם לכך – חלף הזמן מעבר לתקופת ההתיישנות.

בית המשפט המחוזי לא קיבל טענה זו וקבע כי תקופת ההתיישנות טרם חלפה, כי את מרוץ ההתיישנות יש למנות החל מהמועד שבו הודתה החברה הקבלנית בקיום הליקויים והביעה נכונות לתקנם.כל עוד החברה הקבלנית הכחישה את קיום הליקויים, טרם החל מרוץ ההתיישנות, כי הדיירים סברו שאין ליקויים לאור הכחשת החברה. טענה זו התקבלה גם על ידי בית המשפט העליון.

 יש להוסיף על פסק הדין, כי טענה כזו תסייע לתובעים רק כאשר הם טרם הזמינו מומחה לקביעת הליקויים בדירה מטעמם, ואילו הזמינו מומחה וזה גילה להם ליקויים שהיו עש לגילויו נסתרים – אז מועד תחילת מרוץ ההתיישנות יהיה ממועד גילוי הליקויים לדיירים באמצעות חוות דעתו.

כאן המקום להבהיר כי ליקויים נסתרים הם גם אלה שנסתרים מעיני הדיירים בשל אי ידיעתם ואי שליטתם בתוק ובתקנות, כלומר, הדיירים חשים [לדוגמא] צפיפות בחדר שירות בדירה, אך אינם יודעים מהם הקריטריונים הסטטוטוריים לקביעת אי התאמה שכן הם אינם מכירים את הל"ת – הוראות למתקני תברואה ואת התקנים הרלוונטיים בנושא זה. 

בע"א 2242/03, אורה ואברהם אברהם נ' עדנאן רשאד ואח', בית המשפט העליון (שופטים: ד' בייניש, א' לוי, מ' נאור), בית המשפט העליון דחה את טענת ההתיישנות, וזיכה את הנפגעים מהבנייה הלקויה אך הטיל עליהם אשם תורם בגובה של  40% משיעור נזקם עקב בניה שלא על פי היתר הבנייה.

בית המשפט קבע כי מרוץ ההתיישנות מתחיל מהרגע בו הגיעו הדיירים למסקנה שהסדקים בביתם הם לא סתם סדקים, אלא מהסוג הפוגע ביציבות הבניין והגורם לצורך בהריסתו ובנייה מחדש. מועד זה אינו יום הופעת הסדקים, אלא – המועד בו דייר סביר מבין שהסדקים מסוכנים ליציבות הבניין, בין הבנה בעצמו ובין הבנה בעקבות בדיקת מומחה.

ממועד זה – ולא ממועד קודם לאירוע זה – יש לספור 7 שנים.

להלן ציטוט מפסק הדין בע"א 2242/03, סעיף 10 ואילך:

"אם הנזק הראשוני שנתגלה הוא נזק של "מה בכך", אשר אדם סביר לא היה מגיש תביעה בגינו, לא יהיה בהתגלותו כדי להתחיל את מרוץ ההתיישנות. עמד על כך השופט (כתוארו דאז) ברק בפרשת בוכריס הנ"ל, בע' 559:

"עם זאת נראה לי, כי אין להחמיר עם הניזוק יתר על המידה. לא די בהתגלות נזק כלשהו, כדי שתקופת ההתיישנות תחל במרוצתה. התגלות הנזק תחל את ההתיישנות, אם הניזוק, כאדם סביר, היה בנסיבות העניין כולו מגיש תביעה בגינו. אם, לעומת זאת, הנזק בהתגלותו הוא נזק של 'מה בכך', אשר 'אדם בר-דעת ומזג כרגיל לא היה בא בנסיבות הנתונות בתלונה על כך' (סעיף 4 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש]), כי אז אין לראות בהתגלות זו כמועד תחילת ההתיישנות, ויש לדחות אותו מועד עד להתגלותו של אותו נזק, שאדם סביר היה תובע בנסיבות העניין כולו בגינו."

עלינו לקבוע, אפוא, מתי יכולים היו המערערים לגלות את הכשל ביציבות הבניין:"

וכן בהמשך פסק הדין:

"אשר על כן, סבורים אנו כי בנסיבות המקרה דנן, גם אם מועד אירוע הנזק הוא מועד הבניה, הרי שבשלב בו עברו המערערים להתגורר בביתם בשנת 1988, סביר היה לראות בסדקים שנתגלו בקירות נזק של "מה בכך". לפיכך, ניתן לקבוע כי הנזק מהסוג המקים עילת תביעה, אשר ממועד התרחשותו ואילך מתחיל מרוץ ההתיישנות, נתגלה רק בשלב מאוחר, כאמור לעיל."

סיכומו של דבר, מכיוון שהסדקים אשר הופיעו עם גמר הבנייה לא היו מהותיים במידה שיהוו עילה לתביעה בגין יציבות הבית – לא היה בהופעתם ובמועד הופעתם משום גילוי העילה על ידי הדיירים.

גילוי העילה נעשה מאוחר יותר, לטעם בית המשפט – עם חדירת רטיבות לדירה במידה מסיבית, לדעתי – עם גילוי הסיכון על ידי חוות דעת מקצועית של מומחה בתחום הקונסטרוקציה, וממועד גילוי העילה – החל מרוץ ההתיישנות עד לתום הזמן בו זכאים התובעים להסתמך על עילת הסדקים [7 שנים ממועד זה].

אפשר להשליך מהפסיקה לעיל על מקרים אחרים של כשלי בניה, לרבות נשירת אבני חיפוי או פסיפס מהקירות. לדוגמא, אם נשרו אבני פסיפס והקבלן תיקן בכל פעל שהדבר ארע, הרי לאחר כל תיקון היו צריכים הדיירים להבין כי התיקון תקין ומדובר בנזק מקומי שהקבלן ביטלו בתיקונו. זאת, גם אם הייתה בידי התובעים חוות דעת הנדסית מטעמם, שהרי הליקוי לאחר תיקונו – לא קיים. אם בשלב מסוים "הגיעו מים עד נפש" והדיירים מתחילים להבין כי לא מדובר באירוע מקומי אלא בכשל מערכתי בכל מעטפת המבנה, או אז הם מזמינים חוות דעת מתאימה וככל שחוות דעת זו מצביעה על כשל כללי בחיפוי החיצוני – להבדיל מכשלים מקומיים, אותם תיקן הקבלן מעת לעת – כי אז, ורק אז נולדה עילת התביעה, והתביעה אינה לתיקון מקומי אלא לטיפול כללי בכל מעטפת הפסיפס.