מעבר מכשולים ביציאה למרפסת
בדירה חדשה שרכשתי, במעבר מהסלון למרפסת יש הגבהה בנויה בגובה 20 ס"מ – והדבר אינו לרוחי כי יש בכך קושי ואי נוחות בהעברת עגלת ילדים או עגלת תה. האם מצב זה תקין?
סוגיית המכשול במעבר בין חדר למרפסת, זכתה לדיון ולפסיקה שונה ולא אחידה. בעיקרון מדובר בתכנון ובביצוע שגויים, וביצירת מפגע בטיחותי מובהק מכמה טעמים:
א. אצטט מדברי הרמב"ם בפירושו למשנה, נזיקין, בבא קמא, פרק שלישי: "כלל הוא אצלנו, אין דרכם של בני אדם להתבונן בדרכים", והדברים נאמרו בהקשל של מפגע (בור ותל) במידה כלשהי במסלול הליכה. כך יכול היוצא למרפסת להיתקל בהגבה - ולמעוד. ראה הרחבה בעניין זה בספר "דבר תורה על פי הרמב"ם" מאת א' בן עזרא, הוצאת קרטוב, עמ' 66-67.
ב. יש קושי ואי נוחות במידה בלתי סבירה בהעברת עגלה אל המרפסת. יש טענה כי ההגבהה מותרת, בהיותה פרט מאושר של משרד הבינוי והשיכון. ראוי לדחות טענה זו, כי משרד הבינוי והשיכון לא מוסמך להכתיב אמות מידה תכנוניות, ויש לבדוק את תוכניותיו בביקורתיות.
יש טענה נוספת, לפיה ההגבהה היא בהתאמה לתקן 1629 ו/או לתקן 1752. בשני תקנים אלו מובאים שרטוטים של ההגבהה כהצעות אפשריות לחסימת מעברי רטיבות משטח רטוב אל שטח יבש. בכל שרטוט כזה כלולים מספר פתרונות, חלקם פתרון למניעת מעבר רטיבות ללא הגבהה כלל, וחלקם פתרון למניעת מעבר הרטיבות על ידי ביצוע ההגבהה האמורה. אין להכחיש כי ההגבהה מונעת חדירת רטיבות מהשטח הרטוב אל השטח היבש, אולם כמבואר בתקן ובשרטוטים הכלולים בו, גם באין הגבהה כזו יש דרך בדוקה לפתרון מעברי הרטיבות. הפרשנות לפיה מכיוון שהתקן כולל הגבהה כזו אז היא מותרת במעבר בתוך דירה היא פרשנות שגויה. הנכון הוא כי על המתכנן לבחור את הפתרון הראוי מתוך כלל האפשרויות שבתקן, בהתאמה לייעוד.
המתכנן יבחר את הפתרון ללא הגבהה כלל – כפתרון מתאים בתוך דירה, כלומר, במעבר בין חדר רטוב [מקלחת, וכו'] לבין שאר הדירה או למעבר בין מרפסת [שאף היא בחזקת שטח רטוב] לבין שאר הדירה, ואילו את הפתרון של ההגבהה אפשר ליישם על גגות של מבני תעשייה וכיוצא בזה, במקומות שונים שהתקן מתייחס גם אליהם. פרשנות אחרת מביאה אותנו לידי אבסורד, לפיו מותר להציב מדרגה כזו גם בין חדר אמבטיה בדירה לבין הפרוזדור או החדר...
טענה נוספת מועלית במטרה להכשיר את המכשול, והיא, כי לפי תקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל – 1970, מותר שתהיה מדרגה בודדה בתוך דירה. ובכן, במקרה דנן שוב צריך שיקול דעת תכנוני והגיוני, המוביל למסקנה כי מדרגה כזו לא תוצב במעבר האמור בהיותה מכשול, אך עוד ייאמר כי לא מדובר כלל במדרגה, כפי שיבואר להלן מהפסיקה, וגם אם מכנים הגבהה זו לעתים במונח מדרגה – היא אינה מדרגה כהגדרת המונח בתקנות או כמשתמע מהן.
להלן ריכוז פסיקה בנושא המכשול בו מדובר:
1. בע"א 25-38/90 אברהם אלברט ואח' נ' שיכון ופיתוח ואח', בית המשפט המחוזי בחיפה, שופטים: י' מרגלית, מ' סלוצקי, ח' אריאל, [פורסם בפדאור], הובהר מה שקבע הרמב"ם לעיל בשפה עכשווית ונאמר:
אדם ההולך במשטח מישורי, קשה לו להבחין במדרגה בודדת, ועלול לכן להיכשל בה.
בפסק הדין הנ"ל, ההתייחסות אינה אל הגבהה במעבר בין חדר למרפסת אלא במדרגה בודדה, אך הדברים הפשוטים שנאמרים בו מסבירים את הבעתיות של ההגבהה המהווה מכשול.
2. בת"א 469/88 זעפרני ואח' נ' רמט בע"מ, בית המשפט המחוזי בירושלים, שופט: צ' טל, יש התייחסות להגבהה בין חדר למרפסת, ונפסק כי אכן לא במדרגה מדובר, אך ההגבהה מהווה מכשול. וכה נאמר בנדון:
אני מסכים עם מנחם [מומחה מטעם בית המשפט, שחוות דעתו לא התקבלה – אב"ע] שהתקנה 3.39 מתייחסת למדרגות ולא לסיפי דלתות ואינה עניין לכאן [ברגמן (מומחה הדיירים – אב"ע) שלא נתכוון לומר שהתקנה חלה, אלא הביא אותה כמשל למפגע שנוצר]. גם אם הדבר איננו נוח לפסוע מעל סף מוגבה כזה. אבל בדיעבד, מאחר שאדם מתרגל לדירתו, אינני חושב שזהו מפגע שאין להשלים עמו. אבל אין ספק שזה מפגע המשפיע על ערך הדירה.
לעניין הנאמר בציטוט הנ"ל שתי הערות:
א. בזמן פסק הדין הייתה אסורה מדרגה בודדה (כמו גם צמד מדרגות) בתוך דירה ואילו בתיקון תשנ"ח לתקנות הותר ביצוע מדרגה בודדה (וצמד מדרגות) בתוך דירה.
ב. בית המשפט תיאר כי הדייר הגר בדירה מתרגל למכשול, אך לא התייחס לנפגעים פוטנציאליים אחרים, כגון – שכנים, אורחים, קונים חדשים ועוד, וכן לא התייחס מפורשות להשוואה בין המצב הכולל את ההגבהה לבין המצב בלעדיה.
3. בת"א 27671/97 שכטר ואח' נ' שיכון ופיתוח בע"מ, בית משפט השלום בתל אביב, שופטת: י' שבח, פורסם בפדאור 603 (11) 02 קבע בית המשפט כי מדובר באי נוחות או אף במכשול, בזו הלשון:
בבתים מסוימים מצאתי לנכון להוסיף על הפיצוי שננקב על ידי המומחה גם פיצוי בגין ראשי נזק נוספים כגון: במקרה של סף מוגבה, וזאת במקום בו נחה דעתי כי מדובר באי נוחות מתמדת ואולי אף במכשול.
ובהמשך באותו פסק דין:
אני מוצאת לנכון לפסוק פיצוי נוסף בגין הסף המוגבה של דלתות האלומיניום המהווה ליקוי בטיחותי. תוספת הפיצוי בראש נזק זה הינה על בסיס ירידת ערך ובסך 2000 ₪.
4. ת"א 17538/95 אוחיון קלוד וחיים נ' מורן חברה לבניין בע"מ, בית משפט השלום בחיפה, שופטת: אריקה פריאל, בו בית המשפט היה מודע לקיומו של פרט תכנוני שנוצר על ידי משרד הבינוי והשיכון – אותו פרט של מדרגה/הגבהה במעבר אל המרפסת, הנועד למניעת חדירה של רטיבות לדירה, ובכל זאת בית המשפט ראה בכך ליקוי ופסק הגינו פיצוי:
הבדלי גובה ביציאה אל המרפסת – לדעת המומחה המדובר בפגם תכנוני המצדיק פיצוי או ביצוע תיקון בעלות של 4500 ₪. הנתבעת טוענת כי הליקוי, אם קיים, הוא פרי תכנון משרד הבינוי והשיכון ועל כן אין לחייבה לתקנו. התובעים רכשו את הדירה מהנתבעת, לכן החובה לבנותה כהלכה מוטלת עליה ואם בנתה לפי תכנון מזמין העבודה רשאית הייתה לתבוע אותו [במסגרת הודעה לצד שלישי או בהליך נפרד] ולהיפרע ממנו. אין בכך כדי לפטור אותה מחיוביה כלפי רוכש הדירה.
על פי תיקון מס' 3 לתקנות, שנכנס לתוקף בספטמבר 2009, מותרת מדרגה בגובה עד 20 ס"מ ביציאה למרפסת, במגבלות המופיעות בתקנה.
מכל האמור לעיל, אין לנצל התרה זו, כי בסופו של דבר – אם מנצלים את ההיתר – יוצרים מכשול.
בנוסף, המעיין בקפידה יבחין כי בתקן 1555.3 כמו גם בתקן 1752.1, בהם מופיעים השרטוטים של ההגבהות והספים, כשיש איור של סף – מופיעים עליו סימני מסילות תחתונות של דלת זזה, אך כשישנה הגבהה באיור – לא מופיעים עליה במסילות התחתונות לדלת זזה, דלת המקובלת והשכיחה ביציאה מהסלון אל המרפסת, ולא בכדי.
סיכומו של דבר, בין אם ההגבהה נועדה למניעת מעבר מים לדירה או לא, ואפילו היא חיונית מבחינת איטום, בין אם הפרט בו מדובר תוכנן ואושר על ידי גורם מקצועי מוסמך בתחום הבנייה [ומי אמור להיות יותר מוסמך ממשרד ממשלתי העוסק בשיכון ובבנייה], בין אם ההגבהה "מותרת" [לכאורה] בכך שלא מהווה אי התאמה לתקן או לתקנת בנייה – תמיד מדובר במכשול המהווה אי התאמה להרגלי ההליכה של בני אדם, כמאמר הרמב"ם.
