מנחם נאמן, שופט (בדימוס) בית המשפט המחוזי חיפה
במסגרת המדור "תרומת שופטים" מובאים מאמרים הסוקרים את תרומת שופטים בדימוס לקידום איכות המגורים בישראל. ישנם חוקים, תקנות ותקנים הקובעים בחקיקה מחייבת כיצד יש לתכנן ולבנות מבנים, אך אף על פי כן, גם לפסקי הדין מקום מכובד ורב השפעה על עיצוב איכות הבניה.
מצוקתו של קונה דירה פגומה
השופט מנחם נאמן תיאר בסעיפים 29 ו- 30 להחלטתו בת"א 1512/94 אלקיים ואח' נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ ואח', את מצבם של הדיירים שרכשו דירה הטעונה תיקונים שונים ביחסיהם עם הקבלן.
להלן ציטוט רלוונטי:
29. לאור יחסי האמון המעורערים שבין הקבלנים לתובעים, ולאור העובדה שביצוע התיקונים בדירות לא הוביל לפתרון הסכסוך אלא רק להחרפתו (הרי הדירים טוענים שהתיקונים לא בוצעו כדבעי ופגמו בחזות החיצונית של הדירות) נראה לי כי מתן אורכה נוספת לקבלנים לבצע את התיקונים לא תביא לפתרון סופי של המחלוקת.
30. הבעיתיות העקרונית במתן אפשרות לקבלן לבצע את התיקונים נעוצה בכך שלקבלנים אין תמריץ מספיק חזק לתקן את הליקויים בהקדם האפשרי. הכסף בעבור הדירות כבר שולם ואילו ביצוע התיקונים רק מעמיס על העלויות של הפרויקט ומקטין את הרווחים. לפיכך, לבד מהרצון להסיר את חרב התביעה שהגישו הדיירים (ואולי גם רצון לשמור על מוניטין) אין לקבלנים אינטרס "חזק" להשקיע כספים במבצע תיקונים נרחב בכל הדירות של התובעים.
נהפוך הוא, על ידי עיכוב ביצוע התיקונים ו/או ביצוע התיקונים בקצב איטי משיגים הקבלנים שתי מטרות: הראשונה, ההוצאות לתיקון הדירות נפרסות על פרק זמן ארוך יותר, ובכך הם חוסכים בעלויות המימון של מבצע התיקונים; והשניה, היא הפעלת לחץ על הדיירים להתפשר. לאחר שהדיירים ייתיאשו מההליכים המשפטיים למיצוי זכויותיהם, נטייתם לוותר במסגרת הסדר פשרה לסיום הסכסוך תהא גדולה יותר.
ראשית, בית המשפט בתיק זה הביע הבנה ליחסים המעורערים שבין הדיירים לבין הקבלנים, ולקח זאת בחשבון בבואו להחליט האם לאפשר לנתבעת לבצע את התיקונים.
שנית, השופט לא אפשר לנתבעת לבצע תיקונים פעם שניה, לאחר שביצוע תיקונים על ידה – לא ביטל את הפגמים.
ההנחה היא, שהקבלן צריך לספק לדיירים דירה נטולת ליקויי בניה, גם מבלי שהדיירים יטענו לליקויים.
לאור הנחה זו, מספיק לאפשר לקבלן ביצוע התיקונים פעם אחת, עם או בלי הודעה מפורטת מטעם הדיירים; עם או בלי חוות דעת מקצועית של מומחה הדיירים או של מומחה בית המשפט.
יש לזכור שהדירה אינה אתר בניה, כפי שהיה טרם מסירתה, אלא דירה מאוכלסת במשפחה עם צרכים, מגבלות ותנאים סובייקטיביים, כל אחת וסיפורה עמה.
בית המשפט נתן דעתו על כך שלקבלן יש אינטרסים מנוגדים לאלה של הדיירים – בעוד הדיירים מעוניינים בביצוע מהיר ותכליתי של התיקונים, הקבלן שכבר קיבל את כל התמורה לדירה – בעל אינטרס הפוך.
כפי שמוסבר בפסק הדין, עיכוב בביצוע התיקונים ו"משיכת הזמן" משחקים לידיו של הקבלן, כי מהלך השהייה כזה עלול לגרום לדיירים להתייאש מההליכים למיצוי זכויותיהם ולוותר על זכויותיהם.
התקן החל
בת"א 1107/95 אלקיים ואח' נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ ואח' מתייחס בית המשפט המחוזי בחיפה (שופט: מ' נאמן) למועד חלות התקן המחייב את הקבלן.
בעניין שנדון בפסק הדין, דובר במפרט מכון התקנים 422 מאפריל 1992 אשר היווה שינוי למפרט 422 מפברואר 1991.
המפרט מפברואר 1991 הקל בדרישותיו ואילו המפרט מאפריל 1992 החמיר בדרישותיו.
דירות התובעים נבנו במועד בו היה חל המפרט המקל בדרישות, אך נמכרו לתובעים במועד בו חל המפרט המחמיר – זה מאפריל 1992.
להלן ציטוט סעיף 8 מפסק הדין:
9. לא כך הוא לדעתי ביחסים בין התובעים לנתבעת, לגבי יחסים אלו חל הנוסח מאפריל 1992, שכן מכירת הבתים לתובעים בוצעה לאחר מועד זה, והנתבעת היתה צריכה לספק בתים העומדים בתקן שהיה קיים בעת המכירה. בטענה שהבתים היו גמורים אז ולכן התובעים יכלו לבודקם, איני רואה כל ממש, שכן בעניין זה אכן חל העקרון שבחוק המכר (דירות) והרוכשים זכאים היו לקבל בתים המתאימים לתקן המעודכן.
נכון הוא שס' 101 מהפרסום המעודכן קובע:
"למרות המצוין להלן על הבתים שהוזמנו ע"י משרד הבינוי והשיכון במסגרת המכרזים 315/91 ו- 321/91 חל מפמ"כ 422 מפברואר 1991..."
אך גם לדברים אלו יש ספקות רק ביחסים בין המזמין לקבלן המבצע ולא ביחסים בין מוכר הדירה לרוכש אותה.
לכן אינני מסכים עם עמדת ב"כ הנתבעת שהסתמכותו של מר וגמן על המפמ"כ מ- 1992 בטעות יסודה.
עינינו הרואות, כי כמבואר בפסק הדין הבניין נבנה לפי המפרט המקל בדרישות, והוא המפרט המחייב את הצדדים בהסכמים שבין שיכון ופיתוח לישראל בע"מ לבין הקבלן המבצע, אך ביחסים שבין המוכר (שיכון ופיתוח לישראל בע"מ) לבין הדיירים – מחייב המפרט המחמיר, כי הדיירים זכאים לקבל בתים המתאימים לתקן המעודכן, לפי מועד חוזה המכר.
עמדה דומה הובעה גם בפסק דינו של השופט רון סוקול כשכיהן כשופט בית משפט השלום בחיפה (לימים התמנה לבית המשפט המחוזי בחיפה), ראה ת"א 27349/99 סטארובין מרדכי ואח' נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ, לא פורסם, מובא בספר "סוגיות בליקויי תכנון ובניה" בהוצאת "בורסי" תשע"ג – 2013 עמ' 342, להלן ציטוט:
המועד הקובע לעניין מחויבות הקבלן לעמידה בתקני התכנון והבניה הוא יום מסירת הדירה, ואף אם הקבלן בוחר מחישובי כדאיות שלא לשנות את תוכנית הבניין שכבר קיבלה היתר, אין מקום שישוחרר מן החובה לפצות את הדיריים בגין הליקוי.
"... כשם שאין לדרוש מקבלן לקיים דרישה שטרם נכנסה לתוקף, הרי שאם הקבלן לא עמד בדרישות הדין, כפי שהיו בתוקף עד למסירת הדירה לידי הרוכש, אין מקום שיצא נשכר ממחדלו". ע"א 6092/00 כדורי נ' אוטמזגין, (לא פורסם).
פסק הדין ע"א 6092/00 כדורי פתוח עירוני בע"מ נ' אוטמזגין דוד ואח', בית המשפט העליון, שופטים: אליהו מצא, מיכאל חשין ואשר גרוניס, עליו מסתמך וממנו ציטט השופט סוקול, פורסם באתרי פסקי דין רבים – פדאור, תקדין ואחרים.
אכן יש הבדל גרסאות – האם התקן התקף הוא מיום ההסכם או מיום מסירת הדירה – אך ברור הוא כי לא מועד התכנון ו/או הביצוע קובע, וכי משנערך ונכרת הסכם מכר, הדיירים זכאים לקבל את הדירה כשהיא מתאימה בכל דבר ועניין לתקנים המעודכנים, ולא לתקנים המיושנים שהיו במועד תכנון וביצוע הבניה, וזאת על אף הקושי במקרים מסוימים העומד בפני הקבלן בגין בתנאי זה.
פסיקת פיצוי גם כשידוע שאין כוונת תיקון
הפיצוי המגיע לדיירים, הוא בגלל עצם ההתקנה הלקויה של הפריט בדירתם, ולא מותנה באם יתקנו את הפגם או שלא יתקנו.
בת"א 676/00 שקולניק ואח' נ' א. ש. רהט הנדסה בע"מ, בית המשפט המחוזי בחיפה, שופט: מנחם נאמן, (פורסם בפדאור), התרשם בית המשפט כי המדרגות הפנימיות בדירות, שנבנו בניגוד לתקנה 3.47 שהייתה בת תוקף בתרם תיקון מס' 3 לתקנות התכנון והבניה (תיקון שנכנס לתוקף בספטמבר 2009), לא יתוקנו ע"י התובעים. כדי לתקן את המדרגות היה צורך בהריסות ובביצוע עבודות מסיביות בדירות.
מומחה התובעים אמר את עלות התיקון בסך 22,000 ₪, אולם היה פער מסויים בין המחירים של מומחה בית המשפט בפריטי ליקויים אחרים (ליקוי זה המומחה מטעם בית המשפט לא תימחר, כי לא ראה באי ההתאמה לתקנה 3.47 משום ליקוי), ולכן, בעקבות רמת המחירים של המומחה שמינה, קבע השופט מ' נאמן עלות תיקון בסך 15,000 ₪ בפריט זה בכל דירה מדירות התובעים.
להלן ציטוט מפסק הדין:
12. ב"כ התובעים טוענת בסיכומיה כי בכך לא מתמצים הליקויים במדרגות, שכן לפי תקנה 3.47 מידת השלח של מדרגה לא תקטן מ- 17.5 ס"מ וב- 6 מדרגות רוחב המידה היא 12 ס"מ בלבד.
בתשובה לחקירה בעניין זה אמר המומחה שמאחר והוא לא הופנה למדרגה ספציפית,, לא בדק זאת (ראה עמ' 15 לפרוטוקול, שורה 8).
תשובה זו אינה מניחה את דעתי. המדובר במדרגות טרפזיות ומסכים אני עם ב"ככ התובעים כי בהיותן סיבוביות נוצר מפגע בטיחותי.
השרותים שמדובר בהם, הם היחידים בקומת הקרקע. לאורחים אין למעשה אפשרותת להשתמש בשרותים אחרים.
לפיכך לא אוכל להתחשב בעניין זה כלל בפתרון-לא-פתרון של המומחה ואני מאמץץ לכן את ההצדקה לפתרון שהוצע על ידי מומחה התובעים הוא והוא הריסת חדר המדרגות והשרותים תחתיו ובנייתם מחדש בהתאם לדרישות התקן.
מומחה התובעים קבע את העלות בסכום של 22,000 ₪.
בהתחשב בהשוואת העלויות שלו לאלו של המומחה, אני מוצא לנכון לפסוק בסעיף זהה 15,000 ₪ לכל דירה. אני מניח שהתובעים לא יבצעו תיקון זה בשל הטורח הרב הכרוך בו שאינו שווה את תוצאות התיקון ולכן אני פוסק לכל תובע סכום זה כפיצוי על הליקוי הזה.
הנכון הוא שאין לקשור את כוונת הדיירים לתקן בפועל עם פסיקת הפיצוי המגיע להם, מהטעמים הבאים:
-
אין כוונת התובעים במועד העדות או הסיכומים משום התחייבות או כוונה סופית, ויש סיכוי כי לאחר שיקבלו את הכספים הדרושים – ימצאו לנכון לתקן ולבטל ליקויים.
-
במניעת פיצוי לדיירים על ליקוי שנוצר ע"י הקבלן, יש משום זילות אכיפת חוקי הבניה ככל שמדובר באי התאמה לתקן או לתקנת בניה.
-
הפיצוי המגיע לתובעים – הוא לפי שיעורו של נזקם, והנזק הוא העלות לביטול הליקוי בפועל.
-
נפסק לא אחת כי דייר שמכר דירתו זכאי לפיצויים בגין ליקויי בניה בדיוק כמו עמיתו שעדיין גר בדירה – ומדובר בפסיקת ביהמ"ש העליון (הלכה פסוקה); ראה ע"א 4661/96 אברהם מורקרנופיל ואח' נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ, ביהמ"ש העליון.
במצב דברים זה, בו ברור כי מי שמכר דירתו כבר לא יתקנה – אין להסיק אלא שמגיע להם, לאותם תובעים שלא מתוכננים לתקן הליקויים – אותו פיצוי כלאחרים; אותו פיצוי לפי עלות התיקון בפועל.
דרישות התקן הן קו מנחה
התקן אינו חזות הכול ואין להסתפק בהתאמה להוראותיו. תכנון דירה חייב שייעשה בצורה מושכלת, תוך שימת לב לשימוש סביר של כלל האוכלוסיה, לרבות מי שממוקם בשוליים מבחינת יכולותיו ותכונותיו הפיזיות.
בת"א 130/98 איוניר חנן ואח' נ' שיכון עובדים בע"מ, בית המשפט המחוזי בחיפה, שופט: מ' נאמן, עלתה השאלה האם דרוש מרווח של 75 ס"מ בין הכיור לבין הקיר שממולו. על פי לשון התקן, לכאורה, מדובר בהמלצה בלבד, וכך נטען ע"י הנתבעת. בית המשפט לא דן כלל בשאלה האם זו המלצה או חובה, בציינו כי התקן מהווה קו מנחה לתכנון.
גישה זו של ביהמ"ש היא ראיית הנולד, שכן בעת כתיבת שורות אלו – השאלה האם מדובר בהמלצה או בחובה – מתייתרת, לאור הכללת הנושא של שטחי גישה מול כלים סניטריים - בהל"ת, הוראות למתקני תברואה, שהן הוראות מחייבות ללא עוררין.
להלן ציטוט מפסק הדין:
אינני מסכים עם עמדת המומחה. הדרישות שבתקן הן קו מנחה למה שיכול להיחשב כבניה סבירה ומה שלא יכול להיחשב לכזו יש גם הגיון רב בדרישה הזו לרוחב גישה מינימלי של 75 ס"מ. אדריכל שתכנן רוחב צר יותר, עשה עבודה לקויה לטובת הקבלן ולרעת רוכשי הדירות שכן זה איפשר להגדיל שטח של חדר סמוך ולגבות מחיר בהתאם.
לכן גם אם בתקן נאמר שהמידות האמורות בו, מחייבות רק באין תוכנית אחרת הרי שבית המשפט רשאי לומר שיש כאן ליקוי בר פיצוי, וכך אני אומר.
הדיפת תביעה נגד מומחה שאמד ליקויים בניגוד לדעה מקצועית אחרת
מומחה צד לדיון עושה מלאכתו נאמנה, כשהוא בודק פרטי ליקויים וקובע עלויות תיקוניהם, מבלי לחדור לפן המשפטי. לדוגמא, המומחה לא אמור להתייחס לנושא האחריות, שהוא אינו בתחום מומחיותו.
יכול שיימצאו בדירה ליקויים בהיקף עלויות תיקונים של 100,000 ₪, ואילו פסק הדין יזכה את התובעים ב- 1000 ₪ בלבד או במאום – ואין הדבר מעיד על מומחיותו של המומחה, ולבטח לא על כוונתו.
בת"א 262/92 [המרצה מס' 1445/92] שמעון צח ואח' נ' הדר טבריה בע"מ, בית המשפט המחוזי בחיפה, שופט: מנחם נאמן, פ"מ נ"ג (1) 224, החליט השופט למחוק את התובענה בשל היעדר עילה.
המעשה שנגול בפני בית המשפט היה הגשת תביעות אזרחיות נגד חברת הדר טבריה בע"מ בשל ליקויי תכנון ובניה בעשרות דירות שנבנו בעיר צפת; ס"ה 250 רוכשי דירות שנבנו ע"י החברה הנ"ל.
הרוכשים הגישו תביעות לבתי משפט שונים, על סמך חוות דעת מקצועיות של ד"ר אברהם בן עזרא כותב שורות אלו.
התביעות הוגשו נגד הדר טבריה בע"מ ו/או נגד שיכון ופיתוח לישראל בע"מ.
הדר טבריה בע"מ שהייתה נתבעת בחלק מהתביעות ונתבעת צד ג' בחלק אחר, הגישה תביעה נגד הדיירים, [להלן: התביעה], עורכי דינם והמומחה שמטעמם, בטענה של הגשת תביעות סרק על סמך חוות דעת מגמתית.
בפני בית המשפט המחוזי נדונה בקשה של עורך הדין שמעון צח לדחיית התביעה בהיותה קנטרנית וטורדנית, ונועדה לשבש הליכי משפט.
בית המשפט קבע בפסק דינו כי התביעה קנטרנית וטורדנית. ולהלן ציטוט רלוונטי מתוך פסק הדין המדבר בעד עצמו:
17. מקובלת עלי גם הטענה, שבהגשת התביעה, כפי שהוגשה, יש משום שימוש לרעה בהליכי משפט וניסיון לשבש הליכי משפט, וגם לכן היא טורדנית.
הגה בעצמך, בתי-משפט שונים דנים בתביעות רוכשים נגד החברה הקבלנית בשל טענות של ליקויי בנייה. בית המשפט מינה מומחה משלו שכבר אישר, לפחות בחלקן, את הטענות בדבר קיום ליקויי בנייה. בעוד התביעות האלה תלויות ועומדות, מגישה החברה תביעה נגד אותם רוכשים לבית-משפט אחר נגד עורכי דינם ונגד המומחה שנתן להם חוות דעת, בטענה שהם הגשימו מאוד בתביעתם ובכך גרמו לה, לחברה, נזק, שכן היא צריכה להקצות משאבים כספיים וכוח אדם כדי להתגונן בפני התביעות המוגזמות.
אם ירשה בית המשפט שתביעה כזו תבוא בשעריו, בטרם נפלה הכרעה בתביעות הרוכשים כלפי החברה, כי אז יכניס הדבר אנדרלמוסיה לכל הליכי המשפט, שכן, על אותה מערכת עובדתית יישמעו פעמיים אותן ראיות, כשהתוצאה יכולה להיות אחרת.
זאת ועוד, תביעה מסוג זה יש בה כדי להרתיע עורכי דין מלייצג לקוחות ומומחים מליתן חוות דעת וגם בכך משובשים הליכי משפט.
ובהמשך:
משוכנע אני, שהתביעה הוגשה כל כולה כדי שתהווה לחץ על הרוכשים ועל באי-כוחם, ודי בכך כדי שהתביעה תיחשב בעיניי כשימוש לרעה בהליכי משפט. לכן, מן הראוי שאעשה שימוש בסמכות הנתונה לי למחוק תביעה כזו כטורדנית (ראה זוסמן, בספרו הנ"ל, 377, סעיף 321, שם נאמר ששימוש לרעה בהליכי בית המשפט הוא אכן נימוק למחיקת תביעה על הסף כטורדנית).
כעבור שנים מפסק דין זה, חזרה חב' שיכון ובינוי על הניסיון להרתיע דיירים ומומחיהם מהגשת תביעות, והגישה תביעה נגד בן עזרא ולקוחותיהם – תא"מ 15969-04-10 שיכון עובדים בע"מ ואח' נ' בן עזרא מתכננים ויועצים, ואח', בית משפט השלום בחיפה, שופט: אייל דורון, פורסם במאגר נבו.
התביעה שוב נמחקה על הסף, על סמך התקדים של השפט מ' נאמן, והושת על התובעים הוצאות ושכר טרחת עו"ד בסך 40,000 ₪ לטובת הנתבעים.
