שטח דירה המתאימה לתוכנית המכר
שטח הדירה חייב להיות רשום במסמכי המכר במפורש ואין להסתמך על כך שיש התאמה במידות בין התוכניות לבין המציאות. אין לצפות מהדייר שיחשב את השטח של הדירה מתוך מידות שבתוכניות.
בע"א 3073/06, אנגל ג'נרל דבלופרס בע"מ נ' אשכנזי גולן ושרית, פדאור 07 (12) 839, שופטים: הנשיאה ב' גילאור, א' רזי, א' שיף דובר על שטחה של דירה שמתאימה בכל מידותיה לתוכנית המכר, אך לא מתאימה למידת השטח כפי שרשום בפרוספקט.
הובטח לדיירים על פי הפרוספקט שטח דירה בן 121.5 מ"ר, ונתון זה שהתנוסס בהדגשה ראויה על גבי הפרוספקט - לא הופיע כלל במסמכי המכר.
בפועל, הדירה "הצטמצמה" במידת מה, אך מצד שני, הייתה התאמה מוחלטת בין מידות כל חדר וחדר בדירה, באורכו וברוחבו, לבין המידות הרשומות בתוכנית שצורפה לחוזה המכר.
להלן ציטוט מפסק הדין המבהיר את עמדת בית המשפט:
"אכן צודקת המערערת בטענתה שלא הפרה את הסכם המכר. להסכם צרפה את תוכנית הדירה ובה מפורטים מידות האורך והרוחב של כל אחד מחלקי הדירה.
דא עקא, שהתנהגותה במהלך המו"מ היתה לוקה בחוסר תום לב. בעוד שבפרוספקט נכתב מפורשות שטח הדירה, הדבר הושאר מעומעם בהסכם המכר ובנספחיו באופן שעלול היה להטעות את המשיבים. משכך, הם זכאים לפיצוי על השטח החסר."
הטעם לכך נעוץ בעובדה הבסיסית ששטחה של דירה צריך להיות ברור וגלוי לעיני כל, והקונה אמור לדעת מראש מהו שטחה של הדירה אשר בה הוא בוחר, ולא להידרש לחשב בעצמו נתון חיוני זה.
השטח המופיע בפרוספקט, ככל שלא נרשם בבירור ובבהירות אחר כך במסמך יותר מאוחר – שטח שונה ממנו, (ולעניין זה לא די במידות חלקי הדירה), הוא השטח המחייב את המוכר בעסקה.
אין לצפות מקונה דירה כי יערוך חישוב של שטח הדירה בעצמו לפי שיטת חישוב שיבחר, ובדרך כלל גם תוך מדידה וחישוב בקנה–מידה של חלקים ומידות החסרים בתוכניות.
יובהר, המכשול הניצב בפני הקונה בבואו לבדוק מהו שטח הדירה על פי תוכנית, אינו רק קבלת החלטה עצמאית לגבי עובי קירות במקומות שאין רישומם כלול בתוכניות, כמו גם מידות פרוזדורים ו/או מבואות ו/או נישות ועוד, אלא בנוסף עליו לברור ולבחור את השיטה המסוימת לפיה יחושב שטחה של הדירה;
האם שטחי המרפסות המקורות חלק משטח הדירה – אם לא?
כיצד יחושבו מהלכי מדרגות פנימיות?
כיצד יחושב שטחו של פאטיו, עם או בלי גג, גג קל או גג אחר?
מה דינו של חלל פנימי? נישה? בליטה? מסתור כביסה?
גם כאשר השיטה ברורה, והמונח אחיד, (דבר שעשוי לקרות רק בעקבות חיקוק של חוקי עזר מתאימים – שכן לפי אלה הקיימים לרבות ת"י 975 השיטות לחישוב שטח הדירה רבות ושונות) - אין להכביד על הרוכש בעניין החישוב.
לאור כל זאת מובן פסק הדין המצוטט לעיל, ומוצדק בהחלט.
כך גם ארע בת"א 1208/96 אלברט אוחיון ואח' נגד חממי ואח', בית המשפט המחוזי בחיפה, שופט: מ' טלגם, לא פורסם, מובא בספר "תכנון דירה כחוק" מאת א' בן עזרא בהוצ' "בורסי" תשס"ב 2002, עמ' 401.
בית המשפט פסק:
"אני מסכים עם התובעים שצירוף התשריט אינו משפיק לעניין גילוי נאות של שטח הדירה. שטח הדירה נראה לי מהותי דיו על מנת שייכתב במפורש בחוזה המכר או במפרט, ואם נקבע שיהיה לפי התשריט – יש מקום לציין בתשריט את כלל השטח ולא להסתפק במתן אפשרות לדיירים לחשב כמה שטח הם מקבלים על ידי סיכום השטחים המופיעים בתשריט. מה גם שהמידות ה"מדוייקות" אינן כוללות עובי הקירות ואת שטחי הפרוזדורים והשירותים. לעומת זאת נכללות בהן מרפסות, שלא הוגדר אם הן מקורות.
ניסיון שנעשה על ידי בית המשפט למצוא שטח של דירה מתוך אחד התשריטים לא צלח, ולא הייתה אפשרות לעמוד על השטח הכולל של הדירה בחישוב מתמטי פשוט."
כך או כך, ברור מפסק הדין שחישוב השטח הוא עניין למומחים ולא לקוני דירות.
תיק זה הובא גם לפתחו של בית המשפט העליון, אשר חיזק את העמדה הנ"ל וקבעה כהלכה פסוקה. מדובר בע"א 7298/00 בסט דוד נ' חממי, בית המשפט העליון, שופטים: א' גרוניס, ס' ג'ובראן, ד' ברלינר, פדאור 07 (27) 586, להלן ציטוט מפסק הדין המהווה סוף פסוק לחילוקי הדעות בעניין זה בבתי המשפט [אף על פי שראיתי בבתי המשפט בערכאות נמוכות פסקי דין המתעלמים מהלכה זו]:
"באשר לתשריטים: כאמור בית-משפט קמא סבר כי צירוף התשריט אינו מספיק לעניין גילוי נאות של שטח הדירה, וכי "יש מקום לציין בתשריט את כלל השטח ולא להסתפק במתן אפשרות לדיירים לחשב כמה שטח הם מקבלים". עוד ציין בית-משפט קמא כי "ניסיון שנעשה על-ידי בית-המשפט למצוא שטח דירה מתוך אחד התשריטים לא צלח ולא הייתה אפשרות לעמוד על השטח הכולל של הדירה בחישוב מתמטי פשוט" (עמ' 13 לפסק-הדין החלקי). עיון והתבוננות בתשריטים די בו כדי להסכים עם בית-משפט קמא כי לא ניתן לחלץ מתוך התשריטים את מימדי הדירה שמדובר בה. נראה לי כי החובה להוכיח שמתוך התשריט הנ"ל ניתן לחשב את שטח הדירה, מוטלת על האחים חממי. בפועל נראה כי גם עזרא חממי עצמו לא הצליח בכך.
משלא ניתן לעמוד על מימדי הדירה מתוך עיון בתשריט, ממילא לא יכלו הרוכשים להיות ערים לכך - כי המחיר שהם משלמים כולל גם שטחים שאינם נמצאים בתשריט. האחים חממי שטרחו לציין בכרטיס החשבון של הקונים מה גודל הדירה שהם רוכשים, צריכים היו להביא לידיעתם כי רק אם יצורפו שטחים נוספים שאינם מצויים כלל בתשריט, יגיע השטח, לשטח המובטח להם בכרטיס החשבון. אין חולק על כך כי בתשריט לא פורטו אותם שטחים "ציבוריים" כגון השטח היחסי בחדר המדרגות או שטח פיר המעלית.
ספק, אם קונה דירה ממוצע ער לכך שדירתו כוללת גם פיר מעלית, למשל. חובת הגילוי במקרה זה מוטלת על המוכרים. עליהם להביא לידיעתם של הקונים מהו השטח האמיתי של הדירה, ומהו השטח הנוסף שלגביו רואים אותם כמי שקיבלו אותו לידיהם. בפרשת צמיתות נאמר בנושא זה:
"...אין זה סביר כי מי שאינו נמנה עם חוגי המקצוע בענף הבנייה יעלה על דעתו כי שטח דירתו ברוטו כולל גם חלקים במדרגות, בפיר המעלית, בחניה וכדומה. ... מצג שבלשון המקובלת מציג שטח גדול יותר מן השטח על פי משמעותו בלשונו הפרטית של המוכר אינו מתיישב עם חובת תום הלב ... אין לפרש שטח ברוטו על-פי מובנו בענף הבניה כמשקף את אומד הדעת המשותף של הצדדים אלא יש לתת לו את משמעותו בלשון הרגילה והמקובלת בחברה".
הנה כי כן, דברים שנאמרו שם - הולמים במדויק, כאילו נכתבו על רקע העובדות שהוכחו בענייננו. ההלימה שבהם מקבלת הדגש נוסף בהתחשב בכך שמדובר בשטח משמעותי שנגרע משטחה של כל דירה. כאמור השטח הנגרע מגיע ל-
10 מ"ר ואף 15 מ"ר. בהתייחס לגודלן של הדירות - מדובר בשטח שיכול היה להספיק לחדר נוסף.
על האחים חממי מוטל היה להביא לידיעת הרוכשים נתון זה, או לפחות לצרף תשריט שעיון בו יציף מיד את השאלה - הכיצד השטח הנקוב בו אינו עולה בקנה אחד עם המובטח. הערה נוספת באותו הקשר: בפרשת צמיתות, דובר במידע שהוצג לקונים על שטח ברוטו ועדיין ראה בית-המשפט לפסוק מה שפסק, קרי, כי בלשון בני אדם "ברוטו" אינו אותם שטחים שבהם מדובר גם בענייננו; היינו, החלק היחסי של חדר המדרגות, פירי מעליות, מבואות קומתיות ועוד.
נראה לי כי בענייננו - כאשר לא הוזכר אפילו כי מדובר בשטח ברוטו, הדברים הם בבחינת על אחת כמה וכמה. לא נוצר אפילו הפתח לסברה כי השטח הכולל - מורכב גם משטחים אלה. האחים חממי טענו בין היתר כי במקרה הנוכחי עניינה של התביעה לא נסוב כלל על "מצג של ברוטו-נטו כעניינן של תביעות אחרות" (סעיף 56 לסיכום הטענות). כאמור - אי הזכרת המונח "ברוטו" - אינו משפר את מצבם של האחים חממי אלא - היפוכו של דבר.
48. חובת גילוי כללית.
לאמור לעיל הנובע מן העובדות הספציפיות, מתווספת גם חובת גילוי כללית שבה נעסוק עתה. חובת גילוי כללית מופיעה בדברי חקיקה רבים והיא נובעת בעיקרו של דבר מהצורך להגן על הצד המצוי ב"עמדת נחיתות אינפורמטיבית" (ראו: ד' פרידמן, נ' כהן חוזים (כרך ב', תשנ"ג) 813 - 814 וכן ע"א 1064/03 - אליהו חברה לביטוח בע"מ ואח' נ' עזבון המנוחה רחל שחר פיאמנטה ז"ל ואח' (לא פורסם)). חובת הגילוי היא אחת מגילוייו המובהקים של עקרון תום הלב וככזו היא מבטאת נורמות של התנהגות מוסרית בשלב המשא ומתן הטרום-חוזי (ג' שלו דיני חוזים - החלק הכללי (תשס"ה) 317 - 318). חובת הגילוי בעת מכר דירה, נובעת גם מדין ספציפי, הוא חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: חוק המכר דירות), אשר מטרתו העיקרית היא להביא לידיעת הקונים: "בצורה ברורה ומובנת - וללא הסתתרות וערפול מאחורי אמירות כלליות וגורפות ומבלי להבליע גופי דברים שלהם משמעות כספית חשובה, בתוך ריבוי דברים טפלים ובלתי חשובים, מה הן כוונותיו האמיתיות של המוכר ומה הן הזכויות אשר הוא הקונה רוכש ממנו" (ראו ע"א 213/80 שמחיוף שמעונוף נ' ברוכים ו-9 אח' פ"ד לז (3) 808 ,עמ' 813-814). כדי להבטיח שאכן הובאו הדברים לידיעת הקונה והובנו על-ידו, חובה על המוכר לצרף לחוזה מפרט, ובו תיאור הדירה וכל הכלול בה וזאת כאמור בטופס שבתוספת ל"צו מכר דירות (טופס של מפרט), תשל"ד-1974". מטרת המפרט היא שהמוכר יציג באופן הברור ביותר את הדירה הנמכרת, על תכונותיה השונות, כך שהקונה הסביר יידע בדיוק מה הוא קונה ועל מה הוא מוציא את כספו. עיון במפרט במקרה זה אינו חושף בשום פנים ואופן כי "הדירה" כוללת כאמור שטחים נוספים. גודלה של דירה הינו נתון יסודי בכל עסקת מכר דירה. המערערים שהיו ערים לכך הדגישו כאמור נתון זה בפרסומים, וציינו כי מדובר בדירות גדולות במיוחד כאשר דירת 4 חדרים, משתווה בגודלה לדירת 5 חדרים במקום אחר. כדי להסיר כל ספק, אין מדובר רק ב"אמת בפרסום" אלא באי עמידה בחובת הגילוי באשר לשטחה האמיתי של הדירה שעלתה במקרה זה כדי הטעיה בהתחשב במה שפורסם ונאמר לרוכשים כמפורט לעיל.
49. באשר לחוות דעת המומחים (הנדבך השני):
בית-המשפט קמא אמר בפסק דינו כי "נראית לי דעתו של המומחה בן עזרא" (כשהכוונה היא להעדפתה על פני חוות הדעת של מומחה בית-המשפט ד"ר זלינגר ומומחה המערערים). העדפה זו מצויה בתחום שיקולו והחלטתו של בית-משפט קמא. אין כל חובה להעדיף דווקא את חוות הדעת של מומחה בית-המשפט. יחד עם זאת - נראה כי במקרה הנוכחי הסוגיה כלל אינה מתעוררת חרף התבטאותו של בית-משפט קמא כנ"ל."
קיצורם של דברים:
שטח הדירה חייב להיות רשום במסמכי המכר במפורש ואין להסתמך על כך שיש התאמה במידות בין התוכניות לבין המציאות. אין לצפות מהדייר שיחשב את השטח של הדירה מתוך מידות שבתוכניות. כאשר מובטח שטח דירה – שטח זה לא יכול לכלול חלקים ברכוש המשותף שאינם חלק מהדירה, אינם מוגדרים בשטחיהם במפורש ובמדוייק, ולא ברור כלל כיצד ייכללו בשטח הדירה.
