הקבלן לא ינהל את הדיירים

ברכישת דירה מקבלן, הקבלן בדרך כלל מנהל את הדיירים וקובע להם סדר יום. לא היה שום פגם בכך, לו היו הדברים נעשים תוך שמירת זכויותיהם החוקיות של הדיירים, אך כאשר הקבלן מנהל את הדיירים שלא בתום לב ומכוון אותם לאבד את זכויותיהם – יש בכך פסול.

"הדיירים אינם חייבים להמתין למומחה הקבלן, ואם הוא בוחר לבדוק ע"י מומחה ולהמתין לחוות דעתו, אין הדבר מקנה לו אורכה לתיקון"

(השופט ד"ר מנחם רניאל, בית המשפט המחוזי בחיפה).

ברכישת דירה מקבלן, הקבלן בדרך כלל מנהל את הדיירים וקובע להם סדר יום. לא היה שום פגם בכך, לו היו הדברים נעשים תוך שמירת זכויותיהם החוקיות של הדיירים, אך כאשר הקבלן מנהל את הדיירים שלא בתום לב ומכוון אותם לאבד את זכויותיהם –  יש בכך פסול.

שנת אחריות

המושג "שנת אחריות" אינו קבוע בחוק, והוא המצאה של הקבלנים. מטרת ההמצאה היא להרדים את הדיירים ממעש, ולהקהות את חדות הליקויים ואי ההתאמות כדי שבמשך הזמן יחולו שינויים כלשהם, שימנעו מהדיירים עמידה על זכויותיהם.

בהמתנה לסוף שנת אחריות, ולאחר מכן לתום תכתובת "פינג פונג" עם הקבלן בעניין התיקונים הדרושים להם מייחלים הדיירים, יכולים לקרות כמה דברים:

• הדיירים יתייאשו מלמצות את זכויותיהם.

• יגיע הקיץ, בו אין חדירת רטיבות מהגג ומפתחי החלונות, ואז הטענות של הדיירים בנושא הרטיבות לא נראות, לא מוחשיות ולא מטרידות.

• יגיע החורף, בו ייעץ להם מומחה  לאיטום להמתין לקיץ, כי בחורף אי אפשר לבצע עבודות איטום.

דחיית הקץ – מיטיבה עם הקבלן ופוגעת בדיירים, לא רק מהבחינה הפסיכולוגית, אלא גם מהבחינה המשפטית, כי לפי חוק המכר (דירות) תשל"ג – 1973, סעיף 4 א. (א) –

"הקונה או קונה המשנה יהיה זכאי להסתמך על אי התאמה –

שניתן היה לגלותה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה, אם הודיע עליה הקונה או קונה המשנה למוכר בתוך שנה ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה".

אומנם יש לסעיף זה סייגים כפי שהם מופיעים בחוק ובפסיקה, אך משלא הודיע הקונה למוכר על הליקויים תוך שנה – אף שעדיין הוא לא מאבד את זכויותיו – ניצבת בפניו משוכה נוספת אותה הוא צריך לעבור, בדרכו למיצוי זכויותיו.

מכאן מובן מדוע האינטרס של הקבלן הוא לעכב את הקונה.

קונה דירה המסתמך על חוות דעת מקצועית אותה הוא מעביר לקבלן ללא תיעוד מתאים, ובטרם מינה עורך-דין לטפל בנושא – עלול להיות נדהם נוכח התכחשות הקבלן לקבלת המסמך, קל וחומר כשההודעות הן טלפונית, בעל-פה או בדואר לא רשום.

המתנה בסבלנות לחוות דעת נגדית

לעיתים הקבלן יבקש מהקונה להמתין עד אשר המומחה מטעמו יכין חוות דעת נגדית אשר מתייחסת לטענות השונות שמועלות ע"י מומחה הדיירים.

במקרה כזה, לא אצה הדרך למומחה מטעם הקבלן, וכאשר הוא מוציא מסמך תחת ידו, שוב לא רצים לבצע תיקונים "מיד", אלא: יש זמן, מה בוער, קיץ, חורף, איטום, זוכרים?...

השופט ד"ר מנחם רניאל התייחס לכך בפסק דינו בערכאת ערעור (הקבלן ערער על פסק דין של בית משפט השלום וטען כי אצה לדיירים הדרך והם מהרו להגיש תביעה לפני שהמומחה מטעם הקבלן יכין חוות דעת נגדית).

דבריו של בית המשפט מצוטטים לעיל.

בנוסף, קבע בית המשפט באותו פסק דין כי התכחשות לעיקר הליקויים מצד הקבלן, מבטלת את זכותו לבצע תיקונים בדירה, וידוע כי כתגובה לטענות דיירים, יש קבלנים שמפעילים מומחים על מנת שישללו את קיומם של הליקויים...

[בעניין זה אין חשיבות לשיעור ההערכות הכספיות של תיקוני הליקויים – ככל שהמסלול הוא ביטול ליקויים ואי התאמות ע"י ביצוע תיקונים; די לו לדייר אם התיקון ביטל קיומו של הליקוי, ומה לו לדעת כמה זה עלה?...]

הדירה כאתר בניה

ניהול הקבלן מוצא את ביטויו גם ביחסו אל הדירה של הקונה; הקבלן סבור, לפעמים, כי הבניין שייך לו גם אחרי האכלוס, ולכן נוהג בו מנהג בעלים.

מנהג הבעלים בא לידי ביטוי בהחלטות על בדיקות הורסות, כדוגמת בדיקת חיפויי חוץ ע"י מעבדה מאושרת – הכוללת הוצאת אבנים ממעטפת הבניין, חפירות בחצר הבית, עקירת אריחים ועוד.

גם אם הכוונה בפעילויות אלה היא כנה וחיובית, יש לזכור כי מעת מסירת הדירה לקונים – הדירה כבר לא אתר בניה והיא אינה שייכת לקבלן.

מינוי עורך דין מטעם הדיירים מומלץ ביותר, וראוי להקדים מינוי זה, כדי שגם תכתובת הנראית לכאורה פשוטה – תתנהל דרך עורך הדין.