ת"א 29350-11-12 חקון ואח' נ' משה בן דוד חברה לבניה בע"מ ואח'
בית משפט השלום בחיפה
ת"א 29350-11-12 חקון ואח' נ' משה בן דוד חברה לבניה בע"מ ואח'
בפני כב' השופטת אספרנצה אלון
התובעים
1. גולן חקוק
2. זהבה חקוק
ע"י ב"כ עוה"ד אלי הכהן
נגד
הנתבעים
1. משה בן דוד חברה לבניה בע"מ
2. סמושי – גוטליב תיווך בע"מ
3. תאופיק אסתיתה בע"מ
ע"י ב"כ עוה"ד משה גבע
פסק דין
תביעה כספית חוזית ונזיקית על סך 450,000 ₪ אשר ביסודה דירה ברחוב נתיב חן 55/1 נווה שאנן בחיפה (להלן: "הדירה") אותה רכשו התובעים, ה"ה חקוק, מהנתבעות 1 ו - 2, משה בן דוד חברה לבניה בע"מ וסמושי – גוטליב תיווך בע"מ, בהתאם להסכם מכר מיום 23.12.2010. הנתבעת 3, תאופיק אסתיתה בע"מ, הינה הקבלן הראשי של הבניין בו נמצאת הדירה (להלן ביחד: "הנתבעות").
כללי
1. תביעה זו הוגשה בגין ליקויי בנייה אי התאמות, ירידת ערך, איחור במסירה ועוגמת נפש. התובעים צירפו לכתב התביעה שתי חוות דעת, אחת של המהנדס מר יואל בן עזרא באשר לליקויים בדירה והשנייה, של מר אלי סידאוי, שמאי מקרקעין אשר העריך את ירידת הערך בדירה. הנתבעות ביקשו לדחות את התביעה והכחישו את טענות התובעים.
2. ביום 18.07.2013 מונה, בהסכמת הצדדים, מר דן ברלינר כמומחה מטעם בית המשפט לצורך בחינת הליקויים שבדירה. חוות הדעת הוגשה ביום 13.10.2013 ולפיה העריך מר ברלינר את הליקויים בדירה בסך של 36,680 ₪, כולל מע"מ ופיקוח הנדסי.
ביום 16.02.2014 מונה אינג' מר יוסף שולץ כמומחה מטעם בית המשפט בתחום הקונסטרוקציה. חוות דעתו הוגשה ביום 28.05.2014 ולפיה העריך המומחה את עלות תיקון הליקויים בתחום הקונסטרוקציה בסך של 19,000 ₪ בתוספת מע"מ ו - 10% עבור תכנון ופיקוח הנדסיים.
3. במהלך חקירתם של שני המומחים שהתקיימה ביום 09.07.2015, התברר כי ישנו צורך בביקור נוסף בדירה והשלמת חוות הדעת. חוות דעת משלימה של מר שולץ הוגשה ביום 05.08.2015 וחוות הדעת המשלימה של מר ברלינר הוגשה ביום 06.09.2015 הצדדים הודיעו על רצונם לחקור את מר ברלינר ולאחר חקירתו ביום 22.12.2015, הוריתי על הגשת סיכומים בכתב.
עתה, משהוגשו הסיכומים, הגיעה העת למתן פסק הדין.
4. האחריות בהתאם לחוק המכר (דירות) תשל"ג – 1973 אינה שנוייה במחלוקת בתיק זה, אולם יותר רכיבי התביעה, לרבות זכות הנתבעות לבצע את התיקונים, ליקויי הבנייה וירידת הערך, סכום הפיצוי בגין איחור במסירה ועוגמת הנפש, נותרו במחלוקת ולהלן ההכרעה בהתאם לסדר המחלוקות כפי שהובאו בסיכומי התובעים.
5. זכות התיקון של הנתבעות –
התובעים טוענים כי אין לנתבעות זכות לתיקון הליקויים. לפני הגשת כתב התביעה, אפשרו התובעים לנתבעות לבצע את התיקונים, אך אלו התעלמו מפניותיהם. לאחר הגשת התביעה הנתבעות כלל לא טענו לזכות לתיקון הליקויים ואף הגישו חוות דעת בהן נטען לסכום פיצוי אפסי. נוכח ההתכחשות הנתבעות לקיום ליקויים, לא ניתן לטעון ולמעשה מיצו הנתבעות את זכותן לבצע תיקון לליקויים (ע"א 472/95 זכריה זלוצין נ' דיור לעולה בע"מ, ע"א 656/99 ד"ר עדה בר שירה נ' מעונות ובניין בע"מ). התובעים סבורים עוד כי הזמן הרב שחלף והיחסים הרעועים בין התובעים לנתבעות, מהווים גורם בעל משקל נגד ביצוע תיקונים בפועל.
הנתבעות טוענות, כי בהתאם להוראות סעיף 4.13.5 להסכם המכר, הן זכאיות לביצוע התיקונים בעצמן כפי שביצעו עבור יתר הדירות בבניין. התובעים לא אפשרו להם לבצע תיקונים, ולראיה, בהתכתבויות שצורפו על ידי התובעים, אין דרישה לביצוע תיקונים או סירוב לבצעם מצד הנתבעות ומעדותו של התובע כי "אצלי בן דוד לא ישים בורג בקיר" (עמ' 21, ש' 30 לפרוטוקול מיום 6.7.15), עולה כי כוונת התובעים אינה תיקון הליקויים, אלא התעשרות על חשבון הנתבעות. התובעים מלינים על כך כי הנתבעות דחו את מירב טיעוניהם לליקויים, אולם השוואה בין חוות דעת התובעים לבין חוות דעת מומחי בית המשפט מעלה כי רובם של הליקויים הנטענים נדחה, ולא היה על הנתבעות לתקן ליקויים שאינם קיימים. לא יעלה על הדעת כי הנתבעות לא תהיינה מעוניינות בביצוע העבודות, כאשר צוות העובדים היה כבר בבניין וביצע תיקונים עבור בעלי הדירות נוספות, בהתאם להסכם פשרה אליו הגיעו בתביעה שהגישו.
הכרעה – מההתכתבויות בין הצדדים עולה כי התובעים פנו בכתב לראשונה לנתבעות ביום 05.4.2011 (נספח 16 לתצהיר התובע) וזאת באשר לעמוד שבסלון. באשר לליקויים, פנו התובעים בכתב ביום 22.05.2012 (נספח 14 לתצהיר התובע), בצירוף חוות דעת המומחים מטעמם ובו דרשו כי הנתבעות יבצעו את תיקון הליקויים תוך 60 יום. התייחסות ראשונה בכתב של הנתבעת 1 ניתנה ביום 21.08.2012, במסגרתה ביקשה הנתבעת 1 לתאם ביקור לצורך עריכת חוות דעת נגדית. ביום 16.10.2012, לאחר שבוצע הביקור בדירה על ידי מומחה הנתבעות ביום 04.09.2012, ביקש ב"כ התובעים להמציא את חוות דעת המומחה מטעם הנתבעות, אך מכתב זה לא נענה. כתב התביעה הוגש ביום 15.11.2012.
בנסיבות אלו, אין ממש בטענה, כי התובעים לא ביקשו את תיקון הליקויים. גם ללא צורך בהכרעה האם פנו התובעים בעל פה לנתבעות לצורך תיקון ליקויים, הרי שבמכתב מיום 22.05.2012 ביקשו לתקן את כל הליקויים המפורטים בחוות הדעת ומשך ששה חודשים, עד להגשת התביעה, לא פעלו הנתבעות לביצוע התיקונים, ולו אף לאלו שאינם שנויים במחלוקת.
חוות הדעת אשר הגישו הנתבעות, מציינת עלות של 1,300 ₪ בלבד וממנה עולה בבירור כי הנתבעות מכחישות את הליקויים הנטענים. כמו כן, התרשמתי מהעוינות הרבה בין הצדדים שהעידו בפניי ושוכנעתי כי בנסיבות אלו, בהן שורר חוסר אימון מוחלט בין הצדדים, לא נכון יהא להורות על ביצוע תיקונים על ידי הנתבעות ולכן, הנני מורה כי הנתבעות תישאנה בעלות ביצוע התיקונים ולא תבצעם בפועל, למעט התיקונים ברכוש המשותף – הקירות התומכים (סעיף 25 לפסק הדין).
6. איחור במסירת החזקה
התובעים טוענים כי קיבלו את החזקה בדירה בחודש ספטמבר 2011, ללא טופס 4 שהוצא רק ביום 01.07.2012 ואילו בהתאם להסכם, על הנתבעות למסור את הדירה ביום 31.07.2011. התובעים טוענים כי מסירת הדירה ללא טופס 4 מהווה מסירה שלא כדין וגרמה לתובעים סבל רב, לרבות לאור העובדה שנאלצו לעלות ולרדת במדרגות של 9 קומות ולגור ללא חשמל וללא מזגן. הדבר אף גרם להם להוצאות כספיות של שינוע חפצים ללא מעלית. לאור האמור טוענים התובעים כי יש לפצותם בגין איחור במסירה החל מהיום הראשון ולא מהיום ה - 91 ועד לקבלת טופס 4, היינו, החל מיום 31.07.2011 ועד ליום 01.07.2012 בחישוב – 11 חודשים * 750 דולר = 8,250 דולר, כשהוא משוערך לשקלים חדשים ובתוספת ריבית והצמדה מיום חתימת ההסכם – סך של 37,640 ₪.
הנתבעות טוענות כי אין מחלוקת כי הדירה נמסרה ביום 11.09.2011 ללא טופס 4, אשר ניתן ביום 25.06.2012. סירוב העירייה ליתן טופס 4 לבניין נבע מגחמה ולראיה, טופס 4 ליתר הדירות אשר תבעו את הנתבעות ואת העירייה ביום 16.01.2012, הוצא ביום 31.01.2016. כבר בעת קבלת היתר הבנייה התגוררו דיירים בבניין ללא הפרעה וללא סיכון, הנתבעות נשאו בעלויות החשמל והמים של כלל הדיירים, הוצאות שלא הוחזרו להן. התובעים דורשים פיצוי כאילו לא התגוררו בדירה ולא עשו בה שימוש רגיל ובכך ליהנות מספר פעמים, פעם בפיצוי בגין איחור במסירה, פעם בכך שהתגוררו בדירה ולא שילמו שכר דירה ופעם שלישית כאשר הם תובעים עוגמת נפש בשל העובדה שלא היה טופס 4. 14 בעלי דירות אשר תבעו את הנתבעות בגין ליקויים ברכוש המשותף ואיחור במסירה, קיבלו פיצוי כולל בסך של 160,000 ₪, הינו סך של 11,500 ₪ לכל בעל דירה ובית המשפט מתבקש לראות בסכום זה כאינדיקציה לסכום שיש לפסוק ולהעמיד את הפיצוי על סך של 10,000 ₪.
הכרעה - סע' 4.1 להסכם המכר קובע כי מועד מסירת הדירה הינו 31.07.2011 וזאת "לאחר שבנייתה הושלמה, בהתאם למפרט ולתוכנית הדירה...". סע' 4.1.4 קובע מפורשות, כי "מוסכם כי לא יראו את הדירה כמושלמת בבנייתה טרם שניתן היתר לאכלוס הדירה (טופס 4).".
מהוראות אלו של הסכם המכר ברי, כי אין ממש בטענות הנתבעות וכי מסירת החזקה, בהתאם להסכם המכר, הינה עם קבלת טופס 4, ואין ההסכם מבחין בין מצב בו המסירה בפועל בוצעה עובר או לאחר קבלת טופס 4.
גם בטענות הנתבעות כי העיכוב במסירת טופס 4 נבע מדרישות בלתי סבירות והתנהלות פסולה של עיריית חיפה, לא מצאתי ממש. טענות אלו מכוונות להוראות סע' 4.3 להסכם המכר, שם נקבעו עילות לדחיית מועד מסירת החזקה, כאשר בסע' 4.3.1 נקבע:
אם כתוצאה מגורמים שאינם תלויים במוכר, או שאין למוכר שליטה עליהם, או אם כתוצאה מכח עליון הכולל... חוקים, צווים, או הוראות של רשויות מוסמכות שאינן נובעות ממעשה ו/או מחדל של המוכר – תחול הפרעה בבנייה או יחול עיכוב בהשלמת הדירה, יידחה המועד להשלמת הבניה של הדירה בתקופת זמן המתחייבת באופן סביר מההפרעה או העיכוב הנ"ל, לרבות משך הזמן הסביר שנדרש בפועל לצורך התארגנות להמשך העבודה, והדבר לא יזכה את הקונה בתרופה כלשהי.
לסעיף זה מכוונות הנתבעות בטענתן, כי העיכוב בקבלת טופס 4 נבע מדרישות ועיכובים של עיריית חיפה – גורמים שאינם בשליטתם, כפי שפורט בהרחבה בתצהירו של מנהל הנתבעת 1, מר בן דוד. עיריית חיפה אינה צד לתביעה ואינה יכולה להתגונן מפני טענות הנתבעות. יתירה מזו, טענות הנתבעות באשר לדרישות של העירייה על מחלקותיה ולחוסר סבירותן, לא נתמכו בכל מסמך בכתב. מר בן דוד טען בתצהירו כי הועלו דרישות חדשות ובלתי סבירות, כאלו שלא נדרשו בשלב היתר הבנייה ואף שונו דרישות קודמות, כגון גובה הערבות הבנקאית לפיתוח השצ"פ (שטח ציבורי פתוח) ועוד, הכל בידיעה כי הנתבעות לא יוכלו להתנגד לדרישות בלתי סבירות אלו בשל הדחיפות בקבלת טופס 4. אולם, לא הובא ולו מסמך אחד התומך בטענות אלו והמעיד כי אכן שונו התנאים והדרישות והמאפשר בחינה האם דרישות אלו הביאו לעיכוב מתן טופס 4, או שמא מחדל או מעשה של הנתבעות הוא שהביא לכך. מר בן דוד צירף לתצהירו כתב תביעה של דיירים נוספים של הבניין שהוגש גם כנדרש העירייה ותגובת הנתבעות, אך לא צירף את תגובת העירייה. לכן, בהעדר מסמכים התומכים בטענה זו, לא אוכל לקבל את הטענה כי הדבר מביא לדחיית מועד מסירת הדירה.
נוכח האמור, התובעים זכאים לפיצוי מלא בגין האיחור במסירת הדירה. הסכם הפשרה אשר נחתם עם יתר בעלי הדירות אינו מחייב את בית המשפט. צודקים התובעים כי בנסיבות אלו, בהם טופס 4 הומצא כעבור 11 חודשים מיום המסירה המוסכם, יש לפצות את התובעים בגין איחור במסירה החל מהיום הראשון ולא מהיום ה - 91. יחד עם זאת אבהיר, כי מדובר בפיצוי מוסכם בגין האיחור במסירה, על כל המשתמע מכך ולכן, לא מצאתי כי מעבר לסכום זה יש להוסיף פיצוי בגין עוגמת הנפש כתוצאה מהאיחור.
אי לכך התובעים זכאים לפיצוי בגין 11 חודשים – סך של 750$ לחודש ובחישוב –
11 חודשים * 750 דולר = 8,250 דולר.
שער הדולר במועד מסירת החזקה בהתאם להסכם (31.07.2011), עמד על סך של 3,412 ₪ ולכן, סכום הפיצוי נכון למועד זה עומד על סך של 28,149 ₪. לסכום זה יש לצרף ריבית והצמדה, החל מיום 31.07.2011 ועד היום וסה"כ – 30,160 ₪.
הליקויים -
7. הלכה ידועה היא, כי לא בנקל יסטה בית המשפט מחוות דעת מומחה שמינה – ראה לעניין זה ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' מונטי רבי:
משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית המשפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת.
אכן עד מומחה כמוהו ככל עד – שקילת אמינותו מסורה לבית המשפט ועין בעבודת היותו מומחה כדי להגביל שקול דעתו של בית המשפט. אך כאמור לא ייטה בית המשפט לסטות מחוות דעתו של המומחה בהיעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן.
בשים לב לאמור, אבחן את טענות התובעים לליקויים שיש לסטות לגביהם, לטענתם, מקביעת המומחים.
8. דלת כניסה - מומחה בית המשפט (להלן: "המומחה ברלינר") קבע בחוות דעתו המעודכנת מיום 01.09.2015 (סע' 6 עמ' 2): "לא מצאתי פגם בדלת הכניסה. כך מייצרים בשנים האחרונות דלתות פלדלת. הסיבה לכך: החור בריצפה נוטה להיסתם ומקשה על נעילת הדלת. הדלת הינה תקנית ומאושרת."
התובעים טוענים כי משאישר המומחה כי קיימת נעילה ל - 3 כיוונים ואילו תקנה 2.92 לתקנות התכנון והבניה, תש"ל – 1970 (להלן: "התקנות") דורשת נעילה ל - 4 כיווני נעילה ומשלא טען כי מדובר בשווה ערך, טענה שהנטל להוכיחה מוטל על הטוען אותה, הרי שיש לאשר את העלות שנקבעה בתשובות לשאלות ההבהרה, סך של 1,400 ₪ ובצירוף פיקוח הנדסי ומע"מ, סך של 1,802 ₪.
הנתבעות טוענות כי אין לסטיות מחוות דעת המומחה ברלינר. התקנה מאפשרת להוכיח "שווה ערך" ובהתאם למכתבים שצורפו לחוות דעת המומחה מטעמם, מכתבו של מר שרון דרורי מנהל טכני ארצי בחברת שריונית חוסם ומכתבה של רעיה קובזאנצב, מרכזת הדרכה ופרסום במשרד הפנים – מינהל התכנון, עולה כי הדלת שהותקנה עונה על הדרישות.
הכרעה - בעניין זה מצאתי לסטות מחוות דעת המומחה. סעיף 2.92 לתוספת לתקנות התכנון והבניה קובע כי לדלת כניסה לבית נדרש "מנעול בטחון בעל 4 בריחים הננעלים ב - 4 כיוונים". מומחה הנתבעות טוען כי מדובר בדלת בטיחותית כי נכונים הדברים, אך עובדה היא כי משך זמן זה לא שונתה התקנה והדרישה עדיין קיימת וזכותם של התובעים לקבל את הדירה בהתאם לדרישת התקנות. לאור האמור, הנני מאשר תוספת של 1,400 ₪ ובצירוף מע"מ ופיקוח הנדסה – סך של 1,802 ₪.
9. עמוד בניגוד לתוכנית -
המומחה ברלינר קבע: "באזור פינת האוכל, קיים עמוד במידות 130/53 ס"מ. עמוד זה אינו מופיע בתוכנית המכר. בצמוד לעמוד זה נבנו קירות ודלת, וכך נוצר מעין מחסן, בשטח של כ - 3 מ"ר. מצב דברים זה גורם לירידת ערך הדירה, הנאמד ב - 18,000 ₪".
התובעים טוענים כי לסכום זה יש להוסיף 25% בהתאם לעדותו בחקירתו הנגדית של המומחה (עמ' 48, ש' 5 -18) וכן סך של 2,895 ₪ לצורך ביטול המחסן וצירוף השטח לפינת האוכל. לטענתם, בהתאם לסעיף 4(א) לחוק המכר, אי התאמה היא "כל דבר שבה הדירה שונה מהאמור במפרט" ותוכנית המכר היא חלק מהמפרט. החוק לא מבחין בין דירה שהדייר ראה אותה לפני שרכש, לבין דירה שהדייר לא ראה אותה לפני ולכן, אין משמעות לכך שראה את העמוד לפני רכישת הדירה. התובע ביקר בדירה ביקור בודד, קצר ומהיר והדירה הייתה מלאה בציוד, חומרי בנייה וכלים הן בסלון והן בגינה וביקורו הוגבל בזמן בשל מגבלות אלו והמסוכנות. התובע רכש את דירה על סמך אותו ביקור חפוז ותוכניות מכר שהיו ברשתו במשך כשנה שלמה, בהן לא מסומן העמוד. עדותו של מר נתנאל, נציג מכירות של הנתבעת רצופה בחוסר זכרון ולכן תמוה כיצד זכר דווקא את עניין העמוד. העד ציין כי הפנה את השאלה לגבי העמוד לאדריכלית, ששמה טניה ואשר לא הוגש תצהירה ולכן, מדובר באי הבאת עד רלוונטי.
הנתבעות טוענות, כי פרשה זו מלמדת על אופיים של התובעים החפצים להגדיל את הפיצוי הכספי בכל דרך. הדירה נמכרה בעת שבנייתה הייתה לקראת השלמה, לאחר עבודות טיח וריצוף. התובעים ביקרו בדירה מספר פעמים, ראו את העמוד באמצע הסלון ואף דיבר עם מר נתנאל ארנון, מי ששיווק את הדירות וביקשו לברר אפשרות להסרת העמוד. התובעים רכשו את הדירה על אף שקיבלו תשובה שלילית. עדותו של מר נתנאל בהירה וברורה והעובדה שאינו זוכר פרטים קלי ערך דווקא מחזקת את מהימנות עדותו. העד העיד כי קודם שהציג את הדירה לקונה היה דורש ממנהל העבודה שיסדר את הדירה וכן כי לא ייתכן שדירה הנמצאת מתחת לכביש, תשמש כמחסן. חיזוק לעדותו ניתן לראותו בפרוטוקולי המסירה המוקדמת שנערכו בתאריכים 14.08.2011 ו - 11.09.2011 (נספח ג' ו - ג1 לתצהיר הנתבעים), שם אין זכר לעניין העמוד ואין כל תלונה ביחס לכך.
מר נתנאל הסביר כי אכן העמוד אינו מופיע בתוכנית שצורפה להסכם המכר, אך הדבר נבע מטעות. מכל מקום, התובעים ראו את העמוד לפני הרכישה. באשר לטענה כי המפרט הוא המחייב גם אם התובעים ראו את העמוד, הרי שאין זה כך משום שבמפרט אין כל זכר לעמוד כי הוא חלק מהדירה וקיומו לא דרש התייחסות. לא ברורה טענתו של התובע כי הייתה בידו תוכנית הדירה כשנה לפני הרכישה (כאשר באותה תקופה הוא ביטל רכישתה של דירה אחרת) ומנגד הוא טוען כי רק שלושה חודשים אחרי החוזה הוא הבחין בעמוד. אילו העמוד היה נבנה במפתיע, לאחר החתימה על ההסכם, זכאים היו התובעים לפיצוי שהוערך על ידי המומחה, אך אין זה כך ולכן יש לדחות רכיב זה.
הכרעה - אין חולק כי התוכנית שצורפה להסכם, לא כללה את העמוד, דבר המהווה כי התאמה וכן גורם לירידת ערך הדירה, כפי שקבע מומחה בית המשפט. אין גם חולק, כי התובעים ראו את העמוד לפני רכישתם את הדירה וחתימתם על ההסכם, לפחות, פעם אחת, לפי גרסתם. במצב זה, נשאלת השאלה, האם זכאים התובעים לפיצוי בגין ירידת ערך, או שמא יש לראותם כמי שהסכימו לרכוש את הדירה, שאינה בהתאם לתוכניות, ולפיכך אין הם זכאים לפיצוי. לטעמי, זכאים התובעים לפיצוי.
סע' 4.13.1 מגדיר:
"אי -התאמה": הדירה או כל דבר שבה השונה לרעה מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבניה, או בחוזה זה, לרבות אי התאמה יסודית כמשמעותה בחוק המכר דירות תשל"ג – 1973 (להלן: "חוק המכר דירות").
סע' 4.13.12 קובע כי יש להודיע על קיומה של התאמה, שניתן היה לגלותה במועד מסירת הדירה, ובלבד שהודעה כאמור תימסר למוכר תוך 12 חודשים הנמנים ממועד המסירה. הודעה על קיומו של העמוד בניגוד לתוכנית המכר, ניתנה במכתב מיום 05.04.2011, היינו עוד בטרם מסירת החזקה בפועל בדירה, בחודש ספטמבר 2011. בנסיבות אלו, אין משמעות לטענה כי הדבר לא עלה במסגרת פרוטוקולי המסירה המוקדמת.
בהסכם המכר ישנה גם התייחסות, לאי התאמה הקיימת בעת רכישת הדירה, כך נקבע בסע' 4.14.4:
המוכר לא יהיה אחראי לכל אי התאמה, לרבות אי התאמה הנובעת מתכנון לקוי של הדירה הקיימת בדירה עצמה בעת מכירתה לקונה, ובלבד שדבר קיומה הובא לידיעת הקונה במעמד החתימה על חוזה זה או קודם לכן, והקונה הסכים לרכוש את הדירה בידיעת קיומה של אי -התאמה כאמור, ויראו כל אי -התאמה כאמור כמגולמת במחיר הדירה, לאחר הפחתה הולמת בעטיה.
הנתבעות לא הוכיחו כי התובעים פוצו בגין אי התאמה זו - "הפחתה הולמת בעטיה". אומנם בתצהיר מר נתנאל ארנון (סע' 8) נטען כי בסוף המשא ומתן ניתנה הנחה של 50,000 ₪, אולם לא נטען כי הנחה זו ניתנה בשל קיומו של העמוד, וכן הדבר לא לידי ביטוי כלל בכתב, קל וחומר שבקשת התובעים להסיר את העמוד הייתה בידיעת הנתבעת ו/או מי מעובדיה. ראה גם התשובה בחקירה הנגדית (ש' 28 -31, עמ' 39 לפרוטוקול).
נזכור כי מדובר בנתבעות שזה עיסוקן הקבוע, והיעדר הסכמה בכתב, הן לקניית הדירה עם העמוד ו/או באשר להפחתה בגין השארת העמוד, הייתה צריכה להיות מפורשת וברורה ובכתב, זאת לא נעשה.
נוכח מסקנתי זו, הנני מקבלת את טענות התובעים וקובעת כי הינם זכאים לפיצוי בגין ירידת הערך שנקבעה על ידי המומחה ברלינר.
לאור האמור, התובעים זכאים לסך של 18,000 ₪, סכום הכלול בחוות הדעת, כאשר המומחה העיד כי יש להוסיף לסכום זה 25% לאור העלייה בשווי הדירה (ש' 13 -18, עמ' 48) ולכן, יש להעמיד סכום הפיצוי על סך של 22,500 ₪, היינו, תוספת של 4,500 ₪ ובתוספת מע"מ ופיקוח הנדסי – סך של 5,791 ₪.
לא מצאתי כי יש להוסיף לסכום זה את עלות הריסת המחסן או מזווה שנוצר, שכן קביעת המומחה באשר לירידת הערך הכוללת לא נסתרה.
10. חלון כביסה - התובעים טוענים כי יש להוסיף סך של 400 ₪ לביטול הטלאי בחלון האלומיניום. המומחה לא אישר קיומו של ליקוי זה (סע' 12 לחוות הדעת) ולא מצאתי לסטות מחוות דעתו בעניין.
11. דלת מכיוון חדר כביסה - בסע' 15 לחוות הדעת, כי "מדובר בדלת מישנית ליציאה לחצר. בנסיבות כאלה, רוחב נטו כ - 53 ס"מ, הוא סביר".
התובעים טוענים כי תקנה 3.2.1.3 לתקנות התכנון והבנייה, מחייבת מעבר נטו של 80 ס"מ (90 ס"מ ברוטו) ולכן יש לחייב את הנתבעות בפיצוי בסך 4,800 ₪ בתוספת מע"מ ופיקוח הנדסי – סך כולל של 6,178 ₪.
הנתבעות טוענות כי תקנה זו מתייחסת לדלת הנמצאת בדרך מוצא בטוח, שהינה דלת כניסה ראשית המובילה לחדר מדרגות מוגן.
הכרעה - המומחה ברלינר נחקר לגבי רוחב הדלת והסביר כי התקנה אליה מפנה ב"כ התובעים, קובעת רוחב של 80 ס"מ בדלת יציאה מדירה ואילו במקרה זה, מדובר בדלת משנית ברוחבה סביר (ש' 21 -11, עמ' 43 וכן תשובותיו בחקירה חוזרת, ש' 1 -5 עמ' 49). עיינתי בתקנה 3.2.1.3 הכוללת טבלה של רוחב דלתות ובפריט האחרון נרשם: "דלת לכל שימוש אחר – בהתאם לשימוש הדומה לו ביותר מבין השימושים המפורטים בטור א, על פי החלטת רשות הכבאות".
עיון בטבלה מעלה כי רוחב הדלת הצר ביותר הינו 60 ס"מ ולכן, כשם שלא אישר המומחה את רוחב הדלת בחדר שינה הורים שהינו 47 ס"מ (עמ' 28), לא היה מקום לאשר רוחב דלת של 53 ס"מ ויש להורות על פיצוי בגין הרחבת הדלת עד ל - 60 ס"מ (ולא 80 ס"מ כטענת התובעים). באשר לעלות, הנני מאמצת את העלות שנקבעה על ידי המומחה בסע' 28 לחוות הדעת גם לגבי דלת זו, היינו סך של 1,200 ₪. לסכום זה יש להוסיף עלות של סורג, תריס וארגז – סך של 2,200 ₪, כפי שאישר המומחה בעדותו (עמ' 44, ש' 13 -22). יוצא איפה, כי עלות תיקון דלת מכיוון חדר כביסה – 3,400 ₪ בתוספת פיקוח הנדסי של 10% ומע"מ בסך 17% - סך של 4,376 ₪. אי לכך, יש להוסיף לחוות הדעת, סך של 4,376 ₪.
12. דלת מכיוון הסלון - המומחה קבע בסע' 19 לחוות הדעת כי אין פגם בסוג הזכוכית של הדלת.
התובעים טוענים כי אין סימון בטיחות על גבי אדן החלון התחתון וכי המומחה אישר בעדותו, כי הסתמך על חוות דעת מומחה הנתבעות וצילום שהפנה אליו ולא על מראה עיניו. צילום זה הינו של דלת חדר כביסה ולא של דלת הסלון ולכן, יש לאשר החלפת הזכוכית בסך 1,000 ₪. הנתבעות טוענות כי המומחה אישר בשתי חוות הדעת כי אין פגם בזכוכית ולכן יש לדחות טענות התובעים.
הכרעה - התובעים לא כללו תמונות של הזכוכית הנטענת ואילו מומחה הנתבעות טען, כי ניתן למצוא סימון בטיחות בכל הדלתות והפנה לתמונה של אחת הזכוכיות. המומחה ברלינר העיד:
בחוות הדעת הנגדית יש צילום ורואים את הסימון בפינה. התרשמתי שכל הזכוכיות תקינות.
ש. אתה ראית סימון.
ת. לא זוכר, אבל אם כתבתי כנראה שחשבתי שראיתי.
בנסיבות אלו, לא הוכח רכיב זה על ידי התובעים וחוות הדעת לא נסתרה ולכן, אינני קובעת פיצוי.
13. חלון ודלת חדר שינה הורים - המומחה ברלינר אישר בסע' 28 לחוות הדעת פיצוי בגין רוחב צר של דלת חדר שינה הורים, אשר רוחבו 47 ס"מ. התובעים טוענים כי יש להרחיבו ל - 80 ס"מ אך כאמור בסע' 11 לעיל, הדן בדלת מכיוון חדר כביסה, הנני מאשרת פיצוי של הרחבת הדלת עד לרוחב של 60 ס"מ, סך של 4,376 ₪, כולל תוספת פיקוח הנדסי ומע"מ.
14. סוג הזכוכית במעקה חוץ - המומחה ברלינר קבע בס' 29 לחוות הדעת: "לא מצאתי הצדקה לדרישה להחלפת הזכוכית במעקה החצר".
התובעים טוענים כי ת"י 1099.1.2 מחייב כי במעקה תותקן זכוכית רבודה. המומחה אומנם קבע כי אין הצדקה להחליף את הזכוכית, אך לא סתר את הטענה העובדתית כי הזכוכית המותקנת אינה זכוכית רבודה ובחקירתו אישר כי זכוכית רבודה יותר בטיחותית וכי בעניין זה הפעיל שיקול דעת אשר גרם לו לסטות מהתקנות. באשר להסבר המומחה לגבי הפרשי גובה, המומחה לא ציין מהו הפרש הגובה ולא טען כי אין צורך במעקה לאור הפרשי הגובה הקיימים ולכן, ברור שיש צורך במעקה, אשר מעבר לו יש מדרון תלול אשר מחייב הגנה מפני נפילה. לכן, יש לפצות את התובעים בסכום שקבע המומחה בתשובותיו, סך של 7,200 ₪ ובתוספת פיקוח הנדסי ומע"מ, סך של 9,266 ₪.
הנתבעות טוענות כי המומחה דחה את טענות התובעים בשתי חוות הדעת והעיד: "חשבתי שבמקום כזה שאין הפרשי גובה, אפשר לקבל את המעקה... במקום שאין הפרשי גובה בין שני צידי המעקה אפשר להסתפק במעקה הקיים".
הנתבעות הפנו אף לחוות דעת המומחה מטעמם המציין כי התקן הדורש זכוכית רבודה נכנס לתוקף רק ביום 30.01.2012 ולא היה בתוקף בעת מסירת החזקה בדירה.
הכרעה - בהתאם לטענת מומחה הנתבעות, שלא נסתרה, התקן המחייב התקנת זכוכית רבודה, פורסם ביום 30.11.2010 ונכנס לתוקף 60 יום לאחר מכן, היינו ביום 30.01.2011 ולא 30.01.2012 כטענתו. ההסכם בין הצדדים נחתם ביום 23.12.2010, כאשר בהתאם לסעיף 3.6 להסכם: "..כל הוראת דין שלא הייתה בתוקף במועד מתן היתר הבנייה לבניין, לא תחייב את המוכר". היתר הבנייה ניתן ביום 04.05.2010 ולכן, התקן הנ"ל אינו מחייב את הנתבעות. אי לכך, רכיב זה לפיצוי, נדחה.
15. בסע' 30 לחוות הדעת, המתייחס לטענה כי האזן של המעקים עקום, קבע המומחה: "הסטייה של המעקה היא בגדר הסביר ולא דרוש תיקון".
התובעים טוענים כי המומחה אישר כי האזן העליון "הוא קצת עקום" ולכן יש לאשר את הפיצוי בסך 1,200 ₪ ובצירוף פיקוח הנדסי ומע"מ, סך של 1,544 ₪.
הנתבעות טוענות כי יש לאמץ קביעת המומחה.
הכרעה - לא מצאתי כי המומחה סטה מקביעתו בחוות הדעת כי הסטייה היא בגדר הסביר ולא הוכח ע"י התובעים מהי הסטייה הקיימת, לעומת הסטייה המותרת. רכיב זה נדחה.
16. ריצוף חוץ - המומחה קבע בסע' 32 לחוות דעתו: "סימנים לשקיעה בריצוף החוץ, היציאה מחדר המגורים – 1,500 ₪."
התובעים טוענים כי מדובר בסדק שנפער לאורך 22 מ' בין ריצוף המרפסת לתוספת הריצוף שבוצעה על משטח נפרד. המומחה אישר כי לא יכול להתחייב שהתיקון המוצע יבטל את המשך שקיעת הריצוף ולכן, מדובר בתיקון זמני ולא פתרון קבע. התדרדרות המצב עולה מהפער בין שתי חוות הדעת, כאשר בראשונה קבע 500 ₪ ובשניה, 1,500 ₪. המומחה העיד כי הריצוף החמיר מאז חוות דעת המומחה מטעמם, יש מקום להורות על החלפת הריצוף בעלות של 350 ₪ למ"ר וסה"כ עבור 22 מ"ר, סך של 7,700 ₪ ובתוספת פיקוח ומע"מ סך של 9,910 ₪. מסכם זה יש להפחית סך של 1,500 ₪ שאושרו על ידי המומחה.
הנתבעות טוענות כי בשתי חוות הדעת אישר המומחה כי אין צורך בהחלפת הריצוף ובעדותו אישר כי לדעתו המצב כמעט סופי. גם מומחה הנתבעות קבע כי בריצוף חוץ לא מבצעים רצפות תלויות, אלא מניחים את הריצוף על תשתית מהודקת וכי אפשרי כי ייפתחו מישקים בין האריחים, אשר מילויים מהווה תחזוקה שוטפת.
הכרעה - לא שוכנעתי כי יש מקום להורות על החלפת הריצוף. אכן המומחה התרשם מהחמרה במצב ולכן קבע סכום פיצוי גבוה יותר מזה שנקבע בחוות דעתו הראשונה. אולם, בחקירתו הנגדית שב והבהיר כי אינו סבור שיש להחליף את כל הריצוף וכי הדבר יתייצב בעוד מספר שנים (ש' 5 -25, עמ' 47) ובחקירה החוזרת העיד:
ש. לגבי המשטח בחצר – תסכים איתי שבעבודות עפר או פיתוח, לאחר ביצוע העבודות הקרקע מתייצבת ולא ממשיכה לשקוע.
ת. נכון.
ש. אתה יכול לומר שלפי התרשמותך, המצב הוא כמעט סופי.
ת. אני חושב שזה כמעט סופי.
מומחה התובעים הורה אף הוא על תיקון מיקומי, אך עם מעקב. התובעים טוענים כי תוצאות הבדיקה של המומחה ברלינר היא המעקב הדרוש, אך כאמור, המומחה לא סבר כי יש להחליף את הריצוף. הטענה נדחית ואין מקום לאשר פיצוי מעבר לסכום שנקבע ע"י המומחה, היינו 1,500 ₪.
17. חיפוי חוץ - בסע' 41 -43 לחוות הדעת הראשונה קבע המומחה כי אין ליקוי. לאחר הביקור השני, קבע המומחה בחוות הדעת המעודכנת: "שאריות של חומרי בנייה על חיפוי אבן – 400 ₪".
התובעים טוענים כי המומחה מטעמם קבע ליקויים בכך שאין תפרים גמישים, טלאים במקומות שבהם בוצעו בדיקות מעבדה על ידי הנתבעת וביקשו לקבל תוצאות הבדיקות, אך אלו לא הומצאו, גם לא למומחה בית המשפט. מדובר בהעדר ראייה שהנתבעת יכלה לצרפה ולכן, יש לפצותם בסך של 8,000 ₪ לצורך ביצוע הבדיקה באופן עצמאי כפי שנקבע על ידי המומחה מטעמם ובצירוף מע"מ ופיקוח הנדסי – סך של 10,296 ₪.
הנתבעות טוענות כי יש לאשר את הסכום שנקבע על ידי המומחה בלבד, סך של 400 ₪.
הכרעה - לא מצאתי כי הוכחה טענת התובעים וכי קיים ליקוי בחיפוי החוץ המחייב ביצוע בדיקה עצמאית. המומחה ברלינר חקר בדיון הראשון לגבי סעיפים אלו וגם בחוות דעתו המעודכנת, לא מצא כי קיימים הליקויים הנטענים, מלבד שאריות חומרי בנייה. לא שוכנעתי כי יש לסטות מחוות הדעת בעניין זה.
18. פרוזדור - בסע' 44 לחוות הדעת קבע המומחה ברלינר: "דלת הממ"ד, כשהיא פתוחה, מקטינה את הרוחב של הפרוזדור. זהו מצב רגיל במצב כזה".
התובעים טוענים כי המומחה אישר בתשובה מס' 24 לשאלות ההבהרה מיום 24.11.2013 כי חלה ירידת ערך של 2,000 ₪ בגין האופן בו נפתחת הדלת.
הנתבעות טוענות כי המומחה דחה טענה זו בשתי חוות הדעת וגם המומחה מטעמן קבע כי הדלת עונה על דרישות הדין.
הכרעה - עיינתי בשאלות ההבהרה (22 -24) ובתשובות המומחה ברלינר, ולא מצאתי כי שינה ממסקנתו ולכן, טענת התובעים נדחית.
19. חדר רחצה הורים - סע' 45 לחוות הדעת - בעניין זה הצדדים תמימי דעים כי יש להוסיף לחוות דעת מר ברלינר סך של 1,500 ₪ עבור החלפת הגבס בתקרה לגבס ירוק. לכן יש להוסיף לסכום חוות הדעת, סך של 1,930 ₪ כולל פיקוח ומע"מ.
20. מרחב שימוש מול אסלה - גם בעניין זה אין מחלוקת בין הצדדים כי יש לאשר את העלות שנקבעה בסע' 47 לחוות הדעת המעודכנת, אם כי יובהר כי אין מדובר בתוספת לסכום שבחוות הדעת.
21. איטום חדרי רחצה - המומחה קבע בסע' 50 לחוות הדעת: "ראיתי סימני רטיבות בתקרה בחדרי הרחצה – 2,000 ₪".
התובעים טוענים כי המומחה אישר בחקירתו כי יש להוסיף סף של 1,500 ₪ לכל חדר רחצה עבור טיפול בדירה שמעל, ממנה חודרת הרטיבות ולכן יש להוסיף סך של 3,000 ₪ ובתוספת פיקוח ומע"מ – סך של 3,861 ₪.
הנתבעות לא השיבו לעניין זה.
הכרעה - הדיון עם התובעים. המומחה ברלינר נחקר על הצורך בביצוע תיקונים בדירה מעל, עמן תיפתר בעיית הרטיבות:
ש. בסעיפים 50 -51 יש רטיבות בתקרת שני חדרי הרחצה. אתה יודע מה מקור הרטיבות?
ת. הסבירות שזה מלמעלה.
ש. התובע הסביר לך בביקורך בדירה שכל שנה הוא נאלץ לשפשף את התקרות ולצבוע בצבע מיוחד שמחזיק מספר חודשים עד שמתחדשת הרטיבות. את מסכים איתה שעד שלא יעשו תיקון יסודי בדירה מעל, הרטיבות לא תיפתר?
ת. אני מסכים.
ש. תיקון של 2,000 ₪ או 1,000 ₪ לכל חדר לא תפתור את הבעיה.
ת. לא כללית את עלויות הטיפול בדירה למעלה. אני לא יכול לדעת כמה זה יעלה. צריכים שם לפתוח את התקרה, לתקרן, יכול להיות שכל חדר רחצה 1,500 ₪ בנוסף ל - 1,000 לכל חדר. בנוסף צריך לפרק את נקודת הניקוז במקלחת, בדרך כלל זה מקור הרטיבות. צריך לפרק חלק מהריצוף, לתקן.
... יכול להיות שזה יעלה יותר.
ת. יכול להיות.
לאור עדות זו, הנני מאשרת תוספת של סך של 3,861 ₪, כולל פיקוח ומע"מ.
22. גובה מחסן - המומחה ברלינר קבע בסע' 52 לחוות הדעת: "איני מוצא פגם בגובה מחסן, כ - 218 מ'".
התובעים טוענים כי על פי סע' 3.1 למפרט, גובה המחסן כגובה הדירה, 2.55 מ' לפחות. המומחה לא סתר את אי ההתאמה בין המפרט לגובה המחסן וקבע ירידת ערך של 750 ₪ ולכן יש לאשר סכום זה, ובתוספת פיקוח ומע"מ, סך של 965 ₪. הנתבעות טוענות כי המומחה ברלינר לא אישר כל פיצוי ולא בכדי. המומחה מטעמם ציין כי בהתאם לתוכנית בניין עיר חיפה, סע' 229 -י', גובה מחסן לדירה לא יעלה על 2.2 מ' ואילו לפי סעיף 2.03 (3) של תקנות התכנון והבניה, גובה המחסן יהיה לפחות 2.05 מ' ולכן, גם אם נרשם בטעות במפרט כי זהו הגובה, הרי שגובה זה אינו תואם את הדין.
הכרעה - המומחה אינו מפרט בחוות דעתו מה היא הוראת הדין הרלוונטית ואילו הנתבעות מפנות לתוכנית בניין עיר, מבלי שצירפו הוראות התוכנית. מנגד, מפנות הנתבעות לתקנות התכנון והבניה ומהן עולה כי גובה המחסן לא יפחת מ - 2.05 מ'. נוכח האמור, הנני מאשרת תוספת של 965 ₪, כולל פיקוח ומע"מ.
23. גישה מהחניה אל הדירה - בסע' 53 קובע המומחה: "מהחנייה, הגישה היא אל המעלית ואין גישה ישירה מהחנייה אל החדר המדרגות. אינני סבור כי זהו פגם משמעותי".
התובעים טוענים כי בעת תקלה במעלית, הם נאלצים לבצע "מעקף" של כ - 200 מ' ו - 8 קומות, דרך קומת הכניסה הראשית ולרדת בחזרה במדרגות. המומחה אישר כי מדובר בפגם, כי אינו זוכר תכנון שכזה בשום בניין אחר וכי אינו מסוגל לנקוב בסכום בגין ירידת הערך ולכן, מבקשים התובעים כי בית המשפט יקבע סכום פיצוי ראוי.
הנתבעות טוענות כי המומחה דחה רכיב זה ומעיון בחוות דעת המומחה מטעמן, עולה כי קיימת גישה מהחנייה אל הדירה דרך הרמפה, היינו עליה של קומה אחת. יתירה מזו, מדובר בחנייה מאושרת ואין לתובעים כל עילת תביעה.
הכרעה - אכן מדובר בפגם. כאשר דירה נמצאת בקומת קרקע, ראוי כי הגישה מהחניה תהיה באותו מפלס. יחד עם זאת, מדובר בחניות אותם בחרו התובעים, כפי שאישרו בנספח י"ב לחוזה "נספח חניה דירתית צמודה", שם אישרו התובעים כי בחרו בחניות אלו על אף אי התאמה באשר לגובה ולמרות שהוצע להם חניות אחרות, לא מקורות. בנסיבות אלו, לא מצאתי כי יש לקבוע פיצוי בגין ירידת ערך, אף הפגם ואי הנוחות שנוצרו, יישקלו במסגרת רכיב עוגמת הנפש.
24. תקרת מתלה כביסה - התובעים טוענים כי בתשובה 37 מיום 24.11.2013 הוסיף המומחה סך של 800 ₪ עבור תיקוני רטיבות בתקרת מתלה הכביסה ובחקירתו העיד, כי סכום זה אינו כולל סך של 3,000 ₪ אשר נדרשים לתיקוני איטום. סה"כ יש לקבוע פיצוי בסך 4,890 ₪ לרבות פיקוח ומע"מ. הנתבעות לא השיבו לעניין זה.
הכרעה - עיון בחקירת המומחה ברלינר מעלה, כי גם כאן הדין עם התובעים. תיקוני רטיבות יש לבצע באופן הפותר את הבעיה באופן קבע ולא זמנית ובמקרה זה המומחה העיד:
מפנה לתשובה 37 זה מתייחס לחדר הוסף – תאשר לי שבחוות דעתך מיום 1.9 נשמטה עלות בסך 800 ₪ שתיקנת לצורך תיקון הרטיבות בחדר כביסה. נתת 2,000 ₪ על שני החדרים וזה נשמט בחוות דעתך.
ת. אם זה לא מופיע, היה צריך להוסיף את זה.
ש. מה קיים מעל תקרת חדר הכביסה.
ת. לא זוכר.
ש. זו גינת השכן של 25 מ' שממנה מגיעים כל הזמן מים לדירת התובעים. איך 800 ₪ יפתור את זה? התובע יסבול מזה כל החיים אם לא ייעשה תיקון יסודי כדי להסיר את זה.
ת. צריך לטפל בגינה למעלה.
ש. מה לעשות.
ת. לפרק את מילוי האדמה, לעשות שכבת איטום טובה ולהחזיר את האדמה.
ש. כמה עולה דבר כזה.
ת. יכול להיות 3,000 ₪. אני מדבר על תיקון באזור הזה ולא על כל הגינה. זה אומדן. לא הייתי בדירה למעלה.
(ש' 52 -32, עמ' 46 וש' 1 -2 עמ' 47).
לאור האמור הנני מאשרת תוספת של 4,890 ₪ לרבות פיקוח ומע"מ.
25. קירות תומכים - לעניין זה מונה המומחה מר יוסף שולץ (להלן: "המומחה שולץ"), בחן את טענות הצדדים וקבע בחוות דעתו מיום 05.05.2014, בפרק "סיכום ומסקנות":
4.1 הסלע החצוב במרווח האחורי (סעיפים 33, 36) הינו יציב ובנוי מסלע קשה. לאחר בדיקת ת"י 940 (ראה נספח לחוות הדעת) ולאחר בחינה מעשית של מצב הסלע החצוב, אין נשקפת סכנה של התמוטטות ולפיכך אין צורך הנדסי לייצב את הסלע החצוב.
4.2 יש חשש שאבנים קטנות ביותר יינשרו ממישור הסלע החצוב.
ע"מ למנוע נשירת האבנים הקטנות ממישור הסלע החצוב יש להתקין רשת שתימתח על הסלע החשוף בעלות של כ - 6,000 ₪.
4.3 כן יש לסלק את שאריות תבניות העץ שהושארו בראש החלל בעלות של כ - 2,000 ₪ נוספים.
4.4 עפ"י תוכנית הקונסטרוקציה של הקיר התומך בגבול המערבי של החצר שהומצאו ע"י הקבלן ניתן לקבוע שהקיר יציב ואינו מסוכן ואין צורך להרסו.
ממכתבו של הקבלן ניתן להבין שבעתיד ייהרס הקיר התומך הנ"ל ע"מ להנמיך את פני הקרקע במגרש הסמוך.
4.5 עם זאת, יש חשש מגלישת קרקע או סלעים שנמצאים במגרש הסמוך ויכולים בנסיבות קיצוניות לגלוש לתוך החצר.
לפיכך, ע"מ לפתור סוגיה זו, יש לבצע חפירה/חציבה ברצועה של 2 -3 מ' מאחורי הקיר ולסלק מרצועה זו את כל האלמנטים שיכולים להתדרדר בזמן רעידת אדמה. עלות עבודת החפירה/חציבה עומדת על כ - 10,000 ₪.
4.6 יש לטייח ולצבוע את קטע ההגבהה של הקיר שבוצע לאחרונה ואשר נותר ללא גימור. עלות עבודות הגימור לקטע זה של הקיר עומדת על כ - 1,000 ₪.
4.7 סה"כ עלות העבודות עומדת על 19,000 ₪ + מע"מ. לכך יש להוסיף כ - 10% עבור תכנון ופיקוח הנדסיים.
שני הצדדים שלחו, מספר פעמים, שאלות הבהרה למומחה שולץ, אשר בתשובותיו, שב ועמד על קביעותיו. לאחר שנחקר ביום 09.07.2015 על חוות דעתו, עלה כי נדרשות השלמות בעניין הקיר התומך. בחוות דעתו המעודכנת מיום 27.07.2015 קבע המומחה:
1. החלק הצפוני של הקיר הצדדי בגבול המערבי של החצר נבנה ככל הנראה בשלב שני. חלק זה של הקיר אורכו כ - 4 מ' וגובהו כ - 2 מ' ולדברי הקבלן, יתכן והוא נבנה מבלוקים מאחר ואינו משמש כקיר תומך אלא כקיר בגבול החלקה.
2. הקיר הנ"ל מופרד מהקיר התומך שנמצא בהמשכו, בין שני הקירות בוצע תפר הפרדה אנכי.
התובע הצביע על תפר ההפרדה כעל סדק בקיר. כאמור התפר שבוצע בהפסקה שבין שני הקירות, אינו סדק ואינו מהווה בעיה הנדסית.
3. בחלקו העליון והגלוי לעין של הקיר התומך הצדדי (בגובה של כ - 110 ס"מ) רוחב הקיר הוא אחיד ועומד על 20 ס"מ.
הנ"ל אינו תואם את החתך האופייני שהועבר על ידי הנתבע וזאת ומאחר ועפ"י אותו חתך, הרוחב של הקיר אינו אחיד ומשתנה מ - 50 ס"מ בבסיס הקיר ועד ל - 20 ס"מ בראש הקיר.
אין אפשרות לבדוק את עובי הקיר בחלקים שבהם הוא מכוסה במילוי מהצד החיצוני.
4. בקיר התומך לא בוצעו פתחי ניקוז וזאת בניגוד למסומן בתוכנית הקיר התומך.
התובעים טוענים, לעניין הקיר התומך הצדדי, כי מחקירת המומחה עולה כי לא רק שלא בדק את הקיר באופן מעשי אלא חישוב תיאורטי בלבד, משום שהדבר כרוך בעלויות גבוהות, הרי שגם החישוב התיאורטי אינו שייך לבניין הנדון, שכן על גבי אותו שרטוט שקיבל, מופיעה המילה "אחורי". המומחה נדרש לבדוק שנית את הקיר ולאחר הביקור אישר כי קיימת אי התאמה בין התוכנית שקיבל לבין הקיר, הן בעובי הקיר והן בהעדרם של פתחי ניקוז ולכן יש לקבוע, כי לא הוכח כי הקיר חזק ויציב, דבר שניתן היה להוכיח בהצגת המסמכים מהיתר הבנייה. לאור האמור יש לקבוע כי הקיר נבנה שלא כדין, ללא היתר וללא חישובים הנדסיים ויש סכנה לקריסתו, מה גם שהגבהת הקיר שבוצעה בשלב מאוחר יותר, לגביה לא התקבלו חישובים סטטיים, מעמיס עומס מוגבר על הקיר. אי לכך יש לאשר העלות שנקבעה על ידי המומחה מטעמם, סך של 127,600 ₪. בתגובה לטענות הנתבעות טוענים התובעים, כי אין היתר בניה לבניין הסמוך וכי העלות שנקבעה ע"י המומחה הינה של 7,900 ₪ לכל מטר גובה, כאשר הגובה הינו 15 מטר ולכן, העלות הינה 118,500 ₪.
באשר לקיר האחורי, התובעים טוענים, כי גם בנושא זה המומחה קבע מסמרות מבלי שערך את החישובים הנדרשים ומבלי שהוצגו לו החישובים המוכיחים את יציבות הקיר (הסלע החצוב). המומחה הסתמך על "טביעת העין" ובתשובותיו לא הבחין בין קיומו של הליקוי לבין בעיות ביצוע התיקון, שאינן רלוונטיות לעצם קיום הליקוי.
התובעים טוענים כי שני הקירות בוצעו בניגוד לתקנות ולתקנים ואין הוכחה הנדסית ליציבותם. לו היו קיימים מסמכים הנדסיים, הנתבעות היו מציגות אותם ומשלא עשו כן ולא הזמינו את המהנדס למתן עדות, הדבר פועל לרעתן. בנסיבות אלו, בית המשפט מתבקש להעדיף את חוות הדעת מטעם התובעים ולחייב את הנתבעות בסך של 187,000 ₪ לגבי הקיר האחורי וסה"כ לגבי שני הקירות – סך של 404,890 ₪.
לבסוף טוענים התובעים, כי חוות הדעת של המומחה שולץ, אינה כוללת את החלק של פירוט השכלתו של המומחה ואין בה הצהרה של עורכה בשבועה ולכן, היא ערוכה בניגוד לכללי הראיות ולסדרי הדין ולפיכך, אין לקבלה כראיה בתיק (ת"א 10756/99 מנדלוביץ מיכל ואיתמר נ' אלי יוחנן).
הנתבעות טוענות, כי שני הקירות המדוברים אינם קירות השייכים לתובעים ואינם חלק מדירתם אלא חלק מהרכוש המשותף. באשר לקיר הצדדי מדובר בקיר באורך 15 מ' ובגובה 2 מ' , הגובל בין הבניין הקיים לבין השטח עליו יוקם הבניין הנוסף, ואשר קיבל אישור של הוועדה המחוזית. מפלס המבנה יהיה נמוך יותר ולכן, בעת בנייתו תיעלם הבעיה של נפילת אבנים, שגם כיום הסיכוי לכך אפסי. המומחה שולץ קבע שאין צורך להגביה את הקיר, אלא להנמיך את פני הקרקע מצידו השני של הקיר, בשטח שמחוץ לשטח הבניין וזאת, בעלות של 10,000 ₪. גם אם ייקבע שיש להרוס את הקיר ולבנותו מחדש, המומחה קבע בתשובותיו מיום 09.11.2014 כי מדובר בעלות של 7,900 ₪ למטר אורך וסה"כ עבור 3 מטר אורך, 23,700 ₪, סכום שאין לו קשר לסכום המופרך שנקבע על ידי מומחה התובעים.
באשר לקיר האחורי, מדובר בקיר הסלע הגובל חלל שנותר בין הבניין לבין הסלע הטבעי, רכוש משותף הנמצא מחוץ לשטחם של התובעים, להם אין כל זכות בשטח זה המהווה גישה לצנרת של הבניין ולא של התובעים. יש לקבל את העלות שנקבעה על ידי המומחה, סך של 8,000 ₪ בלבד.
מכל מקום, לתובעים אין זכות לקבל כל פיצוי עבור שני הקירות שמהווים רכוש משותף, שעה שחלקם בו מגיעה ל - 1/17 ממנו ממנו בלבד ואם בית המשפט יחליט אחרת, מן הראוי כי כנגד חיוב לשלם לתובעים, תהיה חובה בצידה לבצע את התיקונים בפועל. התיקון המוצע על ידי המומחה שולץ, הינו חציבה, חפירה והנמכת השטח הגובל הקיר שהינו שטח השייך לנתבעות ומן הראוי כי רק הן תבצענה את התיקון.
הנתבעות מוסיפות, כי בהתאם להסכם הפשרה עם מרבית בעלי הדירות בבניין, הן התחייבו לבצע עבודות ברכוש המשותף. באשר לקיר הצדדי, אין סיבה לבצע תיקונים כלשהם, שעה שבזמן הקרוב תחלנה הנתבעות לבנות את הבניין הנוסף ואז ממילא תטפל בקיר הצדדים וגם באחורי ולכן מבוקש לקבוע כי הנתבעות יבצעו את התיקונים במסגרת זמן שייקבע על ידי בית המשפט ושתהא במהלך ביצוע העבודות עבור המבנה החדש.
הכרעה - אני בדעה כי אין לסטות מחוות דעתו של המומחה שולץ ולא מצאתי כי יש להורות על הריסת והקמת קיר תומך חדש, צדדי ואחורי, כטענת התובעים.
תחילה אבהיר כי אינני מקבלת את טענות התובעים באשר לאי התאמת חוות הדעת של המומחה שולץ לדיני הראיות. המומחה מונה כמומחה מטעם בית המשפט בהתאם להודעה מוסכמת של הצדדים. התובעים שלחו מספר שאלות הבהרה וחקרו את המומחה, אך לא העלו כל טענה באשר למומחיותו או לחוות הדעת שהגיש ולא הגישו כל בקשה לפסילת המומחה או חוות הדעת. אכן, בנסיבות מסויימות הדבר מביא לפסילת חוות הדעת, אך לא מצאתי כי בנסיבות תיק זה יש להורות כך.
באשר לקיר התומך הצדדי - גם אם הקיר אינו תואם את התוכנית שהוצגה, הרי שגם מעיון בחוות דעת מומחה התובעים, לא שוכנעתי כי הוכח קיומו של ליקוי המצדיק הריסה ובניה של הקיר. הסיבה המצדיקה, לטענת התובעים, הגבהת הקיר דרך הריסתו ובנייתו מחדש, הינה החשש והסיכון לקריסת האדמה, לרבות הסלע החצוב בזוית 90 מעלות בניגוד לת"י 940 ולא אי התאמת הקיר לתוכנית או טענה כלשהי באשר לעמידותו. המומחה הבהיר בחוות דעתו המקורית, בתשובותיו לשאלות ההבהרה ובחקירתו הנגדית (ש 13 -16, עמ' 13) כי אין כל צורך בהגבהת הקיר ודי יהא בהנמכת פני הקרקע בשטח הצמוד. כך למשל השיב ביום 04.11.2014:
כפי שציינתי גם בעבר, הפתרון הנכון לסוגיית החשש לגלישת אבנים למגרש של מש' חקון הוא של חפירה במגרש השכן שנמצא בבעלות הנתבע... אם יוחלט מסיבות כאלה ואחרות שיש להגביה את הקיר התומך הקיים... לסיכום אחזור ואציין שלדעתי אין הגיון הנדסי להגביה את הקיר, אלא להנמיך את פני הקרקע מאחורי הקיר.
גם לאחר שבחנתי את טענות התובעים, לא מצאתי כי יש מקום להורות על הגבהת הקיר, בניגוד לעמדת המומחה שולץ.
באשר לקיר האחורי והסלע החצוב - המומחה שב והבהיר הן בתשובות לשאלות ההבהרה והן בחקירתו הנגדית כי התקן אליו מפנים התובעים, ת"י 940, מציין המלצה לזווית ולא מחייב זווית כלשהי וכן הבהיר, כי אין צורך לשנות את הזווית וכי הדבר בכלל לא מעשי (ש' 27 -32, עמ' 11 ו -ש' 1 -7 עמ' 12). באשר לסלע החצוב, המומחה קבע כי הסלע יציב ואין חשש של נשירת הסלע, כאשר גם מומחה התובעים מציין כי מדובר בסלע שלם. על אף האמור הבהיר המומחה כי יש צורך בהתקנת רשת למניעת נפילת אבנים או סלעים וזאת לשמירה על בטחונם של האנשים המשתמשים בחלל שנוצר בין הסלע לקיר הבניין. לא מצאתי כי חוות דעתו נסתרה בעניין זה וכי הוכח צורך בהריסת הקיר ובנייתו מחדש.
באשר לטענת הנתבעות לזכותן לתקן או לבקשה להורות כי זכות הפיצוי תהיה כפופה לביצוע העבודה בפועל – בעניין זה, הדין עם הנתבעות. מדובר בעבודות שיש לבצע ברכוש המשותף, והתובעים לא הציגו אישור בשם ועד הבית ו/או אסיפת הדיירים על הסמכת התובעים לתבוע בשמם עבודות אלו. העבודה של הנמכת הקרקע מאחורי הקיר התומך, הינה עבודה שתבוצע בשטח של הנתבעות. האחריות ליציבותם של הקירות מוטלת על הנתבעות וראוי כי התיקון ו/או התוספות הנדרשות בחוות דעת המומחה שולץ ובחוות הדעת המשלימה (פתחי ניקוז), יבוצעו אף הן על ידי הנתבעות ובאחריותן. יחד עם זאת, לא מצאתי כי יש לעכב את ביצוע העבודות, עד אשר יחלו בביצוע העבודות עבור המבנה החדש, ולהשאיר את המועד לתיקון "פתוח", אלא יש לקבוע סד סמנים סביר ומידתי.
אני מורה, אפוא, כי העבודות המתייחסות לתיקון הקירות התומכים שברכוש המשותף יבוצעו על ידי הנתבעות תוך 90 יום מיום קבלת פסק הדין.
26. סיכום פרק הליקויים
נוכח האמור לעיל, הנני מקבלת את חוות הדעת של המומחה ברלינר ומורה כי הנתבעות ישלמו לתובעים את סכום חוות הדעת המעודכנת, סך של 39,600 ₪ כולל פיקוח הנדסי ובתוספת מע"מ בשיעור של 17% - סך של 46,332 ₪. לסכום זה יש להוסיף את הסכומים שאושרו על ידי כדלקמן:
דלת כניסה – סך של 1,802 ₪.
עמוד אמצע הסלון – סך של 5,791 ₪.
דלת מכיוון חדר כביסה – סך של 4,376 ₪.
דלת חדר שינה הורים – סך של 4,376 ₪.
חדר רחצה הורים – סך של 1,930 ₪.
איטום חדרי רחצה – סך של 3,861 ₪.
גובה המחסן – סך של 965 ₪.
תקרת מתלה כביסה – סך של 4,890 ₪.
סה"כ תוספות – 27,991 ₪.
סכום זה יש להוסיף לסכום אשר נקבע על ידי המומחה וסך הכל – 74,323 ₪ כולל פיקוח הנדסי ומע"מ.
27. עוגמת נפש
התובעים טוענים כי יש לפצותם בסך של 25,000 ₪ בגין הליקויים בדירה ובליקוי של הגישה מהחנייה. הנתבעת יכלה לבצע חפירה במגרשה לצורך הסרת הסכנה של הקיר התומך הצדדי, אך בחרה שלא לעשות כן ולהגיש מסמך שאינו שייך לקיר ולמבנה. בית המשפט התרשם מהתלאות והייסורים שעברו התובעים אצל הנתבעות ויחסו המזלזל של הקבלן. התובעים סבלו מאיחור במסירה משך 11 חודשים, חיו תקופה ארוכה ללא חשמל, כפי שהוכח כי לא דאג לגנרטור על אף הצהרתו שהוכחה כשקר. התובעים נאלצו לרדת ולעלות 10 קומות ללא מעלית תקופה של חודשים, לשלם ביוקר על הובלת תכולת דירתם, חסמו את כניסתם לאתר תחילה וגרמו לבושה בפני הדיירים.
הנתבעות טוענות כי יומיים לאחר מסירת החזקה, הופעלה המעלית ואין כל הוכחה כי המעלית חדלה מלפעול משך כל התקופה. מר בן דוד הצהיר כי משך כל התקופה ללא טופס 4, הדירות היו מחוברות לרשתות המים והחשמל ואף הוסיף גנרטור וביום 10.02.2012 ניתן טופס 4 לחלק גדול מהדירות ובכך סופקה אספקת חשמל סדירה. הנתבעים יכלו להימנע מקבלת הדירה ללא טופס 4 ובכך, להימנע מעוגמת הנפש הנטענת בגין אי מסירת הדירה. הטענה כי נאלצו לשלם יותר עבור העברת המטלטלין, לא הוכחה.
הכרעה - לצורך הבחינה האם יש לפסוק פיצוי בגין עוגמת נפש בתביעה של ליקויי בנייה, יש לשקול מספר שיקולים, לרבות אופי הליקויים ואי ההתאמות ועלות תיקונם, התנהלות הנתבעת בטרם הגשת התביעה ולאחריה ועוד – כך נקבע בע"א 6540/05 סולל בונה בע"מ נ' אברמוביץ (01.12.2008):
בקביעת גובה הפיצוי עבור עוגמת נפש שנגרמה בגין ליקויי בנייה יש להביא במכלול השיקולים, בין היתר, את ייעודו של הנכס (מבנה מגורים, מבנה עסקי או אחר); את טיב הליקויים; מידת חומרתם; מידת השפעתם על שגרת חיי המשתמשים בנכס; התנהלות הצדדים עובר להליך המשפטי ובמהלכו; ועלות תיקון הליקויים (ראו עניין סגל, פסקה 16; אביחי נ' ורדי דיני מכר דירות – ליקויי בניה והבטחת זכויות הרוכשים (2001) 421). אשר לשיקול האחרון – עלות תיקון הליקויים – נפסק כי אין לדרוש בהכרח תאימות בין עלות תיקון הליקוי לבין הפיצוי שיש לפסוק בשל עוגמת הנפש שנגרמה כתוצאה מאותו ליקוי, שכן לעיתים עלות תיקונו של ליקוי מסוים אינה משקפת את עוגמת הנפש שנגרמה בעטיו (ראו עניין סגל, שם; ע"א 611/89 דרוקר זכריה חברה קבלנית לעבודות אזרחיות ופיתוח בע"מ נ' נחמיאס, פ"ד מו(2) 60, 65 (1992) (להלן: עניין דרוקר). עם זאת, על הפיצוי בגין עוגמת נפש לעמוד במבחן של סבירות (עניין סגל, שם).
לאחר ששקלתי טענות הצדדים, התנהלותם ואת הליקויים לרבות העדר הגישה מהחניה לדירה ובשים לב לקביעה כי אין להוסיף על סכום הפיצוי המוסכם בגין האיחור במסירה, הגעתי למסקנה כי יש לחייב הנתבעות בסך 8,000.
28. הוצאות
התובעים טוענים כי יש לשפותם במלוא ההוצאות ששולמו על ידם, הן למומחי בית המשפט והן למומחים מטעמם וסך הכל – 15,950 ₪. כן מבקשים התובעים החזר אגרה מלא ושכ"ט עו"ד בשיעור של 20% לפחות.
הנתבעות טוענות כי חוות דעת מומחה התובעים הן חוות דעת מופרכות בעיקרן והתוצאה מהווה חלק קטן מהנדרש ולכן, יש לחייב את הנתבעות בחלק מהוצאות התובעים. מדובר בתופעה של הגשת חוות דעת מופרכות, בחינת "שלח לחמך על המים" והסכום ששילמו התובעים למומחה מטעמם, סך של 2,500 ₪ מעלה ריח של "השתתפות ברווחים". כך גם לגבי האגרה.
הכרעה - אינני מקבלת את טענת הנתבעים. לצורך הוכחת טענותיהם נדרשים התובעים להגיש חוות דעת מומחה מטעמם ומינוי מומחה מטעם בית המשפט, הינו כורח המציאות. אי לכך הנני קבועת כי התובעים זכאים להחזר הוצאות מומחים בסך של 15,950 ₪ כמפורט בסיכומי התובעים. התובעים יהיו זכאים להחזר אגרה באופן יחסי לסכום הפיצוי שנקבע בפסק הדין.
29. סוף דבר
הנני מחייבת את הנתבעות לשלם לתובעים כדלקמן:
בגין איחור במסירת החזקה – 30,160 ₪.
בגין הליקויים בדירה – 74,323 ₪.
בגין עוגמת נפש – 8,000 ₪.
הוצאות מומחים – 15,950 ₪.
סה"כ – 128,433 ₪.
לסכומים אלו יש להוסיף סך של 10,000 ₪ בתוספת מע"מ, כשכ"ט עו"ד.
סכומים אלו ישולמו תוך 90 יום ולא, יישאו ריבית והצמדה כחוק.
כמו כן הנני מורה לנתבעות לבצע את העבודות שבחוות דעת המומחה שולץ בקירות התומכים וזאת, תוך 90 יום מהיום.
המזכירות תמציא את פסק הדין לצדדים ותסגור את התיק.
ניתן היום, י' ניסן תשע"ו, 18 אפריל 2016, בהעדר הצדדים.
אספרנצה אלון, שופטת
