ת"א 10374/96 שטרית אברהם ואח' נ' אחים שרבט חב' לבניין בע"מ
ת.א. 010374/96, בימ"ש מחוזי חיפה
שופטת: ש' וסרקרוג
בית המשפט המחוזי בחיפה
תא 010374-96
בשא 9131/99
בשא 9132/99
בשא 10196/99
בפני כב' השופטת ש' וסרקרוג
בעניין:
1. שטרית אברהם
2. ממן פנינה ויוסף
3. מן דפנה ושלמה
4. אוסטרובסקי (גלפמן) איגור ושושנה
5. שולמן אלנה וקלימנטיי
6. נואחוביץ מוניקה
7. קריץ ראדו וטליה
8. לייפר דן ושושנה
9. טל אריה וינה
10. לרנר לב וסבטלנה
11. אלעד אורית
12. בלעיש לאון ורונית
13. לנדאו אהרון וקסלר אורנה
14. גונן חנה ומתתיהו
15. בן שמואל רותי ושאול
16. איצ'ק אנדרי ויהודית
17. פרלמן ולרי
18. חזן שמעון ואורית
19. גרישין זינאידה ואנטוני
התובעים
נגד
אחים שרבט חברה לבניין בע"מ
הנתבעת
עו"ד א. הכהן, בשם התובעים
עו"ד י' עזיאל, בשם הנתבעת
פסק דין
1. התביעה היא בגין ליקויי בניה, שהתגלו, לטענת התובעים, בדירות שרכשו מן הנתבעת.
במהלך השנים 1993-1992 נערכו בין התובעים לבין הנתבעת הסכמים לרכישת דירות מגורים, ברח' סימטת תמר ורח' השיטה בנשר (להלן – "הדירות").
התובעים 14-1 הגישו תביעה הן בשל הליקויים בדירותיהם והן בשל הליקויים ברכוש המשותף. ואילו התובעים 19-15 תביעתם היא רק בגין חלקם ברכוש המשותף.
2. במהלך שנת 1994 קיבלו התובעים את החזקה בדירותיהם (למעט משפחת גונן – התובעים מס' 14 שקיבלו את חזקתם בדירתם בדצמבר 1993).
בסמוך לאותו מועד הודיעו לנתבעת על הליקויים שגילו בדירותיהם ובמאי 1995 אף המציאו לנתבעת חוות דעת של המהנדסים בן עזרא, פורת ורמי חזז, המבססים טענות אלה.
לטענת התובעים רק חלק מזערי מן הליקויים תוקנו וגם הם רק לאחר פניות חוזרות ונשנות.
במהלך הדיונים בפני, המציאו התובעים חוות דעת נוספת בנושא ירידת ערך הדירות, חוות דעת שהוכנה על-ידי שמאי המקרקעין אסא זוהר.
מטעם הנתבעת הוגשה חוות דעת של ד"ר גלזמן בנושא ליקויי הבניה, ובנושא ערך הוגשה חוות דעת ע"י מר נחום פרמינגר.
בכתב ההגנה טענה הנתבעת כי אין ליקויים, וכי על התובעים היה לבדוק את הדירות בעת קבלת החזקה, ולמסור רשימה של ליקויים תוך הזמן הנקוב בטופס הבדיקה. לאחר אותו מועד, לא יכולות להישמע עוד טענות לגבי מומים שניתן היה לגלותם בעת הבדיקה. לכן משלא נהגו התובעים כמתחייב בטופס הקבלה, מנועים הם מלהעלות טענותיהם בשלב מאוחר יותר, כפי שבמסגרת כתב התביעה. בכל מקרה טענה הנתבעת שאם יתגלו ליקויים יש לאפשר לה ביצועם בפועל.
3. לאור הפער בין חוות הדעת שהוגשו מטעמם של בעלי הדין, מונה מומחה מטעם בית המשפט, המהנדס גיל רפאל. מומחה זה נדרש לבדוק את כל הליקויים הקיימים בכל אחת מדירות התובעים, לרבות הרכוש המשותף, ואם ימצאו ליקויים יתייחס גם לשאלה אם אלה ניתנים לתיקון, העלות, לרבות אורך זמן התיקון, ואפשרות ביצועם מבלי לפנות את הדירה (החלטה מיום 35/98 עמ' 13).
לאחר הגשת חוות הדעת נשלחו למומחים אף שאלות הבהרה (ראה החלטה מיום 27.9.98 עמ' 22-21 לפרוטוקול).
הצדדים הגישו תצהירי עדות ראשית וכן נספחים שביקשו להפכם למוצגים. התיק נקבע למספר ישיבות הוכחות (ראה החלטה מיום 27.9.95 בעמ' 25).
המומחה מר גיל רפאל נחקר בבית המשפט (עמ' 25 לפרוטוקול ואילך).
פרט לחקירת המומחה מטעם בית המשפט לא נחקרו עדים נוספים.
בישיבת בית המשפט מיום 21.11.99 (עמ' 35 לפרוטוקול) הודיעו הצדדים, כי הם מקבלים את ההצעה הדיונית של בית המשפט שלא לחקור את המצהירים וכי כל צד יהיה רשאי להסתמך, במסגרת הסיכומים על כל החומר שבתיק, לרבות חוות הדעת שהוגשו מטעמם.
הצעה זו קיבלה תוקף של החלטה.
בשלב מאוחר של ניהול התיק (10/11/99), קודם תחילת שמיעת ההוכחות שהיה קבוע ל- 21/11/99, הגישו התובעים בקשה להאריך את המועד להגשת חוות דעת של שמאי מטעם התובע (בשא 9193/99). הותר לתובעים להגיש חוות דעת זו, ובמקביל נשמרה זכותה של הנתבעת להגיש חוות דעת מטעמה.
4. ב- 27/04/00 בעת שהתיק היה תלוי ועומד בפני לכתיבת פסק-דין הגישו התובעים בקשה להוספת מסמך לראיות התובעים (בשא 6181/00). על פי אותה בקשה ביקשו התובעים להמציא תוכניות שעל גביהן רשם נציג הנתבעת מהו השטח של כל דירה. הנתבעת התנגדה לבקשה, בהדגישה שהבקשה הוגשה לא רק לאחר ששמיעתו הסתיימה, אלא גם לאחר הגשת כל סיכומי הצדדים.
בהחלטה שניתנה על ידי ביום 17/5/00 הבהרתי שאם אחליט לקבל את המסמך כראיה נוספת, יעשה הדבר תוך שמירה על זכות הטיעון לרבות הזכות להביא ראיות, של הנתבעת.
אתייחס לנושא זה, במסגרת דיון בראש הנזק הרלוונטי.
טענות הצדדים והגדרת המחלוקות:
5. התובעים טוענים כי הם זכאים לפיצויים בגין ליקויי הבניה ואי ההתאמות שבדירות וברכוש המשותף וכן לפיצוי בגין נזקים נילווים הכוללים גם עגמת נפש, פינוי הדירה, ירידת ערך ואבדן ההשתכרות.
התובעים מקבלים את חוות הדעת של המהנדס גיל, אך בנושאים מסוימים מבקשים כי חוות הדעת תיבחן בביקורתיות. גם הנתבעת ערערה על מספר ליקוים שנמצאו על ידי המומחה.
הנתבעת טוענת כי זכותה לתקן את ליקויי הבניה שימצאו בדירות וכי היתה נכונות מצידה לעשות כן במהלך כל התקופה. יתר על כן, במהלך קבלת הדירות קיבלו הדיירים את הדירות לשביעות רצונם, לאחר שבדקו את הדירה בדיקה יסודית מדוקדקת, ולכן בכל מקרה, אין להטיל עליה אחריות קבלן, אלא לגבי אותם ליקויים, שאינם נכללים בפרוטוקול המסירה.
יתר על כן, לטענת הנתבעת, כבר ב- 1997 הוצע לתובעים לתקן את דירותיהם. בנסיבות אלה כל ליקויי שימצא, אם ימצא, יש לאפשר לנתבעת לבצעו.
אדון תחילה בטענת הנתבעת, שהיא במהותה קודמת לדיון בליקויים עצמם – ויתור או מניעות מלהעלות טענות שלא עלו במעמד מסירת החזקה – לאחר מכן אדון בליקויים השונים הנטענים, ואסיים בשאלת אופן ביצועם ועלותם.
מסמך פרטיכל המסירה – מהותו ותוקפו המשפטי:
6. הנתבעת מעלה את הטענה כי היא מקפידה על עריכת בדיקה יסודית ומקיפה של כל דירה לפני מסירת החזקה לדייר, ורשאי האחרון אך להביא עמו איש מקצוע מטעמו, כאשר מטרת הבדיקה לאתר מראש את אי ההתאמות והליקויים, כדי שאלה יתוקנו לפני קבלת החזקה, ולאחר מכן מבוצעים תיקונים והדייר נדרש לחתום על מסמך המפרט את התיקונים שבוצעו ובנוסף הוא חותם על מסמך בזו הלשון:
"הנני מאשר בזאת שכל התיקונים המפורטים לעיל בוצעו לשביעות רצוני".
בנוסף מאשר כל דייר כי הוא קיבל את הדירה לשביעות רצונו וכי בדק את הדירה בדיקה יסודית ומדוקדקת.
למרות שהדברים מובאים בעיקרם לצורך אמירה כי שזכותה של הנתבעת לתקן את הליקויים שימצאו בדירות, הרי שעולה מהם כי יש במסמכים אלו משום ויתור או מניעות מלהעלות טענות בקשר לקיומם של הליקויים במועד מאוחר יותר (ראה סעיף 21 לסיכומי הנתבעת).
7. בנושא זה ניתנה תשובה מקיפה בת"א 934/85 ואח' (מחוזי-חיפה) (ורדי ואח' נ' מליבו ישראל ואח', כבוד השופטת שטרסברג-כהן, פס"ד מיום 19.11.92 (טרם פורסם – עותק צורף לסיכומי התובעים, להלן: פס"ד מליבו). על פסק הין הוגשו ערעורים בנושאים אחרים, אך גם אלה נדחו – ראה ע"א 6025/92 פס"ד נ(1), 826), שם עמד בית המשפט על ההבחנה בין תקופת הבדק לתקופת האחריות. תקופת הבדק מתחילה בעת מסירת הדירה לחזקת הרוכש והיא נמשכת משך אותו זמן התואם לליקויים ולפגמים כפי שאלה פורטו בתוספת לחוק המכר (דירות) תשל"ג – 1973, ובתקופה זו צריך הקבלן לתקן כל פגם שגילה הקונה, למעט פגם שנגרם על-ידי האחרון. עם סיום תקופת הבדק מתחילה תקופת האחריות, ובתקופה זו צריך הקבלן לתקן כל פגם הנובע מתכנון לקוי, עבודה לקויה או שימוש בחומרים לקויים (ראה שם סעיפים 2 ו- 4).
התוצאה מן האמור היא, שבין אם מדובר בחוזה אחיד ובין אם לאו, אין בכוחו של חוזה כזה לשנות ממהות האמור בחוק המכר, שהינו לצורך עניננו, הוראה קוגנטית, וממילא אין לראות במסמך כזה או אחר המאשר, כי הדירה נתקבלה לשביעות רצונו, או כי כל הליקויים שהיו תוקנו לשביעות רצונו, משום ויתור.
לאור התוצאה האמורה יש מקום לדון בליקויים עצמם, כאשר עמדת התובעים היא, כאמור, כי חוות הדעת של המהנדס גיל מקובלת עליהם בעיקרה וכי טענותיהם מתמקדות במספר נושאים ספציפיים.
חוות הדעת:
8. חוות הדעת שניתנה על ידי מומחה ביהמ"ש, המהנדס גיל רפאל נושאת תאריך 5.7.98.
חוות הדעת מפרטת את הליקויים, שנמצאו בכל אחת מן הדירות. כמו כן ישנה התייחסות לנושאים השונים שפורטו בהחלטת המינוי.
המומחה גם נחקר בבית המשפט (ראה ישיבה מיום 21.11.99 החל מעמ' 25 לפרוט').
כאמור, התובעים טענו בסיכומיהם, כי בעקרון מקבלים הם את חוות הדעת. גם הנתבעת, על אף שחזרה והודיעה כי היא עומדת מאחרי חוות דעתו של המומחה מטעמה ד"ר גלזמן, ככל שמדובר בליקויים בדירות שניתן וצריך לתקנם, הוסיפה והבהירה כי ברובם המכריע של הסעיפים שנבדקו על ידי המהנדס גיל אימץ הוא את גישתו ועמדתו של ד"ר גלזמן.
למרות האמור, שני הצדדים ביקשו לערער על חוות הדעת בהתייחס למספר ליקויים ספציפיים.
9. הגם שב"כ הצדדים לא ויתרו על חוות הדעת שהוגשו מטעמם, הרי שהמומחים, למעט המומחה מטעם בית המשפט, לא נחקרו. לאחר עיון בחוות הדעת השונות, יש להעדיף את חוות הדעת של המומחה מטעם בית המשפט, וכך אני מורה.
הכלל הוא, שיש לקבל חוות דעת של מומחה בתחום בו מונה, אלא אם כן ישנם נימוקים כבדי משקל המחייבים סטיה מחוות הדעת של המומחה. משמחליט בית המשפט למנות מומחה על מנת שיגיש את חוות דעתו, הרי המינוי הוא לצורך קבלת נתונים מקצועיים, ממי שמומחה בתחום ומאדם שבית המשפט יכול לתת בו אמון, שהממצאים שהובאו בפני בית המשפט היו מקיפים ומקצועיים כאחד, באופן שניתן יהיה לאמצם וליתן הכרעה בהתאם (ראה ע"א 558/96, 1240 חב' שיכון עובדים נ' רוזנטל חנן ו- 32 אח', פ"ד נב(4) 563, 570-569).
בעניננו, לא נמצאו נימוקים כלשהם המצדיקים דחית חוות הדעת, אף לא לגבי חלקה.
כפי שהבהרתי מדובר בחוות דעת מקיפה ומפורטת וראוי לקבלה על כל האמור בה.
הטענות שהועלו כנגד חוות הדעת אינן מצביעות על שגיאה או טעות חמורה שנפלה בחוות הדעת, או חוסר ידע מקצועי, או נימוק אחר אשר מצדיק התערבות בממצאים שנקבעו ובמסקנות שהוסקו.
יחד עם זאת, מאחר שהתובעים לא נתנו הסכמתם למתן פסק-דין על דרך הפשרה, ומאחר שהם עמדו על טיעונים לגבי ליקויים ספציפיים, יש לבחון טענות אלה. יהיה גם צורך לדון בטענות הנתבעת, מאחר שפסק הדין לא ניתן על דרך הפשרה.
הליקויים להם טוענים התובעים כנגד חוות הדעת.
דיפון אמבט:
10. התובעים טוענים כי למרות קביעתו של המומחה כי אין כל צורך הנדסי לבצע דיפון קירות אמבט וגם הוראות מכון התקנים, שהיו רלוונטיות במועד הרלוונטי לא דרשו ביצוע פעולה כזו, יש להורות על ביצוע הדיפון, וזאת לאור הפסיקה שניתנה בנושא זה.
התובעים, מפנים לפס"ד מליבו שם ניתנה חוות דעת לפיה עדיף מילוי חול, הגם שאין חיוב בהוראות הרלוונטיות, ובהעדר מילוי כזה יש לפסוק פיצוי, בין היתר בשל אי הנוחות בשימוש. התובעים מפנים גם לת"א 9342/87 (שלום – ת"א) (פריינד ואח' נ' אליאב, כבוד השופטת פלפל (טרם פורסם), צורף כנספח ו' לסיכומי התובעים). גם שם קבע המומחה שמונה שאי דיפון האמבטיה הוא ליקוי, ויש להורות על ביצוע הפתרון שהוצע שם, הגם שאין תקנה אשר דנה בנושא. כמו כן מפנים התובעים לת"א 7166/92 (שלום – חיפה) אבוקסיס נ' כאן גולן, כבוד השופטת דנון (לא פורסם), נפסח ז' לסיכומים).
הנתבעת מבקשת ללמוד מסקנות אחרות מפסקי-הדין שאוזכרו, ומדגיה כי יש לבחון כל מקרה לגופו וכן לבחון את חוות הדעת שנתנה.
11. יש בדעתי להעדיף את עמדת הנתבעת, הנתמכת בחוות הדעת. בסעיף 5.12 לחוות דעתו קבע המומחה ש"שאין כל צורך הנדסי לבצע את דיפון קירות האמבט וגם הוראות מכון התקנים שהיו תקפות בזמנו לנושא זה, לא דרשו ביצוע פעולה זו".
המומחה לא נחקר בבית המשפט בנושא. מפסקי הדין שצוטטו עולה שבכל אחד מהם היתה חוות דעת של מומחה, לפחות אחת, אשר המליץ או העדיף, באותן נסיבות דיפון של האמבט. כלומר נמצא ליקוי באופן התקנת האמבט אשר הצריך תיקונו, בשל אי הדיפון ובמקרה כזה העדיף בית המשפט באותם המקרים את חוות הדעת שהורתה על צורך במילוי חול, על אף שהתקנות לא הורו לעשות כן. חוות דעת כזו אינה קיימת בפני.
מן הטעמים המפורטים לעיל יש לדחות את הטיעון בנושא.
פתיחת ארגזי תריסים:
12. התובעים טוענים כי יש לבצע את ארגזי התריסים על פי מפמ"כ 156, ולפיה פתיחה וסגירה של ארגזי התריסים צריכה להעשות בקלות וללא שימוש בכלים. גם נושא זה מבקשים התובעים ללמוד תוך השוואה לפס"ד אבוקסיס (ת"א 716/92 הנזכר לעיל), ובהסתמך על פס"ד מליבו).
המהנדס גיל התייחס לנושא זה בחוות דעתו. על פי קביעתו אכן מדובר במכסה תריס המוחזק באמצעות ברגים, אולם המומחה אינו מוצא בכך כל פגם. התובעים גם מודים שאין כל תקן או תקנה בנושא. משמע, שהמומחה לא מצא ליקוי המתייחס לכך ואין גם הוראה הקובעת אחרת. גם בנושא זה לא יכול הליקוי להיווצר על דרך של הפניה לפסק-דין אחר, לא מדובר בהלכה משפטית, אלא בקביעה עובדתית, וזו לא הוכחה בענייננו.
הליקויים הנוספים המוזכרים בסיכומי התובעים ושבהתייחס אליהם מבקשים הם לשנות את חוות הדעת שניתנה בין בשל אי הסכמתם לאמור בה ובין בשל עדותו של המומחה בבית המשפט, ידונו במסגרת קביעת עלויות התיקונים.
טענות הנתבעת כנגד חוות הדעת.
אוורור המטבח:
13. למרות קביעתו של המומחה מטעם בית המשפט, טוענת הנתבעת כי בסעיף זה לא קיים כל ליקוי, שכן חלון המטבח פונה למרפסת, כהגדרתה בתקנות התכנון והבניה, זאת לאור העובדה שעל פי מדידת היקף המרפסת נמצא פחות מ- 3/4 היקף הרצפה מוקף בקירות.
עוד טוענת הנתבעת, כי ליקוי זה ניתן לתיקון באמצעות התקנת איורור מכני במטבח. לכן, אין מקום לתבוע פיצוי לצורך תיקונו של הליקוי ובמקביל גם לקבוע פיצוי בגין ירידת ערך בגין אותו ליקוי, מאחר שאינו ניתן לתיקון.
14. בנושא ירידת ערך, אדון בהמשך, בסעיף נפרד. לעניין קיומו של הליקוי ואופן תיקונו, יש לדחות טענת הנתבעת.
המהנדס גיל הבהיר כי על פי תקנות מס' 2.20 ו- 2.21, לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל – 1970 (להלן – תקנות היתר), נקבע שחלון מטבח יפנה אל אויר חוץ, ושטחו הכולל לא יקטן מ- 5% משטח רצפתו לפחות.
בתקנה 2.22 נקבע שכחלון יכול לפנות אל המרפסת אבל במקרה כזה שטחו יהיה כ- 8% מתחום שטח החדר ו- 1/8 משטח המרפסת. לכן, חלון שפונה אל המרפסת, ככלל יש להגדיל את שטחו. מרפסת על פי התקנות מוגדרת כחלק חיצוני של בנין. במקרה זה, "מרפסת המטבח" איננה נחשבת למרפסת שכן יותר מ- 3/4 מהיקף רצפתה מוקפים בקירות, וכמו כן אין לה חלק חיצון של בנין. לכן, מאחר שחלונות המטבח אינם פונים אל אויר חוץ וגם לא אל המרפסת אין הם עומדים בדרישות תקנות הבניה. בנוסף לאמור לעיל, וללא קשר לקביעה האמורה, קובע המומחה שיש להתקין מערכת אוורור מכנית כפי שנדרש בסעיף 2.44 לתקנות דנן.
לגבי שינוי שעשתה משפחת שיטרית במטבח מציין המומחה שגם הרחבה זו לא פתרה את בעיית האוורור.
לכן הליקוי קיים ויש לתקנו במידת האפשר.
שירותי אורחים:
15. הנתבעת טוענת, שהמהנדס גיל הסתמך על תקן שהוא מאוחר למועד בניית הדירות נשוא הדיון, ובנוסף לא קבע המומחה דרישות מחייבות בנושא זה, אלא המלצות בלבד.
עיון בתקנות התכנון והבניה הרלוונטיות מורה כי שירותי האורחים עומדים בתקן ובנויים בהתאם לו, ולכן גם באלה אין לראות כמרכיב בקשר לירידת ערך כלשהי בדירות.
16. אין בדעתי להתייחס לטענות ספציפיות נוספות שהועלו מטעם הנתבעת. עיון בטיעוניה מלמד שאלה באו כדי לדחות טענה של ירידת ערך בלבד. למעשה אין הנתבעת חולקת על קביעותיו של המומחה מטעם בית המשפט.
לפיכך, משדחיתי טענות התובעים יש איפוא לאשר את חוות הדעת כפי שניתנה, במלואה.
ליקויים נוספים:
17. הנתבעת מבקשת בית המשפט להתעלם מכל ליקוי שטוענים לו התובעים ואשר איננו מופיע בחוות הדעת של המומחה מטעם בית המשפט. גם לגבי ליקויים שנטען שתוקנו, כביכול, ע"י התובעים, מבקשת הנתבעת לדחות, בהעדר ראיות המקימות תשתית לפיה אכן בוצעו תיקונים אלה כולם או חלקם ע"י מי מהתובעים. יתר על כן, גם אם הוכיחו שביצעו חלק מהתיקונים, לגבי שיעורם מוטלת עליהם החובה להציג חשבוניות או קבלות.
על אותו בסיס אין גם לקבל את טענתם בדבר הצורך בדיור חלופי או באבדן השתכרות כנזקים נילווים לצורך ביצוע התיקונים.
18. כפי שהבהרתי, יש בדעתי לאמץ את חוות הדעת במלואה, לרבות משך זמן ביצוע התיקונים.
לעניין נזקים עקב ליקויים נוספים, שהמומחה סבר שאין להורות על תיקונם, יתכן שיהיו מרכיב בפסיקת פיצוי בגין עוגמת נפש ובקביעות שיעורו.
הרכוש המשותף
הגדרת "בנין גבוה"
19. בהסתמך על תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר תנאיו ואגרות) תש"ל – 1970, סעיף 1 שהוא סעיף ההגדרות, טוענים התובעים כי מדובר ב"בנין גבוה", אשר מפנה לתקן ישראל 166 (נספח ח' לסיכומים). במקרה כזה הכניסה הקובעת לבנין היא הכניסה הראשית מקומת הקרקע. ולכן יש לקבוע כי הבנין נכנס לגדר הגדרה זו ולדחות את קביעת המומחה, שלא ראה בבנין "בנין גבוה". ממילא יש לחייב גם בסכומי הפיצוי הנובעים מכך.
לעמדת הנתבעת המבנה שהוקם איננו בגדר "בנין גבוה" ולכן כל הטענות בקשר לכך, אינן יכולות לעמוד.
הנושאים שלגביהם נטען, כי קיימים ליקויים הם: מיגון והפרדת חדר מדרגות, רוחב פרוזדורים, ציוד כיבוי אש, פתח שחרור עשן, מעקה הגג ומעלית.
מאחר שהמהנדס גיל הגיע למסקנה שהבנין איננו בנין גבוה, אלא בנין רגיל, הרי שכל הליקויים הנטענים אינם רלוונטים עוד.
המהנדס גיל בחקירתו בבית המשפט העיד, שכאשר הוא מגיע לבנין עם רכבו הוא נכנס מהכניסה התחתונה. הכניסה התחתונה, לא ברור אם היא משמשת את רוב דיירי הבית, אבל היא בוודאי משמשת את הדיירים המגיעים עם רכבם, ואינה משמשת את הדיירים המשתמשים בתחבורה ציבורית, כאשר כניסה אחת פונה לכביש התחתון וכניסה שניה פונה לכביש העליון, שהוא גם הכביש הראשי שבו יש תחבורה ציבורית.
על פי התקנות להיתר ועל פי הנהוג בפועל, הכניסה הקובעת היא הכניסה הפונה לעבר הכביש הראשי (עמ' 29).
המומחה הסכים להודות שאם המדידה מתבצעת מהכניסה התחתונה גובה הבניין יותר מ- 12 מ', אולם מיד הוסיף והבהיר שלא מודדים את גובה הבניה מהכניסה התחתונה.
לא הועדה המקומית ולא שירות כיבוי האש, וגם בהיתר עצמו קבוע שלא כך מודדים.
20. יש בדעתי לאמץ את חוות הדעת (החל מסעיף 4.1 בפרק של "הרכוש המשותף"), מתייחס המומחה לשאלה אם אכן מדובר ב"בנין גבוה", שהרי הגדרה כזו יש בה להשליך לגבי ליקויים אחרים הנטענים.
המומחה בחן שאלה זו באופן מפורט, ובמידת הצורך בחן אף את היתר הבניה שניתן על ידי הועדה המקומית לתכנון ולבניה "מורדות הכרמל", ממנו עולה כי הועדה התייחסה לבנין כמבנה בנין רגיל שאינו בניין גבוה, כאשר מפלס הכניסה הקובעת לבנין, שהוא הפונה לרח' תמר אינו מעל 12 מ'. אותה מסקנה עלתה גם מפנייתו של המומחה לשירותי הכבאות של איגוד ערים אזור חיפה. רשות שעליה היה לאשר את התכניות להיתר, מטעם שירותי הכבאות, בטרם איכלוסה. גם רשות זו התיחסה למבנה, כאל מבנה רגיל שאינו בנין גבוה.
מסקנות המומחה היתה שמדובר למעשה בבניין בן שלוש קומות מעל הכניסה הקובעת ובעל שתי קומות מתחת לכניסה הקובעת ולכן יש לראות את הבנין כבנין רגיל שאינו בנין גבוה, וממילא אין תחולה לתקנות ההיתר, לרבות לתקן 166, אשר ניתן להחילו רק במקרה שאכן מדובר ב"בנין גבוה".
כפי שצויין בת"א (י-ם) 693/95 (יסוד בהר נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה, תקדין-מחוזי כרך 96 (1) תשנ"ו-תשנ"ז 1966 673), וכפי שציין המומחה בחוות דעתו, מטרת התקנות היא להחמיר בקשר לבנין גבוה, וזאת מטעמי בטיחות בנושא אש ומילוט מהבנין.
בנסיבות אלה יש חשיבות לקביעת מפלס הכניסה כפי שזה מוגדר בהיתר הבניה, וכפי שנתקבל גם על ידי יועץ הבטיחות, האחראי על הנושא. שאלת אופן ביצוע מדידה או התייחסות טכנית למפלס הרקע, אינם בהכרח מהוים נתונים רלוונטים (לצורך השוואה ראה גם ת"א (חיפה) 1039/91 – כץ ז'אן ו- 16 אחרים נ' רונטל חב' בע"מ) תקדין מחוזי, כרך 71 (4), תשל"א/תשל"ב 1971, עמ' 247).
אשר על כן אני קובעת כי הבנין אינו "בנין גבוה", וממילא לא מתעוררת שאלת הכשרתו לכזה, ולכן אין גם צורך להתקין בו חדר מדרגות מוגן או לשנות את אופן התקנת המעלית או רוחב המדרגות והוא הדין לגבי הדרישה לשינוי מעקה הגג, או כל טענה אחרת המתקשרת לטענה כי מדובר בבנין גבוה.
הפועל היוצא מן האמור שרוחב פרוזדורים הוא תקין, אין צורך בפתחי עשן בחדר המדרגות, ציוד כיבוי אש בבנין, נמצא כנדרש. הוא הדין לגבי המעלית.
21. גם לגבי ליקויים נוספים המתייחסים לרכוש המשותף לגבי שני הבניינים, אין לסטות מחוות הדעת כפי שניתנה. הוא הדין לגבי ליקויים נוספים שהוזכרו על ידי התובעים ושנדחו על ידי המומחה.
עוקת איסוף במיקלט:
21.1 המהנדס גיל קבע שאין כל צורך לבצע עוקת איסוף ברצפת המקלט. מתחת למקלט ישנה קומת עמודים שאליו ניתן לנקז בגבריטציה נוזלים מן המיקלט. לפיכך לא ברור כיצד תובעים התובעים בסיכומיהם פיצוי גם בגין כך, ולכן אין צורך לבצע כל תיקון במקלט.
אורור המחסנים:
21.2 הנתבעת טוענת שעפ"י חוות דעת המהנדס אין צורך לבצע איוורור במחסנים, ולכן גם פסק-דין שרביב הנזכר בסיכומי התובעים אינו רלוונטי, שהרי שם היתה חוות דעת של מומחה אחר.
יש לקבל את עמדת הנתבעת ולדחות את טענת התובעים בנושא.
ריצוף:
21.3 למרות חוות הדעת המפורטת לגבי עלות הריצוף בשטח המשותף, בחרה התובעת לתבוע החלפת ריצוף מלא. אין לקבל עמדה זו. צודקת הנתבעת בטענתה שאין להחליף 100 מרצפות בריצוף של הרכוש המשותף וכי מדובר ב- 10% מכלל הריצוף ברכוש המשותף. ולפיכך יש להשאיר את העלות כפי שנקבעה על ידי המומחה.
סך כל עלות ביצוע התיקונים ברכוש המשותף:
22. ריכוז הסכומים המגיעים לתובעים בגין ליקויים ברכוש המשותף יועמדו איפוא על הסכומים שקבע הבורר והם, לבנין בסמטת תמר 3 סכום של 53,540 ₪, ובגין הבניין שבסמטת התמר 5, סכום של 49,255 ₪. הסכומים הם ליום מתן חוות הדעת.
יצוג מתאים לענין הפיצוי בליקויי הרכוש המשותף:
23. הנתבעת גם מדגישה שתביעה לגבי הרכוש המשותף צריכה להיות מוגשת ע"י נציגות הבית המשותף וזו כלל איננה צד לתובענות שבין הצדדים. לכן, מי שתבע בשם נציגות הבית, עליו להצטייד במסמכים המוכיחים שניתנה להם הרשאה לעשות כן.
אכן, יש לקבל עמדה זו. הפיצוי לגבי הרכוש המשותף צריך להיות משולם לנציגות הבית. לצורך זה אין מניעה, כי ב"כ התובעים ישמש נאמן, אשר יבטיח את העברת הכספים לנציגות המתאימה.
טענות בדבר קיום נזק נוסף
עלויות שונות:
24. בנוסף לתביעות האחרות, תבעו התובעים פיצוי גם עבור עלות השגת רשיונות הבניה, שהוערכו ב- 20,000 ₪, וכן טענו, כי הם זכאים לפיחות בערך הדירות, עקב אותם ליקויים ופגמים שאינם ניתנים לתיקון. התובעים טוענים גם, כי במועד מסירת הדירה לא היתה תשתית לחיבור קווי טלפון ומערכת החשמל. חלקם (תובעים מס' 14) נאלצו לעשות שימוש בגנרטור. מערכת החשמל חוברה רק במרץ 1994.
הגם שאין בפני פירוט מדוייק של הוצאות אלה, כפי שהבהרתי, יש לקחתם בחשבון בקביעת שיעור עוגמת הנפש, וניתן לעשות זאת במסגרת קביעת פיצוי ראוי.
"גריעה" משטח הדירות:
25. התובעים 1-3 ביקשו לתקן את כתב תביעתם (תיק בש"א 9132/99) כדי שיוכלו להעלות את הטענה בדבר גריעה משטח הדירה שהובטח להם. בקשה זו, טרם מתן פסק-הדין, לא נענתה.
טענת הנתבעת היא, שאין להתיר התיקון. הבקשה לתיקון כתב התביעה הוגשה זמן רב מאוד לאחר שהוגשה התביעה עצמה (כ- 3 שנים). במהלך כל התקופה היו לתובעים הזדמנויות חוזרות ורבות לעמוד על ה"טעות" שנפלה, מה עוד שהתובעים לא נתנו כל סיבה לאיחור בהגשת הבקשה. בנוסף הבקשה איננה נתמכת בתצהיר. תצהיר עדות ראשית של התובעים 3-1 שהם ביקשו לראות בו תצהיר התומך גם בבקשה, אינו מסביר מדוע הוגשה הבקשה רק במועד בו הוגשה, שלב שהוא לאחר סיום הליכי הקדם, לאחר סיום שמיעת הראיות, ובשלב של הגשת הסיכומים.
בנוסף, יש בתיקון האמור גם כדי להוסיף עילה חדשה, וגם מן הטעם האמור אין להעתר לתיקון. לגופו של עניין, ובהתייחס לתובעים 14-4 בלבד, טוענת הנתבעת, כי יש בסעיף זה להוות דוגמא לנסיון התובעים להגדיל באופן מלאכותי את ההיקף האמיתי של הנזקים הנטענים.
הנתבעת טוענת עוד, כי שטח הדירה צויין במפורש בחוזה אשר נחתם בינם לבין הנתבעת, ולכן אין עוד מקום להסתמך על השלבים הטרום חוזיים, שבהם אולי צויין שטח אחר. לכן, בהסתמך על פסק-דין צמיתות (ע"א 6025/92 (צמיתות (81) בע"מ נ' חרושת חימר בע"מ ואח' פ"ד נ(1) 826, להלן: פס"ד צמיתות), ועל פס"ד אשר אדניהו (ע"א 6271/95 אדוניהו אשר ואח' נ' פרוייקט גן העיר בע"מ, דינים עליון כרך נג 706, להלן: פס"ד אדניהו), יש לראות בפרוספקט שהוצג בפני התובעים רק בסיס למו"מ ואין הוא מחייב אם נחתם חוזה מפורט לאחר מכן, בו היתה התייחסות מפורשת למידות ולשטחים של כל חדר וחדר.
יתר על כן, חלק גדול מהתובעים, טוענת הנתבעת, חתמו על החוזה זמן קצר לפני שקיבלו את החזקה בדירה, כלומר בזמן שבניית הפרוייקט כבר היתה בשלב מתקדם וניתן היה לראות בעין מה גודלן של הדירות בפועל, כך קרה עם התובעת מס' 10, גב' לרנר סבטלנה וכן עם התובעת מס' 11 אלעד אורית, כך שתובעים אלה יכלו גם למדוד את שטח הדירה בפועל.
כמו כן קבע ד"ר גלזמן כי חישוב שטחי הדירות מראה ששטחן אינו קטן מזה שנבנה בפועל. כך שגם המומחה קיבל חישוב שנעשה ע"י ד"ר גזלמן. כך שלמעשה אין מחלוקת לגבי אופן חישוב שטח הדירה, ורק התובעים עצמם הם שסוברים שהחישוב איננו נכון. מכאן, שמדובר רק במדידה שאיננה נכונה ולכן בנושא זה אין להפחית מאומה לירידת ערך.
המהנדס גיל בעדותו בבית המשפט נשאל, אם בנושא של שטחי הדירות מקובלת עליו חוות הדעת של המהנדס מטעם התובעים ואם המדידה נעשתה עפ"י שיטה מקובלת (עמ' 28 לפרוטוקול). המומחה התייחס אל הנושא והבהיר שכאשר בדק לראשונה את הדירות שאל את באי כח הצדדים אם קיימת מחלוקת לגבי המדידה עצמה, שאם כן, היה עליו למדוד את שתי הדירות.
התשובה שקיבל היתה כי לא קיימת מחלוקת כזו ותשובה זו ניתנה לו בוודאות ע"י ב"כ התובעים.
עוד המשיך המומחה והבהיר שלגבי המדידה עצמה אין צורך למדוד בפועל את הדירות, השאלה היא יותר בתחום העקרוני, מה יש לכלול בתוך המדידה. המומחה גם הבהיר שהמדידה שנעשתה ע"י המומחה מטעם הנתבעת היא המדידה הנכונה (עמ' 29 ש' 3).
26. הטענה בדבר גריעת שטח, דינה להידחות בעניננו.
ההלכה שנקבעה בפס"ד צמיתות היא, שאם המסמך היחיד שבו נמסר מידע לרוכש על שטחי הדירות הוא הפרוספקט, ואפילו מהווה המסמך בסיס למו"מ בין הצדדים, הרי שכל עוד לא שונו התנאים שהוצעו באותה הצעה, שהיתה הזמנה למו"מ, יראו במסמך חלק מתנאי החוזה (שם, 834 – ב-ג). משמע, פרטי השטחים המצוינים בפרוספקט יכול שיהיו לחלק בלתי נפרד מתנאי החוזה, אם לא צוין בחוזה הרכישה שטח שונה מן השטח שצוין בפרוספקט. מסקנה זו מתבקשת במיוחד לאור החובה של המוכר לפרט את ממדי הדירה במיפרט, כנדרש בחוק המכר דירות.
לכן, בהעדר פירוט כאמור, וכאשר נעשה שימוש במונח "ברוטו" מבלי לפרש ולפרט מהו תכולתו של מונח כזה, הרי שהמסקנה הייתה, שיש לתת למונח פרשנות רגילה המקובלת בחברה, ולאו דווקא בענף הבניה. פרשנות למונח, שאינו ברור, ואשר יש לו יותר ממשמעות ברורה אחת, תעשה, ככלל, כנגד המנסח, כדי שהדבר יתיישב עם חובת תום הלב המוטל על המוכר.
מי שמבקש, "למשוך" קונים פוטנציאליים, בשימוש במונחים לא ברורים כיצד צריך שידע שאלה יפרשו כנגדו.
אולם בית המשפט (כבוד השופטת דורנר) הוסיפה והבהירה, שכל זאת מותנה בכך שבחוזה שנכרת בסופו של דבר, לא היתה התייחסות כלל לנושא, באופן, שהתנאי האמור לא שונה (ראה גם ע"א 6271/95 אדוניהו אשר ואח' נ' פרוייקט גן העיר, תקדין-עליון, כרך 96(1) תשנ"ח/ט 1988 646).
27. עיון בפרוספקט שצורף לחלק מתצהירי התובעים (חלק מן התובעים טענו שנאמר להם בעל-פה מה שטח הדירה, אך לא נאמר שהוצג להם פרוספקט או הסתמכו על כך) מורה, כי גם שם צוין שטח של כל חדר וכל חלל המצוי בתשריט, בנפרד. עוד ברור מאופן התצוגה, שהתשריט המפורט הנו רק דוגמא של אחת הדירות המוצגות למכירה, שהרי כתוב שם שיש דירות בנות חדרים שונים.
מעבר לאמור, לכל חוזה מכר צורף תשריט, וגם שם יש פירוט גודלו של כל חדר וכל חלל המופיע שם. אעיר עוד שיש, הבדל בין הפרוספקט שצורך לתצהיר שם יש כאמור, פירוט שטחים של כל החלל נפרד ונאמר במפורש שמדובר בדוגמא, לבין הפרוספקט, שצורף לכתב התביעה, שם צויין אכן שדירת 4 חדרים גודלה 122 מ"ר, אולם לצד אותו מספר מופיע ם פירוט של גודלו כל אחד מן החדרים והחללים המופיעים שם. ועוד נאמר שם: "הרישום בפרוספקט ו/או על גבי התכניות המוצגות הינו לאינפורמציה בלבד, ורק החוזה החתום עם החברה, מחייב".
לפיכך, ניתן לומר, כי כל אחד מן הרוכשים אשר נדרשו גם לחתום על התשריט ידעו או אמורים היו לדעת מהו בדיוק שטח הדירה הנמכר להם. בדומה לפרוספקט בפס"ד צמיתות אשר התייחס בדיוק של דצימטר מרובע בצירוף תרשים לכל אחת מן היחידות צריך שיחול גם בעניננו, כאשר הפירוט ניתן במפרט כמתחייב בחוק המכר.
בנסיבות העניין ולאור התוצאה אליה הגעתי, לפיה נדחתה הטענה בדבר גריעת שטח, אין בדעתי לאפשר הצגת הראיה הנוספת, וטענה זו כלפי כל התובעים, נדחית.
עגמת נפש:
28. התובעים טוענים, כי יש לפסוק לזכותם פיצוי בגין סעיף זה, סכום ראוי, כמפורט בתצהיריהם. כמו כן הם מפנים לפסקי-הדין, לצורך השוואת הסכום הנתבע.
לטענת הנתבעת הסכומים הנתבעים הם מוגזמים ולא היה מקום לחייב כל סכום שהוא.
כפי שהבהרתי, אי ביצוע התיקונים במועד, הארכת ההתדיינות עם הנתבעת לצורך ביצועם, פניות חוזרות, בזבוז זמנם של התובעים והוצאות נוספות שנדרשו להם בשל אי השלמת הבניה במועד, כמו למשל התחברות לחברת חשמל רק במועד מאוחר, ואי היכולת לעשות שימוש במעלית, כל אלה ונתונים נוספים שהוזכרו בתצהיריהם של התובעים צריכים לשמש בסיס לפסיקת פיצוי בגין ראש נזק זה.
לפיכך יש לפסוק פיצו בגין עוגמת נפש והוא יועמד על סכום שהוא שווה ערך בשקלים ל- 2% ממחיר הדירה, לפי שער יציג ביום מסירת החזקה. מאחר שמדובר בסכום פסוק, ישא סכום זה הפרשי הצמדה וריבית כחוק מאותו מעוד ועד התשלום המלא בפועל.
ירידת ערך:
29. הנתבעת גם טוענת, שאין להכיר בתביעת התובעים לירידת ערך, כביכול, של דירותיהם, ובמיוחד לא ברור לה כיצד שיעור ירידת ערך לגבי כל אחת מן הדירות, הוא בשיעור שווה (30,00 ₪). הנתבעת גם מתנגדת לכך, שרק בשלב של הגשת הסיכומים מצאו התובעים לנכון להגיש חוות דעת מטעמם בנושא זה, ולכן מבקשת היא מבית המשפט להתעלם מחוות דעת זו, כאילו לא הוגשה. עוד טוענת הנתבעת, כי כדי שהתובעים יכלו להסתמך על חוות הדעת בנושא ירידת ערך, היה עליהם להגיש כתב תביעה מתוקן.
משלא נקטו התובעים בדרך זו, אין בית המשפט צריך לדון בתביעה זו.
הנתבעת טוענת גם, שהמהנדס גיל קבע שלא נמצאו ליקויים שלא ניתנים לתיקון (עמ' 3 של חוות הדעת) ולכן בהעדר ליקויים כאלה, אין מקום להתייחס לירידת ערך כלשהי בדירות. הנתבעת מפנה גם לכך שכתב התביעה אינו מגלה כל עילה לענין ירידת ערך בדירות, וזכרה של טענה זו אף לא מופיע בתצהירי עדות ראשית של התובעים ומשלא ניתנה ארכה להגשת חוות הדעת בנושא זה, אין בפני בית המשפט הוכחת שיעור נזק כזה, גם אם היה. לחילופין, ולגופו של עניין, יש בפני בית המשפט חוות דעת השוללת ירידת ערך (חוות הדעת של פרמינגר), ויש להעדיף חוות דעת זו.
30. יש בדעתי לדחות את התביעה בדבר ירידת ערך הדירות, מאחר שלא הוכח שאכן נגרם נזק כזה. מירב הליקויים אותם מצא המומחה, אשר יש בהם להשפיע על ערך הדירה, ואולי אף כולם, ניתנים לתיקון.
המומחה בחוות דעתו קבע: "לא נמצאו ליקויים שלא ניתנים לתיקון".
לגבי טענות אחרות, שהם בעיקר היו בסיס לתביעה זו, אלה לא התקבלו.
התובעים הסתמכו על ירידת ערך בעיקר בשל גריעת שטחי הדירות. טענה זו כאמור לא התקבלה.
אשר על כן התביעה לפיצוי בגין ירידת ערך, נדחית.
ביצוע תיקונים או פיצוי כספי:
31. התובעים חזרו ואפשרו לנתבעת לבקר בדירות ולעמוד על הליקויים שהתגלו. למרות האמור, בוצעו רק חלק מן הליקויים.
גם בכתב התביעה שהוגש ביום 26.9.96 נתנו התובעים הסכמתם לביצוע תיקונים בדירותיהם וברוכש המשותף, ואולם הגבילו אפשרות זו עד ל- 15.12.96. כלומר, ניתנה שהות של כחודשיים וחצי.
התובעים גם הצהירו שחזרו והציעו לנתבעת לבוא ולבצע תיקונים של הליקויים. לחלק מן הפניות לא נענו כלל ובחלק אחר נתקבלו תשובות מהן ניתן היה ללמוד בבירור, כי אין בכוונת הנתבעת לבצע את התיקונים, במיוחד של הליקויים המהותיים יותר.
לאחר המצאת חוות הדעת מטעם התובעים לנתבעת, הודיעה האחרונה כי מאחר שהתובעים בחרו לטפל בנושא באמצעות עורכי דין, אין הם רשאים לטפל עוד בנושא.
לאחת מן הפניות ניתנה גם תשובה בוטה בזו הלשון:
"שילמתם עבור סובארו, אל תצפו למרצדס" (ראה סעיף 10 בתצהיר של התובעת שולמו אלנה).
משפחת מן שלמה (התובע מס' 3) הצהירה, כי כאשר מדדו את המקום המועד לתנור אפיה ולגז התברר שהשטח או טרפזי עקום בעל פתח ברוחב של 45 ס"מ בלבד, ושלא ניתן למקום בו דבר, כאשר רוחב תנור סטנדרטי הוא 60 ס"מ. התשובות שניתנו לפניות החוזרות ונשנות היו:
"בתרשים של הבית יש מקום לתנור?!"
רק לאחר פניות חוזרות ונשנות הסכימה הנתבעת לשבור קיר הפרדה בין המטבח לחדר הכביסה כדי לפתו את הבעיה. עקב הליקוי האמור שתוקן כמפורט לעיל, נותרה משפחה זו ללא חדר כביסה עם מתקן כביסה ומכונת כביסה במטבח, וכן נאלצו לשלם 6,000 ₪ לצורך יציקת בטון אשר תאפשר הוצאת מכונת הכביסה מהטבח.
בנסיבות אלה טוענים התובעים כי אין לאפשר עוד לנתבעת לחזור ולבצע תיקונים וזאת בין היתר גם בהסתמך על ע"א 472/95 (זלוצין ואח' נ' דיור לעולה, פ"ד נ(2) 858, להלן: פס"ד דיור לעולה).
32. אכן יש בדעתי לקבל את עמדת התובעים. די בראיות כפי שהוצגו כדי להצביע על כך שלנתבעת ניתנה הזדמנות, ואף יותר מהזדמנות אחת לבצע את התיקונים הנדרשים, ואלה לא בוצעו על ידה, לפחות לא באופן שראוי היה לבצען.
הכלל כפי שנקבע בפס"ד דיור לעולה הוא, שביהמ"ש לא יאכוף חוזה כאשר ביצוע צו האכיפה דורש מידה בלתי סבירה של פיקוח מטעם ביהמ"ש (ראה גם סעיף 3(3) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א – 1970).
כאשר הנסיבות מתאימות יש אכן לתת בידי המוכר אפשרות לבצע את התיקונים. כך למשל כאשר המוכר מודה בקיומם של הליקויים. אך במקום שהיו נסיונות לביצוע תיקונים, ואלה לא נעשו, או נעשו באופן רשלני, אזי אין מקום לחזור ולהורות על אכיפת הסכם באופן שהרשות לביצוע תיקונים תישאר בידי המוכר.
אשר על כן יש לאפשר לתובעים לבצע את התיקונים באמצעות אחר.
עלות התיקונים:
33. המהנדס גיל קבע את עלות התיקונים, תוך הבהרה, כי עלויות אלה הן בהנחה שהביצוע יעשה ע"י הנתבעת כקבלן. אם מדובר בביצוע ע"י קבלן אחר, אזי על פי חוות הדעת, ועל פי עדותו בבית המשפט יש להוסיף עלות של עד 50% נוספים לאומדן שניתן.
הנתבעת טוענת שהשוואה בין חוות הדעת למחירון לשיפוצים לצורך קביעת עלויות, מורה כי הסכומים הנקובים בחוות הדעת נקבעו על פי אותו מחירון. ככלל אם קבלן עצמו מבצע את העבודה, יש להפחית ממחיר המחירון בין 30%-40%, ולכן בשום מקרה אין מקום להוסיף עוד 50% למחיר הנקוב שם.
לכן יש לעמדת הנתבעת לאמץ את חוות הדעת של גלזמן ואם יפסק פיצוי, שלא יעלה על השיעור הנקוב בחוות הדעת, ללא העלאה נוספות, ובוודאי לא בשיעור של 50%.
34. יש להבחין בין אפשרות של ביצוע תיקון הליקוי בפועל, לבין אפשרות לפיה העלויות אותן קבע המומחה, יהפכו לפיצוי. במקרה הראשון – ביצוע תיקוני הליקויים, לצורך כך יש לאפשר לתובעים במסגרת קצובה של זמן, לבצע את התיקונים בפועל ולקבל את מלוא התמורה מן הנתבעת, בכפוף לכך שמקסימום העלות לא יעבור על תוספת של 50% מן האומדן שנקבע על ידי המומחה, כמו כן יש בדעתי להוסיף סכום נוסף בגין פיקוח וכן את שיעור המע"מ המתחייב.
לא כן אם מדובר במצב שבו התובעים בוחרים שלא לבצע את התיקונים בפועל. במקרה כזה אין להוסיף על האומדן שנקבע, אין להוסיף שיעורי מע"מ וכן אין להוסיף כל סכום בגין פיקוח.
לכן יש בדעתי לאפשר תקופה של שנים עשר (12) חודשים ממועד מתן פסק-הדין. במסגרת תקופה זו יהיו רשאים התובעים או מי מהם לפנות לנתבעת להמציא לה תוכנית עבודה לביצוע תיקוני הליקויים וכן להעביר תוכנית עבודה ומחירים נדרשים, לרבות פיקוח, על פי העקרונות שפורטו לעיל.
תובע שיבקש לקבל את סכום הפיצוי מידית ולא לשמר לעצמו זכות לביצוע התיקונים כמפורט לעיל, יהיה רשאי לקבל את הסכומים שנקבעו, על פי חוות הדעת של המומחה, בצירוף אפשרי הצמדה ממועד מתן חוות הדעת ובצירוף הפרשי ריבית ממועד מתן פסק-הדין.
35. יש לשים לב שבעלות ביצוע תיקונים לא לקח המומחה בחשבון הצורך של עלות פינוי הדירה, לצורך ביצועם של התיקונים, על דרך הערכה יועמד הפיצוי בגין כל יום של היעדרות על סכום של 300 ₪, נכון ליום מתן חוות הדעת. יש איפוא להוסיף את עלות הפינוי, לעלות ביצוע התיקונים.
פיקוח הנדסי:
36. הנתבעת עומדת על טענתה כי יש לאפשר לה לבצע את התיקונים. מעבר לאמור, ענין הפיקוח ההנדסי איננו רלוונטי בעניננו, כך טוענת הנתבעת, ובכל מקרה אין הנושא רלוונטי אם התיקונים יבוצעו ע"י הנתבעת.
כפי שקבע בת"א 103/97 (נצרת) (קוקוי ואח' נ' חברת מוחמד עבדלקאדר ושותפיו בע"מ [טרם פורסם], נספח ו' בסיכומי הנתבעת), גם בניה פרטית במיוחד כאשר מדובר על שיפוצים, לא מצריכים גוף מפקח, ואין מניעה לעשות כן גם במקרה זה.
בנוסף, תובעים התובעים גם פיצוי בגין כך שיאלצו להיות בבית ולראות כיצד מתבצעים התיקונים. דרישה כזו היא למעשה כפיצוי לעמדת הנתבעת, שהרי אם יש פיקוח הנדסי, מתיתרת נוכחות בעלי הדירות וממילא אין צורך לשלם להם אבדן השתכרות.
37. במסגרת עדותו בבית המשפט העיד המומחה שלמחירים שנקב בהם בחוות דעתו יהיה צורך להוסיף 8%-10% בגין פיקוח הנדסי (עמ' 27 ש' 29-30). אכן אם יש בכוונת התובעים או מי מהם לבצע את התיקונים בפועל, יהיה על הנתבעת להוסיף ולשם גם תוספת של 10%-8% מקסימום, בגין פיקוח הנדסי.
ריבית:
38. הנתבעת מבקשת שלא לחייבה לשאת בריבית, מאחר שזו מחוייבת ככלל כאשר מדובר בחוב המגיע מבעל דין אחד לאחר. לחלופין, אם יקבע שחלה פסיקת ריבית, שהרי שהמועד הבסיסי לקביעת שיעור הריבית הוא מועד מתן חוות הדעת של המהנדס גיל.
יש בדעתי לקבל עמדת הנתבעת. ראשית יש להפנות לסיכומי התובעים, שם ובצדק עמדו על דרישה להפרשי הצמדה (בסעיף 12 (ג) בפרק הכללי לסיכומיהם). אמנם בסעיף נוסף אחר (סעיף 12 (ה) טוענים התובעים גם לחיוב בריבית, אולם אין בדעתי להיעתר לבקשה זו. שנית, גם לגופו של עניין, אין לפסוק ריבית במקום בו מדובר על ערכים כספיים בגין ביצוע תיקוני ליקויים, עבודה שאמורה להתבצע ולהיות מושלמת בסמוך למועד ביצועם בפועל.
ריבית יש לפסוק לגבי אותם סכומים שהיו לחוב פסוק. פסקי הדין אליהם הפנו התובעים, אינם קובעים מהו חוב פסוק, אלא מתייחסים למהותה של ריבית, במקום שיש לפסוק אותה.
לכן, יש בדעתי להבחין בין תיקונים שניתן לבצעם ולגבי אלה יש לפסוק סכומים שהם החזר מלא של ביצועה של אותה עבודה, לבין סכומים אחרים הנפסקים כפיצוי המגיע לתובעים לגבי "חוב פסוק" יש לפסוק גם ריבית.
סכום התביעה:
39. הסעד הועמד על 1,600,000 ₪ בגין האגרה. עפ"י חוות הדעת של המהנדס גיל הפיצוי הכולל מגיע לכ- 3 מליון ₪. הפער האמור אינו יכול להישאר על כנו.
לא הוגשה בקשה לתיקון כתב התביעה ולא מצאתי התייחסות לנושא בסיכומי התובעים.
הכלל הוא שלניסוח הסעד אשר התובע עותר לו, יש חשיבות רבה, מאחר שבדרך כלל לא יפסוק בית המשפט לתובע יותר מאשר ביקש. לכן, גם כאשר מצליח התובע להוכיח שנזקיו גדולים מאלה אותם תבע, לא יוכל בית המשפט לפסוק לו יותר מאשר ביקש (ד"ר י' זוסמן בעריכת ש' לוין, סדרי הדין האזרחי (מהדורה שביעית), עמ' 163-162).
למרות האמור, כאשר מדובר בהגבלת סכום התביעה עקב בקשה למעשה של דחית תשלום האגרה בשל חוסר יכולת לשלם אין בית המשפט ראה בהגבלה כזו ויתור מרצון ואין מניעה שבית המשפט יורה על תיקון כתב התביעה על דעת עצמו, כאשר הצדק דורש זאת, ואין בכך משום פגיעה בבעל הדין האחר (ראה שם, עמ' 167 הערה 255, וכן ע"א 624/69 פילוסוף נ' דוידזון, עירית ת"א יפו פ"ד כד(2) 378, 383ז' עד 384 עד 385א')
לכן, אין מניעה כי אם אכן יתברר שסכום הפיצוי המגיע לתובעים גבוה מסכום התביעה, יורה בית המשפט על תיקון כתב התביעה ותשלום האגרה המתאימה, קודם להמצאת הפסק, כדי לאפשר פסיקת הפיצוי המלא המגיע לתובעים.
הוצאות:
40. יש לקבל את עמדת התובעים ולהורות על החזר, לפחות חלקי של שכה"ט ששילמו למומחה מטעמם. ההחזר יועמד על שיעור של 50%.
כמו כן, יש להורות כי הנתבעת תשא במלוא שכה"ט של המומחה מטעם בית המשפט ואולם לגבי שאלות ההבהרה שהופנו למהנדס מטעם התובעים, יש לחייבם לשאת בהוצאות אלה. אגרת משפט תשא בה הנתבעת.
התוצאה:
41. אשר על כן אני מורה כמפורט להלן:
א. סכום עלות ביצוע התיקונים לתובעים 14-1, יהיה לפי הפירוט הבא:
משפ' שטרית – 15,760 + עלות פינוי ל- 10 ימי עבודה (3,000 ₪) – 18,760.
משפ' ממן – 11,355 – זמן ביצוע 5 ימי עבודה, אין פינוי – 11,355.
משפ' מן – 13,900 – זמן ביצוע 10 ימי עבודה, אין פינוי – 13,900.
משפ' אוסטרובסקי – 26,900+ עלות פינוי ל- 14 ימי עבודה (4,200 ₪) – 31,100.
משפ' שולמן – 26,150 + עלות פינוי ל- 14 ימי עבודה (4,200 ₪ - 30,350.
משפ' נואחוביץ – 19,840 + עלות פינוי ל- 14 ימי עבודה (4,200 ₪ - 24,040.
משפ' קריץ – 53,790 + עלות פינוי ל- 20 ימי עבודה (6,000 ₪) – 59,790.
משפ' לייפר – 36,910 + עלות פינוי ל- 20 ימי עבודה (6,000 ₪) – 42,910.
משפ' טל – 30,030 + עלות פינוי ל- 14 ימי עבודה (4,000 ₪) – 34,230.
משפ' לרנר – 27,920 + עלות פינוי ל- 14 ימי עבודה (4,200 ₪) – 32,120.
משפ' אלעד – 35,660 + עלות פינוי ל- 20 ימי עבודה (6,000 ₪) – 41,660.
משפ' בלעיש – 26,040 + עלות פינוי ל- 14 ימי עבודה (4,200 ₪) – 30,240.
משפ' לנדאו/קסלר – 16,685 + עלות פינוי ל- 10 ימי עבודה (3,000 ₪) – 19,685.
משפ' גונן – 45,510 + עלות פינוי ל- 20 ימי עבודה (6,000 ₪) – 51,510.
ב. יודיעו התובעים או מי מהם, כי הם מבקשים לקבל את עלות התיקונים, כמפורט לעיל (ללא עלות הפינוי), תשלם הנתבעת סכומים אלה בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד הגשת חוות הדעת (5/7/98). תאריך זה יחול גם לגבי משפ' טל, הגם שחוות הדעת הוגשה מאוחר יותר.
ג. רשאים התובעים או מי מהם להודיע לנתבעת, במשך תקופה של עד 12 חודשים ממועד מתן פסק-דין זה, כי יש בדעתם לבצע את התיקונים בפועל. במקרה כזה, בכפוף לקבלת אישור על תחילת ביצוע העבודה ועל עלות תיקונים משוערת, תשלם הנתבעת לאותם תובעים, ללא צורף באישורים נוספים, את עלות התיקונים בצירוף עלות הפינוי, וכן בצירוף 8% נוספים על הסכומים הנ"ל, ובתוספת מע"מ כחוק.
יבקש אותו תובע לקבל תוספת של עד 50% מעלות התיקון, יהיה עליו להמציא אישור, כי אכן עלות התיקונים בפועל מגיעה או עולה הסכום האמור.
גם במקרה כזה ישאו הסכומים שנקבעו על ידי המומחה – המהנדס, גיל הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד הגשת חוות הדעת (5/7/8).
ד. בנוסף לסכומים המפורטים בס"ק א' לעיל, תשלם הנתבעת לכל אחד מן המשפחות הנ"ל פיצוי בגין עוגמת נפש, סכום שווה ערך בשקלים ל- 2% ממחיר הדירה, לפי שער יציג ביום מסירת החזקה. סכום זה ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מאותו מועד ועד התשלום המלא בפועל.
סכום זה על הנתבעת לשלם מיידית, וללא קשר בבחירת התובעים באחת מן האפשרויות שנזכרו לעיל.
ה. עלויות התיקונים ברכוש המשותף יועמדו על סך של 53,540 ₪, בגין סמטת תמר 3, וסך של 49,255 ₪, בגין הבנין בסמטת התמר 5.
האופציה המפורטת בס"ק ב' ו- ג' תחול בהתאמה גם לגבי סכומים אלה, ובלבד שהסמכות למסור הודעה לנתבעת תהיה של ב"כ התובעים, שלצורך ענין זה ימונה כנאמן.
ב"כ התובעים יקבל לידיו את הסכומים הפסוקים, ועליו יהיה להעבירם לנציגות הבית המתאימה.
ו. הנתבעת תשא בשכר הטרחה המלא של המהנדס גיל. סכומים ששולמו על ידי התובעים על הנתבעת לחזירם לתובעים, באמצעות בא כוחם בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק, כנגד הצגת קבלה עם ביצוע התשלום.
כמו כן תשא הנתבעת ב- 50% משכה"ט ששילמו התובעים למומחה מטעמם, בקשר לליקויי הבנייה.
כן תשא הנתבעת באגרת משפט ששולמה על ידי התובעים, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק.
ז. כמו כן תשלם הנתבעת שכ"ט עו"ד בשיעור של 30% על הסכום הפסוק על פי האופציה הנזכרת בס"ק ב' של פסק הדין, בצירוף מע"מ כחוק.
המזכירות תמציא העתק לב"כ הצדדים.
ניתן היום א' בחשון תשס"א, 30 באוקטובר 2000 בהעדר הצדדים.
ש' וסרקרוג, שופטת
- ת"א 1183/95 מלכה יוסף נ' שיכון עובדים
- סכום פס"ד בגין ליקויי בנייה גבוה מסכום התביעה
- סכום פס"ד בגין ליקויי בנייה, גבוה מסכום התביעה
