תיקון ליקויי ריצוף - החלפה מלאה ולא הדבקת אריחים
העלויות הגבוהות הכרוכות בהחלפת ריצוף גורמות לקבלנים להציע הצעות חלופיות לתיקון ליקויי ריצוף, כמו הדבקת אריחים על הריצוף הקיים. בית המשפט דחה פתרונות מסוג זה, וקבע כי הריצוף הפגום יוחלף במלואו.
ריצוף הדירה הוא אחד ממרכי הגמר היקרים ביותר, ועלות החלפת הריצוף בדירה מאוכלסת - לעיתים כפולה מעלות הביצוע, משום שלצורך החלפת ריצוף דרוש לפרק ולפנות את אריחי הריצוף הפגומים, לפרק ולהתקין מחדש את ארונות המטבח וכן לפנות את הדירה ולספק מגורים חלופיים למשך תקופת העבודות.
כאשר הליקויים בריצוף הם שברים ופגמים, מציעים הקבלנים כי יותקנו אריחים חדשים על גבי האריחים הקיימים - ריצוף בהדבקה. בכך, מבקשים הקבלנים לחסוך את עלות פירוק ופינוי הריצוף הקיים, הפגום, אשר מסתכם באלפי שקלים לדירה ממוצעת.
כך גם קבע מומחה מטעם בית המשפט - המהנדס דן ברלינר - בת"א 2881-10-12 גונן נ' שיכון עובדים בע"מ (בית משפט שלום בחיפה, שופט: אבישי רובס. פס"ד מיום 04/07/2016), אולם בית המשפט לא קיבל את עמדת המומחה מטעמו, וקבע בסופו של דיון כי דרוש להחליף את האריחים במלואם.
"26. בכל הנוגע לליקויים בריצוף, התבקש המומחה ברלינר, המומחה מטעם בית המשפט, לחוות דעתו, ככל שקיים ליקוי - האם מקורו בפגם בייצור או בעבודת הרצף.
המהנדס ברלינר קבע בחוות דעתו, כי בריצוף הדירה התגלו ליקויים הבאים לידי ביטוי בשברים קטנים בשולי האריחים וכי כמות השברים עולה על הרגיל. עוד קבע המומחה כי מקום הליקוי הינו בפגם בייצור.
למעשה, אשר המומחה כי יש להחליף את הריצוף הקיים, אולם קבל את החלופה שהציג המומחה מטעם הנתבעות, בדבר הדבקה של אריחי קרמיקה על כל שטח הריצוף הקיים, בעלות של 24,000 ₪.
...
28. כפי שעולה מחוות דעת מומחה התובעים, כמו גם חוות דעתו של המומחה מטעם הנתבעות, הפגמים בריצוף בולטים לעין ולא מדובר בליקויים ספוראדיים במספר מרצפות. המומחה ברלינר הדגיש אף הוא בחוות דעתו כי כמות השברים הינה מעבר לרגיל.
29. די בחוות הדעת התובעים, בצירוף עדותו של התובע בתצהירו, בדבר שכיחות הליקויים במרצפות, כמו גם העובדה שמדובר בתופעה של שברים אשר החמירה לאורך השנים, כדי להעביר את הנטל לכפתי הצד השלישי, להוכיח כי לא מדובר בפגם בייצור האריחים.
...
32. מנגד, אינני מקבל את הפתירון שהציע המומחה לצורך תיקון הליקויים בריצוף, באמצעות הדבקה של ריצוף חדש על גבי הריצוף הישן. ראשית, התובעים רכשו מהנתבעות דירה חדשה ומלכתחילה, הם היו זכאים לקבל דירה עם ריצוף של שכבה אחת ולא שתיים, גם אם מדובר בפיתרון זול, הפועל לטובת הנתבעות. שנית, מדובר בפיתרון שייצור שורה של ליקויים אחרים תחתיו. הדבקת הריצוף תגרום להגבהת מפלס הריצוף ב-1 ס"מ. דבר זה יחייב קיצור דלתות הדירה באמצעות ניסורן. מאותה עת, לא תעמודנה הדלתות בתקן 23 החל עליהן (ראה חקירתו הנגדית של המומחה בעמ' 11, שורות 1-3). בנוסף, הדבקת ריצוף חדש תיצור בעיה בסף הממ"ד בדירה. מנגד, החלפת הריצוף בשלמותו, תפתור בעיה קיימת של הריצוף בסמוך לסף הממ"ד (עמ' 12, שורות 1-9 לפרוטוקול). לפיכך, הפיתרון האופטימלי לצורך ביצול הפגמים הקיימים בריצוף, הינו החלפת הריצוף בדירה בשלמותו.
33. במהלך חקירתו הנגדית, הבהיר המומחה כי לצורך החלפת הריצוף בשלמותו, יש להוסיף על האמור בחוות דעתו סך של 6,000 ₪ בגין עלות פינוי הריצוף הקיים, סך של 4,000 ₪ בגין פירוק והרכבה של ארונות המטבח, סך של 1,200 ₪ בגין פירוק והרכבה של חדר הארונות (עמ' 10, שורות 5-7 לפרוטוקול) וכי עלות הריצוף עצמו, לרבות עבודה, מגיעה כדי סך של 200 ₪ למ"ר לא סך של 300 ₪ למ"ר כטענת התובעים (עמ' 11, שורות 21-22 לפרוטוקול).
אינני מקבל את טענת התובעים, לפיה יש להוסיף סך של 4,000 ₪ בגין פירוק והרכבה של מחיצת הגבס, שכן המומחה אישר שניתן לחתוך את הריצוף במישור הקיר ואין צורך להסירו (עמ' 11, שורות 8-10 לפרוטוקול).
עלות החלפת הריצוף עומדת, אפוא, על סך של 35,200 ₪ (לא כולל פיקוח ומע"מ)."
הדבקת ריצוף על גבי "ריצוף תשתית" הינה שיטה תקנית ליישום אריחים, אולם אין בכך בטוחה כי שאר מרכיבי הדירה יישארו תקינים לאחר ביצוע פעולה זו, כתיקון לריצוף פגום קיים. הדבקת אריחים מגביהה את מפלס הריצוף בכ-1 ס"מ עד 2 ס"מ, ולכן ייגרמו שורה ארוכה של ליקויים נלווים - שרק חלקם הקטן פורט בפסק הדין הנ"ל (תיק גונן), ולהלן מס' דוגמאות לליקויים שכיחים בדירות שבהן בוצע ריצוף בדבקה על הקיים:
א. דירוג של מעל 20 מ"מ בדלת הכניסה לדירה, בניגוד לתקנה 3.8.4.5 (ב) לתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) התש"ל 1970 - התוספת השנייה (להלן: התקנות).
ב. דלתות, לרבות דלת כניסה ראשית, דלתות פנים ודלת יציאה אל מרפסת, שגובהן קטן מ-198 ס"מ, בניגוד לתקנה 3.2.1.4 (א).
ג. דלתות עץ שגובהן (גובה האגף) קטן מ-1990 מ"מ, בניגוד לת"י 23.3.
ד. מעקים ופתחי חלונות המשמשים כמעקים, שגובהם קטן מ-105 ס"מ, בניגוד לת"י 1142.
ה. דירה שגובה קטן מהמובטח במפרט המכר, או מהמינימום שנקבע בתקנה 2.03.
ו. מתקני תברואה כגון כיור, אסלה וכו' שגובהם נמוך, בנגוד להל"ת ולת"י 1205.3.
ז. ביטול ניקוז מסילות דלת הזזה ביציאה אל מרפסת וחדירת רטיבות אל תשתית הריצוף.
ח. ממ"ד שגובהו קטן מ-2.5 מ' או שנפחו קטן מ-22.5 מ"ק, בניגוד לתקנות ההתגוננות האזרחית (מפרטים לבניית מקלטים) נוחס אחוד - יולי 2010, תקנה 197א ו-198.
וכן הלאה...
בתיק גונן, בית המשפט עמד על זכותם הבסיסית של הדיירים, שרכשו דירה עם שכבה אחת בלבד של אריחי ריצוף - ולא שתיים, כמו על העיקרון לפיו הדיירים זכאים ל"דירה חדשה", ולפיכך עליה לכלול את כל המאפיינים של דירה חדשה, ואין ספק שפתרון זול של הדבקת ריצוף על גבי ריצוף קיים - שלא תוכנן מראש - הוא לא מאפיין של "דירה חדשה".
כן ראה ע"א 25-38/90 אברהם אלברט נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ (מחוזי - חיפה, שופטים: י' מרגלית, מ' סלוצקי, ח' אריאל, פס"ד מיום 28/05/1992). בתיק אלברט הריצוף היה ריצוף טראצו פגום הטעון החלפה. מומחה בית המשפט הציע כפתרון הדבקת ריצוף על ריצוף, או פרקט או כל חומר אחר, במקום לעקור את האריחים ולבצע תחתיהם ריצוף חליפי, פתרון שאומץ בערכאה ראשונה נדחה על ידי בית המשפט שבערור, מהסיבה שמגיע לדיירים ריצוף סוג א' בדירה ולא שום תחליף ריצוף, וכך בלשונו:
"איש אינו אינו רשאי לכפות עליהם לקבל פריט שונה לגמרי מזה שהתחייבו המשיבות לתת להם בחוזה ובמפרט, כאמור לעיל. לא היה לכן כל מקום לכך, שבית משפט השלום יקבע עבור המערערים, שיתקינו שטיחים כדי לכסות את הרצפה הפגומה. חובה היתה על בית המשפט בנסיבות שתוארו לעיל, לקבוע, שהמערערים זכאים למרצפות תקינות, כלומר למצרפות מסוג א' ויחשב את הפצוי המגיע להם על יסוד עלות החלפת המרצפות הקיימות במרצפות חדשות מסוג א'."
