ע"א 2949/00 זינקין סוזן נ' קינג ג'ורג' 21 קורפ ואח'

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו

ע"א 2949/00

26/08/2003

בפני:

כבוד השופט יהושוע גרוס, סגן נשיא - אב"ד

כבוד השופטת אסתר קובו

כבוד השופטת מיכל רובינשטיין

בעניין:

זינקין סוזן

באמצעות בא-כוחו עו"ד אלעזר מאיר

המערערת

נגד

1. קינג גורג 21 קורפ

2. שפר יצחק

3. וייסמן יוסף

באמצעות בא-כוחם עו"ד ון-אמדן עמוס

המשיבים

פסק דין

השופטת אסתר קובו:

1. העובדות

סוזן זינקין (להלן: "המערערת") רכשה דירת מגורים בהוד השרון מקבלן בשם קינג ג'ורג' 21 קורפ. (להלן "המשיבה"), הרשומה גם כבעלי המקרקעין (חלקה 164 בגוש 6412). הדירה בת 4 חדרים מצויה מתחת לגג מרוצף של הדירה שמעליה שבבעלות אברהם ופגי סער (להלן "סער").

בבית משפט השלום בכפר סבא הוגשה תביעה על ידי המערערת כנגד המשיבה וכנגד יצחק שפר (להלן: "שפר") ויוסף וייסמן (להלן: "וייסמן") וביחד "המשיבים". נשוא התביעה היו ליקויי בניה שנתגלו בדירת מגוריה. בכללם ליקויים בשלד ובבניה, בבידוד טרמי ואקוסטי, ליקויי חשמל העדר מעלית וליקויי איטום שהביאו לחדירת רטיבות ניכרת לדירה עד כדי אי יכולת לעשות בה שימוש (ר' כתב התביעה).

כך כותב המומחה מטעם בית המשפט בתשובות לשאלות הבהרה:

"כללי אין דירת זינקין במצבה הנוכחי ראויה למגורים אלא לאחר ביצוע התיקונים בתוכה".

בין סער לבין המשיבה התנהל הליף מקביל בבית משפט השלום בתל אביב. המשיבה פנתה לנשיא בית משפט העליון בבקשה לאחד את הדיונים השונים, אך הבקשה נדחתה. המשיבה הגישה הודעת צד ג' לסער בהליך נשוא הדיון, אך לקראת סופו חזרה בה מן ההודעה וזו נמחקה.

באשר לליקויים שאינם קשורים ברטיבות ובתוצאותיה, לא כפרה המשיבה בנכונותם. הכחשתה היתה לאחריותה באשר לנזקי הרטיבות שלטענתה אלה קשורים בדירה שמעל לדירת המערערת ואינם נובעים ממעשה שלה או ממחדל כשלהו מטעמה. כמו כן הכחישו ודחו המשיבים שפר ווייסמן את חיובם באופן אישי. השופט הנכבד בפסק דינו דחה את תביעת המערערת בגין נזקי הרטיבות כמו כן נדחתה עתירתה לקבוע כי שפר ווייסמן אחראים באחריות אישית לנזקיה ולפיצויים.

על כך הערעור שלפנינו.

2. פסק הדין של בית משפט השלום

השופט הנכבד (כב' השופט ד' גדול), בבית משפט השלום בכפר סבא סבור היה, כי מקור הליקויים הוא מחוץ לדירת המערערת. על כן בא עימה חשבון מדוע לא הוגשה תביעתה גם כנגד ה"ה סער כנתבעים נוספים. מפרט השופט הנכבד כי טענת המערערת שאין היא יודעת מה היו הנסיבות שהביאו לליקוי הרטיבות בדירה איננה טענה מין הענין. מאחר ובמשפט אזרחי עסקינן, חובת ההוכחה מוטלת עליה ואי ידיעה איננה פוטרת אותה מהוכחה. עוד קבע כי העבודה שההגנה "הימרה והסתכנה" (בלשונו) בכך שלא הביאה כל עדות מטעמה, היתה התנהגות נכונה וראויה בנסיבות הענין, שכן "אין על הנתבעים כל חובה למסור גירסה כזו או אחרת, לבד מהכחשה. כך עשה בא כוח הנתבעים ובדין עשה".בית המשפט הנכבד גם שיבח את העובדה שבא כוח המשיבים אף "הגדיל לעשות", כך בלשון פסק הדין, ולא חקר מי ממומחי המערערת. בנסיבות אלה מסכם פסק הדין כשלה המערערת בהוכחת מקור החבות של המשיבים ויצירת קשר סיבתי ומחייב בין התנהגותם לבין הרטיבות בדירתם.

כמו כן דחה השופט הנכבד את העתירה לחייב את שפר ווייסמן יחד עם המשיבה לשיפוי הנזק. לגירסתו, היה על המערערת לבקש מרשם המקרקעין בפתח תקווה את תעודת רישום האגד של המשיבה ומשם לדלות מי הם הרשאים לחתום ולפעול בשמה של המשיבה זאת חובתה של המערערת כתובעת במשפט האזרחי. כך באופן זה ניתן היה להגיע לחיובם של מנהלי החבה הנ"ל.

3. דיון:

שתי שאלות עיקריות עומדות לדיון: האחרת, האחריות לליקויים ועל מי מוטל הנטל להוכיח הגורם לליקויים. השניה, אחריות אישית של המשיבים שפר ווייסמן. לצורך כך נסקור השתלשלות האירועים הרלוונטיים:

בתאריך 22/03/1993 נכת חוזה בין המערערת למשיבה. על פיו, ביום מסירת החזקה בדירה ייערך פרוטוקול בכתב, בו יפורט מצבה, ליקויים ואי התאמות, אם יהיו כאלה (ראו סעיף 8(ז) לחוזה - נספח א' למע-1). עוד מצוין בחוזה, כי המשיבה אחראית לטיב הבניה, אי התאמות, לבדק ולתקופת אחריות לביצוע תיקונים בדירה, הכל כקבוע בחוק המכר, תשכ"ח-1968 וחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973.

בתאריך 21/12/1993 ביקשה המשיבה להעביר את החזקה בדירה למערערת וכמוסכם, הוגשה רשימה של ליקויים שנמצאו בדירה. משביקשה המערערת להתגורר בפועל בדירה, נוכחה לדעת כי בנוסף לליקויים אשר פורטו בפרוטוקול, קיימים ליקויים נוספים משמעותיים, היא פנתה למשיבה לתיקונם (ר' גם פנייתו של בא כוח המערערת לעניין העדר מעלית והעדר חיבור חשמל תקין בדירה מיום 07/01/1994 ופנייה קודמת מתאירך 07/11/1993), הפניות לא נענו.

משכך, פנתה המערערת למהנדס מומחה, על מנת שזה יבדוק את הליקויים ויחווה את דעתו לגביהם. את חוות דעתו העבירה למשיבים. בפועל, נעשו מטעמה של המערערת פניות נוספות אל המשיבה לתיקון ליקויים, בעיקר ליקויי רטיבות שהלכו ורבו (ר' גם פניות מימים 02/09, 01/10 וכו').

עם תחילת חורף 1993-1994 המשיך המצב והתדרדר. המערערת פנתה למומחה באיטום, על מנת שיבדוק את נושא האיטום בדירה ויחווה את דעתו. על פי דעתו מיום 30/10/1994 קיימים ליקויים באיטום רצפת קומת הגג, אשר גורמים לחדירת מים לדירה. ביום 26/05/1995, לאחר שבדק את השפעת החורף על הליקויים בדירה, קבע מהנדס הבניין בחוות דעתו, באופן חד משמעי, כי הדירה איננה ראויה למגורים בחורף.

פנתה איפוא המערערת בדרישה לפיצוייה בגין הנזקים הרבים שנגרמו לה.

רק במאי 1995 השיבו המשיבים לראשונה לפניותיה החוזרות ונשנות של המערערת. במכתב זה הביעו, נכונות לבדוק את הליקויים ולתקנם ככל שהדבר דרוש. כמו כן הובעה הסכמה להשיב חלק מן הסכום ששילמה המערערת עבור החיבור לגז שהיא נאלצה לשלם מכיסה על עף שהחובה חלה על המשיבה.

משלא נעשה כל טיפול ראוי לשמו, על אף הבעת נכונות, הוגשה התביעה ובמסגרתה מונה מומחה מטעם בית המשפט. המומחה בחוות דעתו מצא שורה של ליקויים. בעיקרו של דבר קובע המומחה כי תופעות הרטיבות בדירת מערערת מצויים כולם בתקרות או בראש קירות ומחיצות פנים הקרובים לתיקרות. הוא מצא מספר ניכר של ליקויים בצנרת האינסטלציה בדירת משפ' סער שגרמו לנזקי דליפה כמו גם "ליקויי דליפה מצנרת ראשית לאספקת מים חמים מן הגג העליון לדירות" (סע' 10ו' לחוות הדעת). כן מצינו בסעיף 10(ז) כי "בקומה העליונה של חדר המדרגות הסמוך לדירת הפנטהאוז וקרוב לתקרת דירת זינקין, נמצאו תופעות קשות של ליקויי נזילות מים וספיגות רטיבות גדולה..." כן נתגלתה רטיבות בתקרה שמעל למקום החנייה שהיא רצפת חדר השירותים של דירה בקומה ראשונה.

מסכם המומחה הנכבד וקובע שיש לטפל בשורש הבעיה, כלומר בגילוי ובתיקון מקור הדליפות ומעבר המים מקומה עליונה לדירת המערערת.

ומן המקובץ לעיל יש לפנות להוראות החוק הרלוונטיות:

קובע סעיף 4(א)(2) לחוק המכר (דירות) תשל"ג-1973: "המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה אם התקיים אחד מאלה: ...תוך תקופת הבדק התגלתה אי-התאמה בדיקה, זולת אם הוכיח המוכר שאי-ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדש של הקונה". כלומר, וכפי שנכתב בדברי ההסבר להצעת חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 3), תש"ן 1990: "בתקופת הבדק חייב המוכר לתקן כל פגם שהקונה גילה בדיקה" (ראו ה"ח 204). "תקופת בדק" הוגדרה בסעיף 4 לחוק כ"תקופה הקבועה בתוספת שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה". תקופה זו משתנה בהתאם לסוג הליקויים והפגמים, כמפורט בתוספת.

כבר ביום 07/01/1994 - כשבועיים לאחר מסירת הדירה למערערת פנתה היא למשיבים, בין היתר בטענה לגבי אי תקינות חיבור החשמל לדירה. על פי חוק המכר, תשכ"ח 1968, "אי התאמה" היא גם "נכס שאין בו האיכות או התכונות הדרישות לשימושו הרגיל או המסחרי או למטרה מיוחדת המשתמעת מן ההסכם", העדר חיבור תקין של חשמל לדירה כמו גם העדר מעלית, נופלת בגדר הגדרה זו. ע"פ התוספת לחוק, תקופת הבדק בגין "כל אי-התאמה אחרת, שאינה אי-התאמה יסודית - שנה אחת". אין ספק כי פנייתה של המערערת נעשתה במסגרת תקופת הבדק. ואוסיף, תקופת הבדק לעניין רטיבות היא שלוש שנים, ולעניין סדקים בקירות שנתיים. פניות המערערת למשיבים בגין ליקויים מהסוג הנדון נעשו אף הן במסגרת תקופת הבדק והמקובץ לעיל יוכיח.

פרופ' א' זמיר בספרו "חוק המכר (דירות), תשל"ג 1973" פירוש לחוקי החוזים (מהדורה 2 בעריכת א' זמיר, א"מ ראבילו, ג' שלו, תשס"ב) בעמ' 409-411 מפרט:

"התגלתה אי התאמה בתקופת הבדק, על המוכר מוטל הנטל לשכנע שהיא נגרמה בשל מעשה הקונה או מחדלו... לפני תיקון תש"... בפסקי דין אחדים הפעילו בתי המשפט חזקה עובדתית... שלפיה כאי התאמות שנגלו זמן לא רב אחרי השלמת הבנייה נבעו - זולת אם הוכח אחרת - מליקויי בנייה. סעיף 4(א)(2) הפך חזקה זו לחזקה משפטית.

לפי הגיונו של סעיף 4(א)(2), אין די בכך שהמוכר יוכיח, לפי מאזן הסתברויות המקובל בהליכים אזרחיים, כי הדירה היתה מתאימה בעת מסירתה לקונה. עליו להוכיח באופן פוזיטיבי כי מעשה או מחדל של הקונה (או של אדם שלישי שאינו קשור למוכר) הוא שגרם לאי-ההתאמה. לא עלה בידו להרים נטל זה, יישא המוכר באחריות לאי ההתאמה.

סעיף 4(א)(2) סיפא, מאביר אל שכם המוכר את נטל השכנוע - ולא רק את נטל הבאת הראיות - לכך שהתנהגות הקונה היא שגרמה לאי ההתאמה... בענייננו נקודת המוצא היא שהמוכר נושא באחריות לאי התאמות שנתגלו בתקופת הבדק" (ההגשות שלי - א' ק').

ראו גם : א' זמיר "תיקון תש"ן לחוק המכר (דירות): צעדים עקלקלים בנתיב הנכון" עיוני משפט יח (תשנ"ד) 201; ע"א (י-ם) 4131/97 האחים ישראל בע"מ נ' איזק (לא פורסם). מכאן שנטל ההוכחה לסיבת הליקויים מוטלת על המשיבה.

שגה, איפוא השופט הנכבד כאשר דחה את תביעות המערערת מן הטעם שלא עמדה בנטל הראיה והשכנוע המוטלים עליה. נקודת המוצא הנכונה היא, כי המשיבה נושאת באחריות לאי התאמות שנתגלו בתקופת הבדק. נטל השכנוע עובר אליה ולא די לה שתכחיש באופן סתמי את אחריותה. המשיבים לא הביאו כל ראיה מטעמם ולא העמידו גירסה משלהם לעניין הליקויים. הם גם לא חקרו מי ממומחי המערערת. משכך, לא עמדו בנטל המוטל עליהם, ויש לראותם כאחראים לליקויים. זאת על עף טענתם שמקור הרטיבות הוא כנראה בדירת ה"ה סער. גם אם מקור הרטיבות הוא בדירת סער, השאלה המעניינת יותר והנכונה יותר היא מי אחראי לליקוי ברצפת דירת סער שהיא תקרת דירת המערערת, כך שהצנרת שם איננה תקינה וגורמת נזילה הפורצת לדירת המערערת, כמבואר לעיל. באם לא הצליח המוכר להוכיח כי מקור הליקויים הוא במעשה/מחדל של הקונה או גורם שלישי, ישא הוא באחריות לאי ההתאמה. לא די בכך שרטיבות נובעת מצנרת לקויה בדירה אחרת. זוהי טענה סתמית. יש לבאר מי אחראי לצנרת לקויה הגורמת לרטיבות בדירה הספציפית. לעניין זה לא הובאו ראיות על ידי המשיבים והם התחמקו מכל דיון ענייני בנדון. מכאן שלא עמדו בנטל המוטל עליהם. אשר על כן יש לראותם כמי שאחראים לליקויי הצנרת ולרטיבות בדירת המערערת. בהערת סוגריים נציין, כי גם אם היה מקום לדון בתביעה זו על פי נטל השכנוע הקיים במשפט האזרחי, די לה למערערת שתצביע על רטיבות קשה בדירתה כדי להעביר את נטל ההוכחה על המשיבים שהליקויים אינם במעשה או מחדל שלהם, שכן ניתן להניח חזקה עובדתית לפיה בבניין שזה מקרוב נבנה והרכישה של הדירה היא מידי קבלן, אחראי הוא לליקויי רטיבות כתוצאה מבניה לקויה.

משקבענו כך, אין מקום לדון בטענותיה האחרות של המערערת ויש על כן להורות על השבת התיק לערכאה הדיונית, כדי שתתמודד כיאות עם הנזק שנגרם למערערת, נושא שלא עלה כלל בפסק הדין.

השאלה האחרת שיש לדון בה היא חיובם האישי של שפר וויסמן בפיצוי. במילים אחרות, ממי תוכל המערערת להיפרע על נזקיה.

המשיבה, ושפר וויסמן לא המציאו לבית המשפט כל ראיות באשר למיהותה של המשיבה. לא הומצאו תזכיר החברה, לא תקנון, לא נמסרו פרטים על דירקטורים שבה ומי בעלי מניותיה, במיוחד מי המוסמך לחתום ולהתחייב בשמה.

המערערת מטעמה עשתה ניסיון לבירור אישיות המשיבה. ראש וראשונה היא מציינת בתצהירה בחקירה ראשית כי לא נמצאה במדינת ניו-יורק חברה הרשומה בשם המשיבה, כפי שהוצהר בחוזה. האמור לא נסתר על ידי מי מהמשיבים במהלך הדיון. בחומר הראיות שהונח לפני הערכאה הדיונית, לא נמצא אישור לרישומה של אותה חברה בחו"ל או רישומה כחברה זרה המנהלת עסקים בישראל, בהסתמך על הוראת סעיף 383 לפק' החבות (נוסח חדש). במסגרת שאלון נתבקשה המשיבה על ידי בא כוח המערערת ליתן פרטים נוספים וטובים יותר על החברה, מייסדיה, בעלי מניותיה, מנהליה והאם נרשמה חברת חוץ בישראל. התשובה לשאלות הנ"ל היתה שאין בהן כל רלוונטיות לפלוגתאות שבמחלוקת. לדעת בא כוח המשיבים, העניין הרלוונטי היחיד הוא, שהמשיב שפר היה ממנהלי החברה בפועל במועדים הרלוונטיים לתביעה וכי לחברה תיק ברשויות המס והיא משלמת דו"חות. כתובתה לתכתובת עם הרשויות היא אצל ויסמן. ראוי להגדיש כי המשיב שפר חתם על חוזה המכר עם המערערת בלא שציין כי הוא חותם בשמה של חברה ולא שהוספה ליד חתימתו חותמת החברה.

מסקנה מתבקשת מהעובדות המתוארות לעיל היא, כי הוכח שהמשיבה לא נרשמה אצל רשם החברות בארץ, כפי שהיה צריך להיעשות על פי דין. השופט הנכבד סבור היה כי המערערת היתה צריכה לרוץ ולאתר את פירטי המשיבה ואת פירטי מנהליה והמוסמכים לפעול בשמה במקומות אחרים. לא היה מקום לקביעה הזו. המשיבה היתה חייבת להציג את כל נתוניה לפני בת המשפט, במיוחד כאשר לא נקטה בהליכים הנדרשים על פי החוק, הליכים שכל מטרתם היא להגן על מי שמתקשר עם החברה כדי שידע מי היא ויתר הפרטים על בעלי התפקיד בה. בנסיבות הענין, משלא הוכחה העובדה שהמשיבה היא בגדר אישיות משפטית עצמאית, ובהתחשב בהערות שנרשמו לעיל על אופן חתימת החוזה, יש לקבוע את אחריותו האישית של שפר כמי שאחראי באופן עצמאי לקיום חובות המשיבה כלפי המערערת.

גם אם נצא מנקודת הנחה כי המשיבה היא אישיות משפטית, חברה רשומה בע"מ, נקבע לא אחרת בפסיקה, כי "אורגן ותאגיד עשויים לחוב שניהם בגין מעשה נזיקין של האורגן" (ע"א 407/89 צוק אור בע"מ נ' קאר סקיוריטי בע"מ פ"ד מח (5) 661). המשיב שפר שהצהיר על עצמו כנציגה של המשיבה וכנושא משרה בה על פי התשובות לשאלון, נהג בצורה לא הוגנת ולא הגונה כפי שתואר לעיל, והתרשל בפועלו ומכן, שניתן לחייבו אישית בגין רשלנותו בביצוע התחייבויות המשיבה על פי חוזה המכר ועל פי החוק. הקשר של המשיב ויסמן למשיבה, מעורפל מדי מכדי שנוכל לקבוע ממצא לפיו קמה לו חבות אישית כלשהי.

ובטרם סיום ואף שהדבר אינו נדרש לתוצאה, ראינו לציין כי לא די בהכחשה סתמית בכתב ההגנה, כמפורט בפסק הדין של בית משפט השלום. תקנה 71(א) לתקנות סדר הדין האזרחי קובעת כי על הנתבע להעלות בכתב ההגנה את העובדות המהותיות עליהן הוא ביסס את הגנתו. המשיבים לא העלו כל גירסה באשר לעובדות המהותיות במקרה דנן.

4. אשר על כן, ולאור האמור לעיל, דין הערעור להתקבל במלואו הן לעניין אחריות המשיבה לליקויים והן לעניו חבותו של שפר. המשיבים הנ"ל יישאו בהוצאות המשפט של המערערת בשתי הערכאות וכן בשכר טירחת עורך דין המערערת בשתי הערכאות בסכום של 30,000 ₪, בצירוף מע"מ, ריבית והפרשי הצמדה מיום פסק הדין ועד לתשלום בפועל.

הערבון יוחזר למערערת.

אסתר קובו, שופטת.

השופט יהודע גרוס, אב"ד - סגן נשיא:

אני מסכים.

השופטת מיכל רובינשטיין:

אני מסכימה.

לפיכך הוחלט כאמור בפסק דינה של כב' השופטת קובו.

ניתן היום 26/08/2003 בהעדר.

המזכירות תשלח העתק פסק הדין לבאי כוח הצדדים.

יהושע גרוס, שופט, סגן נשיא

אסתר קובו, שופטת

מיכל רובינשטיין, שופטת